KOMMENTAR AM MONTAG

Wenn sich der Wind seitwärts dreht

Patrick Herzog-Smethurst DKW Gruppe

Von wegen, die steigenden Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten und Ballungsgebieten führen zu immer höheren Renditen in der Wohnungswirtschaft. Ein Blick auf die Entwicklung zeigt: Die Margen sind weiterhin gut, aber bei weitem nicht mehr so wie vor drei Jahren.

Explodierende Baukosten, Grundstücke als Mangelware, politische Herausforderungen – das sind nur ein paar der Gründe, die dazu führen, dass für jeden erwirtschafteten Euro heute deutlich härter gearbeitet und Kalkulationen mitunter nachträglich korrigiert werden müssen. Soweit die gängige Bestandsaufnahme, und was kommt jetzt?

Immer häufiger hört man die Frage nach dem Ende des Zyklus, nach einem bevorstehenden Seitwärtstrend und gar Preisrückgängen. Welche Faktoren tatsächlich wann und wo einschlagen werden – darüber zerbrechen sich Wissenschaftler den Kopf. Wir Immobilienunternehmer schmieden Allianzen, von denen die Beteiligten in beiden Fällen profitieren können, in der Krise wie während des Booms.

Immobilienunternehmen rüsten sich für das Ende der Hausse

Fest steht: Der Wind dreht. Am Markt macht sich das dadurch bemerkbar, dass es einen zunehmenden Trend zu Konsolidierungen gibt. Manch ein Vertriebsunternehmen integriert sich in größere, gern internationale Häuser, manch ein Asset Manager sucht sich eine institutionelle Heimat, und mittelständische Projektentwickler probieren gemeinsame Projekte aus, gründen Bündnisse oder gar gemeinsame Tochtergesellschaften. Aus reiner Nächstenliebe geschieht dies alles nicht, sondern folgt eher einer strukturierten Vorbereitung auf und gegenseitigen Versicherung für die möglicherweise bald schon anstehenden „weniger fetten Jahre“.

Der Drang zur Schlankheit macht sich auch bei Personalfragen bemerkbar. Firmen, die über Jahre alle Expertise „inhouse“ versammelt haben, spüren, dass es jetzt sinnvoller ist, Kompetenzen auszulagern. Einerseits mit Blick auf die Finanzierungszeitpläne – mit weniger Personalkosten lässt sich in brenzligen Situation agilere Unternehmenspolitik betreiben. Andererseits, weil sich endlich auch in Deutschland herumspricht, dass es sich eher lohnt zu investieren und Partnerschaften einzugehen, statt einzustellen. Dass man mit schlankem Körper und guten Köpfen auch besser gegen eine steife Brise anschwimmt, ist dabei ein dankbarer, ja notwendiger Nebeneffekt.

Dieser Artikel erschien am 26.9. auf IMMOBILIENMANAGER.DE.

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MARKT-NEWS

Gunther Adler bleibt Staatsekretär

Gunther Adler bleibt Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 27.9. Vonseiten der Immobilienbranche sei deutliche Kritik an der Entscheidung Horst Seehofers (CSU) geübt worden, seinen Bau- und Wohnexperten Adler zugunsten einer Position für Hans-Georg Maaßen in den vorzeitigen Ruhestand zu versetzen. In einer Blitzumfrage der IMMOBILIEN ZEITUNG zu der Frage, wie sich der Weggang Adlers auf die Wohnungs- und Baupolitik auswirken würde, hätten 80,6 % angegeben, sie rechneten mit negativen Auswirkungen. Maaßen werde als Sonderberater beim Bundesminister des Innern für europäische und internationale Aufgaben zuständig sein.

Wohnraum in München ist zu teuer

Dem ‚UBS Global Real Estate Bubble Index‘ zufolge ist in München eine erhöhte Blasengefahr festzustellen, schreibt das HANDELSBLATT am 28.9. Die „Erschwinglichkeit“ von Wohnraum habe sich dort verschlechtert. In Frankfurt sei dieser zwar noch „bezahlbar“, doch die Geschwindigkeit Preissteigerungen „nicht nachhaltig“. Die Deutsche Bundesbank schätze die Preisübertreibungen in deutschen Großstädten auf bis zu 35 %. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln sehe keinen Grund zur Beunruhigung, da es weder eine übermäßige Bautätigkeit noch eine übermäßige Kreditvergabe in Deutschland gebe. Untersucht worden seien 20 Metropolen weltweit.

