Pfandbriefe spielen weiterhin eine zentrale Rolle – Zunehmend auch nachhaltige Emissionen
Das Thema Nachhaltigkeit ist im Immobiliensektor zuletzt etwas aus dem öffentlichen Fokus geraten – verdrängt von Konjunktursorgen, Zinswende und Baukosten. An Bedeutung hat es jedoch keineswegs verloren: Noch immer entfallen rund 35% des Endenergieverbrauchs in Deutschland auf den Gebäudesektor. Gleichzeitig sind die klimapolitischen Ziele klar definiert: Bis 2050 soll Europas Gebäudebestand klimaneutral sein; Deutschland will dieses Ziel bereits 2045 erreichen.
Der Finanzierungsbedarf
Gemeinsam mit bulwiengesa, einem unabhängigen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche, hat die Berliner Sparkasse den energetischen Sanierungsbedarf für die beiden größten Nutzungsarten der Hauptstadt – Wohnen und Büro – näher untersucht und quantifiziert. Das Ergebnis: Um die 140 Millionen m2 Wohnfläche mit Baujahr vor 2000 in Berlin bis 2045 zu sanieren, fällt ein Investitionsbedarf von circa 52,3 Mrd. Euro an. Für die 15,5 Millionen m² Bürofläche beläuft sich der Bedarf auf 28 Mrd. Euro.
Bereits diese beiden Segmente summieren sich demnach auf einen Investitionsbedarf von über 80 Mrd. Euro. Weitere Nutzungsarten wie Einzelhandel, Logistik, Hotels, Schulen sowie infrastrukturelle Maßnahmen – etwa Stadtbegrünung – sind dabei noch gar nicht berücksichtigt. Der tatsächliche Finanzierungsbedarf Berlins liegt somit erheblich höher.
Die zentrale Frage lautet daher: Woher kommt das Kapital für die Transformation – sowohl das Eigen- als auch das Fremdkapital? Gerade Pfandbriefe werden dabei künftig weiterhin eine zentrale Rolle spielen – nicht nur klassische, sondern zunehmend auch ausdrücklich als nachhaltig gekennzeichnete Emissionen.
Nicht isoliert betrachten
Kritiker verweisen womöglich darauf, dass grüne Pfandbriefe bislang nur einen vergleichsweise kleinen Anteil an dem Gesamtmarkt ausmachen. Tatsächlich entfielen zuletzt lediglich 7% der Gesamtemissionen auf dieses Segment. Eine isolierte Betrachtung greift jedoch zu kurz.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken weist in dem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass dies vor allem auf einen Mangel an geeigneten grünen Deckungsmassen zurückzuführen ist. Gleichzeitig kritisiert der Verband regulatorische Vorgaben im Bereich Sustainable Finance, die insbesondere bei der Transformation von Bestandsimmobilien häufig noch zu komplex, inkonsistent und nur eingeschränkt praxistauglich sind. Für Banken und Sparkassen bedeutet dies einen erheblichen zusätzlichen Aufwand bei Dokumentation, Reporting und Prüfung einer „grünen“ Deckungsmasse.
Dabei wird häufig übersehen, dass bereits der klassische Pfandbrief als Qualitätssiegel für nachhaltige Immobilien zu verstehen ist. Die Beleihungswerte für die als Deckungsmasse dienenden Immobilien werden durch unabhängige Sachverständige auf Basis konservativer Bewertungsmaßstäbe ermittelt. Energetische Standards, Sanierungszustand und CO2-Effizienz fließen dabei längst in die Bewertung ein. Ebenso werden strukturelle Transformationsrisiken berücksichtigt – etwa die steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen von Unternehmen bei der Anmietung von Büroflächen. Immobilien, die diesen Anforderungen dauerhaft nicht mehr genügen, laufen Gefahr „Stranded Assets“ zu werden, mit erheblichen Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und langfristige Wertstabilität. Im Extremfall reduziert sich der wirtschaftliche Wert solcher Objekte auf den reinen Bodenwert abzüglich potenzieller Rückbaukosten.
Sanierung statt Abriss
Klar ist zugleich, es wäre weder realistisch noch ökologisch sinnvoll, den gesamten veralteten Gebäudebestand innerhalb von zwei Jahrzehnten abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Der wirkungsvollste Hebel für eine bessere Klima- und Energiebilanz liegt in der Sanierung und Modernisierung des Bestands. Pfandbriefbanken leisten hierzu einen wichtigen Beitrag – im Interesse des Klimas ebenso wie im Interesse stabiler und werthaltiger Deckungsmassen, die Pfandbriefe zu einer der günstigsten Refinanzierungsquellen heimischer Institute machen.
Als Berliner Sparkasse ist uns dabei wichtig, Nachhaltigkeit ganzheitlich zu verstehen. Neben ökologischen und ökomischen Zielen müssen auch soziale Aspekte konsequent mitgedacht werden. Deshalb setzen wir künftig zusätzlich auf soziale Pfandbriefe. Die Erlöse fließen gezielt in bezahlbaren Wohnraum und bezahlbare Infrastruktur – und leisten damit einen Beitrag, der wirtschaftliche Vernunft, ökologische Verantwortung und gesellschaftlichen Zusammenhalt miteinander verbindet.
Dieser Beitrag erschien am 24.06.2026 in der Börsen-Zeitung.
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