KOMMENTAR AM MONTAG

Der gröbste Irrtum beim Thema Wohnen

Jürgen Michael Schick (IVD)
Dr. Josef Girshovich (PB3C)

Bei der Diskussion um Wohneigentum geht es auch um Ideologien. Miete versus Eigentum – dahinter steckt in Deutschland sozialer und politischer Sprengstoff. Das hat zum Teil mit Traditionen und dem vermeintlich guten Ton zu tun. Zwischen Mietern und Eigentümern verläuft eine unsichtbare soziale Barriere, vergleichbar mit den früheren Klassenkämpfen zwischen Gymnasiasten und Realschülern, zwischen Bürgertum und Arbeiterschaft, zwischen Grundbesitzern und Pächtern. Und wie so oft sind nicht alle diese Traditionen überwunden, sie schlummern unbewusst weiter. Wer Eigentum hat – man muss nicht zwingend darin wohnen –, fühlt sich häufig sozial und gesellschaftlich als der Stärkere. Wer Eigentum hat, blickt auf ein verfassungsrechtlich geschütztes Gut, sein Wohlstand mehrt sich, zumindest in guten Marktphasen. Das sieht der Eigentümer bei jedem Blick in die Immobilienanzeigen, genauso wenn er am Jahresende die Abrechnung seiner Hypothek in den Händen hält. Entsprechend denkt aber der Mieter: Nur der Eigentümer genießt den Schutz des Grundgesetzes, und sein Wohlstand mag sich wohl mehren, er tut dies freilich auf Kosten derer, die ihm monatlich Miete zahlen. Zwischen Eigentum und Miete wird mithin ein äquivalenter Dualismus erkannt. Viele setzen die Mietzahlung auf der einen Seite mit den Einnahmen auf der anderen Seite gleich – Haftung, Verantwortung und Risiken werden ausgeblendet oder mangels Erfahrung erst gar nicht erkannt.

Dabei ist Eigentum zunächst einmal eine Belastung. Finanziell akzeptiert der Erwerber privaten Wohneigentums, dass er fortan monatlich an die Bank Zinsen zahlen muss und für etwaige Ausfälle mit seinem Vermögen direkt und unmittelbar haftet. Die Folge: Der Eigentümer lebt sparsamer, er verzichtet auf Konsum, er geht weniger aus, verreist weniger, dreht manchen Pfennig doppelt und dreifach um im Vergleich zu einem Mieter. Es macht nämlich doch einen Unterschied, ob man als Mieter einen in vielen Fällen folgenlosen Brief mit Aufforderung zur Mietzahlung erhält oder den zur Pfändung berechtigenden Bescheid der finanzierenden Bank.

Hinzu kommt der angesprochene Ton, um den es zumeist in politischen Diskursen geht. Deutlich wird dies gerade bei der Wohnungspolitik, die in den vergangenen Jahren ausschließlich eine Mietenpolitik war. Das ist durchaus nachvollziehbar und an sich weder gut noch schlecht: Die Mieten steigen, Mieter sind schwächer als Eigentümer (sie sind es gewohnt, schwächer zu sein, und die Gesellschaft ist es gewohnt, sie als schwächer zu begreifen), also muss die Politik die Mieter schützen. Das gesetzliche Ergebnis dieses Diskurses ist den meisten von uns bekannt: die sogenannte Mietpreisbremse. Mittlerweile hat sich wohl herumgesprochen, dass das Mietpreisnovellierungsgesetz die Ursachen steigender Mieten in den Großstädten und Ballungsgebieten nicht bekämpft hat, von vornherein nicht bekämpfen konnte. Die Mietpreisbremse hat nicht die Mietpreise gebremst, sondern die Anzahl verfügbarer Wohnungen auf dem Mietmarkt verringert. Die Mieten stiegen ja nicht plötzlich und ohne Grund – die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt haben zum allergrößten Teil damit zu tun, dass es mehr Menschen gibt, die eine Wohnung suchen, als Wohnungen zur Verfügung stehen. Dass dann höhere Preise verlangt werden können, ist augenscheinlich; dass man diese höheren Preise schlicht durch eine Bremse wieder regulieren kann, wäre zu schön, um wahr zu sein – es konnte nicht funktionieren. Denn: Mengenprobleme lassen sich nicht über Preisregulierungen lösen.

