KOMMENTAR AM MONTAG

Ferienimmobilien als Kapitalanlage: Wo sich ein Investment besonders lohnt

Sebastian Fischer PRIMUS Immobilien

Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute so nah liegt? Dieses Sprichwort löste vor allem in Familien in der Vergangenheit eine Grundsatzdiskussion aus, wenn es um das Urlaubsziel ging. Mittlerweile scheint das geklärt zu sein. Es reisen mehr Menschen aus Deutschland in die Alpen anstatt in die Pyrenäen und mehr an die deutsche Küste als an die Riviera. Neue Zahlen belegen diesen Trend: Mecklenburg-Vorpommern konnte im H1 2018 mit knapp zwölf Mio. Übernachtungen erneut einen Besucherrekord vermelden. Allein an die Ostseeküste strömten 8 % mehr Urlauber als im Vorjahreszeitraum. Der besonders lange und warme Sommer bescherte zudem neue Besucherrekorde. Gleichzeitig vergrößert sich das Angebot für die Nutzer.

Neben kleineren Ferienwohnungen und Garni-Hotels erfreuen sich vor allem luxuriös ausgestattete Suitenhotels zunehmender Beliebtheit. Denn für viele Erholungssuchende gehören heutzutage im Urlaub Annehmlichkeiten wie ein Spa, eine Sauna oder eine gemütliche Hotelbar am Abend dazu. Angebote, die einer Apartmentanlage ganzjährig Attraktivität verschaffen und somit für eine stabile Auslastung sorgen. Dieser in Deutschland neue Trend eröffnet gerade Kapitalanlegern gute Chancen. Neben dem Geschäft der klassischen Ferienvermietung entstehen zum Beispiel auf Usedom in Höhe der Kaiserbäder Bansin, Heringsdorf und Ahlbeck sogenannte Suitenhotels. Besonders beliebt sind sie dann, wenn sie in erster Meeresreihe stehen.

Bisher wurden solche Hotelanlagen fast immer ausschließlich von einem Betreiber finanziert und geführt. Nun aber gibt es die Möglichkeit, sich an einer werthaltigen Hotelimmobilie zu beteiligen, zusätzlich vom Gewinn des Hotelbetreibers zu profitieren und darüber hinaus das Hotel als Urlaubsdestination nutzen zu können. Das Modell bietet mehrere Vorteile: Der Anleger kauft ein Apartment im Suitenhotel, das fest an die Betreibergesellschaft vermietet ist. Damit profitiert er doppelt: Während des laufenden Betriebs erhält er eine erste überdurchschnittliche Rendite, die bereits höher liegt als bei einer üblichen Wohnungsvermietung in der Großstadt. Gleichzeitig ist er am Gewinn der Hotelbetreibergesellschaft beteiligt, von der dann im Erfolgsfall eine weitere Ausschüttung ausgeht. Je nach Art des Hotels erhält er im Gegenzug einen Rabatt von bis zu 30 % für Übernachtungen in diesem Hotel. Dort kann er mehrere Wochen im Jahr seine Ferien verbringen. Die Vermietung seines persönlich erworbenen Apartments läuft gleichzeitig weiter. Der Kleinanleger investiert dabei einmalig und muss sich anschließend nicht um die Vermietung kümmern – ein weiterer Vorteil gegenüber einer privaten Ferienwohnung. Auch ist er nicht für den Zustand des Hotelapartments verantwortlich, denn darum kümmert sich der Betreiber.

Worauf der Anleger vor seiner Investition achten sollte, ist vor allem die Lage. Ideal ist stets eine Hotelimmobilie in Strandlage. Wichtig bleibt ebenfalls eine gute Erreichbarkeit des Standorts. Von Hamburg oder Berlin aus ist man relativ schnell an der Ostsee. Fast zehn Mio. Menschen wohnen beispielsweise im Umkreis von vier Fahrstunden von Usedom – ein großes Potenzial an Touristen, was den Ostseeraum langfristig attraktiv macht und gute Wertsteigerungen in Aussicht stellt. Zwischen Ostern und Herbst erreichen Hotels eine durchschnittliche Auslastungsquote von fast 90 %. In den Kaiserbädern auf Usedom und entlang der 64 Strandzugänge von Binz auf Rügen sind die Urlaubsunterkünfte bis in den Herbst oftmals vollständig ausgebucht. Auch in den Wintermonaten kommen viele, um sich zu entspannen.

Das Apartmentmodell ist bequem und attraktiv und das Interesse an diesem Hotelmodell nimmt bei Kapitalanlegern zu, zumal das Angebot in Deutschland noch eher punktuell ist. In vielen anderen Ländern bzw. Städten, zum Beispiel im spanischen Marbella, wird es schon seit vielen Jahren erfolgreich praktiziert. Gerade langfristiges Engagement führt zu lukrativen Renditen. Wer ein Investment in ein gehobenes Apartment im Suitenhotel mit doppelter Renditechance erwägt, sollte sich zeitnah entscheiden. Unbequeme Formalitäten wie die Vermietung werden ihm vom Betreiber abgenommen, der ihm wiederum bei der Selbstnutzung des Hotels deutliche Rabatte gewährt. Schließlich ist nichts erholsamer, als sich bei einem Immobilieninvestment um möglichst wenig zu kümmern.

