Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren von einer spezialisierten Nischenanlage zu einer strategisch bedeutenden Assetklasse entwickelt. Trotz eines anspruchsvolleren Marktumfelds mit gestiegenen Finanzierungskosten und höheren Baukosten bleiben die langfristigen Nachfrage- und Wachstumstreiber intakt – von E-Commerce und resilienten Lieferketten über Automatisierung bis hin zu steigenden ESG-Anforderungen. Gleichzeitig rücken Standortqualität, nachhaltige Gebäudekonzepte und aktives Asset Management stärker in den Fokus institutioneller Investoren. Im I&F-Interview erläutert Ingo Steves von Swiss Life Asset Managers Logistics, wie die aktuelle Marktentwicklung einzuordnen ist, welche europäischen Märkte und Nutzungsformen besonders attraktiv sind und worauf es bei erfolgreichen Logistikinvestments und Projektentwicklungen heute ankommt. Stichworte: paneuropäisch und Plattform. Red.
Wo steht die Assetklasse Logistikimmobilien aktuell?
Logistik zählt weiterhin zu den Assetklassen mit besonders tragfähigen strukturellen Fundamentaldaten. Auf der Nutzerseite bleiben die langfristigen Treiber intakt: E-Commerce, resiliente Lieferketten, moderne Flächen, Automatisierung, Digitalisierung, ESG-Anforderungen und das Wachstum von 3PL-Dienstleistern prägen die Nachfrage. Auf der Investorenseite sehen wir nach der Phase der Preisanpassungen wieder zunehmende Aktivität, insbesondere bei hochwertigen, gut angebundenen Objekten.
Natürlich haben wir zuletzt eine Phase gesehen, in der Transaktionen selektiver geprüft wurden und Investoren zurückhaltender agiert haben. Das betraf allerdings nicht nur Logistik, sondern den gesamten Immobilienmarkt. Entscheidend ist jedoch, dass die Nachfrage nach modernen, gut angebundenen Logistikflächen weiterhin gegeben ist. E-Commerce-Anbieter, Industrieunternehmen und Logistikdienstleister schauen wieder sehr aktiv auf europäische Netzwerke, Lagerbestände und Lieferfähigkeit.
Logistikimmobilien sind ein eigenständiger strategischer Baustein innerhalb paneuropäischer Anlagestrategien. Moderne Logistikimmobilien können in institutionellen Portfolios eine stabilisierende und diversifizierende Funktion übernehmen, wobei die wichtigsten Core-Merkmale sind: sehr gute Lage, flexible Drittverwendungsfähigkeit, starke Nutzerbasis, Nachhaltigkeitsqualität und langfristig belastbare Cashflows.
Als Swiss Life Asset Managers Logistics betrachten wir Logistik deshalb nicht isoliert. Wir verbinden europäische Investment-, Entwicklungs-, Asset- und Property-Management-Kompetenz in einer integrierten Plattform. Dadurch können wir Projekte von der Standortanalyse über die Entwicklung bis zum langfristigen Betrieb aus einer Hand denken.
Wir sehen keinen kurzfristigen Trend, sondern eine fortgesetzte Professionalisierung der Assetklasse. Logistikimmobilien werden zunehmend als wirtschaftliche Infrastruktur verstanden. Ohne leistungsfähige Logistik funktionieren Handel, Industrie, E-Commerce und resiliente Lieferketten nicht. Sie verbindet Produktion mit Verbrauchern, bildet die Grundlage für internationale Warenströme und ist damit ein Rückgrat einer zunehmend vernetzten Wirtschaft. Genau daraus entsteht die langfristige Relevanz der Assetklasse für Nutzer und Investoren.
Wo und wie lohnen sich aktuell Projektentwicklungen im Logistics-Segment angesichts hoher Baukosten?
Hohe Baukosten verändern die Rechnung, aber sie machen gute Projekte nicht unmöglich. Sie zwingen Entwickler und Investoren vielmehr dazu, sehr präzise zu arbeiten. Projekte lohnen sich weiterhin dort, wo Lagequalität, Nutzerbasis, Verkehrsanbindung und langfristige Drittverwendungsfähigkeit zusammenkommen.
Wir fokussieren uns daher auf Top-Regionen entlang zentraler europäischer Logistikrouten, also auf strategische Verkehrsachsen, wirtschaftsstarke Ballungsräume und relevante Hafenstandorte. Hinzu kommt ein Thema, das weiter an Bedeutung gewinnt: multimodale Anbindung. Die Straße bleibt zentral, aber Schiene, Häfen und Binnenschifffahrt werden als Standortfaktoren wichtiger, weil Nutzer ihre Lieferketten effizienter und emissionsärmer aufstellen wollen. Für uns ist multimodale Anbindung deshalb nicht nur ein Standortvorteil, sondern Teil einer langfristig nachhaltigen und wirtschaftlich belastbaren Strategie im Segment Logistics.
