The Long View – Der Hintergrund
Für Versicherer werden Immobiliensegmente wichtiger, deren Ertragsbasis nicht so stark von Konjunktur und kurzfristigem Konsumklima abhängt. Dazu zählen Nahversorgungsimmobilien wie Lebensmittelmärkte, Discounter und Drogeriemärkte. Was bei Investments in diesem Bereich zu beachten ist erläutert Manuel Jahn, Geschäftsführer von Habona Invest Consulting.
Immobilienanlagen müssen bei Versicherern langfristig stabile Erträge liefern, in das Risikobudget passen, unter Solvency II vertretbar mit Kapital unterlegt sein und zur Deckung der Verpflichtungsseite der Bilanz beitragen. Gerade für Häuser mit langfristigen Garantien und planbaren Leistungsversprechen zählt daher nicht allein die Rendite eines Segments. Wichtiger ist die Belastbarkeit der laufenden Cashflows.
Dementsprechend gewinnen Immobiliensegmente an Bedeutung, deren Ertragsbasis weniger stark von Konjunktur und kurzfristigem Konsumklima abhängt. Dazu zählen Nahversorgungsimmobilien wie Lebensmittelmärkte, Discounter und Drogeriemärkte. Sie gelten seit Jahren als defensive Anlageklasse, wenn sie wohnortnah liegen und täglich besucht werden.
Diese Einordnung ist nachvollziehbar: Auch in schwächeren Phasen wird eingekauft, und die Nachfrage nach Lebensmitteln reagiert robuster als viele andere Konsumbereiche. Für die institutionelle Kapitalanlage reicht dieses Etikett allerdings nicht allein. Relevant ist, ob aus dieser Grundstabilität langfristig belastbare, steuerbare und diversifizierbare Erträge entstehen.
Warum das Segment zur Verpflichtungsseite passen kann
Mietverträge von Ankermietern im Nahversorgungssegment laufen häufig über 15 Jahre und länger und sind meist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Standorthistorien über mehrere Jahrzehnte sind keine Seltenheit, sondern die Regel. Damit entstehen langlaufende Zahlungsströme. Für Versicherer kann das im Asset-Liability-Management interessant sein, weil die Anlage planbare Erträge liefert und zugleich einen Teil der Kosten- und Inflationsdynamik abbildet.
Auch kapitalseitig ist das Bild differenzierter, als der pauschale Ruf der „Handelsimmobilie“ vermuten lässt. Immobilien tragen in der Standardformel von Solvency II einen Marktrisikoschock von 25 Prozent unabhängig von der Nutzungsart. Umso wichtiger sind Faktoren, die das tatsächliche Verlustrisiko begrenzen können: Wertstabilität, laufende Erträge und Diversifikation.
Genau hier liegt eine Stärke professionell aufgebauter Nahversorgungsportfolios. Viele kompaktere Standorte mit gestaffelten Laufzeiten und geografischer Diversifikation verteilen Risiken breiter als ein einzelnes großvolumiges Objekt.
Ein politisches Signal mit Folgen für die Bewertung
Besondere Aufmerksamkeit verdient die geplante Novelle der Baunutzungsverordnung. Nach aktuellem Stand soll die erleichterte Genehmigungspraxis für großflächige Betriebe mit überwiegender Nahversorgungsfunktion künftig nicht mehr faktisch bei rund 800 Quadratmetern Verkaufsfläche enden. Technisch geht es um die Anhebung der maßgeblichen Geschossfläche von 1.200 auf 1.500 Quadratmeter. Bei üblichen Flächenrelationen entspricht das grob 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche.
Wohnortnahe Versorgung wird folglich politisch stärker als Teil funktionierender Daseinsvorsorge mit Infrastrukturcharakter verstanden. Für langfristige Kapitalanleger zahlt regulatorische und politische Akzeptanz auf die Anlagequalität ein. Sie beeinflusst Planbarkeit, Genehmigungswahrscheinlichkeiten, Betreiberinteresse und Drittverwendungsfähigkeit. Damit wirkt sie auch auf die Stabilität künftiger Erträge, die für die Verpflichtungsdeckung besonders wichtig ist.
Viele Bestandsmärkte sind zu klein geworden
Heute stoßen kleinere Lebensmittelmärkte häufiger an Grenzen. Der Grund liegt weniger in der Sortimentstiefe als in veränderten Anforderungen an Einkaufskomfort, Aufenthaltsqualität und betriebliche Effizienz. Moderne Märkte brauchen breitere Gänge, übersichtliche Frischebereiche, angemessene Neben- und Lagerflächen sowie Lösungen für Energieverbrauch, Gebäudetechnik, Andienung, Stellplätze und Ladeinfrastruktur.
Damit verschiebt sich die Bewertung des Bestands. Ein Markt mit 800 Quadratmetern kann heute solide vermietet sein und mittelfristig trotzdem unter Druck geraten, falls der Betreiber für sein künftiges Format mehr Fläche benötigt. Umgekehrt gewinnt ein kleiner Standort an Qualität, sobald eine Erweiterung auf rund 1.000 Quadratmeter realistisch möglich wird. Zur klassischen Prüfung von Bonität, Laufzeit und Indexierung tritt daher die Frage, ob ein Standort in moderne Formate hineinwachsen kann.
