Aufteilungsverbot? Egal.

Viel wird über das im Baulandmobilisierungsgesetz enthaltene Aufteilungsverbot geschimpft. Vor allem Privatisierer und Eigentümer von Mietshäusern sorgen sich angeblich – die einen um ihre Pipeline an Verkaufsobjekten, die anderen um den Buchwert ihrer Bestände. Stimmt es wirklich, dass nun eine ganze Branche – also der Verkauf von privaten Bestandsmietwohnungen – vor dem Aus steht? Ich bin mir da nicht so sicher.

Das Aufteilungsverbot greift weitaus weniger in den Wohnungsmarkt und in das Geschäftsleben der Immobilienwirtschaft ein als gedacht. Zum einen hat bis auf Berlin bislang kein einziges Bundesland dazu Landesgesetze erlassen, just die sind aber Voraussetzung, damit die Genehmigungsvorbehalte an Standorten mit angespannten Wohnungsmärkten greifen können. Unter anderem Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg wollen derzeit von dem Gesetz ohnehin keinen Gebrauch machen.

Es kann gut sein, dass die Bundesländer verstehen, dass das Gesetz nicht halten kann, was es verspricht, und gerade deshalb zurückhaltend agieren. Die meisten Käufer von vermieteten Bestandswohnungen sind private Kapitalanleger. Sie sind an stabilen Mietzahlungen interessiert, Mieterhöhungen können Kündigungen bedingen und bedeuten für sie ein Mehr an Verwaltung und Unsicherheit. Ebenso sind Eigenbedarfskündigungen nach dem Erwerb von Bestandswohnungen schon heute kaum möglich.

Wen das Aufteilungsverbot tatsächlich trifft, sind die Privatanleger, da sie sich eine Neubauwohnung häufig nicht leisten können, grundsätzlich aber gern in Immobilien investieren würden. Denn ein Umwandlungsverbot führt zu einer Angebotsverknappung und damit steigenden Preisen, die eigentlich nicht im Sinne der Diskussion über eine solide private Altersvorsorge in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Inflation sein können. Zudem straft das Gesetz jene Eigentümer ab, die in den vergangenen Jahren darauf verzichtet haben, ihre Bestände aufzuteilen.

Ja, auch die gibt es: Eigentümer von Mietshäusern, denen nie in den Sinn käme, ihre Wohnungen einzeln zu verkaufen. Die Mehrheit der deutschen privaten Vermieter dürfte sich am Aufteilungsverbot kaum stören, auch wenn naturgemäß regulatorische Eingriffe äußerst skeptisch betrachtet werden. Und für jene Anleger, die weiterhin Immobilieninvestments als Teil ihrer Anlagestrategie vollziehen wollen, bietet sich auch weiterhin die Möglichkeit, entsprechende Produkte zu nutzen.

Dieser Artikel erschien am 7.10. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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