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Alternative Finanzierungsmodelle sind auf dem Vormarsch

21. Mär 2021

Maximilian Könen und Lucas Boventer  |  Linus Digital Finance

Die Finanzierungsstrukturen am Immobilienmarkt verändern sich. Alternative Fremdkapitalgeber etablieren sich immer mehr. Dabei kommen sie nicht nur bei immer mehr Projekt- und Bestandsfinanzierungen zum Einsatz, sie dringen auch immer häufiger in für sie bislang selten besetzte Risikobereiche vor. Der Grund ist, dass Banken und Sparkassen als klassische Fremdkapitalgeber immer risikoaverser werden und sich bei der Beleihung von Bestandsankäufen und Projektentwicklungen auf immer niedrigere Beleihungsausläufe zurückziehen. Was sind die Hintergründe, und welche Konsequenzen hat das langfristig für den Finanzierungsmarkt?

Aktuell ändern sich durch die Pandemie die Bewertungsmodelle bei einigen Nutzungsarten. Während Wohnen und Core-Büroimmobilien in Top-Lagen davon gar nicht oder nur sehr bedingt betroffen sind, sind Risikoabschläge in Form von niedrigeren Kaufpreisvervielfältigern bei hochwertigen Büroimmobilien in B- und C-Lagen häufiger zu beobachten. Auch Hotellerie und Einzelhandel sind betroffen. Hier hat sich noch kein neues Gleichgewicht gefunden. Grund genug für Risikomanager, genauer hinzusehen. Das Resultat: Investoren hinterfragen ihre Renditeerwartung und Finanzierer werden vorsichtiger bei der Höhe der Beleihungsausläufe und passen ihre Konditionen an. Als Folge werden spekulative Ankäufe beziehungsweise Projekte ohne einen ausreichenden Bestand an Vorvermietungen im Bürosegment nur noch selten finanziert.

Banken agieren besonders risikoavers
Gerade klassische Fremdkapitalgeber sind aktuell vorsichtiger denn je bei der Vergabe von Krediten. Die Gründe sind dabei unterschiedlicher Natur. Zum einen sind aufgrund einer ungünstigen Risikogewichtung die Eigenkapitalanforderungen an die Banken bei der Vergabe von Immobilienfinanzierungen sowohl bei höheren Beleihungsausläufen als auch für Projektentwicklungen relativ hoch. Dieser Zustand verteuert im Umkehrschluss die Refinanzierung. Als Resultat sind Banken bei Beleihungsausläufen oberhalb von 60 % vorsichtig. Und die aus Basel III resultierenden hohen Eigenkapitalanforderungen werden künftig sogar noch steigen, Basel IV steckt bereits in den Startlöchern. Zum anderen bereiten sich die Banken auf wirtschaftlich herausfordernde Zeiten vor. Entsprechend vorsichtig wird beim Neugeschäft gehandelt. Und auch die personellen Kapazitäten sind oftmals auf die Verhandlung von Prolongationen sowie auf die Risikovermeidung konzentriert oder mit aus der aktuellen Pandemie entstehenden Herausforderungen im Tagesgeschäft beschäftigt. Projektentwickler müssen sich somit um alternative Finanzierungsmöglichkeiten bemühen.

Alternative Immobilienfinanzierung als Lösung
Vor der Pandemie war das Mezzanine-Kapital hauptsächlich bei der Finanzierung von Projektentwicklungen gefragt. Aktuell wird Mezzanine jedoch auch immer häufiger zur Finanzierung von Bestandsankäufen benötigt. Und auch die Zeiten, in denen sich die Aktivitäten alternativer Anbieter vorrangig auf das Nachrangkapital und die höheren Beleihungsausläufe bezogen, sind vorbei. Die zunehmend vorsichtige Haltung klassischer Kapitalgeber eröffnet Kreditfonds oder institutionellen Investoren völlig neue Möglichkeiten: Traditionellerweise besteht eine klassische Finanzierungsstruktur aus der Seniortranche bis etwa 65 %, die von Banken und Sparkassen bereitgestellt werden, und dem Mezzanine-Anteil mit der Juniortranche bis etwa 85%. Der fehlende Betrag entfällt auf das haftende Eigenkapital. Aktuell gehen die finanzierenden Banken jedoch oftmals nur noch bei Beleihungsausläufen von 40 % bis 50 % mit. Dadurch bietet sich für alternative Fremdkapitalgeber die Gelegenheit, die fehlende Summe oder gar die gesamte Finanzierungsstruktur aus einer Hand ohne Bankbeteiligung zur Verfügung zu stellen und damit in wesentlich geringere Risikosphären vorzudringen als in der Vergangenheit.

