Eigenkapitallücke schließen

Der deutsche Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der viele Marktteilnehmer mit großer Zurückhaltung agieren. Seit dem Ende der Covid-19-Pandemie kommt es am Markt zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Teilmärkte, insbesondere im Segment der Gewerbeimmobilien: Während in peripheren Teilmärkten die Leerstandsquoten zum Teil prozentual zweistellige Werte markieren, sind Top-Lagen weiterhin kaum von Leerstandsrisiken betroffen. Im Gegenteil: Auf Basis von Mietvertragsabschlüssen und Gesprächen mit Mietern, die wir laufend führen und mit unserem Research untermauern, gehen wir davon aus, dass die Knappheit an modernen Flächen in Top-Lagen eher noch zunehmen wird. Insbesondere zwei Entwicklungen sind für die aktuelle Situation ausschlaggebend. Beide nehmen in vielen Gesprächen und Verhandlungen eine wichtige Rolle ein: einerseits die noch anhaltende Transaktionsstarre und ihre Folgen, andererseits die Refinanzierungsthematik.

Transaktionsstarre und Liquidität stehen dabei in einem engen kausalen Zusammenhang. Nach wie vor fehlt die Liquidität für Investitionen. Hinzu kommt, dass die Preisvorstellungen zwischen potenziellen Käufern und Verkäufern oft noch voneinander abweichen, sodass es nur wenig Transaktionen gibt. Vor diesem Hintergrund wird verständlich, dass im Juli 2024 in einer Umfrage von EY Real Estate Deutschland 77 Prozent der befragten Asset-Manager die Transaktionsstarre am Markt als eine der größten Herausforderungen bezeichneten.

Die noch niedrigen Finanzierungszinssätze im Bestand treffen in dem veränderten Marktumfeld auf erhöhte Zinsniveaus. Zinsseitig sehen wir zwar keinen weiteren Aufwärtsdruck mehr, wie die jüngsten Zinssenkungen und Aussagen von EZB-Vertretern anzeigen. Allerdings laufen Marktteilnehmer nun Gefahr, aufgrund zwischenzeitlich gestiegener Baukosten und höherer Anschlussfinanzierungskosten die Fremdkapitalgeber nicht mehr bedienen zu können. Dies gilt in besonderem Maße für mit hohen Fremdkapitalquoten finanzierte Projektentwicklungen. Die Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten sind deutlich gestiegen, warnte die Bundesbank bei der Vorstellung des „Finanzstabilitätsberichts 2024“ im November.

Die Vorgeschichte der aktuellen Refinanzierungsproblematik reicht zurück in die Niedrigzinsphase. Zwischen 2019 und 2022 nahm die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland laut Schätzungen Immobilienkredite in Höhe von etwa 228 Mrd. Euro auf. Diese Kredite stehen größtenteils im Zeitraum von 2024 bis 2027 zur Refinanzierung an. CBRE wies bereits im Januar dieses Jahres darauf hin: Gut ein Drittel, also etwa 77 Mrd. Euro, werde angesichts der geschrumpften Kapitalwerte und der höheren Kreditzinsen sowie zusätzlich wegen der gesunkenen Beleihungsausläufe und Beschränkungen beim Zinsdeckungsgrad nicht refinanziert werden können.
Hierbei können wir als Nachrangfinanzierer unterstützend wirken. Wir suchen in Refinanzierungssituationen gemeinsam mit Kreditnehmern und Banken nach Lösungen, die für alle Beteiligten tragbar sind. Banken orientieren sich bei der Refinanzierung aktuell häufig an einem Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent. Darüber gehen Banken, insbesondere auch aus regulatorischen Gründen, aktuell nicht gern hinaus.

Aus unserer Perspektive ergeben sich daraus Gelegenheiten, gemeinsam mit der Bank eine Finanzierung aufzustellen. Dazu greifen wir auf unsere Teams in der Finanzierung und im Investment sowie unser Research zurück und bilden uns unsere eigene Meinung zu dem Projekt. Wenn Qualität und Perspektive stimmen, fühlen wir uns in der Rolle als Nachrangfinanzierer sehr wohl.

Des Weiteren vergeben wir über unseren neuesten Finanzierungsfonds erstrangig besicherte Darlehen für hochwertige Bestandsimmobilien in den Top-7-Städten. Dabei berücksichtigt der Artikel-8-Fonds umfassende ESG-Kriterien.

Wir folgen dem Prinzip, dass wir nur finanzieren, was wir grundsätzlich auch ankaufen würden. Dies ist uns mit unseren eigenen Projektentwicklern, Architekten, Ingenieuren und Investmentmanagern möglich. Der Ankauf und die Abwicklung erfolgen über unsere deutschen und luxemburgischen Investmentvehikel, an denen sich auch dritte institutionelle Investoren gemeinsam mit der HanseMerkur Versicherungsgruppe beteiligen können.

Prominente Beispiele für HMG-Projektentwicklungen sind unsere im vergangenen Jahr erworbenen Neubauprojekte direkt am Kölner Dom und in der Markgrafenstraße in Berlin in der Nähe des ehemaligen Checkpoint Charlie. Wir sind überzeugt, dass diejenigen, die in solchen Top-Lagen moderne, nachhaltige Neubauten errichten, diese bei Fertigstellung in drei bis vier Jahren sehr gut vermieten können, weil es nur wenige Konkurrenzangebote geben wird.

Wir bauen weiter, während andere sich zurückziehen. Unsere Strategie ist es, mit Projektentwicklern wie Bauwens in Köln, Quantum in Berlin oder ABG in Frankfurt am Main zusammenzuarbeiten, die mit unseren hauseigenen Expertenteams kooperieren. So schaffen wir moderne und nachhaltige Flächen für die Nachfrage von morgen.

Dieser Beitrag erschien am 04.02.2025 in der Versicherungswirtschaft heute

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an die Leiter unserer Redaktion Jan Döhler und Kai Gutacker.