KOMMENTAR AM MONTAG

Der Algorithmus als Autodidakt

Urs Schubiger Aquila Capital

Überall dort, wo sehr große Datenmengen in sehr kurzen Zeiträumen verarbeitet werden müssen, kann und wird künstliche Intelligenz eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Künstliche Intelligenz ist die systematische Analyse großer Datenmengen mittels adaptiver und selbstlernender Algorithmen. Je größer und komplexer der Datenumfang ist, desto mehr lohnt sich eine Analyse mit Methoden der künstlichen Intelligenz. Es ist deshalb nur folgerichtig, dass längst auch die Finanzindustrie Elemente des maschinellen Lernens nutzt und in ihre Entscheidungsprozesse einfließen lässt. Kreditinstitute, Versicherungen oder Anlageberater – die Einsatzmöglichkeiten von Methoden der künstlichen Intelligenz sind so vielfältig wie die Finanzbranche selbst.

Mit besonders großen und komplexen Datenmengen haben viele Segmente des Asset Management zu tun. Quantitative Investmentstrategien mit Algorithmen, die auf Kapitalmarktmodellen beruhen, auf Signale reagieren und danach die Portfolioallokation vornehmen, haben beispielsweise bei Hedgefonds bereits eine lange Tradition. Die an den Kapitalmärkten theoretisch verfügbare Datenbasis kann je nach Assetklasse und Anlageprodukt beinahe unendlich groß werden. Dasselbe gilt für die Frequenz ihrer Aktualisierung. Mithilfe der künstlichen Intelligenz ist es möglich, praktisch in Echtzeit Daten zu verarbeiten und selbstlernend auf Muster und Korrelationen zu untersuchen, die in Umfang, Komplexität und Frequenz für das menschliche Gehirn nicht ansatzweise zu erfassen wären.

Im Alltagsgeschäft von Managern quantitativer Strategien wird künstliche Intelligenz vor allem bei zwei Gelegenheiten eingesetzt. Erstens übernimmt die künstliche Intelligenz innerhalb des Investmentprozesses Aufgaben wie Trendmessungen, um Signale zu identifizieren und bei Bedarf die Assetallokation weitgehend selbstständig anzupassen. Aufgabe des Fondsmanagers ist dabei hauptsächlich, die Prozesse zu überwachen und die Resultate auf Konsistenz zu überprüfen.

Zweitens erleichtert die künstliche Intelligenz dem Vermögensverwalter auch das Research. So kann er schneller und komfortabler neue Modelle oder Signale entwerfen, mit ausreichend Daten versorgen und virtuell auf Validität testen. Das ist wichtig, um die Investmentstrategie und ihre Modelle permanent anzupassen und zu verfeinern. Eine quantitative Strategie kann freilich auch ohne künstliche Intelligenz funktionieren. Allerdings würde sich ein Manager damit selbst behindern, denn sie kann auch Managern fundamentaler beziehungsweise diskretionärer Strategien in sehr kurzer Zeit wichtige Erkenntnisse liefern.

Die klassischen Aufgaben eines Vermögensverwalters – etwa die tägliche Analyse, Selektion und Investition in Anlageobjekte wie Wertpapiere – entfallen bei quantitativen Modellen dank einer Automatisierung der Prozesse und künstlicher Intelligenz weitgehend; doch noch immer müssen Menschen laufende Prozesse überwachen und existierende Modelle kontinuierlich verbessern. Außerdem müssen sie sich neue Modelle und Strategien ausdenken. Künstliche Intelligenz ist keine künstliche Kreativität. Sie kann zwar aus Unsummen an Daten Korrelationen herausfiltern, daraus aber keine kausalen Zusammenhänge ableiten.

