Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 022 auf der Expo Real 2018
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Kommentar

Dr. Josef Girshovich PB3C

Die Politik mischt wieder mit

Über Jahre hielt sich die Politik aus der Wohnungswirtschaft heraus. Das deutsche Mietrecht galt als streng genug, Fördermaßnahmen wurden Jahr für Jahr zurückgefahren. Sozialer Wohnungsbau, steuerliche Abschreibungen, Eigenheimzulagen – alles wurde gekürzt. Und entsprechend galt den meisten Parteien die Wohnungspolitik als „unsexy“, „Nischenthema“ und letztlich „irrelevant für den Wahlausgang“.

Gewiss, Wohnungsexperten musste es zwar in jeder Fraktion geben, aber das war ein Job für die vorletzte Reihe, für die Pflichtteilnahmen an den Jahresversammlungen von Mieterbund und Kleingartenkolonie. Das ändert sich gerade. Die Politik hat das Thema Wohnen wieder für sich entdeckt. Vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten, wo die Nachfrage groß und das Angebot knapp ist, wollen die Parteien wieder mitreden. Vor Kurzem fand im Bundeskanzleramt der Wohngipfel statt, und das war vermutlich erst der Anfang. Die politische Maschinerie hat erkannt, dass Wohnraum wichtig ist für den Ausgang der Sonntagsfrage. In den Metropolen geht es dabei um nicht genügend Wohnungen, in den Mittelstädten und auf dem platten Land um das Gegenteil: um Entvölkerung, Zersiedelung und letztlich Überleben. Auf der einen Seite wissen die Menschen in den zwanzig teuersten deutschen Städten nicht, wie sie sich eine Wohnung leisten sollen. Auf der anderen Seite sehen die Menschen in vielen Regionen der Republik, wie ihr einst teuer aufgebautes Zuhause immer mehr an Wert verliert. Die einen haben nicht genug Geld für ein Dach über dem Kopf, die anderen haben ein Dach über dem Kopf, das kein Geld wert ist.

Die Fronten sind dabei hart — sie verlaufen aber mitnichten zwischenLinks und Rechts, zwischen Bürgerlichen und Sozialen. Der wohnungspolitische Diskurs verläuft heute zwischen Politik und Wirtschaft, zwischen Etatismus und Marktfreiheit, zwischen denjenigen, die Erfahrung im Bau von Wohnungen haben, und denjenigen, die sich dieses Wissen anmaßen.

Natürlich agieren die Parteien nach ihrem eigenen Wirtschaftlichkeitsgebot: Ihre zu maximierenden Einnahmen heißen Wählerstimmen. Da immer mehr Menschen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind, ist die Wohnungsfrage für sie „eine zentrale soziale Frage unserer Zeit“ — so fängt dann auch das von der Bunderegierung erarbeitete Eckpunktepapier zum Wohngipfel an.

Das wird Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. So wie Umweltpolitik und innere Sicherheit im Wahlkampf immer häufiger zentrale Rollen einnehmen, so werden auch immer mehr politische Akteure beim Bau, der Verwaltung und Vermietung von Wohnraum mitreden wollen. Auf Branchentreffen spürt man diese Entwicklung schon heute. Die politische Präsenz nimmt zu, und die Debatten werden kontroverser, je mehr politische Vertreter sich einfinden. Selbst Lokalpolitiker bekommen plötzlich einen Promibonus. Vor wenigen Jahren hätte niemand einen für den Wohnungsbau zuständigen Stadtrat zur besten Sendezeit im Fernsehen erwartet — heute hingegen ist das an der Tagesordnung (ebenso wenig, wie die Bundesregierung vor zehn Jahren zu einem Wohngipfel mit über 100 Teilnehmern geladen hätte).

Diese Präsenz ist einer sozialen Brisanz geschuldet, auf die sich die Wohnungswirtschaft einstellen muss. Wir sind als Branche gefragt, uns gemeinsam zu positionieren, um dem Wettbewerb mit der Politik standhalten zu können. Was wir indes nicht dürfen, ist in eine Schockstarre zu verfallen. Es ist an der Tagesordnung, dass die Politik diejenigen Themen aufgreift, die für sie und die Menschen relevant sind oder zumindest relevant erscheinen. Wir, die Wohnungswirtschaft, wissen um die Bedeutung des Wohnens für die Menschen — es liegt also auch ein Stück weit an uns, unsere Expertise, Erfahrung und Kompetenz im Spiel mit der Politik einzubringen.