Dieser Artikel erschien am 19.2. auf WALLSTREET:ONLINE.

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MARKT-NEWS

Immobilienweise kritisieren falsche Anreize

Über das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen schreiben am 20.2. die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ, das HANDELSBLATT und DIE WELT. Die mittlere Miete bei Neuvermietungen sei bundesweit um 3,9 % auf 7,06 Euro/qm gestiegen, in München sogar auf 16,54 Euro/qm. Eigentumswohnungen seien im Schnitt um 8,2 % teurer geworden. Mit einem weiteren Anstieg der Mieten und Kaufpreise sei zu rechnen, und das verstärkt auch im Umland der Großstädte. Vonseiten des ZIA, in dessen Auftrag das Gutachten erstellt worden sei, werde kritisiert, dass der Wohnungsneubau in Deutschland vernachlässigt und die falschen finanziellen Anreize gesetzt würden, die die Preise nur weiter steigen ließen. Auch Büros gebe es zu wenige. In 35 Städten herrsche inzwischen mit einer Leerstandsquote von 3 % praktisch Vollvermietung, es drohe die Abwanderung von Unternehmen.

Mietspiegelwerte steigen auch im Umland

Dem Mietspiegelindex von F+B zufolge sind die Vergleichsmieten im Jahr 2018 deutschlandweit um 2,2 % auf durchschnittlich 6,92 Euro/qm gestiegen, schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG und DIE WELT am 21.2. Am höchsten seien die Mieten mit im Schnitt 10,62 Euro/qm in Karlsfeld bei Dachau. In München liege die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 10,45 Euro/qm, gefolgt von Stuttgart mit 9,97 Euro/qm. Auch weitere kleinere Umlandgemeinden Münchens und Stuttgarts seien unter den zehn teuersten zu finden, was zeige, dass die erhöhte Nachfrage sich inzwischen auch im Umland der Großstädte auswirke. Ausgewertet worden seien 350 Kommunen mit mindestens 20.000 Einwohnern und einem Mietspiegel.

Berlins Bürgermeister gegen Enteignung

Über die Debatte um die Forderung nach Enteignung großer Immobilienunternehmen in Berlin schreiben die FAZ am 18.2. und am 22.2., DIE WELT am 19.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. Der Berliner Bürgermeister Michael Müller (SPD) habe sich nun in der Sache eindeutig positioniert und im Gespräch mit der FAZ gesagt, er sehe die hinter den Forderungen stehende Initiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ sehr kritisch, zumal die Diskussion den Mietern nicht helfe. Zudem habe er auf die kaum zu bewältigenden Kosten hingewiesen, die ein solches Unternehmen verursachen würde. Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt, ist die rechtliche Grundlage für eine solche Enteignung umstritten. Über eine Podiumsdiskussion, auf der Akteure aus Politik, Immobilienwirtschaft und Gesellschaft die Frage „Ist der Wohnungsmarkt noch zu retten?“ diskutierten, schreibt der TAGESSPIEGEL am 22.2. Naturgemäß seien die Meinungen weit auseinandergegangen, nur in der Einschätzung der gesellschaftlichen Bedeutung des Problems sei man einig gewesen. Jürgen Michael Schick vom IVD fordere, dass Baugenehmigungen zügiger erteilt würden und die Senatsverwaltung die Verdichtung von Baulücken nicht weiter verhindere.

Berliner Bauland verteuert sich langsamer

Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zufolge haben sich die tatsächlich gezahlten Preise für Grundstücke in Berlin im vergangenen Jahr weniger stark erhöht als im Jahr 2017, berichten die BÖRSEN ZEITUNG und die BERLINER MORGENPOST am 19.2. Dennoch seien die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar um 20 % erhöht werden müssen, um die Preisentwicklungen am Markt abzubilden. Insgesamt seien Wohnungen im Wert von rund 19 Mrd. Euro gehandelt worden, was einen neuen Rekord darstelle.

Streit um Share-Deals setzt sich fort

Über den politischen Streit um Share-Deals schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. Vonseiten der Bundestagsfraktion der SPD werde kritisiert, dass die von den Ländern geplante Absenkung der Anteilsgrenze von 95 % auf 90 % nicht ausreiche, um Share-Deals effektiv einzuschränken. Gefordert werde eine Absenkung der Anteilsgrenze auf 75 %. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hingegen weise darauf hin, dass Share-Deals eine legale Gestaltung der Steuervorgaben seien und infolge der geplanten Reform der Wohnungsbau sich verteuern werde. Das Deutsche Aktieninstitut warne vor negativen Auswirkungen für börsennotierte Unternehmen.