Was künstliche Intelligenz allerdings leisten kann, ist die selbständige Optimierung der Algorithmen und Modelle. Möglich wird dies durch einen permanenten Feedback-Loop. Eine passende Analogie stellt das selbstfahrende Auto dar. Dieses kann so oft eine vorgegebene Straße entlangfahren, bis es alle vorhersehbaren Verkehrssituationen mindestens zweimal erfahren hat – und einmal falsch und einmal richtig reagiert. Anders ist es auch bei der Vermögensverwaltung nicht. Signale wie beispielsweise Trends in einzelnen Assetklassen oder aktuelle Fundamentaldaten werden laufend und in Echtzeit auf die Reaktionen in anderen Assetklassen untersucht. Dieser permanente Erkenntnisgewinn in Kombination mit einer langen Reihe historischer Daten und Korrelationsanalysen fügen sich zu einem sich stetig verdichtenden Modell zusammen.

Je ausgefeilter die Modelle und je umfangreicher die zugrunde liegenden Daten werden, desto treffsicherer kann eine quantitative Investmentstrategie ihre Kapitalallokation vornehmen. Allerdings sollte man nicht der Vorstellung erliegen, ein perfektes Modell würde sich nie irren. Erstens kann es kein perfektes Modell geben, wenngleich jedes sich mithilfe neuer Daten und Ideen weiter verfeinern lässt. Zweitens gibt es nur jeweils eine historische Datenreihe pro Finanzprodukt, und die Datenreihen reichen oftmals nicht besonders lange zurück. Für die Entwicklung quantitativer Modelle sind dies limitierende Faktoren. Drittens unterliegen die Finanzmärkte keinen Naturgesetzen. Künstliche Intelligenz identifiziert Korrelationen, die das menschliche Auge allein nicht erkennen kann, der Mensch kann sie aber in einen plausiblen kausalen Zusammenhang einordnen. Es gibt jedoch keine Garantie, dass diese Korrelation auch in Zukunft stets mit dem erwarteten Faktor und Vorzeichen eintritt. Auch unerwartete, singuläre, erstmals auftretende exogene Faktoren können von selbstlernenden Mechanismen weder vorhergesehen noch auf Anhieb richtig interpretiert werden.

Jedes Modell ist nur eine vereinfachte und unvollständige Abbildung der Wirklichkeit. Quantitative Modelle, die auf Elementen der künstlichen Intelligenz beruhen, können genauso wenig in die Zukunft blicken wie Vermögensverwalter, die eine fundamentale Strategie verfolgen. Doch sie berücksichtigen mehr und neuere Informationen und erlauben eine größere Diversifikation sowie schnellere Reaktionen auf Marktgeschehnisse. Algorithmen investieren maximal diszipliniert, berechenbar und nach nachvollziehbaren Kriterien – und damit letztlich transparenter als das Bauchgefühl eines diskretionären Managers.

Dieser Artikel erschien am 21.11. auf GLOBAL INVESTOR.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Die Hochkonjunktur setzt sich fort

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 23.11. schreibt, wird sich Colliers zufolge 2019 die Hochkonjunkturphase am deutschen Immobilienmarkt weiter fortsetzen. Weder bei den Vermietungen noch beim Transaktionsvolumen zeichne sich ein Rückgang ab. Nachdem in diesem Jahr voraussichtlich ein rekordhohes Transaktionsvolumen von 60 Mrd. Euro erreicht werden werde, sei für 2019 ein ähnliches hohes Volumen von 58 Mrd. Euro zu erwarten. Bei den Büroimmobilien, der nach wie vor begehrtesten Assetklasse, sänken entsprechend der hohen Nachfrage die Leerstände weiter, woran auch die Zunahme der Projektentwicklungen nichts ändern werde, da in den Top-7-Städten zwei Drittel der Flächen, die 2019 fertiggestellt würden, bereits vorvermietet seien.

Baugenehmigungszahlen steigen

Die Zahl der Baugenehmigungen ist dem Statistischen Bundesamt zufolge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2,3 % gestiegen, berichten DIE WELT am 21.11. und die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 23.11. In den ersten drei Quartalen 2018 seien rund 262.800 Genehmigungen für Neu- oder Umbauten im Wohnbereich erteilt worden. Der Anstieg sei ausschließlich auf die deutliche Zunahme der Genehmigungen von Mehrfamilienhäusern um 8,3 % zurückzuführen, die Zahl der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnheime hingegen sei zurückgegangen.

