KOMMENTAR AM MONTAG

Ist die Zinswende wirklich schon verdaut?

Jürgen F. Kelber Dr. Lübke & Kelber

An den US-Aktienmärkten herrscht seit einigen Wochen hohe Volatilität. Im Herbst begannen Dow Jones und S&P 500 kräftig zu bröckeln. Zwar haben sich die Kurse seit Jahresbeginn wieder etwas erholt, aber die Unsicherheit ist weiterhin greifbar. Der Handelsstreit zwischen den USA und China belastet die Finanzmärkte. Einer der Hauptgründe für die Volatilität ist indes an ganz anderer Stelle zu suchen: Die US-Notenbank Fed hat aufgrund der boomenden Wirtschaft bereits mehrere Zinsschritte hinter sich. Das schien den Märkten zuerst wenig auszumachen, doch plötzlich werden die Anleger nervös.

Die jüngsten Börsenturbulenzen – übrigens nicht nur in den USA – sind auch für die deutsche Immobilienwirtschaft interessant. Insofern nämlich, als sich die Frage stellt: Hatten die Aktienmärkte die Zinswende im Dollarraum nicht längst eingepreist? Und sollte das für die Immobilienmärkte nicht eigentlich ebenfalls gelten? Die Zinserhöhungen wie auch das angepeilte Ziel von 3 % Leitzins waren lange angekündigt. Auch, dass die US-Notenbank im Jahresverlauf 2018 gleich vier Zinserhöhungen beschließen würde, war keine große Überraschung. Dennoch verstärken sich die Kursausschläge.

Aktienmärkte sind grundsätzlich volatiler als der Immobilienmarkt; doch was die Niedrigzinspolitik angeht, haben beide während der vergangenen Jahre gleichermaßen profitiert. Und wie an den Börsen heißt es nun in der Immobilienwirtschaft hinsichtlich der Zinswende, die in Europa noch aussteht: Keine Sorge, das ist alles schon eingepreist. Es herrscht ein geradezu erstaunliches Selbstbewusstsein in vielen Teilen der Branche.

Dieser Eindruck mag daher rühren, dass bei der Immobilienpreisentwicklung bereits ein sanftes Abklingen der Dynamik zu beobachten ist. Doch hat das wirklich damit zu tun, dass sich der Markt auf neue Zinszeiten einstellt? Wohl kaum. Vielmehr haben die Immobilienpreise vielerorts ein so hohes Niveau erreicht, dass weitere Anstiege angesichts der derzeit zu erzielenden Renditen kaum mehr darstellbar sind. Preisrückgänge bzw. Renditeanstiege sieht man freilich auch nicht.

Seit der Finanzkrise laufen die Immobilienpreise praktisch ungebremst nach oben. Es ist normal, dass bei einer so lang andauernden Hausse das Risikobewusstsein etwas unscharf wird. Doch sollte die Branche die Entwicklung an der Börse genau studieren. Dort vermischen sich die hohen Zinsen mit der Sorge vor einer abklingenden Konjunktur – eine Mischung, die auch für unseren Markt toxisch sein könnte.

Dieser Artikel erschien am 31.1. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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MARKT-NEWS

Neues von der Grundsteuerreform

Bund und Länder haben sich bei der Diskussion der Reform der Grundsteuer auf einen Kompromiss geeinigt, schreibt SPIEGEL ONLINE am 1.2. In die Berechnung sollten bei Wohngrundstücken der Grundstückswert, das Alter des Gebäudes und die durchschnittlichen Mietkosten einfließen, habe Olaf Scholz (SPD) nach einem Treffen mit den Finanzministern der Bundesländer gesagt. Ausgangspunkt für die Bewertung seien einem Eckpunktepapier zufolge die Bodenrichtwerte. Zudem solle die Reform aufkommensneutral gestaltet werden, was heiße, dass auch weiterhin rund 14 Mrd. Euro pro Jahr aus der Steuer an die Kommunen fließen sollten. Darüber, wie in anderen Ländern die Grundsteuer berechnet wird, gibt das HANDELSBLATT am 1.2. einen Überblick.

