KOMMENTAR AM MONTAG

Baugenehmigungstombola ohne Hauptgewinner

Sebastian Fischer Primus Immobilien

Wir müssen reden. Über unser Berlin. Über das Gesicht unserer Stadt, seine Wohnhäuser. Über die Zukunft unserer Baukultur. Über eine städtebauliche Idee, die derzeit fehlt, und über eine darauf gründende Gesamtplanung, die mangels besagter Idee nicht möglich ist.

Derzeit wird in Berlin unkoordiniert, chaotisch, ohne roten Faden oder gar nicht erst gebaut. Jeder Bezirk verfolgt seine eigenen kleinpolitischen Interessen, während das Land und der Bund – bekanntlich kein unwichtiger Akteur in der Bundeshauptstadt – nach innen wie außen vor mehreren Zielkonflikten stehen und sich in ihren Interessen ständig widersprechen. Das Land fordert bezahlbaren Wohnraum, fördert aber den Neubau nicht. Die Bezirke wollen ihre Bestandsmieter schützen und nutzen dazu das gesetzliche Vorkaufsrecht, sie geben dafür aber jene Millionenbeträge aus, die anschließend dem städtischen Neubau fehlen. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften wiederum sollen günstig bauen (lassen), die beauftragten Partner müssen aber zugleich immer schärfere und damit Baukosten treibende Auflagen beachten. Und wenn der Bund Grundstücke oder Wohnhäuser verkauft, dann nutzt das Land häufig seine Erstzugriffsoption nicht, woraufhin der Bund per Gesetz nach kaufmännischen Grundsätzen agieren muss – im Klartext: Der Bund schreibt ein Bieterverfahren aus und muss an den Höchstbietenden verkaufen.

Von den Folgen der jahrelangen Baugenehmigungstombola ganz zu schweigen. Diese Stadt und sehr viele Menschen, die darin wohnen, haben keine Vorstellung und auch keine Idee davon, wie Berlin in zwanzig, dreißig Jahren aussehen soll. Mantraartig zu wiederholen, früher sei alles besser gewesen, dreht die Uhr nicht zurück (und besser war es früher doch auch nicht!).

Wie gehen wir mit dem Wachstum der Metropole Berlin um?

Die Mauer ist weg, Berlin wieder vereint, die vier Millionen Einwohner in Sichtweite – aber davon hat Dornröschen scheinbar nichts mitbekommen. Was Berlin fehlt, ist das Selbstverständnis seiner Bürger, es fehlt die Identifikation der Berliner mit einer von ihnen geprägten Zukunft ihrer Stadt und ihres Stadtbilds.

Vor Kurzem wurden für einen Zeitungsartikel mehrere namhafte Architekten zu Berlin befragt. Es ging vornehmlich um die Frage, wie hoch in Berlin gebaut werden sollte, und die offenkundige Willkür des Senats bei der geplanten Höhenfestlegung auf 120 bis 150 Meter. Ich bin kein Experte für den Bau von Wolkenkratzern (die laut internationalem Konsens übrigens erst bei 150 Metern anfangen), aber für mich ist klar: Die Festlegung auf Höhen von Hochhäusern ebenso wie auf deren Anzahl und die dafür vorgesehenen Flächen innerhalb des Berliner Stadtrings bedürfen eines Gesamtarrangements. Es geht doch nicht allein um die Frage, ob letztlich acht, neun oder zehn Hochhäuser am Alexanderplatz stehen und wie die Zukunft des Europacenters aussieht. Es geht auch nicht darum, ob die Türme 100, 200, 300 oder gar 400 Meter hoch sein dürfen.

