KOMMENTAR AM MONTAG

Research von Wohnimmobilien als Steuerungselement für Investments

Jens R. Rautenberg Conversio

Zunächst einmal klingt es nach einer guten Nachricht: Im H1 2018 betrug das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien in Deutschland 9,8 Mrd. Euro – eine Steigerung von 75 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Bis Jahresende könnten es nach einer Schätzung von Dr. Lübke und Kelber dann gut 20 Mrd. Euro sein. Das wären fast vier Mrd. Euro mehr als 2017. Die Werte belegen, dass es derzeit einen Run auf deutsche Immobilien gibt. Es wird dort gekauft, wo etwas angeboten wird. Die Entscheidungsfristen bei Ankäufen und somit auch die Prüfzeiten werden dabei immer kürzer. Doch gilt für alle Investoren, seien es Pensionskassen, Family Offices oder auch institutionelle Investoren: Wer bei einem Investment in Wohnimmobilien in eine Art Rauschzustand gerät, handelt nicht länger umsichtig. Angesichts dessen sind differenzierte Betrachtungen der Märkte und ihrer Teilmärkte genauso zwingend erforderlich wie eine umfassende Analyse des konkreten Kaufobjektes. Schließlich wollen Investoren nachhaltige und werthaltige Immobilieninvestments identifizieren und Risiken begrenzen.

Das ist leichter gesagt als getan. Investoren lassen Immobilien häufig nur durch ein externes Unternehmen eher grob einschätzen und wollen die Ausgaben für umfangreiche Analysen möglichst geringhalten. Hier liegt der Fokus dann oft stark auf der Bewertung des Ankaufpreises und des entstehenden Cashflows. Finanzkräftigere Investoren und Fondshäuser verfügen über eine eigene Research-Abteilung. Deren Hauptaufgabe besteht in der Regel darin, sich bei der Vielzahl der täglich eingehenden Angebote eine zügige Objektbewertung auf Basis von Vergleichsdaten anzeigen zu lassen. Manch ein Analyst wirbt dann sogar damit, aufgrund der hohen Datendichte die Parameter bis auf Teilmärkte herunterbrechen zu können. Doch reicht eine solche Analyse wirklich aus, um verlässliche Informationen über ein oder mehrere Objekte zu erhalten? Schließlich finden sich allgemein gehaltene Immobilienbewertungen auch auf Internetseiten einschlägiger Immobilienportale. Aktuell ist zu beobachten, dass bei einem Ankauf auf die Schnelle die Berechnung des Cashflows auf Vergleichsdaten basierend abgestellt wird. Das Objekt selbst wird, im wahrsten Sinne des Wortes, im Vorbeifahren betrachtet.

Selbstverständlich sind Marktdaten für Immobilienbewertungen unverzichtbar. Entscheidend aber ist die Qualität. Wenn beispielsweise ein Gutachter nicht genau nachvollziehbare Daten als Quelle heranzieht, ist diese Bewertung dann am Ende wirklich relevant? Bei der zunehmenden Marktgeschwindigkeit von Immobilientransfers kommt es vermehrt vor, dass der Aspekt der Objektbewertung zu kurz kommt. Investoren laufen somit Gefahr, einem zu oberflächlich erstellten Gutachten zu vertrauen. Für die Big Seven in Deutschland existiert eine Fülle an Analysedaten. Bei kleineren Städten ist die relevante Datenfülle deutlich geringer und nicht immer aussagekräftig. Im Fall eines Immobilieninvestments in einer dem Käufer unbekannten B-Stadt gilt es, wichtige Kriterien zu berücksichtigen, etwa die Weiterentwicklung eines Stadtteils. Eine gute Analyse sollte daher sowohl Immobilienmarktdaten als auch sozioökonomische Variablen einbeziehen. Entscheidend ist nicht nur die Ankaufsrendite, sondern auch das soziale Entwicklungspotenzial eines Viertels und die Durchmischung der dortigen Bevölkerung. Das betrifft sowohl das Einkommen und Alter der Bewohner als auch deren Bildungsgrad und Familienstand. Auch Gastronomie-, Freizeit-, und Vereinsangebote sowie Bildungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe beeinflussen stark die zukünftige Entwicklung des Investments. Wenn ein Stadtteil attraktiv ist und immer mehr Menschen dorthin ziehen wollen, dann ist das auch eine gute Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment in Bestandsimmobilien und ebenso in entsprechende Neubauprojekte. Gleichzeitig finden sich häufig Viertel, in denen die Mieten lediglich stagnieren oder sogar fallen. Wo eine problematische Sozialstruktur vorherrscht, sind höhere Mieten auf Dauer nicht realisierbar. Insofern ist das soziale Milieu eines Stadtteils ebenfalls zu beachten. Werden die genannten Merkmale von der Bevölkerungsentwicklung bis hin zur sozialen Durchmischung beachtet, rückt die Einstufung in einen A-, B- oder C-Standort ein wenig in den Hintergrund.