Bei Swiss Life Asset Managers denken wir solche Projekte nicht allein vom Grundstück aus, sondern vom langfristigen Betrieb. Gerade bei Logistikimmobilien sind für Nutzer die Gesamtkosten der Nutzung entscheidend. Nicht nur die Miete, sondern auch Energieeffizienz, Betriebskosten, technische Ausstattung und Prozessqualität spielen eine wichtige Rolle. Wer nur auf niedrige Baukosten schaut und bei Energieeffizienz, Gebäudequalität oder technischer Ausstattung spart, baut am Bedarf vorbei. Wärmepumpen, Photovoltaik, vorbereitete Ladeinfrastruktur, effiziente Gebäudetechnik und flexible Nutzungsmöglichkeiten sind deshalb keine Extras, sondern Teil der wirtschaftlichen Qualität.
Entscheidend ist, dass moderne Logistikimmobilien funktional, technisch, architektonisch und ökologisch durchdacht sind und einen nachvollziehbaren Mehrwert für Nutzer, Kommunen und Investoren schaffen.
Welche regionalen Märkte in Europa sind besonders interessant?
Europa wird von internationalen Investoren weiterhin als Stabilitätsanker wahrgenommen. Trotz unterschiedlicher Marktzyklen profitieren viele europäische Logistikmärkte von verlässlichen regulatorischen Rahmenbedingungen, einer starken industriellen Basis und resilienten Konsummärkten.
Wir bei Swiss Life Asset Managers betrachten Europa differenziert. Deutschland zählt aufgrund seiner zentralen Lage, industriellen Breite und dezentralen Wirtschaftsstruktur zu den wichtigsten Logistikmärkten Europas. Es gibt hier nicht nur eine dominante Metropolregion, sondern viele relevante Logistikknoten. Rhein-Ruhr, Rhein-Main, Stuttgart, München, Hamburg und weitere wirtschaftsstarke Regionen haben jeweils eigene Nachfrageprofile.
Daneben gibt es in Europa weitere interessante Schwerpunkte. Die Iberische Halbinsel kann attraktive Rendite-Risiko-Profile bieten, wenn Lagequalität, Nutzerbasis und langfristige Drittverwendungsfähigkeit stimmen. Frankreich verfügt mit Paris über einen der bedeutendsten europäischen Ballungsräume, ergänzt durch kleinere und mittlere Städte mit relevanter Konsum- und E-Commerce-Nachfrage. Die Niederlande und Belgien profitieren von ihrer Hafeninfrastruktur, Italien von starken Ballungsräumen und industriellen Clustern.
Wichtig ist aber: Warenströme enden nicht an Landesgrenzen. Deshalb setzen wir auf eine paneuropäische Perspektive, kombiniert mit lokaler Marktkenntnis. Genau das ist einer der zentralen Vorteile unserer Plattform: Wir sind Experten für Europa aus Europa. Wir verbinden regionale Marktkenntnis mit dem Blick auf grenzüberschreitende Lieferketten, zentrale europäische Logistikkorridore und die Anforderungen internationaler Nutzer.
Wie unterscheidet sich der deutsche Logistikmarkt von anderen europäischen Nachbarn?
Deutschland ist weniger zentralisiert als viele andere europäische Märkte. Das ist ein großer Unterschied. In Frankreich, Spanien oder Italien konzentriert sich ein erheblicher Teil der Nachfrage auf wenige dominante Ballungsräume. Deutschland hat dagegen viele wirtschaftliche Zentren, eine starke industrielle Basis und eine mittelständische Struktur, die die Logistiknachfrage breiter verteilt. Das macht den Markt resilienter.
Für Investoren bietet Deutschland deshalb häufig ein stabilitätsorientiertes Profil – geprägt durch Liquidität, Nutzerbreite und langfristig belastbare Nachfrage. In Spanien oder bestimmten französischen Teilmärkten können dagegen höhere Renditeprofile im Vordergrund stehen. Diese unterschiedlichen Rollen sind für ein europäisches Portfolio interessant.
Gleichzeitig darf man Logistik nicht national verengen. Reshoring und Nearshoring sind keine deutschen Themen, sondern europäische Standortentscheidungen. Unternehmen überprüfen ihre Produktions- und Lieferketten, verteilen Lagerbestände anders und suchen nach resilienteren Netzwerken. Das betrifft zentraleuropäische Korridore genauso wie Südeuropa oder Benelux.
Genau hier zahlt unsere europäische Plattform ein. Wir verbinden lokale Marktkenntnis mit dem Blick auf grenzüberschreitende Lieferketten und zentrale europäische Logistikkorridore. Bei Swiss Life Asset Managers ist deshalb entscheidend, deutsche Stabilität mit europäischer Beweglichkeit zu verbinden.
