Die Finanzierungsengpässe am Immobilienmarkt wirken weiter hemmend. Eine Lösung können kooperative Modelle sein, in denen Banken gemeinsam mit privaten Finanzierungsfonds nachhaltige Finanzierungsstrukturen entwickeln. Der Vorteil solcher Partnerschaften: Kapital und Nachfrage finden wieder zusammen, weil beide Seiten gezielt die Tranchen übernehmen können, die zu ihrem jeweiligen Risiko-Rendite-Profil passen.
Die Immobilienmärkte haben unter anderem infolge der Zinswende eine Zäsur erlebt. Der Baukostenanstieg und eine zurückhaltendere Kreditvergabe haben viele Investitionen erschwert. Besonders deutlich zeigt sich das dort, wo Kapital eigentlich dringend gebraucht wird, insbesondere bei Projektentwicklungen und bei der Transformation bestehender Immobilien.
Der Befund ist bekannt: Viele Projekte sind wirtschaftlich weiterhin sinnvoll. Die Nachfrage nach zeitgemäßen und attraktiven Büro- und Wohnimmobilien ist vorhanden. Institutionelles Kapital sucht auch langfristige Anlagen mit realwirtschaftlicher Substanz. Trotzdem kommen Marktteilnehmer häufig nicht zusammen. Nicht immer, weil das Objekt oder der Standort nicht überzeugt, sondern weil die Finanzierungsstruktur nach der Zinswende nicht mehr zum Markt passt.
Genau hier muss Immobilienfinanzierung neu gedacht werden. Es reicht nicht mehr, Finanzierungen allein entlang klassischer Kriterien wie beispielsweise Lage, Miete und Leerstandsquote zu betrachten.
Vielmehr geht es darum, Kapital, Risikoprofile und Finanzierungstranchen so zusammenzuführen, dass Projekte wieder tragfähig werden. Kooperative Modelle zwischen Banken und privaten Finanzierungsfonds können dafür ein wichtiger Baustein sein.
Der Vorteil solcher Strukturen liegt in ihrer Arbeitsteilung. Banken, insbesondere Pfandbriefbanken, verfügen über gewachsene Expertise, regulatorische Erfahrung und einen tiefen Zugang zu Kreditnehmern und Märkten. Private Finanzierungsfonds wiederum können dort ergänzen, wo Risiko-Rendite-Profile anders gelagert sind oder wo zusätzlicher Spielraum benötigt wird. Entscheidend ist nicht, dass eine Seite die andere ersetzt, sondern dass vielmehr beide Seiten ihre jeweilige Stärke einbringen.
Denn alternative Finanzierer kalkulieren auf Basis der Eigenkapitalverzinsung anders als Banken. Wir sehen entsprechend bereits eine höhere Nachfrage im Markt, neben Senior-/Junior-Strukturen auch bei Whole-Loan-Finanzierungen.
Für Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen, Banken, Sparkassen, Stiftungen oder Family Offices kann dieser Ansatz ebenfalls interessant sein. Viele institutionelle Investoren suchen langfristig planbare Allokationen in der Assetklasse Immobilie. Auch die HanseMerkur hat sich als Anbieter langfristiger Immobilienfinanzierungen bereits seit über einem Jahrzehnt als Geschäftsfeld etabliert. Die HanseMerkur vergibt seit 2011 Immobiliendarlehen und verfügt somit über einen belastbaren Track Record und ein hohes Maß an einschlägiger Expertise. Seit 2018 können sich institutionelle Investoren an unseren HMG-Finanzierungsfonds beteiligen.
Geregelteres Marktgeschehen
Wir erwarten mittelfristig ein erhöhtes Niveau bei den Zinsbelastungen. So schnell werden diese nicht wieder sinken. Das spricht für ein neues Verständnis von Immobilienfinanzierung. Nach Quartalen, die von der sogenannten Transaktionsstarre geprägt waren, sehen wir die Immobilienwirtschaft auf dem Weg zu einem geregelteren Marktgeschehen. Natürlich werden kooperative Finanzierungsmodelle nicht alle Probleme des Immobilienmarktes lösen. Sie ersetzen keine verlässlichen Baukosten, keine planbaren Genehmigungsprozesse und keine solide Nachfrageanalyse. Aber sie können ein wichtiger Teil der Lösung sein. Denn sie adressieren genau den Engpass, der derzeit viele Investitionen bremst: die Lücke zwischen Kapitalbedarf und klassischer Kreditvergabe.
Die kommenden Jahre werden zeigen, welche Marktteilnehmer diese Lücke am besten schließen können. Banken und private Finanzierungsfonds sollten als Partner mit unterschiedlichen Stärken verstanden werden. Wenn es gelingt, diese Stärken klug zu kombinieren, entstehen Finanzierungslösungen, die Risiken angemessen verteilen und institutionelles Kapital produktiv einsetzen.
Finanzierung neu zu denken, heißt deshalb nicht, Bewährtes über Bord zu werfen. Es heißt, Bewährtes weiterzuentwickeln. In einem Markt, der anspruchsvoller geworden ist, braucht es Strukturen, die differenzierter, kooperativer und näher an den Anforderungen der Kapitalgeber sind. Genau darin liegt die Chance: mehr Finanzierungssicherheit.
Dieser Beitrag erschien am 24.06.2026 in der Sonderbeilage Pfandbriefbanken der Börsen-Zeitung.
Haben Sie Anmerkungen oder Fragen? Dann schreiben Sie an die Leiter unserer Redaktion Jan Döhler und Kai Gutacker.