So manches Gutachten wird auf Grundlage von ein paar eilig recherchierten Werten allein vom Schreibtisch aus erstellt. Eine Due Diligence, die allein auf Basis von Algorithmen und Big Data entsteht, birgt allerdings Risiken. Unverzichtbar für eine gute Analyse ist daher stets auch eine Vor-Ort-Begehung. Bei noch nicht errichteten Neubauten ist eine umfangreiche Prüfung des Bauträgers und der Baupläne geboten. In jedem Fall sollte das Ankaufsobjekt umfangreich analysiert werden. Hier sind Makro- und Mikrolage, Objektzustand- bzw. Baubeschreibung, Mietkalkulationen, Kaufpreis und die Besonderheiten des Objektes zu bewerten. Dies geschieht am besten durch eine neutrale Stelle.

Aufgrund der aktuellen Marktlage kommen weitere Hürden hinzu, die ein Investor nicht immer sofort im Blick haben kann. Deutlich mehr Entwickler als früher bieten Neubauprojekte zum Verkauf an, ohne dass bereits eine Baugenehmigung existiert. Handelte es sich früher dabei eher um eine Ausnahme, ist es heute oft schon der Normalfall. Neben überlasteten Bauämtern und Behörden, durch die sich Genehmigungen verzögern, gibt es derzeit zu wenig Planer, Handwerker, Brandschutzbeauftragte oder Statiker am Markt. Daher werden Wohnungsbauvorhaben auch immer seltener termingerecht fertiggestellt. Eine Vielzahl an Unwägbarkeiten bei Immobilienobjekten mag gerade semi-professionelle Investoren verunsichern. Mit der richtigen Vorgehensweise lässt sich die Unsicherheit jedoch nehmen: Wird ein Bestandsobjekt bewertet, muss der technische Zustand begutachtet werden. Dann gilt es, die Baubeschreibung zu prüfen und eine Analyse der vorliegenden Verträge vorzunehmen.

Erfahrene Investoren wissen selbstverständlich um diese Kriterien. Wenn nun aber bei technischen Fragen beispielsweise allein der TÜV bemüht wird, bei der Bewertung der Immobilie ein externer Gutachter und bei der Prüfung der Verträge ein Spezialanwalt einer Kanzlei, dann kann der Auftraggeber die einzelnen Prüfungsschritte zeitlich schlecht steuern. In diesem Fall ist es die bessere Alternative, ein einziges Unternehmen zu beauftragen, das solche Dienstleistungen aus einer Hand anbietet. Wer also Wert auf die Objektbetrachtung legt, sollte darauf achten, dass die gesamte Palette an Kriterien bedient wird. Das umfasst somit die Makro- und Mikrolage, die Objektzustands- bzw. Baubeschreibung, die Mietkalkulationen, den Kaufpreis und die Besonderheiten des Objektes. Immobilien bleiben ein lukratives Investment. Insgesamt ist nur der Markt deutlich schwieriger geworden. Es gibt kaum noch ein Objekt ohne Mängel. Das macht eine neutrale Analyse wichtiger als je zuvor.

Die ungekürzte Fassung dieses Artikel erschien in der IMMOBILIEN&FINANZIERUNG 12/2018.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Bundestag stimmt über Mietrechtsverschärfung ab

Über den Gesetzentwurf zur Verschärfung des Mietrechts, auf den sich der Bundestag am Donnerstag geeinigt hat, schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11. sowie die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und die FAZ am 30.11. Dem sogenannten Mietrechtsanpassungsgesetz zufolge sollten Hausbesitzer nur noch 8 % statt wie bislang 11 % der Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umlegen dürfen. Vermietern, die Mieter mittels einer Renovierung „in missbräuchlicher Weise“ aus der Wohnung drängten, drohe ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Bei Neuvermietung seien Vermieter künftig verpflichtet, die bisherige Miethöhe offenzulegen. Um eine überhöhte Miete anzuzeigen, sollten Mieter nur noch angeben müssen, dass aus ihrer Sicht die Mietpreisbremse verletzt worden sei, und das nicht mehr detailliert begründen müssen. Außerdem habe Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) angekündigt, den Betrachtungszeitraum für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängern zu wollen. Wie SPIEGEL ONLINE am 30.11. schreibt, soll außerdem der Bau von Wohnungen mit einer bis Ende 2021 befristeten Sonderabschreibung von jährlich 5 % gefördert werden.

