KOMMENTAR AM MONTAG

Immobilien-Investments rechtzeitig strukturieren

Daniel Preis Domicil

Deutschland schrumpft, die Geburtenrate ist rückläufig und in wirtschaftlich angespannten Zeiten wollen Paare lieber nur ein Kind als zwei oder mehr – diese Tatsache ist gerade einmal zehn Jahre her. 2008 erreichte die Bevölkerungsentwicklung Deutschlands ihren Tiefpunkt. Erst durch einen höheren Wanderungssaldo innerhalb Europas und mehr Zuwanderer in den letzten Jahren lautet die heutige Prognose für die kommenden Jahre ganz anders. In der Bundesrepublik werden 2030 voraussichtlich vier Millionen Menschen mehr leben. Das schafft neue Fragen: Werden dann noch alle einen geeigneten Job finden und für sie passenden Wohnraum? Reicht der Platz in den Ballungsräumen aus?

Wachsende Bevölkerung

Die aktuelle Vorausschau der Allianz und des Prognos-Institutes in der Studie „Deutschland 2045“ ist ein wichtiges Signal für den deutschen Immobilienmarkt. Demnach reicht die Zahl neu gebauter Wohnungen in Zeiten einer wachsenden Bevölkerung vielerorts nicht aus. Auch werfen die Entwicklungen für jene Fragen auf, die bisher ihr Geld in Wohnimmobilien investierten und dies als gute Anlage in Betongold ansahen. Wenn die Situation wie bisher bliebe, würde sich nicht viel ändern. Verändert sich aber der Markt, dann sollte die Strategie überdacht werden. Insofern muss gerade der Kapitalanleger ein paar wichtige Punkte beachten.

Umsichtiges Agieren gefragt

Ist ein Immobilien-Investment gut geplant, besteht die Chance auf eine jährliche Rendite von 3 % oder mehr. Dabei ist das Kriterium der steigenden Bevölkerungszahl nur eines von vielen. Schließlich ist das Wachstum nicht flächendeckend. Beispielsweise in der Mitte Deutschlands finden sich zahlreiche Regionen mit Bevölkerungsschwund. Mit Ausnahme größerer Städte nimmt diese Entwicklung Richtung Osten zu. Auch im Norden und Westen Deutschlands geht die Landbevölkerung teils zurück. Derlei Kriterien sollte ein Anleger, der eine Investition plant, kennen. Es kommen noch weitere Faktoren hinzu, die er ebenfalls berücksichtigen sollte:

Interessenten sollten in einer Region nach einem geeigneten Objekt suchen, in der die Mieten nicht zu hoch sind und ausreichend Steigerungspotenzial besteht. Das ist häufig in Randlagen der Fall, die sich innerhalb von Metropolregionen befinden. Wer etwa im prosperierenden Nürnberg ein Investment sucht, sollte teure Citylagen meiden. Besser bietet sich das im Ballungsraum gelegene Fürth an. Ähnliches gilt für den Stadtteil Horn, an den zunächst wenige denken, wenn sie ein Wohn-Investment in der norddeutschen Metropole Hamburg planen.

Im Westen des Landes muss es auch nicht immer gleich Düsseldorf sein. So entwickeln sich etwa die Mieten in der Stadt Essen (580.000 Einwohner) kontinuierlich nach oben. Laut vdp Research stiegen Alt- und Neubaumieten im Jahr 2017 um 5,7 %. Damit ist Essen ein geeigneter Standort für Anleger. Doch nicht allein die Größe der Stadt ist entscheidend. So genannte Schwarmstädte können eine Alternative sein. Im Einzugsgebiet von Metropolstädten spielen die Schwarmstädte eine wichtige Rolle. Besonders sie ziehen junge Leute an. Beispielsweise investieren neben München immer mehr Menschen in Ingolstadt, das nur 30 ICE-Minuten vom Hauptbahnhof der bayerischen Landeshauptstadt entfernt ist. Gerade Schwarmstädte verfügen über hervorragende Bildungseinrichtungen, einen wachsenden Jobmarkt und verzeichnen einen starken Zuzug. Doch nicht nur die Makrolage ist ausschlaggebend. Eine sehr hohe Bedeutung kommt auch der Mikrolage zu. Ein Anleger sollte das Augenmerk dabei nicht allein auf Szeneviertel richten. Es ist klug, in Objekte am Stadtrand zu investieren, die Entwicklungspotenzial aufweisen.