Was dem Nachwuchs wichtig ist

Über den bevorstehenden Career Day der Expo Real schreibt die IMMOBILIEN WIRTSCHAFT 10-2018. Insgesamt 44 Unternehmen wollten sich in diesem Jahr auf dem Karrieretag in München präsentieren, so viele wie noch nie. Die Nachfrage vonseiten der Arbeitgeber sei noch höher gewesen, doch habe das räumliche Angebot mehr als 44 Teilnehmer nicht zugelassen. An interessierten Studenten, Absolventen und Young Professionals würden rund 600 erwartet. „Bewerber haben eine größere Auswahl und legen Wert darauf, genau den Job in dem Unternehmen zu finden, der zu ihnen passt“, sage Isabell Schöps von der Deutschen Invest Immobilien (d.i.i.). Bei den Gehaltsvorstellungen seien sie selbstbewusster geworden. Wichtig seien dem Nachwuchs außerdem Aufgabenvielfalt, eine angenehme Arbeitsumgebung sowie soziale Aspekte und flexible Arbeitszeitmodelle. Katrin Beddig von der IC Immobilien Gruppe sage: „Unsere Young Professionals wünschen sich ein Arbeitsumfeld, das ihnen einen schnellen, unkomplizierten Wechsel zwischen Arbeit und Freizeit ermöglicht, in dem es möglich ist, mal schnell zwischendurch zum Sport zu gehen, private Termine oder Erledigungen einzuschieben, in dem es möglich ist, zeitlich und räumlich flexibel und mobil zu sein.“

Umsatzrekord bei weniger Eigentumswechseln

Einer Studie von GEWOS zufolge ist 2017 zum sechsten Mal in Folge ein Rekordumsatz erzielt worden, während zugleich die Zahl der Eigentümerwechsel gesunken ist, schreibt das HANDELSBLATT am 27.9. Insgesamt 240 Mrd. Euro seien umgesetzt worden, wovon 171 Mrd. Euro auf Wohnimmobilien entfallen seien. Die Zahl der Käufe sei insgesamt um 2 % auf 907.000 gesunken, die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen sei um 4 % zurückgegangen. Nur die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser sei um 1 % gestiegen. Grund für diese Entwicklung sei der Mangel an Bauland, der das Angebot verknappe und die Preise weiter steigen lasse. Die Preise für baureifes Wohnbauland seien im vergangenen Jahr deutschlandweit um 11 % gestiegen.

Beliebte Fertighäuser

Dem Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) zufolge wurden im H2 2018 mehr als 19 % aller Bauanträge für in Fertigbauweise errichtete Häuser Ein- und Zweifamilienhäuser gestellt, berichtet die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 28.9. Wegen der großen Nachfrage müsse man derzeit bei Herstellern zum Teil mit mehrmonatigen Wartefristen bis zum Baustart rechnen. Von den meist in Holz-Tafelbauweise errichteten Häusern gebe es die meisten in Baden-Württemberg, wo ihr Anteil an der Gesamtzahl der Baugenehmigungen 33 % betrage. Hessen folge mit 28 %, Rheinland-Pfalz mit 24 %.

Deutschlands Lieblingswohnung

Immobilienscout24 zufolge ist die am häufigsten gesuchte Wohnung in Deutschland 66 qm groß, verfügt über 2,5 Zimmer und kostet 446 Euro Kaltmiete. Das schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 28.9. Ausgewertet worden seien Bewerberanfragen für 40.000 Mietwohnungen aus dem Zeitraum Juli 2017 bis Juni 2018.

Flächenmangel bremst Unternehmen aus

Dem Deutschen Industrie- und Handelskammertag (DIHK) zufolge mangelt es den Unternehmen in Deutschland zunehmend an Flächen für Produktion, Gewerbe und Dienstleistungen. Das schreibt DIE WELT am 25.9. Immer mehr Unternehmen aus allen Branchen meldeten den Industrie- und Handelskammern, dass ihre Ansiedlung oder Expansion durch in den Ballungsräumen fehlende Gewerbeflächen gebremst werde. Dies könne das Wirtschaftswachstum verlangsamen und zur Abwanderung von Unternehmen führen.

Einzelhändler handeln Mieten herunter

Dem ‚Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2018′ zufolge haben 76,8 % der Studienteilnehmer innerhalb der letzten zwölf Monate Mietnachverhandlungen geführt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 27.9. Rund 30 % der Teilnehmer hätten angegeben, dass es ihnen gelungen sei, ihre Miete um bis zu 10 % zu senken. 26 % hätten sie um 11 % bis 20 % senken können, 23 % um mehr als 20 %. Überraschend sei dies nicht, da die Miete für Einzelhändler nach Wareneinkauf und Personalkosten der drittgrößte Kostenblock sei. Weil die Personalkosten oft nicht weiter gesenkt werden könnten, werde, wenn Geld gespart werden müsse, oft versucht, die Miete zu senken. Den ersten Platz des Rankings belege das Südring-Center in Paderborn. Der Vorjahressieger Lago in Konstanz finde sich auf dem zweiten Platz, gefolgt vom Börde Park in Magdeburg. Als kompetentestes Centermanagementunternehmen in Deutschland habe sich die Citti-Gruppe aus Kiel erwiesen, gefolgt von BCM Center Management und ECE.

