Vier Trends, die 2020 bestimmen werden

Für den Jahresrückblick 2020 steht das globale Ereignis des ersten Quartals schon mal fest: das Coronavirus. Ob nun berechtigte Vorsicht oder übertriebene Panikmache – die Auswirkungen auf das Wirtschaftsleben waren in den vergangenen Wochen überraschend heftig. Abgesehen von der Verschiebung der MIPIM auf Juni werden sich die Folgen für die Immobilienwirtschaft jedoch voraussichtlich in Grenzen halten. Nach Jahren des Aufschwungs sehen wir auch in diesem Jahr keine Trendwende, im Gegenteil: Unserer Einschätzung nach werden andere Faktoren die Immobilienwirtschaft stärker beeinflussen, und zwar vor allem die folgenden vier Trends.

Schnelligkeit ist Trumpf
Der Immobilienmarkt ist mehr als je zuvor ein Verkäufermarkt. Der einzige limitierende Faktor für das Transaktionsgeschehen sind geeignete Kaufgelegenheiten am Markt. Die potenziellen Verkäufer können deshalb viel verlangen – nicht nur beim Preis. Sie erwarten Schnelligkeit und Transaktionssicherheit. Wer zu lange zögert oder mit Finanzierungsvorbehalt bietet, zieht bei ansonsten gleichen Bedingungen den Kürzeren. Deshalb sind Bieter mit großem Liquiditätspolster im Vorteil, die eine Transaktion zügig mit viel Eigenkapital abschließen können. Mit unserem ‚hausInvest‘ waren wir bei den größten Transaktionen der vergangenen beiden Jahre nicht zuletzt aus diesem Grund erfolgreich. Eine Beleihung des angekauften Objekts mit Fremdkapital kann in einem zweiten Schritt erfolgen.

Wohninvestments sind als Stabilitätsanker gefragt
Mit nochmals gesunkenen Renditen – in München und Berlin liegen die Median-Nettoanfangsrenditen lediglich bei knapp über 1 % – sind Investments in Bestandswohnungen in den A-Städten absolut keine Renditeturbos. Trotzdem kaufen institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland nahezu alles, was an Wohninvestments in den größten Städten auf den Markt kommt. Für sie stellen regelmäßige und verlässliche Mieteinkünfte ein ideales Zinssubstitut dar. Gleichzeitig verleiht eine Beimischung von Core-Wohninvestments jedem Immobilienportfolio zusätzliche Stabilität. Der Wohnungsleerstand liegt in jeder der Top-7-Städte unter 1 %. Gleichzeitig ist der Zuzug in die größten deutschen Städte ein Megatrend, der anhalten wird. Diese Einschätzung teilen auch viele Investoren – und beurteilen diese Investments wie ehedem deutsche Staatsanleihen: als eine Art Benchmark für stabile Immobilieninvestments.

Spezialsegmente geraten in den Investorenfokus
Ob Hotels, Mikroapartments oder betreutes Wohnen: Solche Investments haben sich in den vergangenen Jahren von exotischen Teilmärkten zu ernstzunehmenden Immobiliensegmenten entwickelt. Dieser Trend bleibt grundsätzlich ungebrochen. Während Wohnimmobilien die Stabilitätsanker für diversifizierte Immobilienportfolios darstellen, weisen diese Spezialsegmente zumeist höhere Renditepotenziale auf. Allerdings gilt es in manchen Märkten inzwischen genauer hinzuschauen, da die fundamentalen Rahmenbedingungen die Bäume nicht mehr in den Himmel wachsen lassen. Und auch bei den Betreibern muss man genau hinsehen.

Nachhaltigkeit wird zu einem entscheidenden Faktor
Wann kommt die Nachhaltigkeitsampel für Immobilienfonds? Die neue EU-Kommission wird ihren Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzwesen vorantreiben. Aktuell wird über die Taxonomie verhandelt, also die Klassifizierung nachhaltiger Anlagen. Der Legislativprozess steht noch am Anfang, doch am Ende dieses Prozesses erwarten wir für Retailprodukte wie Publikumsfonds ein übersichtliches Nachhaltigkeitsscoring, beispielsweise in Form einer Ampel. Bei illiquiden Assetklassen wie Immobilien ist das durchaus eine Herausforderung: Müssen dazu für jedes Fondsobjekt umfangreiche Checklisten abgearbeitet werden oder genügen die gängigen Nachhaltigkeitszertifikate? In jedem Fall werden Transparenzpflichten für alle Finanzprodukte begründet und Nachhaltigkeitserwägungen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Es lohnt sich, diesen Prozess genau zu beobachten, denn er entscheidet langfristig über die Marktgängigkeit jeder Immobilie in Europa.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.