Vielmehr müssen wir uns als Bürger unserer Stadt fragen: Wie gehen wir mit dem Wachstum der Metropole Berlin um? Wie wollen wir den zeitgeschichtlich bedingten Nachholbedarf dieser ehemals geteilten und teils isolierten Stadt steuern, damit eben kein städtebauliches Wildwest entsteht? Wir Berliner müssen endlich lernen, auf unsere eigene Stadt zu schauen! Dieser Blick muss Grundlage sein für eine städtebauliche Idee, und diese Idee wiederum Grundlage für eine städtebauliche Gesamtplanung. Als wäre dies nicht Herausforderung genug, wandeln sich derzeit unsere Ansprüche an das Wohnen. Gewiss, Innovationen in der Wohnkultur kommen eher behutsam daher. Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad – an den Grundstrukturen unserer Wohnungen hat sich in den vergangenen Jahrzehnten wenig geändert, nur bei Küche und Wohnzimmer akzeptieren wir mittlerweile, dass sich ihre Liaison zu einer festen Beziehung entwickelt hat. Sofern die Küche überhaupt noch bestehen bleibt. Denn warum muss Kochen innerhalb des privaten Rückzugsraums stattfinden? Vielerorts erleben wir eine neue Ausgehkultur, davon betroffen auch das Kochen, das immer mehr mit Freunden in Kochhäusern stattfindet.

Der Wohnungsbau muss einer minutiösen Gesamtplanung unterliegen

Entsprechendes gilt für Fitness, Entertainment und selbst den häuslichen Arbeitsplatz. Statt des Heimgeräts braucht es gemeinsame Fitnessräume, statt hundert Sofas in hundert Wohnungen braucht es eine gemeinsame Etage mit Lounge und Bar, statt eines separaten Arbeitsplatzes in jeder Wohnung den quartiersinternen Coworking-Space. All das sind nicht nur ökologisch nachhaltige Entwicklungen, sie prägen zudem die Art und Weise, wie gebaut werden kann und, in der Folge, wie sich das Antlitz unserer Stadt in den nächsten Jahrzehnten wandeln wird. Bestand bislang eine Dualität aus privatem Rückzugs- und öffentlichem Raum, so gibt es nun zunehmend auch den ‚dritten‘ Wohnraum – Third Place Living genannt, dem Wohnen innerhalb einer hybriden Stadtlandschaft. Auf diese Weise wird die Stadt selbst zum erweiterten Wohnzimmer. Dass dieser Third Place Brutstätte für Kreativität ist, erklärt sich von selbst: Nur dort kann sich der Flaneur des 21. Jahrhunderts wahrhaft entfalten.

Jetzt aber denkt der Berliner: Was erzählt mir da der Fischer, das kostet alles viel Geld, das haben Berlins Einwohner nicht. Und an dieser Stelle gilt es, festgefahrene Vorurteile aufzubrechen. Denn nicht nur die Wohnkultur wandelt sich, sondern – infolge der diese neue Wohnkultur begründenden Digitalisierung – erleben wir auch einen Entwicklungssprung im Wohnungsbau. Der teuerste Faktor in der Immobilienentwicklung ist die Zeit. Baustellen leben in Jahren, Verzögerungen treiben die Kosten. Wer freilich in vorgefertigten Modulen baut und erst am Schluss die einzeln geplanten Parzellen zusammenfügt, spart an der Ausführungsdauer und nicht an der Qualität des Ergebnisses. Einzige Hemmnis und Herausforderung: Auch hierbei gilt, wie beim Antlitz unserer Stadt, dass die wohnungsbaulichen Ideen und Ziele einer minutiösen Gesamtplanung unterliegen müssen.

Es ist an der Zeit, dass wir uns mit der Idee, die der Baustelle Berlin zugrunde liegen sollte, ernsthaft auseinandersetzen. Statt immer nur regulatorisch von oben einzugreifen, brauchen wir einen Dialog, eine Idee, ein Konzept und einen städtebaulichen Gesamtplan, wie, wo und für welche Zielgruppen gebaut werden kann. Unser Berlin hat mehr verdient als eine zunehmend ideologisch festgefahrene Debatte.

Dieser Artikel erschien bereits am 17.2. im TAGESSPIEGEL.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Der Wohnungsmarkt normalisiert sich, am Büromarkt wird's eng