Gebäudebewertungen als Instrument

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich für den Käufer die Frage nach dem Zustand einer Immobilie, vor allem, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt. Heutzutage erwecken Online-Marktplätze den Eindruck, man könne eine Eigentumswohnung quasi von der Stange kaufen. Aber eine Entscheidung rein über den Preis greift zu kurz und viele Angebote sind entweder unüberschaubar oder untereinander nicht vergleichbar. Zudem sind private Käufer bei der Beauftragung eines Baugutachters unerfahren, ob dieser einen möglichen Renovierungsstau erkennen kann. Dennoch ist ein Gutachten zur Bausubstanz unumgänglich. Daher ist es die bessere Lösung, auf einen professionellen Projektentwickler zurückzugreifen, der ein Modernisierungskonzept anbietet und das Gebäude mit allen Maßnahmen kennt. Wenn es der Unterstützung externer Gutachter bedarf, wählt sie eben der Entwickler mit seiner Expertise aus.

Leerstände in der Vergangenheit?

Des Weiteren ist bei der Mikroanalyse zu beachten, ob es an dem jeweiligen Standort in der Vergangenheit längere Zeit Leerstände gegeben hat. Generell gilt: Investiert der Anleger in eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, kann er sich vertraglich vor Leerständen und Mietausfällen schützen. Gerade bei einer Eigentümergemeinschaft bietet sich eine Mietpool-Lösung an. Alle Eigentümer zahlen die theoretisch verlangte Miete in einen gemeinsamen Topf, den Mietpool. Je nach Größe der Wohnung erhält dann jeder aus diesem Gemeinschaftstopf seinen Anteil. Aus dieser Konstellation ergibt sich der Vorteil, dass selbst bei temporären Leerständen der Eigentümer eine monatliche Mietzahlung erhält.

Professionelle Verwaltung spart Ärger

Wurde in der Vergangenheit das Konzept der Mietpools kritisiert, hing das vor allem damit zusammen, dass es Mängel bei der Umsetzung gab. Denn natürlich dürfen Mietpools von keiner Eigentümerpartei missbraucht werden. Hier hilft ein rechtlich sauber aufgesetzter Vertrag, in dem sich jeder einzelne Eigentümer bei einem Mieterwechsel verpflichtet, die Wohnung zu modernisieren, um sie anschließend zu marktgerechten Preisen anzubieten. Gerade private Kapitalanleger tun sich leichter, wenn sie Aufgaben wie die Vermietung der Wohnung, die regelmäßige Modernisierung sowie das Angebot zu einem Mietpool von einer professionellen und erfahrenen Verwaltung durchführen lassen. Insofern bietet es sich für Projektentwickler an, nicht nur die Phase des Verkaufs zu begleiten, sondern anschließend ein professionelles Vermietungsmanagement mitanzubieten.

Wie auch immer man sich letztlich entscheiden mag: In Bezug auf die Mikro- und Makrolage und somit die Standortwahl wie auch bei der anschließenden Suche nach einem geeigneten Verwalter sollte sich der Kapitalanleger ausführlich beraten lassen und sich ausreichend Informationen einholen. Nur dann ist seine Investition in eine Immobilie auch eine Investition in Betongold.

Dieser Artikel erschien am 17.1. auf DAS INVESTMENT.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Was bringt die Zukunft dem Immobilienmarkt?

Einen Ausblick auf den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren geben die BÖRSEN ZEITUNG am 23.1. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Derzeit sei davon auszugehen, dass die Stimmung am Immobilienmarkt auch 2019 gut bleiben werde, vorausgesetzt, die EZB erhöhe die Zinsen wenn, dann langsam, der Brexit laufe geregelt ab oder unterbleibe doch noch und der Konflikt zwischen den USA und China könne entschärft werden. Wann ein Zyklus ende, könne niemand voraussagen, doch lasse sich negativen Auswirkungen vorbeugen, indem man seine Investments etwa durch die Bildung von Bewertungsreserven und den Kauf vorzugsweise qualitativ hochwertiger Objekte an gefragten Standorten krisenresistent halte. Wer gut vorbereitet sei, könne einen Abschwung als günstige Gelegenheit zum Kauf oder Start neuer Projekte nutzen. Über die Einschätzungen der Experten auf der diesjährigen Jahrestagung des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. (BIIS) informiert ein weiterer Artikel in der BÖRSEN ZEITUNG am 23.1. Daniel Tochtermann von der Credit Suisse gebe zu bedenken, dass von einem Anstieg der Zinsen auf mittlere Sicht sicher auszugehen sei und niemand sagen könne, wie stabil die Märkte dann sein würden. Peter Schreppel von CBRE zufolge seien die Auftragsbücher seines Unternehmens derzeit überproportional voll: „Die Renditen tendieren seitwärts bis leicht abwärts. Einen Blick sollte man auf die Fundamentaldaten werfen.“ Doch sieht Schreppel für dieses Jahr noch „echtes Steigerungspotential“, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG.