In dieser Ausgabe

Panel: „Blockchain, Bitcoin und Co – großer Hype um nichts?“

Diese Frage lässt sich auch für die Immobilienwirtschaft kontrovers diskutieren, wie Professor Nico Rotte, CEO von aamundo, Michael Stephan, Gründer und CEO von iFunded, Jörn Stobbe, Managing Director und COO von Union Investment Real Estate und Ludger Wibbeke, Managing Director bei Hauck & Aufhäuser bei einem Panel auf der Expo Real bewiesen.

Das Fazit der Veranstaltung: Blockchain als Technologie wird nicht aufzuhalten sein und wird die Immobilienwirtschaft prägen. Transaktionen würden schneller und kostspielige Intermediäre überflüssig. Beispiele seien elektronische Datenräume für das Property Management – die Property-DNA der Objekte – oder die große Vision eines digitalen Grundbuchregisters auf Blockchain-Basis, das in Schweden bereits eingeführt werde. Die Blockchain könne auch einen Beitrag zu mehr Transparenz und Fälschungssicherheit bei Anlageprozessen leisten. Als Basis für ICOs (Initial Coin Offerings) bilde die Blockchain auch die Grundlage für ein Investment-Instrument, das sich auch in der Immobilienbranche etablieren werde. Dieses werde nicht unreguliert bleiben – in Zukunft werde es sich um börsennotierte und liquide Finanzprodukte handeln. Dafür sei es allerdings jetzt die Aufgabe für Regulierungs- und Aufsichtsbehörden, einen geeigneten Rahmen zu schaffen und der Entwicklung dabei auch den notwendigen Freiraum zu lassen. Damit erhalte sich Deutschland sein großes Entwicklungspotenzial für spannende und wettbewerbsfähige Blockchain-Geschäftsmodelle.

Einzelhandelsimmobilien am digitalen Scheideweg?

Ein Panel mit: Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung, Lars Jähnichen, Geschäftsführer IPH Handelsimmobilien GmbH, Bernhard Schoofs, Geschäftsführer Momentum Real Estate GmbH

Momentan verläuft die Einzelhandelskonjunktur äußerst gut. Das Umsatzwachstum findet in einigen Branchen wie beispielsweise der Textilwirtschaft jedoch ausschließlich online statt. In der Summe werden kaum noch Einzelhandelsflächen neu hinzugebaut. Stattdessen werden an ausgewählten Standorten für die bestehenden Flächen neue Konzepte teilweise erfolgreich umgesetzt. Ein Beispiel ist der Sportartikelhersteller Decathlon. Die Folge: Ohnehin starke Einzelhandelsstandorte werden stärker, schwache Standorte noch schwächer, sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung.

Beinahe jeder zweite Kunde informiert sich im Internet, bevor er ein Produkt im Laden kauft, resümiert Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung. Wichtig ist daher eine enge Verzahnung zwischen dem Online- und Offline-Angebot der Händler.

Für Shopping Center verbietet sich vor dem Hintergrund der Digitalisierung ein einfaches „Weiter so““, sagt Lars Jähnichen, Geschäftsführer von IPH Handelsimmobilien. Wenn ein Center langfristig erfolgreich sein soll, muss es sich von der Konkurrenz differenzieren. Wichtig ist vor allem eine klare Positionierung, die die folgenden Fragen klärt: Wer ist meine Zielgruppe? Welchen Zusatznutzen kann ich für sie schaffen? Und mit welchen Marketingstrategien kommuniziere ich diesen Nutzen, um die richtige Außenwahrnehmung zu erreichen? Werden diese Fragen adäquat beantwortet, kann sich auch ein Center mit Schwerpunkt auf Textilhändler gegen den Druck des E-Commerce langfristig bewähren.