Was ein Grunderwerbssteuerfreibetrag bringen würde

Einer Berechnung von LBS Research und empirica würden von dem derzeit in Regierung und Opposition diskutierten Freibetrag von 100.000 Euro auf die Grunderwerbsteuer 18.000 Haushalte, für die ein Immobilienkauf dann möglich würde, profitieren, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Für die Modellrechnung sei zunächst das insgesamt vorhandene „Ersterwerberpotenzial“ in Deutschland ermittelt worden, das derzeit 291.000 Haushalte umfasse. Infolge des Freibetrags würde sich die Zahl dieser potenziellen Ersterwerberhaushalte auf 309.000 erhöhen.

Europas attraktivste Wohnungsmärkte

Einer Studie von bulwiengesa zufolge ist Finnland der attraktivste der europäischen Wohnungsmärkte, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Insgesamt 14 europäische Wohnungsmärkte seien hinsichtlich ihrer Investorenfreundlichkeit für Vermieter nach den Kriterien Baukostenanstieg, Neubautätigkeit, Preiswachstum und Regulierungsgrad untersucht worden. Die ersten Plätze belegten Finnland, Österreich und die Schweiz. Deutschland finde sich an elfter Stelle wieder.

Accentro erweitert Geschäftsmodell

In Reaktion auf die Wohnungspolitik und den hohen Neubaubedarf will Accentro ihr Geschäftsmodell erweitern und selbst Wohnungen bauen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Beginnen wolle Accentro mit Projektentwicklungen in Berlin, um diese Aktivität dann gegebenenfalls auch auf weitere Metropolregionen auszudehnen. Man sei derzeit dabei, „mehrere größere Projekte abzuschließen“, sage Jacopo Mingazzini von Accentro.

Büromangel bewirkt Ausweichbewegungen ins Ausland

Über die Schwierigkeiten, die der Büroflächenmangel den Unternehmen bereitet, berichtet DIE WELT am 30.1. Die eigentlich nötige Fluktuationsreserve von 5 % fast in allen Top-7-Städten deutlich unterschritten, was die Mieten stark steigen lasse. Das stelle vor allem junge Unternehmen, die nach Flächen in deutschen Innenstädten suchten, vor große Probleme. CBRE erwarte, dass spätestens im nächsten Jahr die Spitzenpreise in Berlin die 40-Euro-Marke durchbrechen würden. Manche Unternehmen wichen deshalb sogar ins Ausland aus, wie Marc Vollmer von CBRE sage: „Wir beobachten Ausweichbewegungen der Mieter, die inzwischen flexibler geworden sind. Nicht mehr nur nahe gelegene Ballungszentren gelten als Alternative, sondern in ganz Europa ist der Wettbewerb zwischen den Städten größer geworden.“ Dass sich an der Problemlage bald etwas ändern werde, glaube sein Kollege Carsten Ape von CBRE nicht: „Wir sehen weiterhin die Bereitstellung von Grundstücken durch die Bauämter als Flaschenhals, zusätzlich spielen auch mangelnde Kapazitäten in der Bauwirtschaft eine Rolle.“

Die unterschätzte Assetklasse Rechenzentren

Über die unterschätzte Bedeutung von Rechenzentren schreibt die FAZ am 1.2. „Der Markt ist zwar noch klein und überschaubar, aber wir sehen eine stetig wachsende Aktivität“, sage Michael Dada von CBRE. Sein Unternehmen habe schon seit 1994 ein Data-Center-Team. Mit der zunehmenden Digitalisierung und Vernetzung in der Industrie 4.0 stehe der Branche ein großes Wachstum bevor. Vor allem in Frankfurt gebe es großes Potenzial: „Der Bedeutung von Rechenzentren wird in Deutschland zurzeit nicht der richtige Stellenwert zugeordnet“, betone Dada.