Wenn die Mietpreisbremse nicht gegriffen hat, so muss es Alternativen geben, denkt sich die im Schafspelz der Wohnungspolitik agierende Mietenpolitik und schreitet unter dem Grundsatz „Eigentum versus Miete“ zu weiteren Taten. Das ist wahrscheinlich der gröbste Irrtum all jener, die mit dem Thema Wohnen zu tun haben – die Dichotomie Eigentum versus Miete. Dieser Gegensatz muss aufgebrochen werden, denn er ist nach dem Grundverständnis der Wohnungsphilosophie schlicht falsch.

Statt Eigentum versus Miete muss es, wenn überhaupt, heißen: Eigentum post Miete – Eigentum kommt chronologisch im Leben eines Menschen nach der Miete: wenn man im Beruf steht, wenn man eine Partnerschaft eingeht, wenn man Kinder bekommt. Die zyklische Entwicklung muss heißen: Als Kind lebt und wächst man heran im Eigentum der Eltern, in der Jugend wohnt man in der Bude zur Miete, auf dem Weg zum und im Zenit gestaltet man zunächst und genießt im Anschluss das eigene Heim, und im Alter unterstellt man das Wohnen den lebenspraktischen Notwendigkeiten, sei es ein kleineres, doch nützliches Eigentum oder eine altersgerechte Mietwohnung, Senioren-WG, ein Heimplatz oder das generationenübergreifende Wohnen (Letzteres würde den Zyklus elegant wieder schließen).

Es ist ein wirtschafts- und sozialpolitischer ebenso wie sozialpsychologischer Frevel an den Menschen, dass ihnen seit Jahren das Gegenteil eingebläut wird – und ebenso eine naive Selbstaufgabe der Eigenverantwortung, sich einlullen zu lassen, obwohl wir es im Grunde besser wissen und fühlen. Die meisten Menschen streben nach Wohneigentum – sei es instinktiv, sei es intuitiv, sei es aus wirtschaftlichen Überlegungen, sei es kulturell bedingt. Dass nicht alle dieses Ziel erreichen können, bezweifeln auch wir nicht, das stellt aber nicht das Ziel und das Gut Wohneigentum in Frage. Es kommt aber unter dem Deckmantel des Mieterschutzes zunehmend zu einer sozialmedialen Verunglimpfung derer, die Eigentum erwerben, so wie in der Folge zu politischen und gesetzlichen Maßnahmen, die den Kauf von Wohneigentum verhindern sollen.

Dieser Text ist ein Auszug aus dem Buch „Der Eigentumsskandal: Wie die Politik unseren Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können“ von Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich.

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MARKT-NEWS

Das war die Expo Real 2018

Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt in ihren Spezialausgaben zur Expo Real ausführlich über die drei Messetage. Die Besucher seien in bester Stimmung gewesen und hätten sich zuversichtlich hinsichtlich der weiteren Marktentwicklung gezeigt. Nur die Wohnungsmarktpolitik stimme nachdenklich. Bedauert wurde, dass der Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat Horst Seehofer, anders als geplant, wohl aus Sicherheitsgründen nicht erschienen ist, schreibt die IZ-MESSEZEITUNG am 8.10. Doch sei Staatssekretär Gunther Adler gekommen und habe einige Termine auf der Expo Real wahrgenommen. In zahlreichen Einzelartikeln werden Themen, Aussteller, Projekte und Neuigkeiten vorgestellt. So habe Gabriele Volz von Wealthcap den neuen Fonds ‚Spezial Wohnen 1′ präsentiert, den sie zusammen mit Khaled Kaissar von der Domicil Real Estate Group in dessen Funktion als Investmentmanager aufgelegt habe. Jürgen Kelber von Dr. Lübke & Kelber erklärt im Interview, warum er für die Assetklassen Core und Core Plus einen baldigen Exit empfehle, in nachhaltig rentable Wohnungen in den Speckgürteln aber weiter gern investiere. Segro sieht ebenfalls Chancen abseits der Metropolen und will in fünf Jahren genauso viel Fläche in Big Boxes auf dem platten Land wie in den urbanen Zentren in Gewerbeparks und Immobilien für die letzte Meile haben, berichtet die IZ-MESSEZEITUNG vom 9.10. Am Stand von Real I.S. erkläre Jochen Schenk, inwiefern es in Australien noch Renditechancen gebe und wie man diese nutzen könne. Optisch besonders positiv ausgefallen seien die Mitarbeiter von Commerz Real, die extra für die Messe ein einheitliches Outfit, „cool, aber modern“, angelegt hätten. Wie die IZ-MESSEZEITUNG vom 10.10. berichtet, will Commerz Real gemeinsam mit Deutsche Hospitality einen neuen Spezial-AIF für europäische Hotels auflegen. Wertgrund wiederum zeige sich besonders fortschrittlich und wolle ab Dezember ausgewählten institutionellen Anlegern und vermögenden Privatleuten die Möglichkeit geben, Fondsanteile zu zeichnen, die als elektronische Anteilsscheine (Token) in einer Blockchain abgelegt seien.