Auf welche Art von Logistikimmobilien setzen Sie und wieso?
Das hängt stark von Plattform, Mandat und Kompetenz ab. Für Swiss Life Asset Managers Logistics liegt der primäre Schwerpunkt klar auf hochwertigen, nachhaltigen Big-Box-Logistikimmobilien an strategischen Standorten.
Das heißt nicht, dass andere Formate außen vor sind. Urbane Logistik, Last-Mile-Konzepte, Light Industrial und gemischte Gewerbeparks haben ebenfalls eine wichtige Funktion und werden innerhalb von Swiss Life Asset Managers durch spezialisierte Einheiten abgedeckt.
Für uns ist wichtig, dass die Strategie nicht beliebig wird. Moderne Big-Box-Logistikimmobilien sind keine einfachen Lagerhallen mehr. Sie müssen Automatisierung ermöglichen, Energiefragen beantworten, Lkw- und perspektivisch E-Mobilität abbilden und dem Nutzer effiziente Prozesse erlauben. Entscheidend ist dabei immer die Frage, welchen Beitrag eine Immobilie für das Geschäftsmodell des Nutzers leisten kann. Logistikimmobilien werden zunehmend Teil der operativen Wertschöpfung ihrer Mieter. Deshalb reicht es nicht aus, Flächen bereitzustellen. Es geht darum, gemeinsam mit den Nutzern Lösungen zu entwickeln, die Wachstum, Effizienz und Resilienz unterstützen.
Aus Sicht von Swiss Life Asset Managers bleibt die Grundfrage aber immer dieselbe: Passt das Produkt langfristig zum Standort, zu den Nutzern und zu den Anforderungen institutioneller Investoren und kann somit Mehrwerte für alle Beteiligten schaffen?
Was muss ein guter Logistikentwickler und Asset Manager heutzutage konkret mitbringen?
Ein guter Logistikentwickler muss heute deutlich mehr können, als eine Halle auf ein Grundstück zu setzen. Er muss die Interessen von Nutzern, Investoren, Kommunen und späterem Betrieb zusammenbringen. Der Nutzer braucht eine Fläche, die wirtschaftlich funktioniert, flexibel nutzbar ist und seine eigenen Transformationsprozesse unterstützt. Dazu gehören Automatisierung, Energieversorgung, E-Mobilität, Erreichbarkeit und effiziente Abläufe. Der Investor erwartet stabile Cashflows, ESG-Konformität, Drittverwendungsfähigkeit und langfristige Werthaltigkeit. Die Kommune wiederum erwartet, dass das Projekt einen nachvollziehbaren Mehrwert bietet und sich nicht als Fremdkörper in das Umfeld stellt.
Genau deshalb gewinnen integrierte Plattformen an Bedeutung. Als Teil von Swiss Life Asset Managers verbinden wir Kapitalstärke mit Investment-, Entwicklungs-, Asset- und Property-Management-Kompetenz. Dadurch können wir Projekte nicht nur identifizieren und entwickeln, sondern über den gesamten Lebenszyklus hinweg steuern.
Für Asset Manager kommt hinzu: Man muss das Kerngeschäft der Mieter verstehen. Wenn Flächen angepasst, geteilt oder technisch weiterentwickelt werden, reicht reine Immobilienkompetenz nicht mehr aus. Es geht darum, Nutzerprozesse, Mobilitätstrends, Energieanforderungen und regulatorische Veränderungen frühzeitig mitzudenken. Gute Logistikimmobilien entstehen dort, wo Kapital, lokales Wissen, technische Kompetenz und langfristige Partnerschaft zusammenkommen.
Dazu gehört auch die Fähigkeit, Projekte europaweit zu denken. Viele Nutzer organisieren ihre Lieferketten längst nicht mehr national, sondern entlang europäischer Netzwerke. Wer diese Kunden begleiten möchte, braucht Zugang zu mehreren Märkten, Teams vor Ort und gleichzeitig die Möglichkeit, Erfahrungen und Marktwissen über Ländergrenzen hinweg zu bündeln. Deshalb gewinnen integrierte europäische Plattformen zunehmend an Bedeutung. Und insbesondere in einem anspruchsvolleren Marktumfeld wird Verlässlichkeit zu einem entscheidenden Faktor. Nutzer, Investoren und Kommunen suchen heute Partner, die langfristig denken und Projekte über den gesamten Lebenszyklus begleiten können. Aus unserer Sicht entsteht nachhaltiger Erfolg nicht durch kurzfristige Opportunitäten, sondern durch belastbare Partnerschaften und konsequente Umsetzungskompetenz.
Dieser Beitrag erschien am 01.08.2026 in Immobilien & Finanzierung, Ausgabe 8/2026.
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