Wo liegen die Städte der Zukunft?

Darüber, welche Wohnstandorte in Deutschland der Studie ‚Future Locations‘ von Wealthcap und bulwiengesa zufolge in den kommenden Jahren die „nachhaltig zukunftsstärksten“ sein werden, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.11. Gabriele Volz von Wealthcap betone, dass ein Immobilieninvestment immer langfristig zu konzipieren sei und auch konjunkturelle Wellenbewegungen bedacht werden müssten, weshalb der Faktor Lage weiterhin das Fundament einer Investmententscheidung bleiben sollte. Mit dem Ziel, für mind. die kommenden 15 Jahre krisenfeste Wohninvestmentlagen zu identifizieren, hätten Wealthcap und bulwiengesa nach diesen Grundsätzen Kriterien entwickelt, nach denen sich Standorte in Städten jeder Größe ermitteln ließen, die Hochs und Tiefs verkrafteten und ‚bezahlbares Wohnen‘ für die Mitte der Bevölkerung böten. „Wir berücksichtigen nicht nur die Makrokriterien, die die Zukunftsfähigkeit einer ganzen Stadt ermitteln, sondern kombinieren diese dann auch mit den Mikrokriterien, die ein in sich geschlossenes Stadtviertel oder Quartier beschreiben“, erkläre Volz.

Warum Qualitätsnachweise für Verwalter nötig sind

Über die Kritik an den neuen Regelungen für Immobilienverwalter und die Kritik der Verwalterverbänden an diesen schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 23.11. ausführlich. Bemängelt werde, dass die Regelungen nicht streng genug seien, um eine wirkliche Qualitätskontrolle zu gewährleisten, und dass der ursprünglich von den Verwaltern geforderte Sachkundenachweis nicht eingeführt worden sei. Sun Jensch vom IVD fordert im Interview mit der SÜDDEUTSCHEN ZEITUNG eine Berufsausbildung für Immobilienverwalter und erklärt, warum bislang die Einführung des Sachkundenachweises nicht geglückt sei, aber die Hoffnung bestehe, dass er im Zuge der Reform des Wohneigentumsgesetzes doch noch eingeführt werde.

Internationale Investoren lieben Berlin

Warum sich Berlin bei internationalen Investoren größter Beliebtheit erfreut und deren Anteil an den getätigten Investitionen hier deutlich höher ist als an anderen deutschen Standorten, ist Thema eines Artikels im IMMOBILIENMANAGER EDITION BERLIN 11/2018. „Berlin genießt aufgrund seiner Bekanntheit und der dynamischen Entwicklung der letzten Jahre ein besonderes Vertrauen bei internationalen Investoren“, erkläre Jürgen Overath von TLG Immobilien. Insgesamt seien am gewerblichen Berliner Investmentmarkt in den ersten drei Quartalen 2018 Colliers zufolge knapp 4,4 Mrd. Euro umgesetzt worden. Dass das Volumen nicht höher sei, liege an der geringen Bereitschaft der Immobilieneigentümer, zu verkaufen. Auf kurze und mittlere Sicht sei mit einem unverändert hohen Nachfrageniveau und weiteren Preisanstiegen zu rechnen.