Der Traum vom Eigenheim wird schwerer erfüllbar

In den Vereinigten Staaten werden Häuser für Erstkäufer zunehmend unerschwinglich, schreibt die FAZ am 12.10. Dem Immobilienvermittlerverband NAR zufolge hätten die Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen im August dieses Jahres bei 264.800 USD im Median gelegen, und damit 4,6 % über dem Niveau des Vorjahres. Gehandelt worden seien im August 2018 insgesamt 5,34 Mio. Häuser, und damit so viele wie im Vormonat und 1,5 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Grund für den Rückgang sei, dass weniger gebaut als nachgefragt werde und die Preise und Hypothekenzinsen schneller stiegen als die Einkommen.

Die Party geht weiter

Die Hochkonjunktur auf dem Häusermarkt wird sich der Deutschen Bank zufolge voraussichtlich noch eine Weile fortsetzen, schreibt DIE WELT am 9.10. „Auf Sicht von ein bis zwei Jahren dürfte der Immobilienmarkt so weiterlaufen“, habe der für die Immobilienfonds der Bank zuständige Manager Georg Allendorf zu Beginn der Branchenmesse ‚Expo Real‘ in München gesagt. Vor allem europäische Märkte wie die Niederlande oder Teile Spaniens seien attraktiv.

Baupreise steigen immer schneller

Dem Statistischen Bundesamt zufolge sind die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden im August 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,6 % gestiegen, berichten die FAZ und das HANDELSBLATT am 11.10. Die Hauptgründe hierfür seien die mehr als gute Auslastung des Baugewerbes und der Fachkräftemangel in der Baubranche sowie die gestiegenen Materialkosten und strengen Regulierungen. Deren Zahl habe sich dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zufolge seit 1990 mehr als vervierfacht.

Selbst ist der Bauherr

Wie Projektentwickler mit dem Problem der hohen Grundstücks- und Baupreisen umgehen, ist Thema im HANDELSBLATT am 8.10. Weil es aufgrund der Auslastung der Baubranche schwierig sei, Generalunternehmer für die Projekte zu finden, übernehme manch ein Bauherr die Verantwortung selbst. Bislang habe man sämtliche Projektrisiken gegen einen entsprechenden Aufpreis an einen Generalunternehmer abgegeben, sage Andreas Muschter von Commerz Real. Heute trage das Fondshaus einen Teil der zu tragenden Risiken selbst, um so den ursprünglich kalkulierten Preis halten zu können.

Gewerbeimmobilien weiterhin stark nachgefragt

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 12.10. schreibt, war das Investitionsvolumen am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt im H1 2018 wie schon im Vorjahr hoch. Savills habe einen leichten Rückgang von 5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 97 Mrd. Euro errechnet, BNP Paribas Real Estate ein Plus von 2 % auf 115,4 Mrd. Euro. Sehr deutlich, nämlich um 100 %, sei das Transaktionsvolumen Savills zufolge in Polen gestiegen, ebenso in Irland (+94 %). In Deutschland seien 7 % weniger in Gewerbeimmobilien investiert worden, in Großbritannien betrage der Rückgang 9 %. Großbritannien sei mit rund 30 Mrd. Euro Transaktionsvolumen nach wie vor der größte europäische Markt, gefolgt von Deutschland mit 25,2 Mrd. Euro.