Gelassen in den Brexit

Darüber, wie sich die deutsche Immobilienbranche auf den Brexit vorbereitet, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. ausführlich. Trotz der Unklarheiten bzgl. des bevorstehenden Brexit gebe sich die Branche gelassen. Gut 37 % der Teilnehmer einer Online-Umfrage der IMMOBILIEN ZEITUNG zu möglichen Folgen eines harten Ausstiegs der Briten aus der Union hätten angegeben, „gar keinen“ Effekt auf das eigene Geschäft zu erwarten. Etwa ebenso viele (37,5 %) rechneten mit „negativen“ Auswirkungen, jeder vierte Befragte (25,4 %) sogar mit positiven Effekten. Zu bedenken sei, dass London mit den außereuropäischen Megacitys mindestens ebenso stark vernetzt sei wie mit der EU, weshalb der Brexit London nicht dauerhaft schaden könne.

Gesetzentwurf für Share-Deals liegt vor

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. schreibt, liegt ein Gesetzentwurf für die Neuregelung von Share-Deals vor. Zwar werde das Papier vom Bundesfinanzministerium noch zurückgehalten, doch liege der Zeitung ein Exemplar vor. Diesem sei zu entnehmen, dass drei Maßnahmen geplant seien, um Share-Deals unattraktiver zu machen. Zum einen solle, wie derzeit schon bei Personengesellschaften üblich, künftig auch bei Kapitalgesellschaften der Verkäufer in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben müssen, sodass der komplette Erwerb einer Objektgesellschaft durch einen Investor und seinen mitgebrachten Co-Investor künftig nicht mehr möglich sein werde. Zweitens solle die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von derzeit 95 % auf künftig 90 % der Anteile abgesenkt werden. Und drittens solle die derzeit im Grunderwerbsteuergesetz festgelegte Fünfjahresfrist für die Übertragung der restlichen Minderheitsanteile auf zehn Jahre verlängert werden.

Sinn oder Unsinn der Mietpreisbremse

Dem Marktmonitor 2018 des Immobilienportals Immowelt zufolge sind 63 % von 315 zufällig ausgewählten Experten aus der Immobilienbranche der Auffassung, dass die Mietpreisbremse abgeschafft werden sollte, 35 % halten Anpassungen für sinnvoll, auch weil sie in ihrer derzeitigen Form nicht funktioniert, und nur 2 % befürworten das Gesetz so, wie es ist. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Eine Evaluation des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Bundesjustizministeriums hingegen kommt zu dem Schluss, dass die Mietpreisbremse eine „messbare Bremswirkung“ in einer Größenordnung von 2 % bis 4 % hat, auch wenn sie nicht in allen Fällen strikt eingehalten wird, berichtet das HANDELSBLATT am 25.1. Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) habe vor diesem Hintergrund angekündigt, das Gesetz bis 2025 verlängern und Mindestanforderungen für den Mietspiegel einführen zu wollen. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW kritisiere, das sei nur unnütze Symptombehandlung, und fordere wie auch der IVD eine vereinfachte und beschleunigte Grundstücksvergabe zu bezahlbaren Preisen sowie schnellere Baugenehmigungen.

Wie sinnvoll ist das Baukindergeld?

Das bislang beantragte Baukindergeld wird zu 87,7 % für den Kauf von Bestandsbauten in Anspruch genommen, schreiben die FAZ am 21.1 und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Allerdings seien die Fristen für Neubauprojekte auch sehr knapp gewesen. Dennoch fachten diese Zahlen die Diskussion um den Nutzen der Förderung für die Schaffung neuen Wohnraums aufs Neue an.