Aufbruchstimmung bei der IC Immobilien Gruppe

Wie Markus Reinert von der IC Immobilien Gruppe sein Unternehmen in eine erfolgreiche Zukunft führen will, ist Thema in der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 27.9. Innerhalb von 24 Monaten seien etwa 150 neue Leute eingestellt worden, bei in etwa konstant bleibender Anzahl der Gesamtbeschäftigten. Bei der Kundenauswahl schaue man genau hin, ob man zusammenpasse. „Wir brauchen Kunden, mit denen wir wachsen können und auf einer partnerschaftlichen Ebene agieren“, erkläre Reinert. Die IC Immobilien Gruppe werde bei Bieterverfahren für künftige Mandate nur dann annehmen, wenn man eine partnerschaftliche Zusammenarbeit für möglich halte. Auch analysiere das Unternehmen seine bestehenden Verträge. „Die Komplexität des Geschäfts ist enorm gewachsen und wir zahlen an das Personal keine Dumpingpreise“, sage Reinert. Daneben achte man immer stärker darauf, den Mitarbeitern eine ausgewogene Work-Life-Balance zu ermöglichen und biete flexible Arbeitszeitmodelle an. Zudem stelle man seine IT modern auf, da dies für Kunden und Mitarbeiter gleichermaßen wichtig sei.

Bester Immobilienjournalist gekürt

Die Jury der Wissenschaftlichen Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus (WVFI) erkannte Reinhart Bünger, verantwortlicher Redakteur des Immobilienteils im Berliner Tagesspiegel, den Journalistenpreis der Deutschen Immobilienwirtschaft 2018 zu. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 27.9. „Bünger ist ein sehr gut vernetzter und ein zugleich neugieriger wie auch skeptischer Journalist“, laute es in der Begründung. Der jährlich von der WVFI ausgeschriebene Journalistenpreis werde in diesem Jahr zum 18. Mal vergeben.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Gut gelaunte Immobilienfinanzierer

Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer ist gut, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 25.9. Insgesamt sei man nach wie vor zufrieden mit der Marktsituation, der Ausblick stimme zuversichtlich. „Wir haben vielleicht den ein oder anderen überhitzten Markt, aber keine Blase“, habe Louis Hagen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) anlässlich des von der BÖRSEN ZEITUNG und Branchenteilnehmern kürzlich in Frankfurt veranstalteten Immobilientages gesagt.

VERSCHIEDENES

Zurechtfinden im Indexdschungel

Über die verschiedenen Indexkonzepte des deutschen Immobilienmarktes schreiben Prof. Dr. Steffen Metzner von der Empira Gruppe und David Seydt von der Universität Leipzig im ABSOLUT SPEZIAL 10-2018. Diese Indizes leisteten einen wesentlichen Beitrag zur Markttransparenz, seien aber hinsichtlich Marktabdeckung, Methodik und Datengrundlage recht heterogen und verfügten über unterschiedliche Aussagekraft für die jeweilige Fragestellung, die von der spezifischen Ausrichtung der jeweiligen Investmentstrategie abhänge. Um hier sinnvoll auszuwählen, sei es von großer Wichtigkeit, die unterschiedlichen Immobilienindizes zu kennen, wozu der Beitrag Hilfestellung leisten möchte.

Investitionskosten besser anders berechnen

Dirk Richolt von CBRE fordert in seinem Beitrag in der CARE INVEST 20-18, die Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung von Investitionskosten in Pflegeheimen angesichts der Marktentwicklung den aktuellen Anforderungen an die Weiterentwicklung des Bestandes und der Neubauten zu überprüfen und den heutigen Erfordernissen anzupassen. Die Investitionskosten (IK) stellten einen wesentlichen Faktor bei der Bewertung von Pflegeimmobilien dar. Würden sie nach ihrer derzeitigen Berechnung als hauptsächliche Bewertungsgrundlage bei der Objekteinschätzung genutzt, könne dies das Ergebnis verzerren, da sie oft analog der Nettokaltmiete einer Wohnimmobilie verstanden würden. Im Gegensatz zur Nettokaltmiete auf dem freien Mietwohnungsmarkt seien Investitionskosten von Pflegeheimen allerdings stark reglementiert. „Im Interesse der weiteren Entwicklung dieses wichtigen und wachsenden Marktes sollten sich alle Akteure an einer differenzierten Diskussion über dieses Thema beteiligen“, schreibt Richolt. Einen Anstoß dazu biete der Investitionskostenreport von CBRE.

