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2021 bringt wichtige Impulse für den Investmentstandort Deutschland

3. Jan 2021

Dr. Jan Linsin  |  CBRE

Rund 50 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien und 20 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien – an diesem Gesamtergebnis zeigt sich, dass die deutschen Immobilien-Investmentmärkte gestärkt aus dem Corona-Jahr 2020 hervorgehen. Mehr noch, mit dem Gesamtergebnis von 70 Mrd. Euro war Deutschland 2020 der weltweit zweitliquideste Immobilienmarkt nach den USA. Für das Investmentjahr 2021 ist dies eine gute Ausgangsbasis.

‚Frühlingsgefühle‘ in der deutschen Wirtschaft
Auch wenn ein baldiges Ende des zweiten Lockdowns nicht in Aussicht steht, deutet vieles darauf hin, dass wir eine Frühjahrsbelebung in der deutschen Wirtschaft erwarten dürfen. Zwar steigen aktuell die Kurzarbeiterzahlen, während zugleich mehrere Zehntausend Unternehmensinsolvenzen zu befürchten sind. Dennoch zeigt sich vor allem der deutsche Industriesektor als wichtigstes Rückgrat der Wirtschaft zum Jahreswechsel äußerst robust. Dies dürfte mittelfristig für positive Impulse auf dem Arbeitsmarkt sorgen. Die Erholung dürfte also aller Wahrscheinlichkeit nach bereits vor Abschluss der breit angelegten Impfwelle im ersten Halbjahr 2020 einsetzen.

Von diesen Erholungstendenzen profitiert auch der Immobilienmarkt. Hinzu kommt, dass nicht nur in Deutschland eine Inflation jenseits der Normen ausgeblieben ist, sondern dass sich zudem der Euro als sehr stabil erweist. Dies bietet internationalen Investoren beispielsweise aus dem asiatisch-pazifischen Raum eine gute Ausgangslage, um auch 2021 ihre Marktpräsenz in Deutschland zu verstärken. Schließlich bietet ihnen Deutschland defensive Investmentmöglichkeiten mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite-Mix sowie eine Möglichkeit zur Währungsabsicherung in Form von Euro-Investments. Zwar stellen die aktuellen Reisebeschränkungen derzeit noch einen limitierenden Faktor dar, jedoch ist nach ihrer Aufhebung mit Nachholeffekten zu rechnen.

Gelegenheit für offensive Investments
Im Jahr 2020 fokussierten sich zahlreiche opportunistisch orientierte Investoren vor allem auf Einzelhandels- oder Hotelinvestments im südeuropäischen Raum. Da die dortige Wirtschaft deutlich stärker vom Tourismus abhängig ist, zeigten sich auch im Einzelhandel größere Einbrüche. Grundsätzlich ist damit zu rechnen, dass die südeuropäischen Länder auch 2021 weiterhin im Fokus opportunistisch orientierter Investoren stehen werden.

Dennoch werden auch in Deutschland vereinzelt Notverkäufe zur Marktrealität gehören. Dies betrifft vor allem Objekte und Nutzungen, die bereits vor COVID-19 wirtschaftlich angeschlagen waren, beispielsweise Kaufhäuser. Eine mögliche Strategie für diese Objekte besteht in der Umnutzung von Teilflächen im Rahmen einer modernen Mischnutzung beziehungsweise eines Quartiersgedankens. Dabei wird die öffentliche Hand in einigen Fällen zu den Käufern gehören, die mit ihrem Investment für eine Belebung der Innenstadt sorgen werden.

Abgesehen davon wird sich der Großteil der Handelsimmobilien, die ein zukunftsfähiges Konzept aufweisen und nur vorübergehend durch COVID-19 Einnahmeausfälle beklagen müssen, im kommenden Jahr wirtschaftlich wieder ausgleichen. Ähnliches gilt für die Hoteliers, die ihr Geschäftsmodell an die Bedürfnisse moderner Privat- und Geschäftsreisender angeglichen haben.

Megatrends bedingen Investmentsicherheit
Grundsätzlich ist für das Jahr 2021 – und darüber hinaus – der langfristige Blick auf die Megatrends zur Abschätzung von Investmentchancen und -risiken unerlässlich. COVID-19 hat diese Trends in vielen Fällen nochmals beschleunigt. Beispiele dafür sind die Konzepte des New Work, die ein modernes und kreatives Büroumfeld mit der Möglichkeit zur (vereinzelten) Heimarbeit kombinieren, oder auch der Digitalisierungsschub in zahlreichen Unternehmen. Gleiches gilt für die langfristigen demografischen Entwicklungen wie die zunehmende Alterung unserer Gesellschaft sowie für das neue, globale Nachhaltigkeitsbewusstsein vor allem der jüngeren Generationen.

Unter all diesen Bedingungen rücken Assetklassen, die in den 2010er-Jahren eher noch als Nischenprodukte betrachtet wurden, verstärkt in den Mittelpunkt der Portfoliostrategien. Damit hängt ebenfalls zusammen, dass Assetklassen wie Data-Center, Healthcare- beziehungsweise Pflegeimmobilien oder auch Quartiere und Mikro-Living-Objekte inzwischen zahlreiche Merkmale klassischer Core-Investments aufweisen. Umgekehrt müssen jedoch nicht mehr zwangsläufig alle Produkte, die noch vor zehn Jahren als defensiv galten, heute nach wie vor marktgängig sein.

Deshalb wird es 2021 auch darauf ankommen, genauer hinter die Fassade zu blicken und im Rahmen einer umfangreichen Ankaufsprüfung zu ermitteln, wie zukunftsfähig die jeweilige Immobilie tatsächlich ist und wie flexibel sie sich an wechselnde Marktbedingungen anpassen lässt. Denn längst nicht alles, was im Marketing vollmundig als ‚Quartier‘ oder ‚Flex Space‘ angepriesen wird, erfüllt tatsächlich die dafür relevanten Kriterien.