Wohnen auf historischem Boden

Die Arbireo Capital Group will demnächst mit dem Bau eines Wohnquartiers auf dem Gelände der Parkstudios in Babelsberg beginnen, berichten die POTSDAMER NEUESTEN NACHRICHTEN am 9.10. Für das ehemalige Studiogelände, dem wohl letzten großen Filetgrundstück in der Babelsberger Innenstadt, seien 181 Eigentumswohnungen geplant. Investiert werde ein „größerer zweistelliger Millionenbetrag“, wie Klaus Fürstenberg von Arbireo Capital sage.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Fonds setzen verstärkt auf Wohnimmobilien

Warum immer mehr Investoren in Europa ebenso wie in den USA zunehmend lieber auf Wohnimmobilien und andere Gewerbeimmobilien als auf Büros setzen, berichten das HANDELSBLATT und die FAZ am 12.10. Zwar seien die Renditen für Büros in den USA noch deutlich höher als in Deutschland, doch liege dies auch an kurzfristigen Effekten der jüngsten Steuerreform. Zudem werde „die Gefahr steigender Zinsen spürbar“, wie das HANDELSBLATT Christoph Kahl von Jamestown zitiert. Hinzu komme, dass die jüngere Generation flexibler als ihre Eltern und entsprechend der Miete gegenüber aufgeschlossener sei. Jene, die Wohneigentum erwerben wollten, täten dies heute CBRE zufolge später als früher. Und auch die Rentner ziehe es vermehrt in die Innenstädte, zumal Mieten inzwischen nicht mehr als sozialer Abstieg gewertet werde. So seien in den USA die gleichen Trends wie in Deutschland festzustellen. Kahl zufolge investiere sein Unternehmen vor diesem Hintergrund sehr stark in Mietwohnungen. Bei Taurus Investment schätze man die Situation ähnlich ein und bevorzuge Mietwohnungen sowie Industrie- und Logistikgebäude.

VERSCHIEDENES

Gemeinsam Großes leisten

Warum es ohne Großprojekte nicht möglich sein wird, den Flächenbedarf in den Metropolen zu decken, erklärt Alexander von Erdély von CBRE im Interview mit der FAZ am 12.10. Um Widerständen in der Bevölkerung zu begegnen bzw. diese von vornherein so gering wie möglich zu halten, seien Transparenz und Termintreue entscheidend. Probleme müssten offen kommuniziert werden, und es sei wichtig, die Projekte gleich zu Beginn stärker auf ihre Marktgängigkeit zu überprüfen. Deshalb sei es umso wichtiger, dass Kommunen und Immobilienunternehmen intensivier zusammenarbeiteten und mögliche Fehlerquellen im Vorfeld ausschalteten. Vielleicht ließen sich so sogar noch verborgene Flächenpotenziale erkennen.

Risiko nicht nur für die Gesundheit

Radon ist gesundheitsgefährdender als Asbest, schreibt Sebastian Schröder von CBRE auf GLOBAL INVESTOR am 10.10. Bis vor Kurzem sei der Frage nach einer möglichen Radonbelastung oftmals keine größere Beachtung geschenkt worden. Mit der Strahlenschutz-Richtlinie der Europäischen Union (2013/59/EURATOM) aber habe sich das geändert. Der EU-Referenzwert für jegliche Innenräume sei auf 300 Becquerel je Kubikmeter festgesetzt worden, und darüber hinaus sei eine Messpflicht an Arbeitsplätzen in sogenannten Radonvorsorgegebieten im neuen Strahlenschutzgesetz verankert worden, das Ende 2018 in Kraft trete. Die entsprechende Ausweisung der Vorsorgegebiete werde bis 2020 erfolgen. Investoren sei zu empfehlen, vor dem Ankauf und erst recht vor Projektentwicklungen Radonmessungen vorzunehmen, denn eine Nachrüstung von Gebäuden sei immer teurer als bei Bedarf schon beim Neubau entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Inwiefern das Betriebskostenmanagement bei Transformationsimmobilien ganz besonders anspruchsvoll ist und was man dabei beachten sollte, erklärt Dr. Konrad Jerusalem in seinem Beitrag im IMMOBILIEN MANAGER 10.2018. Schon bei der Ankaufsprüfung sollten die Verträge durchgesehen und alle wichtigen Details zum aktuellen Zustand erhoben werden, um eventuelle Risiken ebenso wie Optimierungspotenziale frühzeitig zu erkennen und so die Investitionskosten realistisch einschätzen zu können. Ebenfalls entscheidend seien offene Kommunikationsstrukturen zwischen allen Beteiligten, damit technisches und kaufmännisches Management optimal ineinandergriffen.