Zum derzeitigen Stand der Grundsteuerdiskussion

Über die Diskussion um die Grundsteuerreform schreiben die BÖRSEN ZEITUNG und DIE WELT am 29.11. und die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG sowie die FAZ am 30.11. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) habe zwei Modelle vorgeschlagen, eines, das auf neu zu erhebenden Einheitswerten beruhen solle, und eines, bei dem der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete berücksichtigt würden. Auch halte Scholz es für denkbar, zu verbieten, die Steuer als Nebenkosten auf die Mieter umzulegen, und er habe angeregt, dass die Bürgermeister die Hebesätze so absenken sollten, dass die Steuer letztlich nicht steige.

Entwurf für neues Gebäudeenergiegesetz vorgelegt

Der Arbeitsentwurf für das neue Gebäudeenergiegesetz, den das Bundesinnenministerium und das Bundeswirtschaftsministerium wider Erwarten jetzt vorgelegt haben, ist Thema in der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 29.11. und in der SÜDDEUTSCHEN ZEITUNG vom 30.11. Anders als in einem früheren Entwurf sei nun nicht mehr vorgesehen, die energetischen Anforderungen für Neubauten und Bestand zu verschärfen. Das neue GEG solle das Energieeinsparungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung, kurz EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammenführen und ihre Inhalte aufeinander abstimmen. Ob der neue Gesetzentwurf den europäischen Vorgaben gerecht werde, sei offen.

Zinsanstieg würde Preise kaum beeinflussen

Der Postbank zufolge wird auch eine eventuelle Erhöhung der Leitzinsen im kommenden Jahr keinen nennenswerten Einfluss auf die Immobilienpreise haben, schreibt die FAZ am 30.11. In Zuzugsregionen sei auch dann mit weiter steigenden Preisen zu rechnen, zumal in Deutschland nicht über den Bedarf gebaut worden und die Einkommenssituation stabil sei. Ländliche Regionen könnten infolge der Digitalisierung an Attraktivität gewinnen, weil die Arbeit nicht mehr zwingend am Standort des Arbeitgebers erledigt werden müsse, sondern das Homeoffice immer üblicher werde.

Halbe-halbe statt Bestellerprinzip

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11. schreibt, haben Mitglieder des IVD im Rahmen einer außerordentlichen Mitgliederversammlung zur Information über die Pläne der Bundesregierung für die Einführung des Bestellerprinzips eine Erklärung formuliert, in der eine alternative Regelung zur Vergütung der Immobilienvermittler vorgeschlagen wird. Anzustreben sei eine Honorarvereinbarung mit Käufer und Verkäufer, nach der diese eine Provision in gleicher Höhe leisteten. „Für eine bundeseinheitliche Regulierung gibt es keinen Bedarf, da in 75 % der Märkte in Deutschland die Provision ohnehin zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird“, sagte IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Eine Umfrage des IVD unter mehr als 1.600 Verbrauchern habe ergeben, dass mehr als die Hälfte von ihnen dies als gerecht empfinde.

Gute Aussichten im Süden von Berlin

Einer Marktanalyse von bulwiengesa im Auftrag der Berliner Sparkasse zufolge lässt sich auch im Speckgürtel Berlins von einem Boom sprechen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11. Insbesondere im südlichen Berliner Umland, also rund um Potsdam und Schönefeld, sei bis 2022 mit weiter steigenden Büromieten zu rechnen. Derzeit seien Büroneubauten noch Mangelware, doch werde sich das ändern. „Relevante Volumina sind erst 2020/21 zu erwarten“, sage Marcus Buder von der Berliner Sparkasse. Auch Wohnungen werden gebaut, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11. in einem weiteren Artikel. So habe Bonava Richtfest von 152 Mietwohnungen in Schönefeld gefeiert. Infolge des Flughafenneubaus sei mit 40.000 zusätzlichen Arbeitsplätzen in der Region zu rechnen.

