KOMMENTAR AM MONTAG

Coworkingboom nicht überschätzen

Brigitte Walter Real I.S.

Es ist Fakt: Coworkinganbieter sind derzeit höchst relevante Nachfrager von Gewerbeflächen auf den deutschen Märkten. Vielleicht deshalb, weil diese Unternehmen begriffen haben, dass sie den Menschen etwas bieten müssen – mehr als nur die reine Fläche, auf der man gemeinsam arbeitet, sondern ein außergewöhnliches Design, das bewusste Schaffen einer Online- und Offline-Community, Well-Being-Faktoren bis hin zur Massage und natürlich mehr Bequemlichkeit auf der Fläche durch digitale Angebote.

Allerdings darf bei dem gegenwärtigen Erfolg auch nicht übersehen werden, dass Coworkingflächen in großem Maße von der allgemeinen Büroflächenknappheit profitieren. Es ist keineswegs immer der Community-Gedanke, der die Kunden von WeWork und Co. anzieht.

So finden sich dort mittlerweile immer häufiger Ableger von börsennotierten Großkonzernen oder Tech-Giganten, die an ihrem Stammsitz nicht weiter wachsen konnten oder wollten und zusätzliche Flächen in Coworkinghäusern gemietet haben. Vielleicht wollten sie von dem Image profitieren, vielleicht waren die flexiblen Kündigungsmöglichkeiten verlockend, aber oft genug haben sie schlicht und ergreifend einfach keine anderen Flächen in einer bestimmten Größenordnung gefunden. Solche Großunternehmen sitzen je nach Fall vergleichsweise abgeschottet inmitten der Community, häufig auf eigenen Etagen, die nicht öffentlich zugänglich sind. Das ist nicht als Kritik zu verstehen. Es ist oft die logische Konsequenz von Compliance- und Datenschutzrichtlinien im jeweiligen Unternehmen.

Die logische Konsequenz solcher Großkunden für das Coworking im Allgemeinen ist wiederum, dass ein langfristiger Erfolg aller Flächenanbieter unwahrscheinlich ist. Wenn sich die konjunkturelle Situation abschwächt, werden gerade die atmenden Kunden die flexiblen Kündigungsmöglichkeiten nutzen und ihre Flächen reduzieren. Der Markt wird dann Konzentrationstendenzen sehen. Wir selbst vermieten auch an Coworkinganbieter – weil wir das Konzept schätzen und es als Bereicherung sehen. Dennoch muss man sich bewusst sein, dass grundsätzlich jeder Mieter ausfallen kann, ob es sich nun um einen Coworkinganbieter handelt oder nicht. Man sollte in den eigenen Beständen entsprechend diversifizieren und auf unterschiedliche Coworkingmarken setzen, auch aus verschiedenen Ländern. Die Ausfallwahrscheinlichkeit einzelner Marken mag größer sein, in der Gesamtschau relativiert sich das Risiko.

Dieser Artikel erschien am 7.2. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Ist der Grundsteuerkompromiss tragfähig?

Der Kompromiss von Bund und Ländern, die Grundsteuer künftig auf Grundlage der Mietkosten bzw. der durchschnittlichen Nettokaltmieten, des Baujahres und der Bodenrichtwerte zu berechnen, wird von verschiedenen Seiten kritisiert, berichten die FAZ am 4.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. In der CSU sehe man die Grundsatzeinigung als noch nicht zustimmungsfähig an, vonseiten der Unionsfraktion werde bemängelt, dass unklar sei, wie Gewerbeimmobilien bewertet werden sollten, und vonseiten der CDU werde eine beschleunigende Wirkung auf die Mietsteigerungen befürchtet und der erhebliche Bürokratieaufwand einer solchen Berechnung kritisiert. Die Immobilienwirtschaft schließe sich dieser Kritik an. Zustimmung zu dem Kompromiss sei nur von kommunaler und wissenschaftlicher Seite gekommen.