Deutsche Hotels sind begehrt

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt profitiert vom weltweiten Aufschwung der Tourismusbranche und ist bei den Investoren nach den USA und Großbritannien der drittbeliebteste Standort für Hotelinvestments. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.11. Vor allem bei institutionellen Anlegern seien deutsche Hotels sehr beliebt. In den ersten drei Quartalen 2018 seien rund drei Mrd. Euro in deutsche Hotels investiert worden. Dass damit der Vorjahresrekord BNPPRE zufolge um 5 % unterschritten worden sei, liege am Angebotsmangel. Dennoch sei die Nachfrage in den acht großen Hotelstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart anhaltend groß. BNPRE zufolge seien im H1 2018 in Berlin Hotels im Wert von fast 400 Mio. Euro gehandelt worden, schreibt der IMMOBILIENMANAGER EDITION BERLIN 11/2018. Grund hierfür sei die besonders große Beliebtheit Berlins bei Touristen. „Aufgrund des guten Jahresauftakts, des Sommertourismus sowie des Messeturnus erwarten wir in diesem Jahr wieder einen etwas stärkeren Anstieg der Übernachtungszahlen gegenüber dem letzten Jahr“, sage Daniela M. Bense von Dr. Lübke & Kelber. Nach wie vor gebe es zu wenig Hotelbetten in Berlin, derzeit liege der Nachfrageüberhang bei 18,3 Prozentpunkten.

Projekt für autonomes Parken gestartet

Um das autonome Parken weiterzuentwickeln, haben Apcoa Parking, Goldbeck und weitere Unternehmen das Kooperationsprojekt SynCoPark gestartet, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.11. In einem neu gebauten Parkhaus in Braunschweig, das derzeit mit der nötigen technischen Infrastruktur ausgestattet werde, solle mit Fahrzeugen verschiedener Automatisierungsstufen das Parken im geschützten Raum, im Mischverkehr und mit Fußgängern getestet werden. Darauf basierend sollten standardisierte und von Fahrzeugherstellern und Parkhausbetreibern unabhängige Lösungen entwickelt werden.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Institutionelle Investoren setzen auf alternative Investments

Das Interesse institutioneller Investoren an alternativen Investments steigt, berichtet das HANDELSBLATT am 21.11. Eine Umfrage des Bundesverbands Alternative Investments (BAI) unter 33 institutionellen Investoren habe ergeben, dass die Mehrzahl von ihnen ihr Engagement in diesem Bereich im vergangenen Jahr ausgebaut habe, meist mit dem Ziel, das Portfolio stärker zu diversifizieren. An alternativen Investments schätzten sie insbesondere, dass sie sich anders als übliche Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen entwickelten. Doch auch der Wunsch nach höheren Renditen spiele eine Rolle, ebenso Sicherheit. Neben Liquid Alternatives hätten deshalb iIlliquide Anlagen wie Investitionen in die Infrastruktur über private Fonds, Direktkredite für außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen und Investitionen in Immobilien bei institutionellen Anlegern an Bedeutung gewonnen.

Accentro wächst weiter

Accentro will nach der Übernahme durch den Finanzinvestor Brookline weiter wachsen und setzt hierzu auf den Kapitalmarkt, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 22.11. Nach der Platzierung einer Anleihe in Höhe von 100 Mio. Euro seien nun neue Aktien im Wert von 20 Mio. Euro ausgegeben worden. „Wir kaufen im Großhandel ein und verkaufen im Einzelhandel an Mieter und vor allem an Kapitalanleger“, habe Jacopo Mingazzini von Accentro sein Geschäftsmodell der Wohnungsprivatisierung im Gespräch mit der BÖRSEN ZEITUNG erklärt: „Allein durch diese Transformation ist im Schnitt eine Marge von 25 % bis 30 % möglich.“ Während der Haltedauer modernisiere Accentro viele der Wohnungen. Ziel sei, die Bilanzsumme bis Ende 2021 mehr als zu verdoppeln.

Investor Jagdfeld geht in Berufung

Über den derzeitigen Stand der Rechtsstreitigkeiten Anno August Jagdfelds um Schadenersatz für seine Anleger schreibt das HANDELSBLATT online am 19.11. Das Verfahren, in dem es um Schadenersatz für eine Rufmord-Kampagne gehe, die Jagdfeld Signal Iduna vorwerfe, habe das Oberlandgericht Hamm an das Landgericht Dortmund zurückverwiesen. In einem weiteren Verfahren um das Berliner Einkaufszentrum ‚Quartier 206′, in dem die Jagdfeld-Gruppe Schadensersatz in Höhe von 665 Mio. Euro gefordert habe und zunächst erfolglos geblieben sei, wolle Jagdfeld seinem Sprecher zufolge in Berufung gehen.