Die Mieterseite ist konzentriert
Der Lebensmitteleinzelhandel wird von wenigen großen Gruppen geprägt: Edeka, Rewe, Schwarz und Aldi ziehen rund 85 Prozent der deutschen Lebensmittelnachfrage auf sich. Das bringt Vorteile: hohe Bonität, professionelle Standortplanung und eine meist klare Vorstellung davon, welche Objekte langfristig funktionieren. Gleichzeitig kann diese Konzentration die Verhandlungsposition von Eigentümern schwächen, besonders bei Prolongationen und Nachvermietungen.
Das Risiko konzentriert sich auf Objekte, die baulich oder lagebezogen nur zu einem sehr engen Betreiberkreis passen. Die Due Diligence darf deshalb nicht beim aktuellen Mieter enden. Maßgeblich ist, wie viele relevante Händler den Standort grundsätzlich betreiben könnten, ob Zuschnitt, Verkaufsfläche, Andienung, Stellplätze und energetischer Zustand marktgängig sind und welche Investitionen eine Anschlussvermietung erfordern würde.
Flächenproduktivität spricht für das Segment
Der Lebensmitteleinzelhandel hat über Jahre eine bemerkenswerte Produktivitätsentwicklung gezeigt. Bei abnehmender Zahl an Verkaufsstellen stieg die durchschnittliche Verkaufsfläche seit 1990 von rund 600 auf etwa 1.100 Quadratmeter. In den vergangenen zehn Jahren legten die Umsätze um rund 50 Prozent zu, während die Gesamtverkaufsfläche bei wieder leicht ansteigender Filialzahl nur um etwa 10 Prozent wuchs.
Auch die Gewichtung innerhalb des Handels hat sich verschoben. Gefragt sind nicht die sehr großen Formate, sondern bei durchschnittlich fast fünf Lebensmitteleinkäufen pro Woche kompakte, gut erreichbare Standorte für den schnellen Einkauf: Discounter und Vollsortimenter bis zu einer Größenordnung von rund 2.500 Quadratmetern. Große SB-Warenhäuser stagnieren seit Jahren und verlieren real an Bedeutung.
Die geplante erleichterte Vergrößerung von Lebensmittelmärkten passt damit zu einer Entwicklung, die im Markt bereits läuft. Discounter werden heller, großzügiger und stärker auf Frische ausgerichtet. Vollsortimenter arbeiten effizienter und bauen ihre Flächenkonzepte um. Für Kundinnen und Kunden zählt weniger die Typologie des Marktes als die Alltagsfunktion: ein Standort, der nah liegt, bequem erreichbar ist und zuverlässig funktioniert. Genau diese Funktion bildet den Kern der Investmentqualität.
Nicht jede Großstadtlage ist überlegen
Metropolen sind nicht automatisch im Vorteil. Wichtiger als die absolute Einwohnerzahl sind Kaufkraft im Einzugsgebiet, Erreichbarkeit, Wettbewerbssituation, Siedlungsstruktur und die konkrete Versorgungsfunktion. In den vergangenen 15 Jahren haben die Top-7-Städte zusammen rund 650.000 Einwohner mehr an ihr Umland verloren, als sie von dort hinzugewonnen haben. Seit 2019 entwickelte sich die Lebensmittelnachfrage in periphereren Räumen um über 60 Prozent dynamischer als in sehr zentralen Lagen. Zugleich haben sich Einkaufswege verkürzt: Die durchschnittliche Länge von Einkaufsfahrten ging seit 2002 um rund 40 Prozent zurück.
Für die Lagebewertung ergibt sich daraus ein differenziertes Bild. Ein Markt in einer Gemeinde mit 3.000 Einwohnern kann attraktiv sein, falls er eine klare Versorgungsfunktion erfüllt, wenig direkten Wettbewerb hat und fest in die lokale Siedlungsstruktur eingebunden ist. Ein Großstadtstandort kann schwächer sein, falls er zu klein, schlecht erreichbar oder für moderne Konzepte kaum entwicklungsfähig ist.
Der Portfolioaufbau braucht Geduld
Einzelne Nahversorgungsimmobilien sind für große institutionelle Anleger oft zu klein und zu operativ. Die Stärke des Segments liegt daher in der Portfoliobildung. Viele Standorte, unterschiedliche Betreiber, gestaffelte Laufzeiten und regionale Streuung schaffen eine Risikoverteilung, die ein einzelnes großes Handelsobjekt kaum bietet. Diese Granularität reduziert Abhängigkeiten und zahlt auf Diversifikation und Risikosteuerung ein.
Die geplante BauNVO-Novelle stärkt dabei einen Trend, der für langfristige Kapitalanleger zählt: Wohnortnahe Versorgung wird zunehmend als notwendige Infrastruktur des Alltags verstanden. Für Versicherer kann daraus ein sinnvoller Immobilienbaustein werden, vorausgesetzt, die Auswahl erfolgt diszipliniert. Entscheidend sind laufende Erträge, lokale Versorgungsfunktion, Betreiberqualität, Entwicklungsspielraum und professioneller Portfoliobau. In einem Markt, in dem viele frühere Gewissheiten neu bewertet werden, verdient diese Kombination mehr Aufmerksamkeit als die pauschale Einordnung als „defensive Handelsimmobilie“.
Dieser Beitrag erschien am 20.08.2026 auf versicherungsmonitor.de.
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