Immobilienpreise und Einkommen driften weltweit auseinander

Dem ‚Urban Futures Report‘ von Knight Frank zufolge steigen die Immobilienpreise in den Metropolen weltweit immer weiter, und die Diskrepanz zwischen Hauspreisen und Einkommen nimmt mehr zu. Das berichten DIE WELT am 4.2. und die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 8.2. Diese Entwicklung sei ein Problem für die Wirtschaft, da es für Unternehmen unter diesen Bedingungen immer schwerer werde, neue Mitarbeiter zu finden, weil deren Mobilität abnehme. Berlin, die einzige deutsche Stadt in der Analyse, sei mittlerweile, gemessen an der Erschwinglichkeit des Wohnraums für die ansässige Bevölkerung, zu den teuersten Metropolen der Welt zu zählen und in dieser Hinsicht mit London, New York oder Tokio vergleichbar. Nur in Amsterdam, Hongkong oder San Francisco sei der Wohnraum gemessen an den Einkommen noch weniger erschwinglich.

Nichts treibt die Preise stärker als Baulandkosten

Wo das Bauland am meisten kostet, ist Thema im HANDELSBLATT und in der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 7.2. Einer Studie von Empira zufolge hätten sich die Preise für Bauland in Deutschland im Zeitraum 2000 bis 2017 um 67 % erhöht. Kein anderer Faktor trage stärker zum Anstieg der Bau- und Immobilienpreise bei als dieser. Ausgewertet worden seien Daten des Statistischen Bundesamtes zu kreisfreien deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die stärksten Preissteigerungen seien in Düsseldorf festgestellt worden, gefolgt von Jena, Leipzig, Regensburg und Erfurt.

Miet- und Preissteigerungen setzen sich fort

Dem bulwiengesa-Immobilienindex 2018 zufolge sind die Miet- und Immobilienpreise iM vergangenen Jahr in Deutschland um 5,6 % gestiegen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. Im Vergleich zu 2017 leicht abgeschwächt habe sich mit 6,8 % die Dynamik des Wohnpreisanstiegs, während die Gewerbeimmobilienpreise sich um 3,1 % und damit etwas stärker erhöht hätten. Die Büromieten und die Gewerbegrundstücke hätten mit 5,6 % die beste Performance erzielt, in den Top-7-Städten sei sogar ein Wachstum um 8 % festgestellt worden. Die Mieten und Preise im Wohnsegment hätten sich ebenfalls in den Top-7-Städten am stärksten erhöht. Die Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen seien um 8,9 %, die für Reihenhäuser um 11,4 % gestiegen.

Zur praktischen Anwendung der Mietpreisbremse

Über eine Untersuchung des Bundesjustizministeriums zu der Frage, wie sich die praktische Anwendung der Mietpreisbremse in den vergangenen Jahren gestaltet habe, schreibt das HANDELSBLATT am 5.2. Alle bislang von den Gerichten veröffentlichten Entscheidungen seien analysiert worden, sodass nun eine aufschlussreiche Fallsammlung für Mieter und Vermieter vorliege. In den 91 ausgewerteten Fällen seien drei Viertel der Mieter zumindest teilweise erfolgreich gewesen.

Ende der Fahnenstange in Bayern?

Die Kauf- und Mietpreise in München und im Münchner Umland steigen dem IVD Süd zufolge deutlich langsamer als bislang, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. Auch in den bayerischen Großstädten sei eine leichte Entspannung festzustellen. Deutliche Mietzuwächse ließen sich mittlerweile eher in den Mittelstädten beobachten.

Gewerbeimmobilienmarkt bleibt auf hohem Niveau

Im vergangenen Jahr sind in Deutschland Gewerbeimmobilien im Wert von mehr als 60 Mrd. Euro gehandelt worden, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. und stellt ausführlich die größten Abschlüsse des vergangenen Jahres vor. Colliers zufolge sei auch für 2019 wieder mit einem sehr guten Ergebnis von knapp unter den 60 Mrd. Euro Transaktionsvolumen zu rechnen. Nach wie vor sei die Liquidität im Markt hoch, die Mieten stiegen und die Konjunktur wachse weiter. Immer mehr Marktbeobachter rechneten erst für Anfang 2020 mit einem Anstieg der EZB-Leitzinsen, darunter die Deka Bank.

