Wer über Vermögensstrukturierung in Deutschland spricht, sollte Immobilien als Kapitalanlage nicht unterschätzen. Warum? Weil der deutsche Mietwohnungsmarkt in weiten Teilen ein Markt privater Eigentümer ist.
Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins sowie von Haus und Grund Düsseldorf, die auf Zensusdaten 2011 und 2022 sowie dem Sozio-ökonomischen Panel (SOEP) basiert, zeigt, dass rund 16,1 Millionen Wohnungen von privaten Kleinvermietern angeboten werden. Das entspricht etwa 64 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands in Deutschland. Allein diese Zahl macht deutlich, warum das Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ für Banker und Vermögensberater kein Randthema ist. Wenn die Mehrheit der Mietwohnungen in privater Hand ist, dann ist die Immobilie eine tragende Säule des privaten Vermögensaufbaus in Deutschland.
Es geht dabei ausdrücklich nicht darum, eine Anlageklasse gegen die andere auszuspielen. Im Gegenteil: Wer breit streut, rutscht nicht aus. Jede Form der Altersvorsorge ist wertvoll, sei es in Form von Wertpapieren, Immobilien oder unternehmerischen Beteiligungen. Erst in zweiter Linie stellt sich die Frage, welche Anlageform im individuellen Fall die größere Rolle spielt. Und dennoch, liebe ETF-Fans, jetzt müssen Sie tapfer sein: Die hohe Fremdkapitalquote ist ein struktureller Vorteil der Immobilie. Ihr Kunde kann ein Haus für fünf Millionen Euro erwerben und dafür (vereinfacht gesprochen) nur 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einsetzen. Die restlichen 70 bis 80 Prozent finanziert die Bank. Die gesamte Wertsteigerung bezieht sich auf das Objekt und bleibt damit beim Eigentümer. Im Wertpapierbereich ist ein vergleichbarer Hebel im klassischen Private-Banking-Kontext kaum realistisch darstellbar.
Für Sie als Berater bedeutet das: Immobilien sind kein Gegenspieler des Wertpapierdepots. Sie sind eine strategische Option, insbesondere für Mandanten mit langfristigem Anlagehorizont und solider Bonität – gerade im Kontext von Altersvorsorge, Vermögensstrukturierung und generationenübergreifender Planung.
Die erste Kapitalanlageimmobilie: Pragmatismus vor Emotion
Was Sie als Berater im Hinterkopf behalten sollten: Viele Anleger starten mit der Idee, eine Wohnung zu erwerben, die ihren eigenen Wohnvorstellungen entspricht. Sie soll großzügig geschnitten, lichtdurchflutet, in bester Lage und besonders hochwertig in Architektur und Ausstattung sein. Für eine Kapitalanlage ist dieser Ansatz jedoch selten zielführend. Maßgeblich ist die gute Vermietbarkeit. Die Wohnung muss am Markt funktionieren. Persönliche Vorlieben spielen dabei eine untergeordnete Rolle.
Insbesondere beim Einstieg empfiehlt sich ein pragmatischer Ansatz. Eine kleine, vermietete Eigentumswohnung mit ein bis zwei Zimmern eignet sich als solide Basis für den Vermögensaufbau. Denn eine geringere Quadratmeterzahl bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis, eine oft breitere Zielgruppe am Mietmarkt und damit eine stärkere Nachfrage, sodass sich höhere Quadratmeterpreise erzielen lassen.
Der Einstieg muss und sollte nicht mit großen Summen erfolgen. Die Gesamtkosten müssen realistisch kalkuliert werden. Neben dem Kaufpreis sind auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in die Renditeberechnung einzubeziehen. Häufig tragen die Mieteinnahmen einen erheblichen Teil der monatlichen Kreditbelastung. Mit jeder Tilgungsrate wächst der Eigenkapitalanteil am Objekt. Bei der Wahl der Lage gilt es, wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerungsdynamik und Infrastruktur in den Mittelpunkt zu stellen. Eine Top-A-Innenstadtlage ist nicht erforderlich, da diese in der Regel mit höheren Kaufpreisen verbunden ist. In vielen Fällen bieten Randlagen wachsender Metropolen oder prosperierende Mittelstädte attraktivere Renditeprofile. Eine bewährte Strategie ist es, in einer A-Stadt eine B-Lage und in einer B-Stadt eine A-Lage zu erwerben. Hinzu kommt der praktische Gesichtspunkt der Erreichbarkeit. Eine Immobilie im Radius von maximal einer Stunde Fahrzeit ermöglicht eine bessere Marktkenntnis und eine effizientere Objektbetreuung. Schließlich spielt auch das Timing im eigenen Lebensverlauf für den Erwerb eine Rolle. Wer früh beginnt, profitiert von längeren Finanzierungszeiträumen und in der Regel von besseren Einschätzungen der Banken hinsichtlich der Rückführbarkeit des Darlehens. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Einstieg nur mit Mitte zwanzig sinnvoll wäre. Auch mit dreißig, vierzig oder fünfzig Jahren lassen sich solide Investments realisieren. Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition sind eine fundierte Marktanalyse und ein langfristiger Planungshorizont essenziell.