Über die Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen schreiben am 21.2. das HANDELSBLATT, die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und DIE WELT sowie am 22.2. die IMMOBILIEN ZEITUNG. Dem Gutachten zufolge werde sich der Anstieg bei Kaufpreisen und Mieten in einigen der deutschen Metropolen voraussichtlich beruhigen. Grund hierfür sei ein mittlerweile verlangsamter Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen, der wiederum auf einen Rückgang der Zuwanderung aus dem Ausland und einen Anstieg der Bautätigkeit zurückzuführen sei. 2017 seien schätzungsweise mehr als 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden, für 2018 sei mit noch etwas mehr Fertigstellungen zu rechnen. Doch bliebe ihre Zahl auch dann noch hinter dem geschätzten Bedarf von 400.000 Einheiten pro Jahr zurück, zumal die Bauunternehmen sehr gut ausgelastet seien. Im Jahr 2017 hätten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr bundesweit um 7,9 % erhöht, die Wohnungsmieten seien mit 4,3 % etwas weniger stark gestiegen. Es sei damit zu rechnen, dass der Druck auf die Mieten in einigen Metropolen etwas nachlassen werde, was in der Praxis dazu führen könnte, dass sich die Neuvertragsmieten in Berlin, München und Stuttgart auf hohem Niveau stabilisieren könnten. In der Bewertung der Lage wichen die Immobilienweisen allerdings deutlich voneinander ab: Während Prof. Dr. Harald Simons von empirica wie schon im Vorjahr eher skeptische Töne anschlage und in einigen Städten in den nächsten Jahren Preisrückgänge für möglich halte, seien seine Fachkollegen zuversichtlicher. Prof. Dr. Lars Feld von der Universität Freiburg und dem Walter Eucken Institut etwa sehe keinen Anlass für Preisrückgänge, zumal es Deutschland ökonomisch sehr gut gehe. Am Büromarkt hingegen sei infolge des starken Rückgangs der Fertigstellungszahlen ein zunehmender Druck festzustellen, sodass es nun neben München, Stuttgart und Berlin auch in anderen Bürometropolen zu Flächenmangel kommen könne, mit entsprechenden Konsequenzen für deren wirtschaftliche Entwicklung. Verschiedene Branchenteilnehmer allerdings haben Zweifel an den Ergebnissen des Frühjahrgutachtens angemeldet, berichtet die FAZ am 23.2. So etwa gehe man beim Immobilienkreditvermittler Dr. Klein davon aus, dass die Nachfrage auch in Berlin, München und Stuttgart ungeachtet des leichten Anstiegs der Baufinanzierungszinsen bis auf weiteres hoch bleiben werde, und ein Preisrückgang allenfalls in einzelnen Bezirken oder bei einzelnen Wohnimmobilien vorstellbar sei. Bei der Commerz Real glaube man ebenfalls nicht an einen Preisrückgang. „Wir sehen nicht, welches Ereignis dazu führen sollte, dass Immobilien in breiter Front auf den Markt kommen“, habe ein Sprecher von Commerz Real vermeldet.

Neuer Höchststand am Wohnimmobilienmarkt

Wie die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 20.2. schreiben, geht die Bundesbank davon aus, dass die Wohnimmobilienpreise in den Top-7-Städten 35 % über dem eigentlich angemessenen Niveau liegen. 2017 seien die Immobilienpreise in den deutschen Großstädten weiter gestiegen, desgleichen allerdings auch die Mieten. In den Großstädten hätten sich die Neuvertragsmieten bei Bestandsobjekten um 9,25 % erhöht, womit ein „neuer Höchststand seit Beginn des aktuellen Nachfragebooms am Wohnimmobilienmarkt“ erreicht sei. Dass der Preisauftrieb sich etwas verlangsamt habe, liege am verbesserten Angebot und daran, dass die Zinsen nicht weiter gesunken seien. Die kräftige Wohnraumnachfrage sei vielmehr auf die guten Einkommensaussichten der privaten Haushalte und die äußerst günstigen Arbeitsmarktbedingungen zurückzuführen, woran sich wohl in absehbarer Zeit nichts ändern werde.

Deutlicher Anstieg der Neuvertragsmieten

Die inserierten Neuvertragsmieten für Wohnungen sind im Jahr 2017 dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge um durchschnittlich 4,5 % auf 7,99 Euro/qm gestiegen. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.2. Für 90 % der in den Top-7-Städten angebotenen Neubauwohnungen sei ein Mietpreis von mehr als zehn Euro/qm verlangt worden. Die höchsten Angebotsmieten habe mit durchschnittlich 18,32 Euro/qm München verzeichnet, was einen Zuwachs um 5,2 % gegenüber 2016 darstelle. In Stuttgart habe sich der Preis um 7,5 % auf 15,27 Euro/qm erhöht, in Frankfurt um 3,4 % auf 14,66 Euro/qm. Berlin und Düsseldorf hätten jeweils einen moderateren Anstieg verzeichnet. Der Studie seien Erst- und Wiedervermietungsdaten von IDN ImmoDaten zugrunde gelegt worden.