Digitale Innovation made by Commerz Real

Über die jüngst eröffnete Innovationswerkstatt ‚Digitalwerk‘ von Commerz Real berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. Auf der Fläche eines ehemaligen Schuhgeschäfts in den unteren beiden Etagen des Zentralgebäudes von Commerz Real in Wiesbaden beweise das Unternehmen, dass smarte Gebäudetechnik auch im Bestand realisiert werden könne. Die rund 1.000 qm seien für nahezu jede Nutzung geeignet. Auch externe Unternehmen könnten die Fläche zeitlich begrenzt für Projekte nutzen und dabei den Wissensaustausch fördern. „Wir denken darüber nach, die Fläche zu öffnen, sodass Interessierte für ein paar Wochen einen Schreibtisch mieten können“, sage Andreas Muschter von Commerz Real. Alle Tische seien per Knopfdruck höhenverstellbar, und wenn sich der Nutzer mittels seines Smartphones identifiziere, werde die Tischhöhe sogar automatisch auf die richtige Höhe eingestellt. „Die Beleuchtung passt sich automatisch der Tages- und Jahreszeit an“, erkläre Axel Siebenkittel von Commerz Real. Zudem werde die Fläche als hauseigenes Kreativlabor genutzt. „Hier können wir den Nutzen von Innovationen direkt ausprobieren, statt nur in Form von Powerpoint-Folien“, sage Florian Stadlbauer von Commerz Real.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Stimmung der Immobilienfinanzierer sinkt

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 6.2. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. schreiben, hat die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer im Q1 2019 einen neuen Tiefpunkt erreicht. Nur noch 17,6 % der befragten Institute schätzten die generelle Lage am Finanzierungsmarkt als gut ein. Das BF.Quartalsbarometer von bulwiengesa und der BF.direkt AG sei damit von – 0,43 Punkten um 3,45 Punkte auf – 3,88 Punkte gesunken. Gründe hierfür seien neben der zunehmend pessimistischeren Lageeinschätzung die stagnierende bis sinkende Neugeschäftsentwicklung und die höheren Refinanzierungskosten. Hinzu komme der wachsende Druck vonseiten alternativer Finanzierer.

Wertgrund erwirbt Projekte für zwei ihrer Fonds

Wertgrund hat für das Portfolio des Spezialfonds ‚Wertgrund Wohnen D2′ zwei Projekte in Hamburg und eines in Bielefeld gekauft, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 7.2. Von Bonava habe Wertgrund Bau der Luruper Höfe mit 97 Wohnungen auf 8.511 qm Wohnfläche und einer bereits vermieteten Einzelhandelsfläche übernommen und von der Wohnkompanie Nord eine Entwicklung in den Glasbläserhöfen mit 81 Wohnungen auf 5.816 qm Wohnfläche. Für den Fonds ‚Wertgrund Wohnen D‘ habe Wertgrund ein viertes Projekt mit 85 Wohnungen auf 5.791 qm Gesamtfläche in Mühlheim am Main von der Bauträgergesellschaft Kleespies gekauft.

VERSCHIEDENES

Büro-Optimierung bei kalkulierbarem Risiko

Wie spezialisierte Projektentwickler gezielt problembehaftete Büroimmobilien optimieren und in attraktive Investitionsobjekte verwandeln, erklärt Christoph Korff von der CREO Group in seinem Artikel in der AIZ 1-2/2019. Bis vor einigen Jahren seien Immobilieninvestments institutioneller Anleger zumeist mit Core-Objekten in Verbindung gebracht worden, doch im Zuge der zunehmenden Renditekompression habe sich das geändert. Das Transaktionsvolumen für Projektentwicklungen sei im H1 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 106 % gestiegen. Die Renditen dieser Investments lägen generell über dem Niveau der Renditen von Core-Immobilien, doch gebe es eine große Spannbreite, was u. a. in den unterschiedlichen Strukturen der Investments begründet liege. Die Optimierung erfordere die Detailarbeit der Fachleute, die auf diese Weise Family Offices und institutionelle Investoren den frühestmöglichen Einstieg in die Wertschöpfungskette ermöglichten, ohne dass diese für sie unkalkulierbare Risiken eingehen müssten.

