Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren vom taktischen Beimischungsobjekt zu einem wesentlichen Bestandteil institutioneller Portfolios entwickelt. Dahinter steht die gestiegene volkswirtschaftliche Bedeutung des Logistiksektors in Verbindung mit dem Siegeszug des E-Commerce, der während der Coronapandemie noch einmal eine Sonderkonjunktur erlebte. 2025 gaben im EU-Durchschnitt über drei Viertel (78 Prozent) der 16- bis 74-Jährigen an, im Laufe eines Jahres online eingekauft zu haben. Deutschland lag dabei mit 85 Prozent im oberen Drittel, zeigen Angaben von Destatis.
Mit dem gestiegenen Stellenwert der Assetklasse wachsen jedoch auch die Ansprüche an die Flächen selbst: Wer heute in Logistik investiert, kann sich nicht mehr allein auf die Erzählung von struktureller Flächenknappheit und stabilen Cashflows verlassen. Entscheidend ist vielmehr, wie präzise ein Objekt auf die tatsächlichen Anforderungen der Nutzer zugeschnitten ist und wie flexibel es sich künftigen Veränderungen anpassen lässt.
Standortlogik differenziert sich zunehmend aus
Logistik ist längst nicht mehr gleich Logistik. Große hochautomatisierte Distributionszentren an zentralen Verkehrsknotenpunkten folgen einer anderen Standortlogik als kleinteilige Umschlagflächen im urbanen Raum, die dem wachsenden Bedarf an schneller innerstädtischer Zustellung gerecht werden müssen. Hinzu kommen produktionsnahe Flächen, die im Zuge von Near- und Reshoring an Bedeutung gewinnen: In der EU suchen Unternehmen ihre Zulieferer verstärkt im Binnenmarkt, um Lieferketten robuster und rechtssicherer zu gestalten, eine Entwicklung, die aufgrund regulatorischer Anforderungen in den Bereichen Datenschutz und Lieferkettensorgfalt rasch an Bedeutung gewinnt. Für jede dieser Nutzungsformen gelten eigene Anforderungen an Lage, Erreichbarkeit und Nähe zu Fachkräften, Zulieferern und Verkehrsinfrastruktur. Investoren, die eine Fläche losgelöst von ihrem konkreten Nutzerprofil bewerten, unterschätzen dieses Differenzierungsrisiko systematisch.
Energieautarkie für Gebäude angestrebt
Auch technisch hat sich der Anforderungskatalog spürbar erweitert: Eine Logistikimmobilie ist heute kein reines Lagerhaus mehr, sie entwickelt sich zunehmend zu einem eigenständigen Energieerzeuger. Große Dachflächen eignen sich hervorragend für Photovoltaik und wer bereits in der Bauplanung auf ausreichende Traglasten und Deckenhöhen achtet, kann später ohne größeren Aufwand Ladeinfrastruktur für Elektro-Lkw nachrüsten. Für Mieter wird das zunehmend zu einem harten Entscheidungskriterium, nicht zuletzt weil eigene Klimaziele und regulatorische Vorgaben eine verlässliche, möglichst autarke Energieversorgung am Standort verlangen. Objekte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, laufen Gefahr, mittelfristig aus dem Kreis der tatsächlich vermietbaren Flächen herauszufallen, selbst wenn Lage und Größe auf den ersten Blick überzeugen.
Zertifizierung als Marktstandard
Parallel dazu hat sich die Nachhaltigkeitszertifizierung von einem Differenzierungsmerkmal zu einer Grundvoraussetzung entwickelt. Immer mehr Nutzer verlangen im Zuge eigener ESG-Berichtspflichten belastbare Nachweise zu Energieeffizienz und Materialwahl, bevor sie sich langfristig binden. Für Eigentümer bedeutet das, Zertifizierungsanforderungen nicht erst bei Neubauten, sondern auch bei der Modernisierung von Bestandsobjekten von Anfang an einzuplanen, da nachträgliche Anpassungen deutlich aufwendiger und teurer sind als eine vorausschauende Planung.
Flexibilität statt starrer Grundrisse
Entscheidend für den langfristigen Werterhalt ist, dass Bestandsobjekte flexibel bleiben und sich für Automatisierung und Robotik nachrüsten lassen, anstatt auf einen einmal festgelegten Betriebsablauf fixiert zu sein. Ebenso relevant ist die Umnutzung bestehender Flächen: Erdgeschosse ehemaliger Büro- oder Gewerbeobjekte lassen sich vielerorts zu Micro-Fulfillment- oder Last-Mile-Hubs umbauen, gerade für den wachsenden Lebensmittel-E-Commerce. Wer Logistikflächen mit einem gewissen Maß an baulicher Nutzungsoffenheit plant oder erwirbt, sichert sich Optionen für künftige Marktveränderungen, ohne auf teure Neubauten angewiesen zu sein.
Fehlende Substituierbarkeit ist kein Selbstläufer
So sehr sich die Anforderungen im Detail ausdifferenzieren, ein Grundprinzip bleibt bestehen: Lager-, Umschlag- und Produktionsflächen lassen sich anders als Büroflächen nicht ins Homeoffice verlagern. Wo physische Güter bewegt, gelagert oder verarbeitet werden müssen, sind physische Flächen erforderlich, unabhängig von technologischem Wandel oder veränderten Arbeitsformen. Diese fehlende Substituierbarkeit verleiht der Assetklasse eine strukturelle Wertstabilität, die zunehmend eingepreist wird. Doch diese Stabilität gilt nur für Flächen, die den genannten technischen, energetischen und funktionalen Anforderungen tatsächlich entsprechen.
Veraltete Bestandsobjekte ohne ausreichende Deckenhöhen, ohne Aufrüstungspotenzial für Automatisierung oder ohne Anschluss an eine zeitgemäße Energieversorgung verlieren dagegen an Attraktivität, trotz eines grundsätzlich knappen Gesamtangebots. Die Anlageklasse bleibt also strukturell begünstigt, doch innerhalb des Segments entscheidet zunehmend die Objektqualität über die Renditeaussichten.
Konsequenzen für Investoren
Für institutionelle Investoren ergibt sich daraus ein klarer Handlungsauftrag: Asset Management darf sich nicht auf die Verwaltung von Mietverträgen beschränken, sondern muss Bestandsportfolios kontinuierlich auf ihre Zukunftsfähigkeit hin überprüfen und gezielt weiterentwickeln – mit Fokus auf Nachhaltigkeit, Drittverwendbarkeit und technische Nachrüstbarkeit. Wer diesen Anspruch ernst nimmt und über ein europaweites Netzwerk mit lokaler Marktkenntnis verfügt, kann Standorte und Objekte entsprechend differenziert auswählen, statt pauschal auf die Assetklasse zu setzen.
Angesichts eines nach wie vor knappen Angebots an modernen Flächen und einer strukturell bedingten Nachfrage bieten europäische Logistikimmobilien weiterhin ein attraktives Zeitfenster für antizyklische Investitionen. Entscheidend ist am Ende nicht mehr allein die Frage, ob in Logistik investiert wird, sondern in welche Flächen – und mit welchem Anspruch an deren Zukunftsfähigkeit.
Dieser Beitrag erschien am 16.09.2026 auf logistik-heute.de.
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