KOMMENTAR AM MONTAG

Warnendes Beispiel Schweden

Pål Ahlsén Akelius

Pippi Langstrumpf, Ikea und ein funktionierender Sozialstaat: So ist das gängige deutsche Bild von Schweden. Auch der schwedische Wohnungsmarkt gilt als Vorbild und wird gern in einem Atemzug mit dem sogenannten Wiener Modell genannt. Bezahlbares Wohnen dank Mietpreisbremse und Regulierung für alle – Stockholm und Wien haben das erfolgreich vorgemacht, die deutschen Metropolen können das auch.

Ich bin Schwede. Und ich schlage Ihnen vor, in Stockholm auf Wohnungssuche zu gehen. Bei uns gibt es eine offizielle Warteliste, Bostadsförmedlingen. Jeder über 18 und mit schwedischer Aufenthaltserlaubnis kann sich dort registrieren. Die Liste hat derzeit knapp 600.000 offizielle Gesuche. Die durchschnittliche Wartezeit beträgt laut Homepage sieben bis elf Jahre. In begehrten Innenstadtlagen dauert es über 20 Jahre, weiter außerhalb können es auch vier bis fünf Jahre sein, bis Ihnen eine Wohnung angeboten wird. Die jährliche Gebühr für eine Wartenummer beträgt 200 schwedische Kronen, rund 20 Euro.

Hat man eine Wohnung gefunden, beläuft sich dann aber die Nettokaltmiete auf sieben bis zehn Euro auf den Quadratmeter. Denn der schwedische Wohnungsmarkt ist streng reguliert. Seit 1949 werden Mieter vor Mietpreissteigerungen geschützt, 22 % der Mietshäuser sind in kommunaler Hand. Nun will man in den seltensten Fällen 20 Jahre auf eine Wohnung warten. Stellen Sie sich das einmal vor: Sie sind gerade erst mit dem Studium fertig und der Staat empfiehlt Ihnen, sich vorsorglich schon einmal in der Senioren-WG anzumelden. Die logische Folge: Der Schwarzmarkt boomt.

Wer es sich leisten kann, findet ohne Weiteres eine Wohnung in gewünschter Umgebung. Je nach Lage und Größe kann man Mietverträge von den bisherigen Mietern kaufen: Pro Zimmer zahlt man rund 15.000 Euro, um einen Vertrag zu übernehmen, und anschließend zahlt man wiederum sieben bis zehn Euro Miete. Das viel gelobte schwedische Modell entpuppt sich so zu einer Fallgrube des doppelten Standards. Wer genügend Geld hat, kauft sich in die Miete ein, und wer kein Geld hat, muss warten. Aber am Ende des Tages können die Verantwortlichen stets behaupten: Die Mieten sind niedrig, die Mieter vor Miethaien geschützt und die Wohnungen in öffentlichem Eigentum. Ich kann die Deutschen nur davor warnen, auf die heilbringende kommunale Hand und deren strengere Regulierung zu setzen.

Dieser Artikel erschien am 14.2. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Weitere Preisanstiege sind wahrscheinlich

Mit der Frage, ob sich die Hochkonjunktur am deutschen Immobilienmarkt fortsetzen wird, beschäftigen sich mehrere Medien in Auseinandersetzung mit verschiedenen Experteneinschätzungen. Wie die FAZ am 12.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.2. schreiben, rechnet der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) damit, dass die Preisanstiege am deutschen Immobilienmarkt sich verlangsamen werden. Mit einer Trendumkehr sei aber nicht zu rechnen, zumal die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch sei. Der Wirtschaftspolitikprofessor und Immobilienweise Lars Feld warnt zwar in einem Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.2. vor einem möglichen Ende der gesamtwirtschaftlichen Hochkonjunkturphase in Deutschland, was dann auch auf die Immobilienbranche Auswirkungen hätte. Die Gefahr einer Immobilienblase sehe aber auch Feld nicht, wenngleich er Investoren und Entwicklern empfehle, darauf zu achten, dass ihre Preiskalkulationen ausreichend Spielraum ließen, und nicht mit der Dynamik der vergangenen Jahren auch für die Zukunft zu rechnen. Dem Immobilienmonitor der Commerzbank zufolge gibt es keine Anzeichen für ein baldiges Ende der Hochkonjunkturphase, berichtet die ARD online am 11.2. Die Gründe hierfür seien, dass Wohnimmobilien im historischen Vergleich für Sparer immer noch erschwinglich seien, und es der Bauwirtschaft nicht gelinge, der steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Die Preise für Wohnimmobilien seien zwar deutschlandweit zu gut 10 % überbewertet, doch blieben die Risiken begrenzt, zumal die Hypothekenkredite mit rund 5 % im Vergleich zum Vorjahr nur moderat stärker gestiegen seien als die verfügbaren Einkommen der Haushalte.