Hochkonjunktur am Logistikmarkt setzt sich fort

Der Aufwärtstrend am Logistik- und Lagerflächenmarkt habe sich im Jahr 2018 ungebrochen fortgesetzt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. unter Berufung auf BNPPRE. Auch das im H2 2018 spürbar schwächere Wirtschaftswachstum habe keinen Nachfragerückgang bewirkt. Die Gründe hierfür seien die anhaltende Dynamik von Umstrukturierungsprozessen, der weiter steigende Anteil des E-Commerce und das Outsourcing durch die Industrie, was den Flächenbedarf steigen lasse. Auch für dieses Jahr sei damit zu rechnen, dass mehr als sechs Mio. qm Logistikfläche neu vermarktet würden.

Hotelentwicklung aus einer Hand

Arbireo Capital und Value One haben das Joint Venture Value One Hospitality gegründet, um europaweit Hotels zu entwickeln, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Indem so die Expertise eines Entwicklers, eines Investmentmanager und eines Hoteliers gebündelt würden, könnten alle Bereiche rund um die Hotelimmobilie abdeckt werden, was ein Alleinstellungsmerkmal auf dem Markt darstelle. Für Anleger würden Hotels vor dem Hintergrund einer weiterhin guten Entwicklung der Tourismusbranche immer interessanter, erkläre Christoph Flügel von Arbireo: „Wir registrieren eine stärker werdende Bewegung auch bei nicht institutionellen Investoren wie Family-Offices, in diese Assetklasse zu gehen.“ Hotels böten unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten gute Anlageperspektiven, weshalb man darüber nachdenke, mittelfristig einen Spezialfonds aufzulegen.

Holz als Baumaterial der Zukunft

Langsam, aber stetig gewinnt Holz als Baumaterial für Geschosswohnbauten auch in Deutschland an Beliebtheit. Hierüber berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. ausführlich und stellt verschiedene Projekte vor, vom einfachen Mehrfamilienhaus bis zum Hochhaus.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Offene Immobilienfonds beweisen sich

Offene Immobilienfonds haben 2018 durchweg positive Renditen erzielt, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 1.2. Dem BVI zufolge sei auch das Nettovermögen der offenen Immobilienfonds gestiegen und habe Ende November 2018 bei 97,9 Mrd. Euro in Publikumsfonds und 88,8 Mrd. Euro in Spezialfonds gelegen. Damit hätten die offenen Immobilienfonds einmal mehr bewiesen, dass sie ein konservatives und relativ sicheres Produkt seien. Scope zufolge hätten praktisch alle Fonds an Wert gewonnen und die meisten eine Performance von 2 % bis 4 % erzielt. Manche hätten diesen Wert sogar übertroffen.

Die Immobilienfondsverwaltung soll digitaler werden

Einer Umfrage des Bundesverbands Investment und Asset Managemant (BVI) zufolge wollen 73 % der Fondsmanager 2019 mehr als bislang in die IT-Infrastruktur investieren, nur 3 % rechneten mit einem sinkenden EDV-Budget. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Als wichtigste Ziele der IT-Investitionen seien die Digitalisierung von Prozessen (72 %), die allgemeine Modernisierung der EDV (63 %), der Schutz vor Cyberangriffen (40 %), Big Data (54 %) sowie der Einsatz von Algorithmen (53 %) und künstlicher Intelligenz (51 %) genannt worden. Befragt worden seien 345 Führungskräfte der Mitgliedsunternehmen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI), die zusammen rund drei Bio. Euro an Fondsvermögen repräsentierten.

Neuer Pflegefonds startet Investitionen

Patrizia hat für ihren neuen Spezialfonds Social Care Fund III mit einem Zielvolumen von 300 Mio. Euro zwei Projektentwicklungen in Nordrhein-Westfalen gekauft. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 31.1. Die Objekte sollten 2020 fertiggestellt sein und dann 128 Wohneinheiten und 196 Pflegeplätze, allesamt in Einzelzimmern, bieten.

VERSCHIEDENES

Was erwarten Immobilienexperten von 2019?