Investitionen in deutsche Büros weiterhin attraktiv

Deutschland bleibt einer Studie von Savills zufolge trotz der hohen Kaufpreise für Büroimmobilieninvestoren attraktiv, da Spitzenobjekte in den Top-7-Städten im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen immer noch günstig seien und mit weiteren Mietanstiegen zu rechnen sei. Das schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 28.11. Investoren mit lokaler Marktkenntnis seien Investments in dynamisch wachsenden B-Städten zu empfehlen.

Coworking als Chance für Vermieter

Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 29.11. über die Hochkonjunktur am Coworking-Markt, welche Chancen sie Vermietern bietet und was diese beachten sollten. Kai Kuhnke von HIH Real Estate zufolge ließen sich bei einer Vermietung von Büroflächen an Anbieter von Coworking 8 % bis 10 % höhere Mieteinnahmen realisieren, als wenn diese auf herkömmliche Weise vermietet würden. Daniel Grimm von IWG sehe in Franchisekonzepten großes Potential, das Wachstum der Coworking-Branche zu beflügeln. Karsten Jungk von Wüest Partner Deutschland sieht am deutschen Markt im internationalen Vergleich noch Aufholbedarf und deshalb auch keine Gefahr eines Überangebots. Matthias Mittermeier von Commodus Real Estate Capital zufolge sei aber wichtig, das richtige Konzept zu dem jeweiligen Objekt zu finden und bei der Auswahl der Mieter möglichst solche zu wählen, die Erfahrung hätten und deren Geschäftsmodell nachweislich funktioniere.

Lebensmitteleinzelhandel als Lösung für Shopping-Center?

Darüber, wann es sich für Shoppingcenter-Betreiber lohnt, auf Lebensmitteleinzelhändler zu setzen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11. ausführlich. Lebensmittelhändler, Drogerieketten und Gastrofilialisten seien trotz ihrer oft recht eng geknüpften Filialnetze an Expansion interessiert und suchten inzwischen die Nähe zum Kunden in zentralen Lagen. „Bis 2007 sind die Lebensmittelhändler aus der Innenstadt geflüchtet – jetzt skalieren alle ihre Konzepte runter, sogar Kaufland“, sage Joachim Stumpf von BBE. Suche ein Center Mieter für eine große Fläche könne sich eine Win-win-Situation ergeben. „Ein Supermarkt hat prinzipiell einen belebenden Effekt auf jedes Center. Denn die Leute konsumieren in immer höherem Maße Convenience-Produkte und gehen hierfür alle zwei, drei Tage einkaufen. Das bringt automatisch Frequenz“, sage Bernhard Schoofs von Momentum Real Estate. Ein Erfolgsgarant sei das allein aber nicht. Auch dürfe der konzeptuelle Unterschied zwischen einem Nahversorgungszentrum und einem Einkaufszentrum nicht unterschätzt werden.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilien bleiben attraktiv für Pensionsfonds

Einer Studie von Willis Towers Watson zufolge, an der 36 deutsche Unternehmen und CTA-Treuhandkonstruktionen mit einem Anlagevermögen von 124 Mrd. Euro teilgenommen haben, haben die Manager von Pensionsfonds und -kassen in Reaktion auf die anhaltende Niedrigzinsphase den Anteil alternativer und illiquider Anlagen in ihren Portfolien im vergangenen Jahr weiter erhöht und zugleich Anleihen und Aktien reduziert. Hierüber schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 30.11. Investitionen in Immobilien oder Immobilienfonds blieben bei den Investoren von Pensionsvermögen beliebt.

Warum Investitionen in Nevada sich lohnen

Warum die US Treuhand nach zehnjähriger Pause nun wieder einen US-Immobilienfonds aufgelegt hat und was sie in der Zwischenzeit gemacht hat, erklärt Volker Arndt von der US Treuhand im Interview mit CASH. 12/2018. Man habe die Zeit gebraucht, um die von der Finanzkrise betroffenen Fonds vor größeren Verlusten zu bewahren. Nun wolle man von der wirtschaftlich guten Lage in den USA profitieren und sehe vor allem in Nevada gute Chancen, weshalb man für den neuen Fonds UST XXIV ein Büro- und Geschäftshaus in Las Vegas erworben habe. Die Resonanz auf den Vertrieb sei sehr positiv.