Rekordeinnahmen aus der Grunderwerbsteuer

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.2. schreibt, haben die Länder im vergangenen Jahr den Rekordwert von rund 14 Mrd. Euro an Grunderwerbsteuern eingenommen. Das seien laut Bundesfinanzministerium 7 % mehr als im Vorjahr. Vonseiten des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen werde kritisiert, dass die Bundesländer so die Wohnkosten weiter in die Höhe trieben.

Cluster statt ABCD

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und die International Real Estate Business School (Irebs) unter Beteiligung von Branchenteilnehmern wie CBRE, bulwiengesa, Union Investment u. a. fünf neue Städtekategorien geschaffen, die die bislang verwendeten Klassifizierung der A-, B-, C-, und D-Städte ablösen sollen. Hierüber schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.2. Das neue System solle auch dem Wohnimmobilienmarkt besser gerecht werden, nachdem das alte vor allem für die Einschätzung von Gewerbeimmobilien geeignet gewesen sei. Mit insgesamt 18 Variablen, die in die vier Kategorien Marktgröße und -dynamik, Preisniveau und -dynamik sowie sozioökonomische und demografische Faktoren eingeteilt werden könnten, ließen sich fünf Cluster unterscheiden, in die sich die Städte einordnen ließen.

Sozialbindung darf nicht unbefristet sein

Einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zufolge ist eine unbefristete Sozialbindung von Wohnraum dem § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes nach nicht möglich. Hierüber schreiben das HANDELSBLATT am 11.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.2. Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion über eine mögliche Förderung des Sozialwohnungsbaus durch den Bund sei das Thema hochpolitisch. Eine Studie von Dr. Lübke & Kelber zeige, dass der Bau von Sozialwohnungen für Teilnehmer der Immobilienbranche durchaus attraktiv sein könnte. Die Länder hätten Zinskonditionen vergünstigt, Zuschüsse erhöht, die einstige Festschreibung der Mietpreise für Sozialwohnungen gelockert und teils gestaffelte Mieterhöhungen gestattet. „Für Investoren hat sich der Renditenachteil gegenüber frei finanzierten Wohnungen deutlich verringert“, zitiert das HANDELSBLATT Stefan Behrendt von Dr. Lübke & Kelber.

Bauen wäre besser als Enteignen

Über die Diskussion um eine eventuelle Enteignung großer Immobilienunternehmen in Berlin schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG und das HANDELSBLATT online am 14.2. Eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Berliner Zeitung habe ergeben, dass 44 % der Berliner es richtig fänden, große Wohnungsunternehmen gegen Entschädigung zu enteignen, 39 % dagegen seien, dass das Land die Wohnungen kaufe, und 17 % dazu keine Meinung hätten. Allerdings sei fraglich, wie eine Rekommunalisierung von Wohnraum auch angesichts der Schulden Berlins finanziert werden solle, und ob solche Maßnahmen auch tatsächlich die gewünschten sozialpolitischen Effekte hätten. Jürgen Michael Schick vom IVD habe dem HANDELSBLATT gegenüber von einem „Komplettversagen von Rot-Rot-Grün“ gesprochen und darauf hingewiesen, dass die aktuelle Diskussion historisch, gesellschaftlich und verfassungsrechtlich völlig inakzeptabel sei. Dass einzige, was aus Branchensicht gegen den Wohnungsmangel helfen könne, sei eine gesteigerte Bautätigkeit. Wie der TAGESSPIEGEL online 12.2. schreibt, haben der Berliner Senat und die Bezirke im vergangenen Jahr nur halb so viele Bebauungspläne wie im Jahr 2016 erlassen.

