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Ein europäischer Binnenimmobilienmarkt: Wie Digitalisierung neue Perspektiven eröffnet

5. Apr 2021

David Neuhoff  |  Linus Digital Finance AG

Aus Sicht internationaler privater Anleger ist der deutsche Immobilienmarkt weiterhin verschlossen. Obwohl wir in der Europäischen Union einen gemeinsamen Binnenmarkt, Freizügigkeit und sogar vom Atlantik bis zur Ostsee eine gemeinsame Währung haben, lassen sich für Private Immobilien weiterhin beinahe ausschließlich national finanzieren. So kann ein portugiesischer Mittelständler, der gern diversifizieren möchte, nicht ohne Weiteres in eine deutsche Immobilie investieren. Aufwand und Kosten eines unmittelbaren Investments in eine Wohnung als Kapitalanlage sind schlicht zu hoch bei einem Kaufpreis von z. B. 500.000 Euro, während die Bruttorendite in den deutschen A-Städten mit 3 % oder weniger ohne Finanzierungshebel sehr niedrig ausfällt.

Eine Perspektive, dass sich dieser Status quo in den kommenden Jahren ändern wird, gibt es derzeit nicht. Im Gegenteil, es scheint, als ob die Politik sogar restriktiver wird mit Blick auf internationale Direktinvestitionen am Immobilienmarkt. Ich denke etwa an die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Ging es dabei tatsächlich nur um Verbraucherschutz? Bei vielen Akteuren hinterließ die Regulierung seinerzeit den Eindruck, dass sie auch darauf zielte, den grenzübergreifenden Immobilienerwerb einzuschränken.

Die Folge für private Anleger innerhalb des gemeinsamen europäischen Binnenmarktes ist klar. Wer innereuropäisch in Immobilien investieren will, muss derzeit auf Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften und Fondsinvestments ausweichen oder kann unmittelbare Investments vor allem über die aufstrebenden digitalen Crowdinvestment- und Clubdeal-Plattformen tätigen. Dort können sich kleine bis sehr große Gruppen von Investoren aus unterschiedlichen EU-Ländern zusammenschließen und mit Hilfe eines inländischen Managements gemeinsam in einzelne Immobilien und Projektentwicklungen investieren. Die Digitalisierung ermöglicht es den Managern, ihren internationalen Investoren einen grenzübergreifenden einfachen Zugang zu Immobilien zu bieten. Wie bei einem E-Commerce-Shop kann der Anleger aus seinem Büro in Lissabon digital in ein Wohnhaus in Berlin investieren.

Wie so oft gilt dabei auch hier: Die Mischung ist entscheidend. Viele Anleger ergänzen daher ihre Anlagen in Aktien und Fonds durch die neuen Formen von unmittelbaren Immobilieninvestitionen, die mit 5 % und mehr häufig höhere Renditen bieten als Fonds und Aktiengesellschaften. Der deutsche Immobilienmarkt gilt dabei als besonders reizvoll. Trotz strenger Regulierungsauslegung herrschen relative Rechtssicherheit und flächendeckend Stabilität. Mietendeckel, Umwandlungsdiskussionen, verschärfte Auflagen haben vor allem eine Folge gehabt: Die Glücksritter wurden zurückgedrängt, es profitieren professionelle Investoren und langfristig agierende Private, denen es nicht um den schnellen Euro geht.

Es klingt widersprüchlich, aber gerade die politisch forcierte Langeweiligkeit des deutschen Immobilienmarktes und die vielen kleinen Verschnaufpausen, die die Politik dem Treiben auferlegt, machen deutsche Immobilien für unsere europäischen Nachbarn so attraktiv. Sagenhafte Gewinne sind hierzulande in der Regel nicht zu erwarten, aber eben auch keine Totalausfälle. Zudem zeigt sich der deutsche Flickenteppich als weiterer Vorteil, den internationale Anleger zu schätzen wissen. Anders als in den vielen zentralistisch organisierten Staaten Europas bietet Deutschland aufgrund seines Föderalismus mehr Standorte und zugleich weniger Risiken für standortbedingte Fehlinvestitionen. Man muss als portugiesischer Anleger nicht wissen, wo Hannover liegt oder ob Bielefeld existiert. Entscheidend ist die Information, dass das deutsche Großstädte sind – aus europäischer Perspektive genügt das, um sich für solide und langfristige Investitionen mit einer stabilen Rendite zu qualifizieren.

Dieser Artikel erschien am 31.3. auf WALLSTREET ONLINE.

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