In Deutschland sprechen sich derzeit Politiker und Interessenverbände für stärkere staatliche Eingriffe in den Wohnungsbau aus. Gleichzeitig sehen viele Vertreter der Immobilienbranche reflexartig in jeder zusätzlichen Regel den nächsten Investorenschreck. Beide Seiten machen es sich zu bequem. Denn die entscheidende Frage ist, wie sich Voraussetzungen für mehr Neubau schaffen lassen.
Der Wohnungsmarkt ist mit anderen freien Märkten nur sehr begrenzt vergleichbar: Boden lässt sich nicht vermehren. Die nötige Infrastruktur wird öffentlich finanziert. Wie viel Wohnraum auf den vorhandenen Flächen entstehen kann, bestimmen Baurecht und zulässige Dichte.
Dennoch ist auch der Staat auf das Investitionskapital aus der freien Wirtschaft angewiesen. Der Wohnungsneubau in Deutschland muss daher für Investoren attraktiv genug bleiben. Die Frage lautet also: Welche Voraussetzungen müssen heute geschaffen werden, damit wir in zehn oder zwanzig Jahren wirklich mehr Wohnungen haben?
Die gute Nachricht: Deutschland muss hier nicht bei null anfangen. Wir können von den Erfahrungen anderer Länder profitieren. Städte im Ausland zeigen, was möglich ist, wenn Bodenpolitik und Baurecht konsequent auf Neubau ausgerichtet werden.
Wien: Bodenpolitik mit langem Atem
Rund 220.000 gemeindeeigene Wohnungen prägen den Wiener Wohnungsmarkt. Zusammen mit dem geförderten Wohnungsbestand sorgen sie dafür, dass etwa die Hälfte der Bevölkerung in öffentlichen oder preisgebundenen Wohnungen lebt. Diese Erfolgsgeschichte hat einen einfachen Grund: Wien hat jahrelang eine Boden- und Neubaupolitik verfolgt, die den Bestand gesichert und den Neubau gefördert hat.
Eine Schlüsselrolle hat dabei der gemeinnützige Fonds wohnfonds_wien. Nach eigenen Angaben hält er mehr als drei Millionen Quadratmeter Grund und erwirbt und entwickelt Flächen für den geförderten Wohnbau. Mithilfe von Bauträgerwettbewerben wird entschieden, welche Konzepte auf diesen Flächen umgesetzt werden und welche Qualitätsanforderungen die Projekte erfüllen müssen.
Das zeigt einen deutlichen Unterschied zur deutschen Praxis. Hierzulande werden Förderfragen erst dann geklärt, wenn ein Projekt in Planung und Kalkulation schon weit fortgeschritten ist. Wien greift früher in den Prozess ein. Dadurch, dass geeignete Flächen frühzeitig gesichert werden, schafft die Stadt Voraussetzungen für einen kontinuierlichen Wohnungsneubau.
Helsinki: Baurecht schafft Planungssicherheit
Auch Finnland geht einen interessanten Weg. In der Hauptstadt Helsinki wird bereits Baurecht geschaffen, lange bevor ein Investor mit einem Projekt an die Stadt herantritt. Die Stadt sitzt auf genügend Baugrundstücken, um den Wohnungsbau für die nächsten sechs Jahre zu ermöglichen. Die Stadt stimmt dabei den Wohnungsbebauungsplan auf die Flächennutzung ab und synchronisiert beides mit der Verkehrsinfrastruktur. Die Pläne sind ambitioniert: Für die Jahre 2024 bis 2027 sollen Bedingungen für jährlich rund 7000 neue Wohnungen geschaffen werden. Davon will die Stadt selbst 1500 Wohnungen pro Jahr bauen.
Auch das ist kein Patentrezept, mit dem sich alle Wohnungsprobleme lösen lassen. Im Jahr 2024 konnten in Helsinki trotz der umfangreichen Reserven nur etwa 4000 Wohnungen fertiggestellt werden. Gründe waren hohe Finanzierungskosten und eine schwache Konjunktur, beides Faktoren, die nicht von einer Stadt gesteuert werden können.