VERSCHIEDENES

Berliner Grundstückspreise nahezu versiebenfacht

11/2018 die Ergebnisse des ersten Miethaus-Marktberichts von bulwiengesa im Auftrag der Mähren Gruppe. Dem Marktbericht zufolge habe sich der Kaufpreis für Berliner Mietwohnhäuser im Bestand zwischen 2013 und 2017 auf durchschnittlich 2.325 Euro mehr als verdoppelt. Grundstückspreise hätten sich fast versiebenfacht. Zugleich sei das Transaktionsvolumen nahezu gleichgeblieben, während sich die Zahl der Transaktionen um ein Drittel verringert habe. Das könne die Gefahr sozialer Spannungen mit sich bringen, doch sei eine Abkühlung des Marktes nicht in Sicht.

Das Büro im digitalen Wandel

Wie die Digitalisierung das Büro der Zukunft verändert, ist Thema eines Artikels von Till Meister von Beos am 19.11. auf GLOBAL INVESTOR. Das Büro erfülle heute andere Funktionen als früher und habe sich zur Schnittstelle zwischen der virtuellen und realen Welt entwickelt. Es müsse Emotionen transportieren, zu neuen Ideen inspirieren und den Mitarbeiter in seinem Engagement und seiner Leistungsbereitschaft fördern. Das Büro sei zu einem Ort geworden, der den Mitarbeitern eine Vielzahl an Möglichkeiten zum Arbeiten, Kommunizieren und Kreativsein biete, starre Organisationsstrukturen lösten sich zunehmend auf. Deshalb sei es wichtig, sich ausgiebig mit der Frage zu beschäftigen, welche der möglichen Konzepte wie umgesetzt werden müssten, um zu den eigenen Unternehmensstrukturen zu passen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler im Bereich Wohnungs-Neubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

THEMEN
Immer mehr Investoren setzen auf den Wohnungsneubau. Sie investieren dabei vor allem in Forward-Deals. Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich und ihre Projekte vor, nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals. Erfahrungsgemäß sind weitere Investoren im Publikum.

REFERENTEN
Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalverwaltungsges. mbH), Thomas Meyer, (WERTGRUND Immobilien AG), Klaus-Niewöhner-Pape (INDUSTRIA WOHNEN GmbH), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG). Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. November 2018 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Aktuelle Sonderveranstaltung: Die verschärfte Mietpreisbremse und die Gesetzesänderung zur Modernisierungsumlage – was ändert sich in der Praxis?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Immobilieneigentümer bzw. Wohnungsgesellschaften und Rechtsanwälte. Wir bitten um sehr rasche Anmeldung zu dieser hochaktuellen Veranstaltung.

THEMEN
Thema der Sonderveranstaltung sind die Gesetzesänderungen, die in der 48. KW im Deutschen Bundestag beschlossen werden sollen und wahrscheinlich schon zum 1. Januar in Kraft treten werden. Es handelt sich dabei um eine Verschärfung des Mietrechts, so etwa weitreichende Änderungen der Mietpreisbremse und die Einführung einer Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Zudem werden Schadenersatzpflichten beim sogenannten „Herausmodernisieren“ eingeführt. Besprochen werden deshalb u. a. die Fragen: Worüber muss der Vermieter informieren? Wie kann die Informationspflicht erfüllt werden? Mit welchen Rechtsfolgen ist bei einem Verstoß? Zudem wird bei der Veranstaltung ein Überblick über bisherige Gerichtsurteile zur Mietpreisbremse gegeben und es findet eine rechtliche Auseinandersetzung mit weit verbreiteten Irrtümern über Ausnahmen von der Mietpreisbremse statt (z. B. bei „umfassender Modernisierung“ oder möblierter Vermietung).

REFERENTEN
Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter Finanzgericht Berlin-Brandenburg a. D. und Leiter der Abteilung Steuern beim IVD und Dr. Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am am 11. Dezember 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de