Berliner Wohnungen verteuern sich ungebremst

Entgegen anderslautender Prognosen sind die Berliner Wohnungspreise dem Wohnreport 2018 von CBRE und der Berlin Hyp zufolge weiter deutlich gestiegen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.2. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen hätten sich binnen eines Jahres um 12,6 % auf im Schnitt 3.706 Euro/qm erhöht. Auch die Mieten stiegen immer weiter. „Im vergangenen Jahr hatten wir noch gedacht, die Preisentwicklung würde sich verlangsamen. Ein Ende der Preisrallye ist aber nicht in Sicht“, sage Michael Schlatterer von CBRE. Grund hierfür sei der jahrelang vernachlässigte Bau von Mietwohnungen, der erst jetzt zunehme. Im Vergleich zum Einkommen seien Wohnungen in Berlin zu teuer. Grund hierfür seien vor allem die zu hohen Grundstückspreise. Noch stärker als die Preise für Eigentumswohnungen seien die für Mehrfamilienhäuser gestiegen, nämlich um 16,4 % binnen Jahresfrist.

Schnäppchen im Münchener Umland

Eine Auswertung der Angebotspreise durch den IVD hat ergeben, dass Wohnraum zu vergleichsweise günstigen Preisen im Großraum München noch in Ebersberg und Erding zu mieten ist, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.2. So lägen in der Kreisstadt Ebersberg fast 60 % der Neuvertragsmieten unterhalb von 11 Euro/qm, etwa ein Viertel der Wohnungen werde zu Preisen zwischen 11 Euro/qm und 13 Euro/qm angeboten. In der Kreisstadt Erding würden 45 % der Wohnungen für weniger als 11 Euro/qm angeboten, fast 10 % für weniger als 9 Euro/qm. Für Investoren sei diese Nachricht weniger gut, da gerade in Ebersberg und in Erding dem IVD zufolge die Preise für Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren am stärksten gestiegen seien. Ein gutes Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten sei in Kreisstadt Fürstenfeldbruck festgestellt worden.

Non-Food-Discount in neuen Dimensionen

Über den Vorstoß der Non-Food-Discounter auch in neue Fachmärkte und Einkaufszentren berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.2. Die nachgefragten Flächen würden immer größer, wobei der Erfolg der Discounter von Branchenteilnehmern auf die Schwäche der Warenhäuser und des Fachhandels zurückgeführt werde. Die größten Flächen miete Action und habe damit den Non-Food-Discount ins Blickfeld der Vermieter gerückt. Joachim Stumpf von BBE nenne das Wachstum von Action „beeindruckend“, warne aber davor, die Expansion der Non-Food-Discounter überzubewerten. Es habe immer schon Händler gegeben, „die vollkommen ungeachtet vom Wettbewerb“ ihren Weg gingen. „Was wir hier sehen, ist ein kleiner Trend von vier oder fünf Unternehmen.“ Der Marktanteil dieser Firmen sei sehr klein, der Großteil des Umsatzes werde woanders gemacht.

Hotels ganz groß in kleinen Städten

Über das zunehmende Interesse der Hotelentwickler und -betreiber an Standorten in Klein- und Mittelstädten schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.2. Grund hierfür sei, dass viele Hotels in wirtschaftsstarken kleineren und mittleren Städten veraltet seien und folglich Potenzial zur Wertsteigerung böten. Ein weiterer Faktor, der dafür spreche, dass kleine Standorte langfristig interessant bleiben würden, sei, dass sich die Markenvielfalt bei vielen Hotelgesellschaften erhöht habe, worauf Ursula Kriegl von EY Real Estate hinweise: „Mit kleineren Städten hätten sich Hilton, Marriott oder IHG früher schwergetan, weil sie nicht die passenden Marken hatten.“ Das sei aber mit Marken wie Holiday Inn Express oder Hampton by Hilton anders geworden. Da diese in den Großstädten schon gut vertreten seien, sei es attraktiver, das führende Haus in einer kleineren Stadt zu entwickeln als noch ein weiteres von vielen in einer der Metropolen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Fondsanbieter bleiben entspannt