Dem Frankfurter Hotelmarkt geht es blendend

Über den Frankfurter Hotelmarkt berichtet der IMMOBILIENMANAGER 1/2-2019. Weil sich Frankfurt immer mehr zum Reiseziel für Touristen entwickle, seien Frankfurter Hotels beliebt bei Investoren. 2018 habe das Transaktionsvolumen CBRE zufolge bei 491 Mio. Euro gelegen, mehrere neue Häuser seien eröffnet worden. Trotzdem bestehe Dr. Lübke & Kelber zufolge nicht die Gefahr eines Überangebots. „Die Übernachtungsnachfrage ist in den vergangenen Jahren stärker gewachsen als der Ausbau des Bettenangebots – diese Differenz äußert sich in der gestiegenen Auslastung“, sage Daniela Bense von Dr. Lübke & Kelber.

Besser bauen mit BIM

Über die Vorteile des Bauens mit BIM (Building Information Modeling) und die Frage, warum sich dieses neue digitale Verfahren nur langsam durchsetzt, schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 15.2. Indem mittels einer exakten digitalen Abbildung des jeweiligen Projektes alle für den Bauprozess relevanten Informationen digital gebündelt würden, lasse sich auch bei komplexen Projekten leichter der Überblick behalten. Zu viele unterschiedliche und teils noch unausgereifte Produkte, rechtliche Unklarheiten und das noch unzureichend ausgebaute Netz erschwerten derzeit die Anwendung dieser Techniken. Auf die sechs Vorteile des BIM geht Peyvand Jafari von der Plutos Gruppe in seinem Artikel vom 14.2. auf T3N ausführlich ein. Die Technik erlaube kürzere Fertigstellungzeiten aufgrund verbesserter Planbarkeit, eine realistischere Visualisierung der geplanten Architektur, einen umweltfreundlicheren, weil optimierter Betrieb auch des fertiggestellten Objekts, verbesserte Wartung ebenso wie leichtere Umbaubarkeit und schließlich Kosteneinsparungen bei Planung und Bau, die gerade bei umfangreichen Bauvorhaben beachtlich sein könnten.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Zurückhaltung gegenüber Fonds

Die deutsche Fondsbranche hat für das gesamte Jahr 2018 Mittelzuflüsse von knapp 90 Mrd. Euro verzeichnet und damit nur etwa halb so viel wie im Rekordjahr 2015. Das berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 14.2. In Publikumsfonds seien 21,8 Mrd. Euro geflossen, davon 6,4 Mrd. Euro in Immobilienfonds. Auch im neuen Jahr sind vor allem private Anleger zurückhaltend, schreibt das HANDELSBLATT am 14.2.Gefragt seien Renten-, Misch- und Immobilienfonds.

Real I.S. will mehr Privatkunden gewinnen

Wie Real I.S. Privatleute als Kunden zurückgewinnen will, ist Thema in der BÖRSEN ZEITUNG vom 14.2. Jochen Schenk von Real I.S. habe im Gespräch mit der Zeitung entsprechende Initiativen für das H2 2019 angekündigt. Schon im April solle ein klassischer, geschlossener Publikumsfonds mit australischen Immobilien starten. Im vergangenen Jahr sei das Geschäft sehr gut gelaufen, habe Bernd Lönner von Real I.S. gesagt, für Details aber auf die Berichterstattung der Mutter BayernLB im März verwiesen. Es sei Real I.S. gelungen, in den Ankäufen eine bessere Marge zu realisieren, Objekte früher als geplant im Markt unterzubringen und außerdem Kosten zu reduzieren.