Schnelle Bereitstellung von Fremdkapital
Und auch die nötige Flexibilität macht alternative Fremdkapitalinstrumente besonders attraktiv. Während Banken und Sparkassen oftmals viele Wochen oder Monate brauchen, um einen Kredit zu bewilligen, können Kreditfonds oder institutionelle Investoren entsprechende Beträge innerhalb weniger Wochen bereitstellen. Ein Faktor, der gerade in der aktuellen Situation nicht zu unterschätzen ist. Wer über die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten verfügt, dem bieten sich insbesondere während der Pandemie neue Möglichkeiten zur Investition. Vereinzelt auftauchende Opportunitäten zum Markteinstieg sind oftmals kurze Momente, bei denen schnell gehandelt werden muss. Wer dann lange auf seine Finanzierungszusage warten muss, kommt nicht zum Zuge. Zu lange bürokratische Entscheidungswege führen dazu, dass Banken und Sparkassen sogar teilweise gar nicht mehr für Finanzierungen in Betracht gezogen werden. In Fällen wie diesen wird der alternative Fremdkapitalgeber für den Whole Loan, also die gesamte Finanzierung, angefragt und nimmt damit vollständig den Platz einer klassischen Bank oder Sparkasse ein.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass die alternativen Finanzierer nun blindlings jedes Risiko eingingen und jedes Projekt finanzierten, dass sich ihnen bietet. Etablierte Anbieter blicken ähnlich genau auf die zugrunde liegenden Business Cases wie Banken. Wer die Wahl hat, lehnt mehr als 90% der angebotenen Finanzierungsanfragen ab.

Mezzanine-Finanzierer stehen vor Niedrigzinsen
Ein geringeres Risiko-Exposure geht allerdings zwangsläufig auch mit niedrigeren Zinssätzen einher. Die Zinssätze für die unteren Beleihungsausläufe in Niedrigzinszeiten sind nicht besonders attraktiv für einen Mezzanine-Kreditfonds, selbst wenn der alternative Kreditgeber eine gewisse Prämie für seine schnelleren Genehmigungsprozesse am Markt durchsetzt. Zudem sind viele dieser Akteure auf Wachstumskurs und wollen so wenig Kapital wie möglich in einzelnen Projekten langfristig gebunden haben. Daher werden die Seniortranchen oftmals an Banken und Sparkassen ausgelagert und veräußert.

Banken ohne eigene Immobilienfinanzierungssparte und entsprechende Infrastruktur erhalten so Zugang zu attraktiven Seniorfinanzierungen. Kleinere Institute streben wiederum eine Diversifizierung des bestehenden Immobilienfinanzierungsportfolios an.

Alternative Kapitalgeber werden sich auch langfristig durchsetzen
Die steigende Relevanz von Kreditfonds und Mezzanine-Instrumenten ist nicht von der Hand zu weisen. Aktuell stellen sich die alternativen Finanzierungsgeber als entscheidende Akteure am Finanzierungsmarkt auf und überzeugen mit kurzen Entscheidungswegen sowie dem Potenzial, eine stärker diversifizierte Aktivseite regionaler Banken und Sparkassen zu ermöglichen. Auch nach der Pandemie werden Projektentwickler entsprechende Vorteile zu schätzen wissen und von ihnen profitieren wollen. Alternative Finanzierungsformen sichern sich somit eine feste Position auf dem Markt.

Dieser Artikel erschien am 16.3. auf IPE D.A.CH.

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