Die IMMOBILIEN&FINANZIERUNG lässt in ihrer Ausgabe 2-2019 sieben Immobilienexperten ausführlich zu ihrer Auffassung bzgl. der Aussichten für das Immobilienjahr 2019 zu Wort kommen. Diese würden im Großen und Ganzen als weiterhin positiv eingeschätzt, wenn auch hier und da zur Vorsicht gemahnt werde. Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS Immobilienakademie gebe zu bedenken, dass sich viele Frühindikatoren sowohl für die Gesamtwirtschaft als auch für die Immobilienwirtschaft infolge der wachsenden konjunkturellen und politischen Herausforderungen in den USA und Europa sowie der sich allmählich aufbauenden wirtschaftlichen Konflikte zwischen den USA und China abgeschwächt hätten. Markus Reinert von der IC Immobilien Gruppe hingegen schreibt, dass er wie auch die Mehrheit der Branche angesichts der guten Prognosen für den gewerblichen Immobilienmarkt und des Flächenmangels in allen Top-7-Städten wenig Grund zur Sorge sehe. Auch das Szenario einer abrupten Zinswende der EZB hält er für äußerst unrealistisch. Allerdings komme Asset Managern mittlerweile eine Schlüsselrolle für den Erfolg eines Investments zu. Vor dem Hintergrund der hohen Dynamik des Marktes ließen sich Investment- und Objektstrategien nicht mehr für den gesamten Lebenszyklus festlegen. Stattdessen müssten die Strategien immer wieder nachjustiert und manchmal sogar komplett neu konzipiert werden, damit die Investoren von ihren jetzt getätigten Investments profitierten.

Weiter hoffen auf die Wohnraumoffensive

Darüber, was von der Wohnungspolitik in diesem Jahr zu erwarten ist, schreibt Jürgen Michael Schick vom IVD im BUNDESBAUBLATT 1-2 2019. Nachdem im vergangenen Jahr mit dem Vorstoß zur Eigentumsförderung in Gestalt des Baukindergeldes Hoffnung auf eine ausgewogenere Politik gekeimt sei, gehe es nun doch wieder fast nur noch um das Mietrecht. Es sei ein Problem, dass Konflikte zwischen Mietern und Vermietern geschürt würden, statt dass man ihnen entgegenwirke. Dringend benötigter Wohnraum werde so nicht geschaffen. Es bleibe zu hoffen, dass die Vorstellung der Ergebnisse der Baulandkommission dazu führen werde, dass die Bundesregierung eine überfällige „Wohnraumoffensive“ endlich gestartet werde.

Termine

EINLADUNG ZU LESUNG & DISKUSSION

‚Der Eigentumsskandal' von Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an alle, die über die Wohnungskrise und die Wohnungspolitik in Deutschland nachdenken und darüber diskutieren wollen, was sich ändern muss.

THEMA
Drei Viertel der deutschen Bevölkerung wollen in Wohneigentum leben, doch mehr als die Hälfte der Menschen sind Mieter. Auf staatliche Unterstützung beim Eigentumserwerb kann man nicht setzen, im Gegenteil. Politik und Gesellschaft haben Wohneigentum über die Jahre hinweg systematisch schlecht gemacht und schlecht geredet. Das muss sich ändern. Wir brauchen eine Politik, die Wohneigentum fördert. Wie das am besten geht, erklärt der ‚Der Eigentumsskandal. Wie die Politik Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können‘ – das aktuelle Buch zur Wohnungskrise.

REFERENTEN
Jürgen Michael Schick (IVD) und Dr. Josef Girshovich (PB3C).

TERMIN
Lesung und Diskussion finden am 28. Februar 2019 um 19:00 im Foyer der Immobilien Scout GmbH Andreasstraße 10, 10243 Berlin statt.
Anmeldung unter forum@pb3c.com

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung: Basisseminar Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz (Drees & Sommer) und Carsten Sellschopf (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Am ersten Tag werden die Grundlagen der Projektentwicklung und des Projektmanagements behandelt: Ablauf und Leistungsbilder Projektentwicklung und Projektmanagement; Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchungen vorhandener Bausubstanz, Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg, Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?)
Am zweiten Tag geht es um die Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); den idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); den Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. und 21. Februar 2019 Steigenberger Hotel Frankfurt statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de