Termine

BUCHVERÖFFENTLICHUNG

Der Eigentumsskandal: Wie die Politik Wohlstand verhindert und was wir dagegen tun können

ZIELGRUPPEN
Dieses Buch richtet sich an alle, die genauer verstehen wollen, warum die Förderung von Wohneigentum gerade in Deutschland eine der besten Investitionen in die Zukunft ist. Anhand zahlreicher Beispiele aus der Praxis wird schnell klar, für wen und wie Eigentumserwerb in Betracht kommt – und für wen nicht.

INHALT
Der Traum vom Eigenheim – für viele Deutsche liegt seine Verwirklichung in weiter Ferne. Deutschland ist DAS Mieterland: Mehr als die Hälfte aller Menschen in unserem Land lebt zur Miete statt in den eigenen vier Wänden, Tendenz steigend. Damit bildet unsere Nation eines der Schlusslichter im europäischen Vergleich. An mangelndem Interesse liegt das keineswegs – drei Viertel der Bevölkerung würden gern in den eigenen vier Wänden leben. Aber Politik und Gesellschaft haben Wohneigentum über die Jahre hinweg systematisch schlecht gemacht und schlecht geredet.

Auf staatliche Unterstützung bei der Finanzierung von Wohneigentum hoffen Mieter oft vergeblich. Stattdessen wird viel für die Erhaltung des Status quo getan: Die Politik verfolgt eine mieterfreundliche Strategie in Form von Mietpreisbremse und Co. Die Anreize für eine Immobilienfinanzierung bleiben dabei auf der Strecke. Mehr noch: Der Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten wird zunehmend erschwert.

AUTOREN
Jürgen Michael Schick (IVD Immobilienverband) ist Immobilienökonom (ebs) und seit mehr als 20 Jahren im Immobiliensegment aktiv. 1994 gründete er das Investmentmaklerhaus Michael Schick Immobilien, ein Fachmaklerunternehmen für Wohn- und Geschäftshäuser. Seit 15 Jahren engagiert sich Schick beim Immobilienverband IVD und ist seit 2015 Präsident des Verbandes. Dr. Josef Girshovich (PB3C) studierte Literatur und Jura in Tübingen und an der Brown University in Providence (USA) und wurde in Tübingen mit einer Arbeit über Weltbürgertum promoviert. 2011 erschien sein Buch ‚Reise nach Jerusalem‘, 2014 sein Essay zur Sterbehilfe ‚Wem gehört der Tod?‘. Girshovich hat als Journalist für CICERO, die FAZ und die NZZ geschrieben, als Referent im Deutschen Bundestag gearbeitet und ist Gesellschafter von PB3C, der führenden strategischen Kommunikationsberatung für die Immobilienwirtschaft.

TERMIN
Die Buchvorstellung findet am 9. Oktober um 13:30 auf der EXPO REAL am Stand des IVD, A1, 130 statt. Schon ab dem 8. Oktober 2018 finden Sie ‚Der Eigentumsskandal‘ als gebundenes Buch oder Kindle eBook überall im Handel.

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Wohnungsneubau in Berlin. Die interessantesten Projekte

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die in Berlin in den Wohnungsneubau investieren wollen. Zudem sollten Bauträger/Projektentwickler aus Berlin kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen, sowie Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe und Architekten.

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungsneubauprojekte in Berlin vor und sprechen über folgende Themen: Welches sind die Alleinstellungsmerkmale der Projekte/Besonderheiten der Architektur/Grundrisse etc.? Wie wurden die Herausforderungen der Grundstückssuche gemeistert? Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden und der Politik? Welche Faktoren und Mietansätze beim wurden beim Globalverkauf / Forward-Deal, welche Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb erzielt? Wie gestalteten sich Vertrieb und Marketing? Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

REFERENTEN
Einleitender Vortrag durch Andreas Schulten (bulwiengesa AG): Neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung in Berlin – wo liegen die aktuellen Marktchancen? Welche Preise und Mieten sind wo erzielbar? Projektvorstellungen von Herbert Dzial (HD Gruppe), Kai-Uwe Ludwig (6B47 Real Estate Investors AG), Christoph Gröner (CG GRUPPE AG), Michael Groh (Instone Real Estate Development GmbH), Peter Jorzick (HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH), Dr. Michael Held (TERRAGON INVESTMENT GmbH), Christoph Langmack (PATRIZIA Immobilien AG).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. November 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler im Bereich Wohnungs-Neubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

THEMEN
Immer mehr Investoren setzen auf den Wohnungsneubau. Sie investieren dabei vor allem in Forward-Deals. Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich und ihre Projekte vor, nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals. Erfahrungsgemäß sind weitere Investoren im Publikum.

REFERENTEN
Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalverwaltungsges. mbH), Thomas Meyer, (WERTGRUND Immobilien AG), Klaus-Niewöhner-Pape (INDUSTRIA WOHNEN GmbH), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG). Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. November 2018 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de