Die Margen steigen wieder

Gero Bergmann von der Berlin Hyp erklärt im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.11., warum die Margen für Immobilienkredite nach Jahren des Rückgangs nun wieder steigen werden. Die Gründe dafür seien, dass es zum einen deutlich weniger vorzeitige Kreditablösungen gebe als in den vergangenen Jahren, so dass das Neugeschäft zu einem größeren Anteil als bislang bilanzwirksam werde. Zudem befinde sich der Zyklus in einer Spätphase, weshalb bei man bei Neugeschäften vorsichtiger vorgehe und strenger auswähle. Das führe zu einer Verknappung der Hypothekenkredite und in der Folge zu Preissteigerungen. Und schließlich zwinge Basel III/IV die Banken, in den kommenden Jahren mehr Eigenkapital vorzuhalten, was sich auf die Margenkalkulation der Banken auswirken werde.

VERSCHIEDENES

Lockern statt regulieren

Inwiefern die Wohnungspolitik an der Realität des Immobilienmarktes vorbei agiert und das Ziel, mehr Wohnraum zu schaffen, so nicht erreichen kann, erklärt Jakob Mähren von der Mähren AG im Interview mit der FAZ am 30.11. Politik und Wohnungswirtschaft sollten als Partner zusammenarbeiten und dafür sorgen, dass Investoren günstiger und schneller bauen könnten, etwa durch Verkauf staatlicher Bestände. Anstatt zu regulieren und das Angebot so weiter zu verknappen, sei es in der derzeitigen Situation geboten, den Markt zu lockern. Den infolge des Nachfrageüberhangs steigenden Preisen lasse sich mit Regulierungen nicht begegnen.

Quartiersentwicklung statt Verdrängung

Wie Wohnhochhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren zur Verringerung der Wohnungsnot beitragen können, ist Thema des Beitrags von Timo Holland von Wertgrund auf POLIS am 28.11. Die Grundrisse dieser Immobilien seien zeitgemäßer, als man oft denke. Die kleinen und funktionalen Wohneinheiten entsprächen mit minimalen Modifizierungen den Bedürfnissen heutiger Ein- und Zweipersonenhaushalte. So könne die politische Zielsetzung der vertikalen innerstädtischen Nachverdichtung verfolgt werden, ohne allein auf Neubau setzen zu müssen, mit dem es allein schon aufgrund des Flächenmangels nicht zu schaffen sei, den Bedarf zu decken.

Abgucken erlaubt

Hinsichtlich der Frage, wie mit dem Bevölkerungswachstum der Großstädte umzugehen sei, lohnt sich ein Blick in die USA, schreibt John Bothe von Silverlake auf CASH.ONLINE am 28.11. Davon, wie Metropolen wie New York und San Francisco mit dem angespannten Wohnungsmarkt umgingen und den Wandel nicht bremsten, sondern gestalteten, könnten wir lernen. New York versuche, die Situation mit modularen Mikroapartments zu entspannen. Aus vorgefertigte Apartments sei ein bunt gemischtes Hochhaus mit Wohnungen für sozial Bedürftige, Studenten und Singles zusammengestellt worden, mit Wohnraum unterschiedlicher Ausstattungen zu unterschiedlichen Preisen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Aktuelle Sonderveranstaltung: Die verschärfte Mietpreisbremse und die Gesetzesänderung zur Modernisierungsumlage – was ändert sich in der Praxis?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Immobilieneigentümer bzw. Wohnungsgesellschaften und Rechtsanwälte. Wir bitten um sehr rasche Anmeldung zu dieser hochaktuellen Veranstaltung.

THEMEN
Thema der Sonderveranstaltung sind die Gesetzesänderungen, die in der 48. KW im Deutschen Bundestag beschlossen werden sollen und wahrscheinlich schon zum 1. Januar in Kraft treten werden. Es handelt sich dabei um eine Verschärfung des Mietrechts, so etwa weitreichende Änderungen der Mietpreisbremse und die Einführung einer Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Zudem werden Schadenersatzpflichten beim sogenannten „Herausmodernisieren“ eingeführt. Besprochen werden deshalb u. a. die Fragen: Worüber muss der Vermieter informieren? Wie kann die Informationspflicht erfüllt werden? Mit welchen Rechtsfolgen ist bei einem Verstoß? Zudem wird bei der Veranstaltung ein Überblick über bisherige Gerichtsurteile zur Mietpreisbremse gegeben und es findet eine rechtliche Auseinandersetzung mit weit verbreiteten Irrtümern über Ausnahmen von der Mietpreisbremse statt (z. B. bei „umfassender Modernisierung“ oder möblierter Vermietung).

REFERENTEN
Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. und Leiter der Abteilung Steuern beim IVD und Dr. Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am am 11. Dezember 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de