Europa steht vor einer doppelten wirtschaftlichen Herausforderung: kurzfristig eine konjunkturell herausfordernde Lage in einem geopolitisch diffizilen Umfeld zu stabilisieren und gleichzeitig langfristig die strukturellen Voraussetzungen für Wettbewerbsfähigkeit, Versorgungssicherheit und Transformation zu schaffen. Der zusätzliche jährliche Investitionsbedarf in der Europäischen Union wird auf 750 bis 800 Mrd. Euro geschätzt, rund 4,5% der gesamten Wirtschaftsleistung.
Zwar hat die Fiskalpolitik in Europa insgesamt einen expansiveren Kurs eingeschlagen und größere Ausgaben für Infrastruktur angekündigt. Gerade Deutschland ist hierfür das beste Beispiel. Aber die öffentliche Hand allein ist trotzdem nicht groß genug, um den Investitionsstau völlig eigenständig aufzulösen. Die Frage ist deshalb, wie es gelingen kann, diese staatlichen Impulse geschickt und effektiv durch die Mobilisierung privaten Kapitals zu hebeln.
Für professionelle Investoren ergibt sich daraus ein eigenständiger Investment Case: Infrastruktur vereint zentrale Eigenschaften klassischer Sachwerte mit einer vergleichsweise geringeren Abhängigkeit von kurzfristigen Marktzyklen, geringer Korrelation zu sonstigen Kapitalmärkten und damit Stabilisierungs- und Diversifikationspotenzial.
Charakteristisch für die Assetklasse Infrastruktur sind langfristige, häufig mit der Inflation atmende Cashflows, die auf realwirtschaftlicher Nutzung basieren. Damit unterscheidet sich Infrastruktur grundlegend von Anlageklassen, deren Bewertung stärker durch Marktstimmung oder kurzfristige Ereignisse beeinflusst wird.
Frühere Analysen haben die einstmals noch relativ kleine Assetklasse der Infrastruktur einfach dem Immobiliensegment zugeschlagen. Seither hat sich Infrastruktur mehr und mehr als eigenständiges Segment etabliert. Plötzlich stellt man jetzt fest, dass die beiden Segmente zusammenwachsen, sich stellenweise klar überschneiden. Dennoch lohnt der Vergleich, um die unterschiedlichen Perspektiven der Ertragsprofile herauszustellen.
Immobilienmärkte sind in ihrer Entwicklung auch eng mit Zinsniveau, Finanzierungskosten und Bewertungszyklen verknüpft. Das Ertragsfundament bilden die Mieteinkünfte, die sich durch umsichtiges und aktives Assetmanagement beeinflussen lassen und mehr oder weniger stark auch mit der Inflation korrelieren. Hinzu kommt aber auch die allgemeine Wertentwicklung, und da spielen externe Faktoren wie vor allem das Zinsumfeld, aber auch bei bestimmten Nutzungsarten die jeweils relevanten konjunkturellen Entwicklungen eine Rolle. Die Rendite von Immobilieninvestments besteht immer aus (Miet)-Cashflow und Wertentwicklung.
Infrastruktur folgt einer grundsätzlich anderen Logik. Sie ist weniger durch klassische Marktzyklen geprägt, sondern vor allem durch die strukturelle, physische Nachfrage. Die kann von Fall zu Fall konjunkturbedingt schwanken, wenn man beispielsweise an den Güterverkehr denkt. Aber erfahrungsgemäß wird auch in wirtschaftlich schwächeren Perioden weder signifikant weniger geheizt, Wasser verbraucht oder Abfall produziert. Das macht die Erträge resilienter gegenüber konjunkturellen Schwankungen.
Hinzu kommt aber ein entscheidender Faktor: Die meisten Segmente der Infrastruktur sind keine Assets, bei denen sich ein wesentlicher Performance-Anteil auf die langfristige Wertentwicklung stützt. Im Gegenteil: Eine PV-Anlage hat nach 20, eine Autobahnbrücke vielleicht nach 50 Jahren ihr Lebenszeitende erreicht, die Investitionskosten müssen über die Zeit mithin abgeschrieben werden. Damit rücken andere Faktoren wie die regulatorischen Rahmenbedingungen über den prognostizierten Zeitraum, vertragliche Strukturen und vor allem die Qualität des operativen Geschäfts in den Mittelpunkt.
Diese Unterschiede spiegeln sich auch in den jeweiligen Investmentansätzen wider. Infrastrukturinvestitionen erfordern eine detaillierte Analyse von Geschäftsmodellen, Cashflow-Strukturen und regulatorischen Rahmenbedingungen. Im Fokus stehen häufig operative Unternehmen oder Projekte mit klar definierten Einnahmeströmen, die sich im Verlauf des Investmentzeitraums im Idealfall nur wenig verändern. Immobilieninvestitionen hingegen orientieren sich stärker an Marktparametern, Standortqualität und Vermietungsdynamik.
Gleichzeitig zeigt sich in der Praxis eine zunehmende Annäherung beider Anlageklassen. Diese Beobachtung ist trotz aller Unterschiede nicht falsch. In vielen Bereichen entstehen neben den alten auch neue hybride Strukturen, die sich nicht mehr eindeutig zuordnen lassen. Ein Beispiel sind integrierte Quartierslösungen, in denen Energie, Mobilität und Nutzungskonzepte mehr denn je zusammen gedacht werden.
Diese Entwicklung stellt traditionelle Allokationsmodelle vor Herausforderungen. Die klare Trennung zwischen Infrastruktur und Immobilien löst sich auf Ebene von Fondsstrukturen und regulatorischen Rahmenbedingungen langsam auf, man denke an die Eltif-Reform oder das Standortförderungsgesetz. Das ist auch sinnvoll, denn in der realen Wertschöpfung rücken die Anlageklassen näher zusammen. Doch gleichzeitig weisen sie auch signifikante Unterschiede auf, die es sinnvoll erscheinen lassen, im Zuge einer Diversifizierung vor allem der Ertragsprofile auf beide Assetklassen zu setzen.
Privates Kapital steht bereit, doch allein das löst nicht alle Herausforderungen. Viele Infrastrukturprojekte zeigen Verzögerungen bei Planung und Umsetzung, die nicht nur mit mangelnder Kapitalverfügbarkeit zusammenhängen. Hier ist die Politik ebenso in der Pflicht wie bei dem durchaus beachtenswerten fiskalpolitischen Impuls. Darauf sollte sich die Investmentindustrie allerdings nicht allein verlassen, sondern auch auf die eigenen Kompetenzen: Denn so rückt die Rolle des Assetmanagements stärker in den Mittelpunkt: Es geht darum, komplexe Infrastrukturprojekte zu strukturieren, zu begleiten und über ihren gesamten Lebenszyklus aktiv zu steuern.
Dieser Beitrag erschien am 26.4.2026 in der Börsen Zeitung..
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