Union Investment will BGP übernehmen

Union Investment und die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe stehen vor einem milliardenschweren Zukauf, schreiben die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 14.2. Ein Konsortium aus beiden Gesellschaften verhandle exklusiv bzgl. eines Erwerbs der BGP Gruppe einschließlich ihres Immobilienportfolios.

VERSCHIEDENES

Wohnungsknappheit aus Investorensicht

Über die Ergebnisse der aktuellen Studie zur Wohnungsmarktsituation seines Unternehmens, die anhand verschiedener Indikatoren der Angebots- und Nachfrageseite den Grad und die Dynamik der Wohnraumknappheit bewertet, schreibt Prof. Dr. Steffen Metzner MRICS von der Empira Gruppe im IMMOBILIEN BRIEF vom 11.2. Die Auswertung der vergangenen zehn Jahre zeige einen annähernd parallelen Verlauf von Mietsteigerung und Wertentwicklung der Immobilien, woraus sich eine überwiegend gute Performance in den Top-7-Städten ergebe. Allerdings seien die Unterschiede zwischen den Städten teils sehr deutlich, weshalb keine von ihnen als dauerhaft optimaler Investitionsstandort angesehen werden könne und ein individuelle Recherche stets notwendig bleibe.

Wie investieren in den Supermarkt der Zukunft?

Darüber, wie der Supermarkt der Zukunft aussehen wird, schreibt Dr. Martin Leinemann von Arbireo Capital im IMMOBILIENMANAGER 1/2-2019. Value-Add werde eine größere Rolle spielen als bisher, weil zum einen viele Märkte inzwischen renovierungsbedürftig geworden sind, zum anderen die Bedürfnisse der Konsumenten sich gewandelt hätten. So sei ein Trend zu einem engmaschigeren Netz an Nahversorgungseinheiten festzustellen, das große Versorgungszentrum auf der grünen Wiese sei für die Verbraucher inzwischen weniger attraktiv. Auch eine höhere Aufenthaltsqualität und das Angebot hochwertiger Lebensmittel seien wichtiger geworden. Und schließlich sei die zunehmende Bedeutung des E-Commerce zu nennen, der den Lebensmitteleinzelhandel im Vergleich zu anderen Segmenten zwar weniger stark betreffe, aber auch hier neue Möglichkeiten der Kombination von Offline- und Onlineverkauf biete. All diese Punkte seien zu bedenken, wenn es darum gehe, Wertsteigerungsstrategien für Immobilien dieses Typs zu entwickeln.

Termine

BUCHVORSTELLUNG & DISKUSSION

‚Der Eigentumsskandal' von Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an alle, die über die Wohnungskrise und die Wohnungspolitik in Deutschland nachdenken und darüber diskutieren wollen, was sich ändern muss.

THEMA
Drei Viertel der deutschen Bevölkerung wollen in Wohneigentum leben, doch mehr als die Hälfte der Menschen sind Mieter. Auf staatliche Unterstützung beim Eigentumserwerb kann man nicht setzen, im Gegenteil. Politik und Gesellschaft haben Wohneigentum über die Jahre hinweg systematisch schlecht gemacht und schlecht geredet. Das muss sich ändern. Wir brauchen eine Politik, die Wohneigentum fördert. Wie das am besten geht, erklärt der ‚Der Eigentumsskandal. Wie die Politik Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können‘ – das aktuelle Buch zur Wohnungskrise.

REFERENTEN
Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C).

TERMIN
Lesung und Diskussion finden am 28. Februar 2019 um 19:00 im Foyer der Immobilien Scout GmbH Andreasstraße 10, 10243 Berlin statt.
Anmeldung unter forum@pb3c.com

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung: Basisseminar Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz (Drees & Sommer) und Carsten Sellschopf (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Am ersten Tag werden die Grundlagen der Projektentwicklung und des Projektmanagements behandelt: Ablauf und Leistungsbilder Projektentwicklung und Projektmanagement; Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchungen vorhandener Bausubstanz, Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg, Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?)
Am zweiten Tag geht es um die Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); den idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); den Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. und 21. Februar 2019 Steigenberger Hotel Frankfurt statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de