Ungeachtet des Zinsanstiegs stehen Immobilienfonds Scope zufolge weiterhin gut da, berichtet die FAZ am 21.2. Tatsächlich sei derzeit zu beobachten, dass die Gutachter bei ihren vierteljährlichen Bewertungen der Fonds-Portfolios den Wert der enthaltenen Gebäude tendenziell weiter hoch- statt herunterstuften. Dies hänge mit den weiter steigenden Mieten und der entsprechend hohen Nachfrage nach Immobilien zusammen.

Mezzaninekapitalgeber werden immer wichtiger

Vor dem Hintergrund einer infolge der Regulierungen und der niedrigen Zinsen verkomplizierten Finanzierungswelt werden Mezzaninekapitalgeber als Brückenfinanzierer immer wichtiger, berichtet HAUFE.DE am 21.2. „Die Wettbewerbssituation wird durch schärfere Auflagen – zum Beispiel wegen Basel III – für Banken in Deutschland immer schwieriger“, gebe Benedikt Huber von EY Real Estate zu bedenken. Deshalb sei ihre Beteiligung nicht nur beim Erwerb von Immobilienportfolios oder der Finanzierung von Projekten, sondern auch bei der Strukturierung von Finanzierungen gern gesehen. Auch Lahcen Knapp von Empira wisse zu berichten: „Whole-Loan-Lösungen – Senior- und Junior-Tranche aus einer Hand – kommen gut an.“ Sein Unternehmen habe im vergangenen Jahr allein in Deutschland, Österreich und der Schweiz Transaktionen und Projekte im Umfang von 1,2 Mrd. Euro mittels Empira-Fonds (zwischen-)finanziert. Der entscheidende Vorteil seines Unternehmens gegenüber den Immobilienbanken sei Schnelligkeit.

VERSCHIEDENES

Gute Gründe für Investments in kleinere Städte

Über die Chancen, die B- und C-Städte zu bieten haben, schreibt Frank Wojtalewicz von d.i.i. in CASH 3/2018 ausführlich. Keineswegs handele es sich hierbei um Investments zweiter Klasse, da die Zahl der kleinen und mittleren Städte mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung steige. So etwa habe Bonn einen steigenden Zuzug zu verzeichnen und verfüge über eine gute Infrastruktur, zugleich sei erst ein Drittel der Gesamtfläche bebaut. Bewohner kleinerer Städte schätzen die im Vergleich zu Großstädten kurzen Wege, Wohnungspreise und Mieten seien niedriger. Hinsichtlich der Renditen näherten sich A- und B-Städte immer weiter an. „A-Städte sind attraktiv, weil viele sie besser kennen und es auch bessere Marktdaten gibt – aber wir haben guten Research zu B-Städten“, gebe Wojtalewicz im Interview mit INSTITUTIONAL INVESTMENT vom 21.2. zu bedenken.

Spezielle Bedürfnisse, die sich lohnen

Über das große Interesse internationaler Käufer und Mieter am deutschen Wohnungsmarkt schreibt Thomas Zabel von JLL Residential Development in CASH 3/2018. Für Projektentwickler und Vertriebe sei es deshalb wichtig, die besonderen Bedürfnisse und spezifischen Wünsche ihrer Kunden zu berücksichtigen. In Frankfurt etwa sei damit zu rechnen, dass infolge des Brexit der Bedarf an hochwertigen Mietwohnungen in zentralen Lagen steigen werde. Hier sei es wichtig, hochwertige, voll möblierte Mikroapartments mit Englisch sprechendem Concierge-Service und weiteren Annehmlichkeiten anzubieten. Doch auch Kapitalanleger interessierten sich zunehmend für Deutschland, das eine attraktive und risikoarme Alternative darstelle. Globale Immobiliendienstleister etablierten allmählich ein Netzwerk von Maklern, die zwischen der Heimat der interessierten Anleger und dem Vertrieb am jeweiligen Investitionsstandort vermittelten. Und schließlich gebe es selbstnutzende Interessenten in Gestalt gutverdienender Mitarbeiter aufstrebender IT-Unternehmen aus den USA, die einen neuen Firmensitz in Europa, und da gern in Berlin, eröffneten.