Zahl der Bauschäden deutlich gestiegen

Über die Risiken, die sich aus der Zunahme von Schäden durch unsachgemäße Bauausführungen im Zuge der Hochkonjunktur für Bauherren und Investoren ergeben, was dagegen hilft und an wen man sich wenden kann, schreibt die EURO 2/2019. Dem jüngsten Bauschadenbericht des Bauherren-Schutzbundes (BSB) sei die Zahl der Schäden an Wohnungsneubauten seit 2009 um 89 % gestiegen. Besonders mangelanfällig seien Dächer, Decken, Fußböden, Wände und Haustechnik. Jens Rautenberg von Conversio warne davor, dass viele Neubauwohnungen qualitative Mängel aufwiesen: „Jedes Jahr werden in Deutschland allein über Finanzdienstleister Zehntausende Eigentumswohnungen verkauft. Da sind viele gute Objekte dabei, aber auch viele grausam schlechte.“ Ein großer Risikofaktor seien außerdem die Bauträger. „Nach unseren Kriterien sind in Deutschland nur etwa 30 Bauträger richtig gut“, sage er.

Neuer Rekord am Hamburger Investmentmarkt

Auf dem Hamburger Immobilieninvestmentmarkt sind im vergangenen Jahr CBRE zufolge bis zu sieben Mrd. Euro umgesetzt worden und damit so viel wie noch nie, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Auffällig sei, dass besonders viele Geschäfte mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro abgeschlossen worden seien. Savills habe nur 5,3 Mrd. Euro errechnet, doch sähen alle Immobilienvermittler in der von ihnen ermittelten Summe einen Rekord.

Frankfurter Immobilienpreise steigen weiter

Rund 7,4 Mrd. Euro sind im vergangenen Jahr in Frankfurt mit Immobilien (ohne Share-Deals) dem Gutachterausschuss zufolge umgesetzt worden, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Damit liege das Gesamtvolumen rund 100 Mio. Euro höher als 2017, doch sei die Zahl der Transaktionen (inkl. der Vergabe von Erbbaurechten) um rund 10 % auf 6.300 zurückgegangen. Bauland für Mehrfamilienhäuser habe sich binnen Jahresfrist um 240 Euro/qm auf durchschnittlich 1.720 Euro/qm verteuert, solches für Einfamilienhäuser um 190 Euro/qm auf 810 Euro/qm und solches für Gewerbebauten um 220 Euro/qm auf 390 Euro/qm.

Pflegeimmobilien trotz sinkender Renditen begehrt

In den deutschen Pflegeimmobilienmarkt sind CBRE zufolge im vergangenen Jahr 2,1 Mrd. Euro investiert worden und damit 149 % mehr als 2017, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. „Das Interesse der Investoren ist nach wie vor ungebrochen hoch. Größte Bremse des Markts ist die nur geringe Neubauaktivität“, sage Dirk Richolt von CBRE. Die Spitzenrendite sei unter 5 % gesunken und habe Ende 2018 nur noch bei 4,75 % und damit 0,25 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert gelegen. Die größte Käufergruppe blieben mit 55 % Immobilienaktiengesellschaften, die ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahr sogar um 18 Prozentpunkten gesteigert hätten. Der Anteil internationaler Investoren sei auf 35 % zurückgegangen, nachdem es 2017 noch 58 % gewesen seien.

Wie Leibrente zu einer guten Lösung wird

Darüber, wie die Leibrente funktioniert, was dabei zu beachten ist und wer solche Modelle anbietet, schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 25.1. ausführlich. Wie bei anderen Finanzprodukten auch gelte es, vor allem auf Transparenz und Seriosität des Anbieters zu achten. In Deutschland werde diese spezielle Variante des Immobilienverkaufs nur von wenigen angeboten, darunter von der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG, den Volks- und Raiffeisenbanken und von HausplusRente.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

AIF finden zurück zu alter Größe

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 24.1. schreibt, ist Scope zufolge das prospektierte Angebotsvolumen der alternativen Investmentfonds (AIF) im vergangenen Jahr um rund 400 Mio. Euro auf 1,1 Mrd. Euro und damit auf das Niveau von 2016 gestiegen. Dies sei vor allem auf zwei sehr großvolumige Immobilienfonds von Wealthcap und eine „deutliche Zunahme der Emissionsaktivitäten in der Assetklasse Private Equity“ zurückzuführen.