Die Stadt Helsinki kann allerdings die eigenen Verfahren optimieren, was sie in der Praxis auch tut. Sobald geeignete Grundstücke verfügbar sind und alle Rechtsfragen geklärt sind, ist ein Projekt auch realisierbar. Weitere Verhandlungen sind nicht nötig.
Dass Helsinki die Bedingungen so frühzeitig klärt, ist für Projektentwickler Gold wert, denn sie sind die Grundlage einer jeden Kalkulation. So lassen sich auch beim Bau von Wohnimmobilien anspruchsvollere Vorgaben berücksichtigen.
Auckland: Mehr Wohnraum durch höhere Dichte
Springen wir nach Neuseeland: Die Großstadt Auckland hat bereits im Jahr 2016 mit dem Unitary Plan das Baurecht für weite Teile des Stadtgebiets geändert. Auf drei Viertel der Wohnbaufläche war ab sofort eine höhere Dichte möglich. Dabei ging es nicht um einzelne Geschosse. Wo vorher ein Einfamilienhaus zulässig war, konnten nun größere Wohnblöcke gebaut werden.
Rund 22.000 zusätzliche Wohnungen wurden so nur innerhalb von fünf Jahren genehmigt, schätzen Forscher der University of Auckland. Und das gelang, ohne dass die öffentliche Hand eigene Bestände aufbauen musste oder selbst als Bauherr aktiv war. Die Änderung des Planungsrechtes sorgte dafür, dass private Investoren und Entwickler Wohnungsbau attraktiv fanden.
Singapur: Der Staat als Projektentwickler
Singapur verfolgt einen völlig anderen, aber ebenso erfolgreichen Ansatz. Das staatliche Housing & Development Board (HDB) ist für den wesentlichen Teil des Wohnungsangebotes des Stadtstaats verantwortlich.
Das HDB entwickelt Wohnungsbauprojekte, ermittelt den Wert der Wohnungen und verkauft sie mit einem Abschlag zum Marktwert an private Interessenten. Mittlerweile gibt es in Singapur mehr als eine Million HDB-Wohnungen. Rund 80 Prozent der ansässigen Bevölkerung lebt in einem dieser Objekte.
Was Deutschland vom Ausland lernen kann
Es ist klar, dass sich keines dieser Modelle einfach so auf Deutschland übertragen lässt. Der Blick ins Ausland zeigt aber, welchen Unterschied eine abgestimmte Wohnungspolitik für den Neubau haben kann.
In Deutschland verharrt die Diskussion meist bei der Betrachtung des bereits fertig gebauten Gebäudes. Sie dreht sich um Förderprogramme, die die Finanzierung erleichtern sollen, oder um Eingriffe ins Mietrecht, die Bewohner schützen sollen. Beides hat seine Berechtigung. Doch löst es nicht den Mangel an Wohnraum. Denn tatsächlich fehlen Flächen oder das Planungsrecht schließt die erforderliche Bebauung aus.
Der Staat hat mit dem Baurecht den stärksten Hebel. Eigene Grundstücke aktivieren und den Ausbau der Infrastruktur vorbereiten kann nur er. Angesichts der großen Wohnungsnot in Deutschland können die öffentlichen Haushalte den Neubau jedoch nicht allein finanzieren. Private Investoren und Entwickler müssen ebenfalls Kapital für neuen Wohnraum aufbringen. Dafür brauchen sie aber Bedingungen, die eine vernünftige Planung über die gesamte Projektzeit ermöglichen.
Die dafür nötigen Instrumente sind in Deutschland vorhanden, genauso wie der politische Wille. Initiativen wie das Baulandmobilisierungsgesetz, der Bauturbo, die degressive AfA, subventionierte KfW-Darlehen sowie diverse Landesgesetze zeigen dies klar.
Dieser Wille kommt jedoch bislang nicht immer in der Verwaltung an. Die Politik muss daher deutlich machen, dass Neubau als der Teil der Lösung Vorrang hat. Schließlich bemisst sich der Erfolg von Wohnungspolitik vor allem an einer Kennzahl: den Fertigstellungen.
Dieser Beitrag erschien am 25.09.2026 auf wiwo.de.
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