Vom Einstieg zur Professionalisierung: Mehrfamilienhäuser im Wohninvestmentmarkt
Darf es etwas mehr für Ihre Kunden sein? Ein Vorstandsvorsitzender einer großen Berliner Privatbank sagte einmal, dass die wohlhabendsten seiner Kunden über Jahrzehnte hinweg Vermögen mit Immobilien aufgebaut haben. Diese Aussage lenkt den Blick auf das Mehrfamilienhaus als professionelle Form des Wohninvestments. Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeichnet sich durch strukturelle Nachfrageüberhänge, eine hohe Urbanisierungsdynamik und langfristig steigende Mieten in wirtschaftlich starken Regionen aus. Während A-Städte heute den gleichen Faktor aufweisen wie C-Städte im Jahr 2021, blicken sowohl inländische als auch internationale Investoren auf die größte Volkswirtschaft Europas und die drittgrößte Volkswirtschaft der Welt. Bundesweite Indizes, bankenseitige Finanzierungsdaten und unsere eigenen Auswertungen zeigen inzwischen wieder eine seitwärts bis leicht aufwärts gerichtete Bewegung. Der German Real Estate Index bestätigt zuletzt stabile Kaufpreise bei Mehrfamilienhäusern mit ersten moderaten Anstiegen. Gleichzeitig nahm die Zahl der Transaktionen in allen Marktsegmenten weiter zu. Darüber hinaus werden Wohninvestments wieder zu höheren Werten finanziert. Steigende Beleihungswerte signalisieren, dass die Banken dem aktuellen Preisniveau wieder vertrauen.
In den deutschen Metropolen stehen vor allem steigende Mieten langfristigen demografischen Veränderungen gegenüber. Berlin ist der größte Wohninvestmentmarkt Deutschlands. Auf die Hauptstadt entfällt rund ein Viertel des Transaktionsvolumens der wichtigsten Städte. Die Stadt zieht seit Jahrzehnten Talente an und ist ein Magnet für Wissenschaft, Investoren und Kultur. Dabei sind Bevölkerungswachstum, Internationalität, wirtschaftliche Dynamik und Standortqualität entscheidende Faktoren.
Berlin besitzt gemessen an seiner Einwohnerzahl eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Bedeutung. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 207 Milliarden Euro im Jahr 2024 liegt die Stadt auf dem sechsten Platz unter den Bundesländern. Das preisbereinigte Wachstum von 1,3 Prozent im ersten Halbjahr 2025 lag deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt und zeugte von Dynamik in einem ansonsten stagnierenden Umfeld. Beim Wirtschaftswachstum liegt Berlin im Bundesländervergleich auf Platz drei und beim Gehaltsranking auf Platz fünf.
Hierzu liefert unser aktueller „Zinshaus Marktbericht Berlin“, den unsere erfahrene Research-Abteilung quartalsweise herausbringt, belastbare Zahlen. Im Jahr 2025 wurden 780 Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser veräußert. Gegenüber 2023 entspricht das einem Anstieg von rund 31 Prozent. Das Transaktionsvolumen lag bei 4,12 Milliarden Euro. Die mittleren Quadratmeterpreise bewegten sich 2024 und 2025 in einem stabilen Korridor zwischen rund 1985 und 2201 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In einzelnen Quartalen wurde ein Zwischenhoch von 2390 Euro erreicht, gefolgt von einer Konsolidierung. Das Marktbarometer für 2026 signalisiert eine stabile Seitwärtsbewegung. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung Berlins kontinuierlich. Seit 2011 ist sie um etwa 11 Prozent gestiegen und lag 2025 bei rund 3,7 Millionen Einwohnern.
Die Angebotsmieten befinden sich auf einem hohen Niveau. Trotz zwischenzeitlicher Anstiege bei den Baugenehmigungen reichen die Neubauaktivitäten nicht aus, um den strukturellen Bedarf vollständig zu decken. Zuletzt stagnierte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2024 bei etwa 14600 pro Jahr.
Diese Faktoren bilden die Grundlage für eine solide Investmentargumentation. Ein Mehrfamilienhaus bündelt mehrere Mieteinheiten in einem Objekt. Leerstandsrisiken verteilen sich dabei auf mehrere Parteien. Einnahmeströme lassen sich durch Indexierungen oder Modernisierungen steigern. Zudem besteht die Möglichkeit, durch aktives Asset-Management Wertpotenziale zu heben. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses ist für Ihre Kunden stets eine unternehmerische Entscheidung: Es geht um Standortanalyse, Mikrolage, Objektzustand, Mietstruktur und Entwicklungsperspektiven. In der aktuellen Marktphase sprechen viele Marktteilnehmer von einem Einstiegs- oder Wiedereinstiegsmarkt. Die Preisniveaus liegen deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre vor der Marktwende ab 2022 und die Transaktionszahlen steigen wieder an. Für kapitalstarke Anleger mit einem langfristigen Horizont kann dies eine attraktive Konstellation darstellen.