Bauzinsen weiter gesunken

Die Bauzinsen sind im Januar 2019 noch etwas niedriger als Ende 2018, berichtet die FAZ am 23.1. So verlange die Commerzbank bei zehn Jahren Zinsbindung nur noch 1,09 % effektiv statt wie zuvor 1,38 %. Die Allianz habe die Zinsen für Baukredite über 150.000 Euro bei zehn Jahren Zinsbindung von 1,15 % effektiv auf 1,06 % gesenkt, und bei der Hypovereinsbank lägen die Zinsen für Baukredite über 200.000 Euro bei zehn Jahren Zinsbindung und 60 % Beleihung nun nur noch bei 0,94 %. Biallo und der FMH-Finanzberatung zufolge seien auch die durchschnittlichen Bauzinsen inzwischen niedriger als noch Ende 2018.

Bei Commerz Real läuft's

Commerz Real hat 2018 Transaktionen im Wert von mehr als fünf Mrd. Euro getätigt und damit einen neuen Rekord aufgestellt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 24.1. Der Schwerpunkt der Handelsaktivitäten habe mit 2,8 Mrd. Euro Umsatz auf dem offenen Publikumsfonds hausInvest gelegen. Im institutionellen Immobiliengeschäft habe Commerz Real mehr als 400 Mio. Euro in Fonds für erneuerbare Energien mit neuen Assets investiert.

VERSCHIEDENES

Der perfekte Moment

Wohnimmobilien im Osten Deutschlands weisen oft wesentlich höhere Cashflow-Renditen auf als solche im Westen, schreibt Lahcen Knapp von der Empira Gruppe auf BE.IN.VALUE am 23.1. Normalerweise deute dies auf ein größeres Risiko hin, doch sei die Frage, ob das in dem Fall tatsächlich so sei. Denn zum einen weise derzeit vieles darauf hin, dass sich die Mieten in den prosperierenden Städten Ostdeutschlands langfristig dem Niveau vergleichbarer Städte Westdeutschlands angleichen würden, und zum anderen sei damit zu rechnen, dass sich langfristig auch die Ankaufsrenditen tendenziell aufeinander zubewegten. Beide Bewegungen zusammen ergäben ein überproportionales Steigerungspotenzial aufseiten der Kaufpreise beziehungsweise Bewertungen, weshalb jetzt der ideale Moment für Investments in ostdeutsche Wohnimmobilien sei.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Jahresauftaktveranstaltung 2019: Immobilienstrategien institutioneller Investoren und Family Offices

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an institutionelle Investoren, Family Offices, Stiftungen, Projektentwickler, Spezialfonds und Finanzierer.

THEMA
Unsere Jahresauftaktveranstaltung hat sich in den vergangenen Jahren zum wichtigsten Ereignis für institutionelle Investoren (und alle, die mit ihnen ins Geschäft kommen wollen) zum Jahresbeginn entwickelt. Es sprechen diesmal zwölf Vertreter renommierter institutioneller Immobilieninvestoren. Sie berichten, wie sie den Markt einschätzen und welche Immobilien sie derzeit suchen. Zu Beginn wird Dietmar Fischer von Ernst & Young Real Estate einen Überblick über die aktuellen Trends im Immobilien Investmentmarkt geben.

REFERENTEN
Tassu M. Degen (DERECO – Real Estate Private Wealth Management); Martin Eberhardt FRICS (CORPUS SIREO Real Estate GmbH); Mark Wolter (WestInvest Gesesellschaft für Investmentfonds mbH / Deka Immobilien Investment GmbH); Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG); Ulrich von Creytz (DWS Alternatives GmbH); Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG); Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG); Friso Garbers (Primevest Capital Partners Deutschland GmbH); Andre Schmöller (Domicil Real Estate GmbH); Tomas Meyer (WERTGRUND Immobilien AG); Gerhard Lehner (Savills Investment Management); Einführungender Vortrag von Dietmar Fischer (Ernst & Young Real Estate GmbH): Aktuelle Trends 2019 im Immobilien Investmentmarkt. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. Januar 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung: Basisseminar Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz (Drees & Sommer) und Carsten Sellschopf (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Am ersten Tag werden die Grundlagen der Projektentwicklung und des Projektmanagements behandelt: Ablauf und Leistungsbilder Projektentwicklung und Projektmanagement; Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchungen vorhandener Bausubstanz, Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg, Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?)
Am zweiten Tag geht es um die Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); den idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); den Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. und 21. Februar 2019 Steigenberger Hotel Frankfurt statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de