Der frühe Vogel fängt den Wurm

Viele Büroimmobilien in Deutschland sind nur eingeschränkt zukunftsfähig, doch wird das durch den Büroflächenmangel derzeit verdeckt, schreibt Prof. Dr. Alexander von Erdély von CBRE im HANDELSBLATT JOURNAL vom 4.2. Spätestens bei einem Marktumschwung oder bei abnehmendem Flächenmangel werde sich dies bemerkbar machen. Nur wer seine Immobilien frühzeitig auf die Zukunft vorbereitet habe, könne dann von dem enormen Nachholpotenzial profitieren. Wichtig sei deshalb, dass Mieter, Vermieter und die an der Immobilie beteiligten Berater gemeinsam dafür sorgten, jedem Nutzer flexibles und zeitgemäßes Arbeiten zu ermöglichen. Das steigere die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens, das die Immobilie nutze, und erlaube dem Vermieter, die Fläche langfristig und unabhängig von der Marktlage zu guten Konditionen zu vermieten.

Blick in die Zukunft für aussichtsreiche Investments

Welche Kriterien zu beachten sind, um die Zukunftsfähigkeit von Standorten für Wohn-Investments für die nächsten zehn bis 20 Jahre einschätzen zu können, ist Thema in einem Artikel von Gabriele Volz von Wealthcap im HANDELSBLATT JOURNAL vom 4.2. Sowohl die Zukunftsfähigkeit der jeweiligen Stadt als auch die des jeweiligen Viertels seien genau zu analysieren. Auch abseits der Top-7-Städte ließen sich so attraktive Objekte in interessanten Lagen finden. Zu fragen sei dabei vor allem, wie Megatrends Digitalisierung, Urbanisierung, demografischer Wandel oder verändertes Mobilitätsverhalten sich auf die Bedürfnisse der Bewohner und auf die von ihnen nachgefragten Wohnungstypen auswirkten.

Termine

EINLADUNG ZU LESUNG & DISKUSSION

‚Der Eigentumsskandal' von Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an alle, die über die Wohnungskrise und die Wohnungspolitik in Deutschland nachdenken und darüber diskutieren wollen, was sich ändern muss.

THEMA
Drei Viertel der deutschen Bevölkerung wollen in Wohneigentum leben, doch mehr als die Hälfte der Menschen sind Mieter. Auf staatliche Unterstützung beim Eigentumserwerb kann man nicht setzen, im Gegenteil. Politik und Gesellschaft haben Wohneigentum über die Jahre hinweg systematisch schlecht gemacht und schlecht geredet. Das muss sich ändern. Wir brauchen eine Politik, die Wohneigentum fördert. Wie das am besten geht, erklärt der ‚Der Eigentumsskandal. Wie die Politik Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können‘ – das aktuelle Buch zur Wohnungskrise.

REFERENTEN
Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C).

TERMIN
Lesung und Diskussion finden am 28. Februar 2019 um 19:00 im Foyer der Immobilien Scout GmbH Andreasstraße 10, 10243 Berlin statt.
Anmeldung unter forum@pb3c.com

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung: Basisseminar Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz (Drees & Sommer) und Carsten Sellschopf (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Am ersten Tag werden die Grundlagen der Projektentwicklung und des Projektmanagements behandelt: Ablauf und Leistungsbilder Projektentwicklung und Projektmanagement; Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchungen vorhandener Bausubstanz, Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg, Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?)
Am zweiten Tag geht es um die Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); den idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); den Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. und 21. Februar 2019 Steigenberger Hotel Frankfurt statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de