Kommentar

Das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht

Jakob Mähren Gründer und Vorstandsvorsitzender, Mähren AG

Die Dynamik am Berliner Immobilienmarkt lässt sich am eindrucksvollsten mit Zahlen und Fakten beschreiben. Im 1. Berliner Miethaus-Marktbericht, den wir bei bulwiengesa in Auftrag gegeben haben, steht es schwarz auf weiß: Die Kaufpreise für Mietwohnhäuser in Berlin haben sich zwischen 2013 und 2017 mehr als verdoppelt – auf durchschnittlich rund 2.325 Euro je Quadratmeter für reine Bestandsmehrfamilienhäuser. Bei Wohn- und Geschäftshäusern fiel der Anstieg ähnlich aus. Hier wurden im vergangenen Jahr durchschnittlich sogar 3.700 Euro je Quadratmeter gezahlt. Der Preisunterschied erklärt sich vor allem durch die höheren Erträge gewerblicher Flächen.

Zu wenig Neubau und bescheidene Renditeerwartungen

In dem Marktbericht gehen wir detailliert auf die Gründe ein: Erstens hinkt das Angebot der Nachfrage hinterher. Zwar steigt die Zahl der Fertigstellungen im Mietwohnungsbau seit einigen Jahren kontinuierlich, sie liegt aber weit hinter dem benötigten Wohnraum für die wachsende Bevölkerung zurück. Auch zwischen den Baugenehmigungen und den Fertigstellungen klafft eine große Lücke; die Realisierungsquote liegt bei lediglich 54 Prozent. Zweitens sind die Renditeerwartungen der Investoren infolge niedriger Zinsen, mangelnder Anlagealternativen und einer höheren Wertschätzung der Hauptstadt deutlich gesunken. Im Durchschnitt sind die bereit, einen mittleren Kaufpreisfaktor vom 26-Fachen der Nettojahresmiete zu bezahlen, für attraktive Objekte in sehr guten Lagen sogar das 31-Fache. Der Gutachterausschuss weist einen Anstieg der Faktoren um 50 Prozent in den vergangenen vier Jahren nach.

Bauland wird immer knapper – und immer teurer

Davon lassen sich Investoren offenbar nicht abschrecken: Das Transaktionsvolumen am Berliner Wohnungsmarkt hat sich zwischen 2008 und 2017 auf 4,84 Milliarden Euro verdoppelt – obwohl die Zahl der Transaktionen deutlich gesunken ist. Auch die Preise für Bauland sind förmlich explodiert. Die Kaufpreise von unbebauten Grundstücken für Mehrfamilienhäuser haben sich in den vergangenen fünf Jahren fast versiebenfacht. In gefragten Stadtteilen Berlins betragen sie 3.000 Euro pro Quadratmeter vermarktbarer Wohnfläche und mehr. Gleichzeitig sank die Zahl der Verkaufsfälle um 44 Prozent – weil ganz einfach immer weniger Bauland zur Verfügung steht. Wichtige Verkäufer aus der Vergangenheit stellen kaum noch neue entwicklungsfähige Flächen zur Verfügung.

Potenzielle Verkäufer warten weitere Preissteigerungen ab

Trotz eines möglicherweise bevorstehenden Zinsanstiegs geht eine Mehrheit der Investoren offenbar von weiter steigenden oder zumindest stabilen Preisen aus. Darauf deuten die vergleichsweise niedrigen Transaktionszahlen hin: Potenzielle Verkäufer warten weitere Preissteigerungen ab oder scheuen den Verkauf aus Mangel an Anlagealternativen. Auch die zu geringen Neubauaktivitäten und der anhaltende Zuzug nach Berlin werden – gemeinsam mit dem noch immer sehr niedrigen Zinsniveau und dem am Markt verfügbaren Kapitalvolumen – die Situation weiter verschärfen.

Eine weitere Renditekompression erscheint möglich

Hinzu kommt noch ein weiterer Trend: In den vergangenen drei Jahren wurden regelmäßig mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt als Mietwohnungen neu gebaut. Auch diese Käufer halten die deutsche Hauptstadt immer noch für fair bewertet und investieren weiter. Aufgrund der politischen Forcierung der Wohnungspolitik werden auch kommunale Wohnungsgesellschaften verstärkt aktiv – in einem zu 70 Prozent von privaten Eigentümern geprägten Markt. Aus all diesen Gründen erwarten auch wir weitere Kaufpreissteigerungen. Selbst eine weitere Renditekompression erscheint uns durchaus möglich.