Wichtig ist, dass ein starker Anmieter als Frequenzbringer langfristige Mietverträge unterschreibt. Dies ist auch für die Profilschärfung des Centers über einen längeren Zeitraum hinweg wichtig, kommentiert Lars Jähnichen, Geschäftsführer von IPH Handelsimmobilien. Nicht nur Kinos, sondern zahlreiche weitere Sport- und Freizeitmöglichkeiten werden zukünftig die deutschen Shopping Center prägen, prognostiziert Lars Jähnichen, Geschäftsführer von IPH Handelsimmobilien. Neben einem modernen Gastronomiekonzept haben diese das Potenzial, ein Center zum gesellschaftsstiftenden „Dritten Ort“ zu machen.

Die starken Händler achten vermehrt auf ihre Gesamtwertschöpfung im Einzugsgebiet, anstatt sich allein auf den Umsatz zu konzentrieren, der auf einer einzelnen Fläche erwirtschaftet wird. Wichtig ist das passende übergeordnete Konzept, auch im Hinblick auf die Verbindung zwischen online und offline, kommentiert Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung.

In den vergangenen fünf Jahren ist die Frequenz an den deutschen Einzelhandelsstandorten so gut wie gleich geblieben. Es wird jedoch immer herausfordernder, aus dieser Frequenz auch Verkäufe zu generieren. Hier können Omni-Channel-Konzepte einen Mehrwert schaffen, da sie mit einem großen Warenangebot nahe am Kunden sind. Auf Basis einer breiteren Datenlage können Händler auch Trendwenden frühzeitig erkennen und rechtzeitig reagieren, unterstreicht Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter von Momentum Real Estate.

Die Systemgastronomie wird zu einem wichtigen Schlüssel für den stationären Einzelhandel. Sie hat das Potenzial, zusätzliche Käufer in die umliegenden Läden zu locken und somit den Standort zu stärken, sagt Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter von Momentum Real Estate.

Panel: Entwicklungen auf dem Büromarkt

Die mikro- und makroökonomischen Investmentkriterien für Büroimmobilien werden immer vielfältiger. Zusätzlich beeinflussen Megatrends wie Urbanisierung und Digitalisierung die Nachfrage. Unter Investoren ist eine gesunde Vorsicht zu spüren. Daher müssen zusätzliche Analyseinstrumente wie unser Büroimmobilienindikator entwickelt werden, um ein belastbares Risikoprofil zu ermitteln. Schließlich müssen die Objekte auch bei einem jahrzehntelangen Anlagehorizont rentabel sein, kommentiert Gabriele Volz, Geschäftsführerung Wealthcap, auf dem gestrigen Panel Büroimmobilienmarkt zwischen Hochkonjunktur und Renditekompression.

Innerstädtische Core- und Core-Plus-Büroimmobilien sind nach wie vor eine sichere Wahl für institutionelle Anleger. Gleichzeitig sollten die Möglichkeiten der Digitalisierung ausgeschöpft werden: Beispielsweise bietet es sich an, einen Teil der Fläche als Coworking Spaces zu positionieren. Dadurch können die ansässigen Unternehmen je nach Bedarfslage Flächen hinzumieten oder abstoßen, was einen wichtigen Faktor für die Standorttreue darstellen kann. Für den Eigentümer entsteht außerdem die Möglichkeit zusätzlicher Wertschöpfung und damit eine Antwort auf die gegenwärtige Renditekompression, sagt Jens Böhnlein, Global Head of Office, Commerz Real.

Klassische Logistikimmobilien oder gemischt genutzte Gewerbeparks – was ist die Zukunft?

Die Umwandlung von großen innerstädtischen Brownfields zu Wohngebieten ist für den Verkäufer häufig lukrativer als eine Weiternutzung als Industriestandort. Werden jedoch zu viele Gewerbeflächen umgewandelt, drohen Monokulturen innerhalb des Quartiers, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE.

Brownfield-Revitalisierungen bieten zahlreiche Vorteile für Immobilienentwickler. Neben dem Lagevorteil ist das bestehende Baurecht ein wichtiger Faktor. Dadurch lassen sich neue gewerbliche Nutzungen schneller und einfacher umsetzen, sagt Daniela Reich, Leiterin Real Estate Management der Aurelis Real Estate GmbH.

