Es gibt viele Gründe, um Schulen als eigene Assetklasse einzustufen und so mehr privates Kapital zu akquirieren.
Deutschland diskutiert seit Jahren über marode Schulen, fehlende Klassenräume und einen Investitionsstau in Milliardenhöhe. Gleichzeitig suchen institutionelle Investoren langfristige Anlageformen mit stabilen Erträgen und hoher gesellschaftlicher Relevanz. Eigentlich müssten beide Seiten längst zusammengefunden haben. Dennoch bleibt der Markt für Bildungsimmobilien in Deutschland erstaunlich klein.
Das liegt weder an fehlendem Kapital noch an mangelndem Bedarf der Kommunen. Das Hindernis beginnt deutlich früher: Schulen gelten bis heute kaum als eigenständige Assetklasse.
Dabei unterscheiden sich Bildungsimmobilien grundlegend von klassischen Gewerbeimmobilien. Ihre Nachfrage hängt weder von der Entwicklung lokaler Büromärkte noch von kurzfristigen konjunkturellen Schwankungen ab. Sie entsteht aus dem Bildungsauftrag, der Bevölkerungsentwicklung und dem langfristigen Bedarf einer Kommune. Öffentliche Nutzer, lange Mietverträge und eine planbare Nutzung schaffen zugleich eine Stabilität, die viele Investoren suchen.
Andere Maßstäbe, anderes Risikoprofil
Trotzdem orientieren sich Bewertung und Finanzierung vieler Projekte noch immer an Maßstäben, die ursprünglich für Büroimmobilien entwickelt wurden. Als grobe Orientierung mag das funktionieren. Den wirtschaftlichen Charakter einer Schule bildet dieser Ansatz jedoch nur unzureichend ab.
Eine Schule unterscheidet sich von einem Büro bereits beim Standort. Ein Büro richtet sich nach der Nachfrage des lokalen Flächenmarkts. Eine Schule entsteht dort, wo die Bevölkerungsentwicklung und die Schulplanung einen langfristigen Bedarf erkennen lassen. Eine Lage, die für ein Büro wenig attraktiv erscheint, kann daher für eine Schule sehr gut geeignet sein.
Auch das Vermietungsrisiko muss anders bewertet werden. Bei Büroimmobilien spielt die Frage eine große Rolle, wie gut sich Flächen nach einem Mieterwechsel erneut vermieten lassen. Bei einer Schule stellt sie sich in dieser Form kaum. Solange der demografische Bedarf besteht, die Kommune den Standort in ihrer Schulentwicklungsplanung vorsieht und das Gebäude dauerhaft instand gehalten wird, ist ein Auszug des Nutzers äußerst unwahrscheinlich.
Natürlich lässt sich eine Schule nur eingeschränkt für andere Zwecke nutzen. Dieser Nachteil gehört in jede Bewertung. Er darf jedoch nicht losgelöst von der hohen Stabilität des Mietverhältnisses betrachtet werden. Das Risiko einer begrenzten Drittverwendung steht einer Nutzung gegenüber, die über viele Jahre vertraglich gesichert und durch einen öffentlichen Versorgungsauftrag getragen wird. Eine sachgerechte Bewertung muss beide Seiten gleichermaßen berücksichtigen.
Verlässliche Strukturen
Dass private Modelle funktionieren können, zeigen bereits realisierte und laufende Projekte. Kommunen lassen neue Schulen von privaten Partnern entwickeln und mieten die Gebäude langfristig an. An anderen Standorten werden bestehende Immobilien umgebaut und erweitert. Solche Projekte belegen, dass privates Kapital einen wichtigen Beitrag zur Bildungsinfrastruktur leisten kann. Aus einzelnen Vorhaben entsteht allerdings noch kein belastbarer Markt.
Dafür braucht es verlässliche Strukturen. Investoren benötigen nachvollziehbare Bewertungsmaßstäbe und belastbare Vergleichsdaten. Banken brauchen Modelle, die das tatsächliche Risiko einer Bildungsimmobilie realistisch abbilden. Kommunen wiederum müssen Ausschreibungen so vorbereiten, dass sich Projekte finanzieren lassen.
Gerade bei der Vergabe besteht noch erhebliches Potenzial. Große Städte verfügen häufig über eigene Fachabteilungen für komplexe Immobilienprojekte. Kleineren und mittleren Kommunen fehlen solche Kapazitäten oft. Trotzdem entwickeln viele Städte und Gemeinden ihre Verfahren immer wieder neu. Das kostet Zeit, bindet Personal und erhöht die Unsicherheit auf beiden Seiten.
Bundesweit abgestimmte Musterverträge, wiederkehrende Ausschreibungsmodelle und klare Leitlinien könnten die Verfahren vereinfachen. Dabei geht es nicht um einheitliche Schulgebäude. Standardisiert würde der Weg zum Projekt. Standort, Architektur und Nutzung blieben weiterhin Sache der Kommune. Investoren und Finanzierer könnten Vorhaben zugleich schneller prüfen und verlässlicher kalkulieren.
Eigenständige soziale Infrastruktur
Auch die Debatte über öffentlich-private Partnerschaften sollte sachlicher geführt werden. Noch immer fallen sehr unterschiedliche Modelle mit privatem Kapital reflexartig unter das Schlagwort ÖPP. Frühere Erfahrungen erklären einen Teil der Vorbehalte. Sie dürfen jedoch nicht jedes heutige Modell diskreditieren.
Die öffentliche Hand behält bei modernen Mietmodellen die Kontrolle über Bedarf, Standort und Nutzung. Der private Partner finanziert, entwickelt und hält die Immobilie langfristig. Ob eine solche Zusammenarbeit trägt, hängt von der konkreten Risikoverteilung, der Vertragslaufzeit, der Instandhaltung und der Qualität des Gebäudes ab.
Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Bildungsimmobilien stärker als eigenständige soziale Infrastruktur verstanden werden können. Vor allem in den nordischen Ländern existieren eigene Vergleichswerte und eine Mietpraxis, die sich nicht aus dem Büromarkt ableitet. Deutschland kann diese Modelle nicht einfach übernehmen. Die Richtung ist dennoch richtig: Schulen brauchen eigene Maßstäbe für Bewertung, Finanzierung und Ausschreibung.
Der Investitionsbedarf im Bildungsbereich wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Zugleich bleiben die finanziellen und personellen Spielräume vieler Kommunen begrenzt. Privates Kapital kann hier einen größeren Beitrag leisten, sofern die Projekte investierbar vorbereitet werden.
Schulen sind ein zentraler Teil der sozialen Infrastruktur. Wer sie weiterhin wie Bürogebäude bewertet, erschwert ihre Finanzierung. Erst wenn Bewertung, Finanzierung und kommunale Verfahren ihrer tatsächlichen Funktion folgen, kann aus einzelnen Projekten eine belastbare Assetklasse entstehen.
Dieser Beitrag erschien am 07.09.2026 auf immobilienmanager.de.
Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an die Leiter unserer Redaktion Jan Döhler und Kai Gutacker.