Welche Konsequenzen können Investoren daraus ziehen? Eine aktive Investmentstrategie verspricht höhere Renditen und trägt gleichzeitig einen Teil dazu bei, der Angebotsverknappung am Markt zu begegnen: Nachverdichtungen auf Grundstücken mit Bestandsbauten, Dachgeschossausbauten, eine dichtere Bebauung von Gewerbe-Arealen sowie Sanierungen werden auch in den begehrten innerstädtischen Altbaulagen in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen.

In dieser Ausgabe

Fachpanel: Der US-Immobilienmarkt - Eine interessante Alternative zu Europa

Der US-Immobilienmarkt ist mit etwa 30 Prozent Weltmarktanteil der größte weltweit und bietet neben viel Liquidität auch ein hohes Maß an Transparenz. Einige deutsche Investoren haben diesen vielversprechenden Markt aber noch nicht für sich entdeckt – so haben beispielsweise nur zwei der über 500 Veranstaltungen auf der Expo Real einen US-Schwerpunkt. Welche unentdeckten Chancen es für deutsche Investoren gibt, diskutieren auf unserem Fachpanel:
Prof. Sven Bienert, Leiter des Kompetenzzentrums für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft, IREBS
Lance Fair, CIO Estein USA & Thomas Gütle, geschäftsführender Gesellschafter, US Treuhand GmbH
Tindaro Siragusano, CEO, 7orca Asset Management AG
Dr. Rainer Stadler, Partner & Dr. Elmar Bindl, Managing Associate, Linklaters LLP

Fachpanel: Innovation Uncovered - Was sie über ihre Branche wissen müssen und wie man Innovationen beeinflusst

Jede Innovation stellt die bisherige Routine infrage und fordert die Mitarbeiter. Das sorgt auch für Konfliktpotenzial. Innovatoren sollten daher gezielt in den einzelnen Abteilungen eingesetzt werden und vor allem genug Freiraum für Veränderungen erhalten. So können sie ihre Kollegen nach und nach für die neuen Prozesse gewinnen, unterstreicht Dr. Susanne Hügel, EBS Universität für Wirtschaft und Recht.

Eines der Erfomgsgeheimnisse von Coworking-Spaces ist die Dynamik zwischen Angestellten und Externen, beispielsweise Freelancern. Dies unterstreicht Jochen Schenk, Vorstand, Real I.S. Dort werden Innovationen geboren, die innerhalb von starren Strukturen mit etablierten Prozessen nicht entstehen würden. Die Immobilienbranche sollte sich an dieser Dynamik orientieren und Innovatoren teamübergreifend fördern.

Trotz der steigenden Anzahl von PropTechs wird die Disruption der Immobilienbranche wahrscheinlich von den Big Techs, also den digitalen Großunternehmen wie Amazon angestoßen, prognostiziert Dr. Thomas Herr, EMEA Head of Digital Innovation, CBRE.

CBRE live vor Ort

Dr. Thomas Herr, EMEA Head of Digital Innovation, CBRE und Simon Ritsch, Head of Valuation Advisory Services, CBRE

Digitalisierung = Daten = Services

Von der Gebäudebewertung vor dem Ankauf bis hin zu den Asset Services im laufenden Betrieb ist die Immobilienwelt auf eine breite Datengrundlage angewiesen. Dazu müssen wir jedoch lernen, Daten miteinander zu teilen, statt zu streiten, wem sie gehören. So, wie wir mit einem Teil unseres Einkommens als Steuern zum Funktionieren der Gesellschaft beitragen, werden wir als Branche auch einen Teil der Daten allen zugänglich machen müssen, um die Vorteile der Digitalisierung zu erschließen.

Oliver Küppers, Managing Director | Head of Advisory & Transaction Services | Occupier, CBRE und Simon Ritsch, Managing Director | Head of Valuation Advisory Services, CBRE

Die meisten deutschen Konzerne und Mittelständler haben ein eigenes Immobilienportfolio – oft von beachtlicher Größe. Vor allem bei einer Übernahme oder Fusion werden sowohl ausführliche Gebäudebewertungen als auch optimierte Immobilienstrategien für die veränderten Arbeitsprozesse nötig. Dazu müssen die Experten aus den Bereichen Valuation und Occupier Services eng zusammenarbeiten: Nur so lassen sich auf einer fundierten Datenbasis die richtigen Schlüsse zur zukünftigen Nutzungsweise ziehen.