Termine

EXKLUSIVE EINLADUNG

PB3C Wohnungspolitischer Abend

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich alle, die mit Vertretern von Politik und Entscheidern aus der Immobilienwirtschaft über die Herausforderungen des Wohnungsmarktes sowie mögliche Lösungsansätze diskutieren wollen. Gastgeber Hans Jürgen Kulartz, Mitglied des Vorstands der Berliner Sparkasse, und Dr. Josef Girshovich, Gesellschafter der PB3C GmbH, freuen sich, Sie im Max Liebermann Haus begrüßen zu dürfen.

REFERENTEN
Mit Impulsvorträgen von Hans Jürgen Kulartz (Mitglied des Vorstands der Berliner Sparkasse) und Dr. Alexander Fink (Ökonom am Institut für Wirtschaftspolitik der Universität Leipzig und Senior Fellow am Institute for Research in Economic and Fiscal Issues).

Auf dem Podium diskutieren Dr. Jan-Marco Luczak MdB (CDU, Vorsitzender der Berliner CDU-Landesgruppe im Deutschen Bundestag und Wohnpolitischer Experte der Unionsfraktion); Florian Schmidt (Bündnis 90/Die Grünen, Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Facility Management für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin); Sebastian Fischer (Mitglied des Vorstands der PRIMUS Immobilien AG)und Jacopo Mingazzini (Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG). Moderation: Dr. Josef Girshovich (Gesellschafter der PB3C GmbH).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 13. November 2018 im Max Liebermann Haus statt. Bitte melden Sie sich hier an und beachten Sie, dass die Teilnehmerzahl aufgrund der Größe des Raumes begrenzt ist.

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Wohnungsneubau in Berlin. Die interessantesten Projekte

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die in Berlin in den Wohnungsneubau investieren wollen. Zudem sollten Bauträger/Projektentwickler aus Berlin kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen, sowie Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe und Architekten.

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungsneubauprojekte in Berlin vor und sprechen über folgende Themen: Welches sind die Alleinstellungsmerkmale der Projekte/Besonderheiten der Architektur/Grundrisse etc.? Wie wurden die Herausforderungen der Grundstückssuche gemeistert? Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden und der Politik? Welche Faktoren und Mietansätze beim wurden beim Globalverkauf / Forward-Deal, welche Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb erzielt? Wie gestalteten sich Vertrieb und Marketing? Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

REFERENTEN
Einleitender Vortrag durch Andreas Schulten (bulwiengesa AG): Neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung in Berlin – wo liegen die aktuellen Marktchancen? Welche Preise und Mieten sind wo erzielbar? Projektvorstellungen von Herbert Dzial (HD Gruppe), Kai-Uwe Ludwig (6B47 Real Estate Investors AG), Christoph Gröner (CG GRUPPE AG), Michael Groh (Instone Real Estate Development GmbH), Peter Jorzick (HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH), Dr. Michael Held (TERRAGON INVESTMENT GmbH), Christoph Langmack (PATRIZIA Immobilien AG).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. November 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler im Bereich Wohnungs-Neubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

THEMEN
Immer mehr Investoren setzen auf den Wohnungsneubau. Sie investieren dabei vor allem in Forward-Deals. Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich und ihre Projekte vor, nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals. Erfahrungsgemäß sind weitere Investoren im Publikum.

REFERENTEN
Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalverwaltungsges. mbH), Thomas Meyer, (WERTGRUND Immobilien AG), Klaus-Niewöhner-Pape (INDUSTRIA WOHNEN GmbH), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG). Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. November 2018 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de