Steuerliche Rahmenbedingungen: Chancen mit Augenmaß
Dieser Beitrag kann keine umfassende Steuerberatung ersetzen. Es sollen lediglich zwei wichtige Punkte angesprochen werden.
- Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ebenso sind Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und Abschreibungen steuerlich relevant. Im Unterschied zur selbst genutzten Immobilie entfaltet die Finanzierung hier eine steuerliche Wirkung.
- Ein besonderer Hebel liegt in der Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Die lineare Abschreibung (AfA) für Wohngebäude richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der AfA-Satz 2,5 Prozent jährlich, für Gebäude mit einer Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 liegt er in der Regel bei 2 Prozent jährlich. Für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent jährlich. Damit unterstellt der Gesetzgeber jeweils eine typisierte Nutzungsdauer.
In bestimmten Konstellationen kann ein qualifiziertes Gutachten zur Restnutzungsdauer nachweisen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich unterstellte. In diesen Fällen kann die lineare AfA auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt werden, was zu einem höheren jährlichen AfA-Satz (zum Beispiel 4 Prozent, 5 Prozent oder mehr) führt.
Die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten zur Restnutzungsdauer können grundsätzlich als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass nur der auf das Gebäude entfallende Anteil des Gesamtkaufpreises abgeschrieben werden kann (Aufteilung zum Beispiel laut Kaufvertrag oder gesondertem Gutachten), nicht der Wert des Grund und Bodens. In der Praxis kann es dadurch gelingen, Immobilien mit positivem Cashflow zu halten, während die steuerliche Belastung reduziert wird. Auch hier gilt: Eine individuelle Prüfung mit Steuerberater und Gutachter ist unerlässlich.
Finanzierung und Zeitpunkt
Ein Immobilienerwerb ist ohne Eigenkapital oder belastbare Bonität kaum darstellbar. In der Regel sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital erforderlich. Zwar hat sich die Kreditvergabe in den vergangenen Jahren verändert, bei soliden Objekten und überzeugender Kapitaldienstfähigkeit ist sie jedoch weiterhin möglich. Viele Banken signalisieren Interesse am Neugeschäft. Als Berater wissen Sie, dass Ihre Kunden sich mehrere Angebote einholen und die Finanzierungsstruktur sorgfältig prüfen sollten, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten. Zinsbindung, Tilgungsrate und Flexibilitätsoptionen müssen zur individuellen Vermögensplanung passen.
Eine Frage, die Investoren immer umtreibt, ist: Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Meine Antwort darauf lautet: Jetzt. Denn im aktuellen Marktumfeld begegnen sich Käufer und Verkäufer wieder auf Augenhöhe. Hinsichtlich der Zinsentwicklung ist davon auszugehen, dass sich die Konditionen für zehnjährige Annuitätendarlehen auf dem aktuellen Niveau bewegen oder leicht anziehen könnten. Kurzfristige Laufzeiten könnten dagegen etwas günstiger werden. Die Preise bleiben stabil bis leicht steigend. Investoren können wieder auf Grundlage realistischer Preise und Finanzierungskonditionen agieren.
Der optimale Zeitpunkt ist somit erreicht, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, die Finanzierung tragfähig strukturiert und das Objekt umfassend geprüft wurde. Sorgfalt bei der Due Diligence ersetzt Spekulationen über den richtigen Zeitpunkt. Denn wer auf deutlich niedrigere Zinsen spekuliert, riskiert, dass sich attraktive Objekte dem Markt entziehen.
Vom Wollen zum Machen
Der Chancen- bzw. Wiedereinstiegsmarkt im Wohninvestmentbereich eröffnet Ihnen als Vermögensberater ein breites Feld strategischer Beratung. Immobilien können Wertpapiere sinnvoll ergänzen, Cashflows stabilisieren und durch den Einsatz von Fremdkapital die Vermögensentwicklung beschleunigen – gerade in Deutschland, wo private Eigentümer den Mietwohnungsmarkt prägen.
In Berlin-Dahlem gibt es eine Hauswand mit der Aufschrift: „Machen ist wie Wollen, nur krasser.“
Das fasst es treffend zusammen. Für die Vermögensplanung gilt Ähnliches. Ihr Kunde kann lange über Diversifikation sprechen oder sie umsetzen. Die erste Immobilie ist selten perfekt. Die erste Kapitalanlageimmobilie oder das erste Mehrfamilienhaus markiert oft den Übergang vom reinen Sparen zum unternehmerischen Investieren. Für viele Mandanten kann genau dieser Schritt entscheidend sein, um einen nachhaltigen Vermögensaufbau und somit eine solide Altersvorsorge zu erreichen.
Dieser Beitrag erschien am 1.4.2026 in Financial Planning.
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