Coworking in Berlin wird immer beliebter

Einer Studie von bulwiengesa im Auftrag der Berliner Sparkasse hat ergeben, dass es in Berlin derzeit mehr als 100 Coworking-Spaces gibt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. Nur in London gebe es europaweit betrachtet mehr flexibel anmietbare Arbeitsplätze. Am häufigsten seien die Mieter Digitalunternehmen, sage Buder und stelle fest: „In keiner anderen deutschen Stadt nehmen Digitals, zu denen auch die Mehrheit der Start-ups zählen, so einen großen Stellenwert ein.“ In den vergangenen fünf Jahren seien durchschnittlich jeweils mehr als ein Viertel der Berliner Bürofläche an Digitalunternehmen vermietet worden.

Die Zukunft der Warenhäuser

Über die Aussichten für die Zukunft der Warenhäuser nach dem Zusammenschluss von Karstadt und Kaufhof schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. ausführlich. Auch wenn noch unklar sei, wie sich ihre Mieter entschieden und es weitergehen werde, seien die meisten Vermieter zuversichtlich hinsichtlich der Zukunft ihrer Immobilien und hätten einen Plan B für den Fall einer Kündigung.

Digital Natives beraten Commerz-Real-Vorstand

Um das Thema Digitalisierung voranzubringen, hat Commerz Real seinen Vorstand um ein beratendes Millennial Board ergänzt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. Als Digital Natives, die mit moderner Technik aufgewachsen seien, wüssten sie besser als ihre älteren Kollegen im Vorstand, wie diese sich in verschiedenen Zusammenhängen nutzbringend einsetzen lasse. „Sie sind einfach näher an digitalen Themen dran“, sage Sandra Scholz, eines der Vorstandsmitglieder von der Commerz Real.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilien retten die Ehre der Fonds

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.2. und die FAZ am 22.2. schreiben, haben private Anleger der ‚Marktstudie Geschlossene Publikums-AIF und Vermögensanlagen‘ des Wirtschaftsjournalisten und ehemaligen Fondsanalysten Stefan Loipfinger zufolge seit 2014, als der erste von der Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) regulierte AIF auf den Markt gekommen ist, insgesamt 5,3 Mrd. Euro investiert und damit deutlich weniger als zuvor. Ein Vergleich der Jahre 2017 und 2018 weise auf eine weiter rückläufige Tendenz hin. Im vergangenen Jahr seien 32 % weniger als im Vergleichszeitraum investiert worden. Diese Entwicklung sei teils mit der Zurückhaltung von Marktakteuren wie Jamestown zu erklären, teils hätten diese aber auch zugelegt, so etwa der derzeitige Marktführer für geschlossene Immobilienfonds Wealthcap. Auffallend sei, dass das Anlageziel Immobilien mit einem Anteil von 80 % an allen Sachwertbeteiligungen dominiere. Gegen den Trend bewege sich auch das Anlagesegment Crowdinvesting, in dem die Immobilienquote mit 202 Mio. Euro bei 72 % liege, während es im Vorjahr erst 141 Mio. Euro gewesen seien.

VERSCHIEDENES

Liquide sein leicht gemacht

Wann es sich lohnt, seine Immobilie nach dem Modell der Immobilienverrentung zu veräußern, ist Thema in einem Artikel von Otto Kiebler von HausplusRente in CASH 3/2019. Während die Immobilienverrentung in angelsächsischen Ländern recht verbreitet sei, friste es in Deutschland noch ein Schattendasein. Dabei biete es sich in vielen Fällen an, sich auf diese Weise Mittel für eigene Vorhaben oder eine vorzeitige Begünstigung der Erben zu verschaffen oder auch einfach nur von den sehr hohen Immobilienpreisen zu profitieren. In Deutschland gebe es derzeit vier Varianten, die je nach Bedarf und ihren Vorteilen, Nachteilen und Risiken abgewogen werden sollten: der Verkauf mit anschließendem Abschluss eines Mietvertrages, die Umkehrhypothek, die Leibrente oder das Nießbrauchmodell.

Termine

BUCHVORSTELLUNG & DISKUSSION

‚Der Eigentumsskandal' von Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an alle, die über die Wohnungskrise und die Wohnungspolitik in Deutschland nachdenken und darüber diskutieren wollen, was sich ändern muss.

THEMA
Drei Viertel der deutschen Bevölkerung wollen in Wohneigentum leben, doch mehr als die Hälfte der Menschen sind Mieter. Auf staatliche Unterstützung beim Eigentumserwerb kann man nicht setzen, im Gegenteil. Politik und Gesellschaft haben Wohneigentum über die Jahre hinweg systematisch schlecht gemacht und schlecht geredet. Das muss sich ändern. Wir brauchen eine Politik, die Wohneigentum fördert. Wie das am besten geht, erklärt der ‚Der Eigentumsskandal. Wie die Politik Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können‘ – das aktuelle Buch zur Wohnungskrise.

REFERENTEN
Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C).

TERMIN
Lesung und Diskussion finden am 28. Februar 2019 um 19:00 im Foyer der Immobilien Scout GmbH Andreasstraße 10, 10243 Berlin statt.
Anmeldung unter forum@pb3c.com

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de