Alternative Investmentmethode für Institutionelle

Über besicherte Wertpapiere in Form von Inhaberschuldverschreibungen für Projektentwicklungen mit Gesamtfinanzierungsvolumina im zwei- bis dreistelligen Millionenbereich als alternative Investmentmethode zu Immobilien-Spezial-AIF für institutionelle Investoren schreibt Michael Stephan von iFunded auf WALLSTREET:ONLINE am 21.2. Erfahrungen mit solchen Investments habe man bereits mit Crowdinvesting im B2C-Bereich gesammelt, das Anlagevolumen digitaler Schwarminvestments verdopple sich von Jahr zu Jahr. Es sei wichtig, diese im überaus erfolgreichen Mechanismen an das institutionelle Geschäft anzupassen und gleichzeitig die Rahmenbedingungen so zu gestalten, dass das Investment für Family Offices, Sparkassen oder Versorgungswerke geeignet sei.

Erfolgreich in Hotels investieren

Worauf zu achten ist, damit Hotelinvestitionen sich lohnen, erklärt Dirk Schuldes von Commerz Real am 19.2. auf VERSICHERUNGSWIRTSCHAFT HEUTE. Entscheidend sei eine hohe Qualität der Betriebsführung, da der Cashflow hauptsächlich durch permanent zu erbringende Erträge aus der Übernachtung und Gastronomie erwirtschaftet werde. Investoren sollten vor allem auf einen Betreiber setzen, der neben langjähriger Erfahrung einen erfolgreichen Track-Record nachweisen könne. Wichtig sei auch die Wahl und Ausgestaltung des Management- bzw. Pachtvertrages. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten Investoren vom Betreiber die tatsächlichen Zahlen der vergangenen drei Jahre und eine Prognose für die nächsten drei bis fünf Jahre verlangen. Eine wichtige Kennzahl in der Hotellerie sei die ‚Revenue Per Available Room‘ (RevPAR), die den Ertrag pro verfügbarem Zimmer benenne.

Termine

NRW IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Die 12 wichtigsten Wohnungsneubau-Projekte in NRW

ZIELGRUPPEN
Die Veranstaltung richtet sich insbesondere an Projektentwickler/Bauträger, Institutionelle Investoren, Family Offices, Finanzierer/Mezz-Geber und Architekten.

REFERENTEN
Andreas Schulten (bulwiengesa AG), Nina Reiter (BERND REITER GRUPPE), Reinhold Knodel (PANDION AG), Andreas Gräf (Instone Real Estate Development GmbH), Martin Koll (WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH), Ulrich Tappe (Grafental GmbH & Co. KG), Tanja Kilger (BPD Immobilienentwicklung GmbH), Klaus Franken (Catella Project Management GmbH), Timo Wess (BAUWENS GmbH & Co. KG), Stefan Frey (Frey AG), Christoph Gröner (CG Gruppe AG), H.-Jürgen Rodehüser (PARETO GmbH), Achim Bassa (Koschany + Zimmer Projektentwicklung KZP)

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in NRW vor und berichten über ihre Erfahrungen: Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden? Wer sind die Käufer? Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren? Wie erfolgt die Vermarktung? Preisgestaltung: Welche Preise sind erzielbar? (qm-Preise, Faktoren für Institutionelle) Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann gab es das Baurecht? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Außerdem geht es um die Alleinstellungsmerkmale der Projekte, Besonderheiten der Architektur, Grundrisse etc. sowie Fragen zu Kommunikation, PR und Marketing.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 27. Februar 2018 im Radisson BLU Hotel Köln statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern/Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

THEMEN
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung/Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?

Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte; idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ zur dynamischen Developer-Rechnung).

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 11. und 12. April im Maritim Hotel Berlin statt. Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular finden Sie unter: www.tvs-berlin.de/downloads/Einladung26091701.pdf

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung, die wir bereits zum neunten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.

REFERENTEN
Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Geplante Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. und 19. April 2018 im Steigenberger Hotel in Berlin statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de