Skalierbarkeit, Mietermix und ein hoher Anteil an Hallenflächen – das sind drei wichtige Elemente eines modernen Gewerbepark. Sind diese Grundsätze gegeben, profitiert der Nutzer am Standort von Flexibilität und Synergieeffekten, fasst Daniela Reich, Leiterin Real Estate Management der Aurelis Real Estate GmbH, zusammen.

Die Mieterstruktur in den deutschen Gewerbeparks ist vielfältiger und bunter als noch vor einigen Jahren. Das ist auch ein Resultat der flexibleren Immobilienkonzepte, sagt Daniela Reich, Leiterin Real Estate Management der Aurelis Real Estate GmbH.

Im Vergleich zu Deutschland befindet sich der E-Commerce in Spanien oder Portugal in einem relativ frühen Stadium des Wachstumsprozesses. In den kommenden Jahren wird die Entwicklung des Onlinehandels für eine enorme Nachfrage nach Logistikflächen sorgen, sagt Jens Höper, Investment Manager Real Estate bei Aquila Capital.

Moderne Last-Mile-Konzepte wie Micro Hubs, an denen sich die Bewohner ihre Pakete abholen, liegen in Südeuropa genauso im Trend wie hierzulande, kommentiert Jens Höper, Investment Manager Real Estate bei Aquila Capital. Sie müssen frühzeitig in urbanen Neubauentwicklungen eingeplant werden.

Investieren in Europa – Welche Länder und Assetklassen stehen für Investoren im Fokus?

Die Frage ist nicht, ob es Länder gibt, die von einer Finanzkrise wie vor 10 Jahren nicht betroffen wären. Sondern wie tief diese fallen würden und wie schnell sich der Markt danach erholt, sagt Marco Kramer, Head of Research der Real I.S. AG während der Veranstaltung „Investieren in Europa“ auf die Frage, welche Länder insbesondere krisensicher sind.

Besonders Deutschland und skandinavische Länder wären für eine Trendwende am Markt gut gerüstet. Als Alternative bietet sich Australien an, das aktuell ebenfalls seht gut aufgestellt ist, sagt Marco Kramer, Head of Research der Real I.S. AG.

In Amsterdam sehen wir am Mietmarkt für Büroflächen ein jährliches Wachstum von 5 bis 10 Prozent. Der Leerstand liegt aktuell bei unter 10 Prozent. Ab 2020 kommen wieder mehr Objekte auf dem Markt, sagt Marco Kramer, Head of Research der Real I.S. AG.

Aquila Capital ist in Spanien der führende Projektentwickler für Mietwohnungen. Dabei kommt uns u.a. zugute, das spanische Banken aktuell in diesem Bereich praktisch keine Projekte finanzieren, sagt Rolf Zarnekow, Head of Real Estate Aquila Capital bei der Veranstaltung „Investieren in Europa“.

Spanien hat nach der Finanzkrise schnell reagiert und sein Bankensystem reformiert. Damit ist der Markt auch für unruhige Zeiten gewappnet, sagt Rolf Zarnekow, Head of Real Estate Aquila Capital.

Vor dem Hintergrund der historisch hohen Marktpreise veräußern immer mehr Immobilienfonds Teile ihres Portfolios, um stille Reserven zu heben und Gewinne für ihre Anleger zu realisieren, sagt Martin Czaja, Vorstand der BEOS AG. Wichtig ist dabei die Möglichkeit der Reinvestition des eingesetzten Kapitals und der Veräußerungsgewinnne, was aufgrund des dynamischen Investmentmarktes durchaus gegeben ist. Für diejenigen Objekte, die langfristig im Bestand bleiben, bieten sich hingegen aufgrund der starken Vermietungsmärkte Maßnahmen zur Performancesteigerung an – sei es in Form von Modernisierungen, oder wie im Fall von Unternehmensimmobilien durch die gezielte Nachverdichtung der Areale. Ein auf diese Weise optimiertes Portfolio erwirtschaftet auch bei einem eventuellen Marktabschwung einen kontinuierlichen Cashflow und eine attraktive Ausschüttungsrendite.