KOMMENTAR AM MONTAG

Kein Erkenntnisgewinn

Dr. Josef Girshovich PB3C

Wer vom Wohngipfel im Bundeskanzleramt am vergangenen Freitag einen Erkenntnisgewinn erwartet hat, wird enttäuscht sein. Die Politik, angetreten, um zuzuhören, hatte nur ihre eigene Agenda im Sinn. Das wurde spätestens auf der anschließenden Pressekonferenz deutlich, als sich Vertreter von Bund, Ländern und Kommunen gegenseitig huldigten und ein Eckpunktepapier vorstellten, das schon am Abend zuvor im politischen Berlin kursierte: Wer, wenn nicht die Politik wüsste, wie man die angespannte Lage am Wohnungsmarkt in den Begriff bekommt.

Die Wohnungspolitik Deutschlands unterscheidet nach wie vor zwischen Mietern und Eigentümern. Beide stehen laut Politik in einem Gegensatz zueinander: entweder Mieter oder Eigentümer. Dementsprechend agiert auch die Regierung. Sie will Eigentum fördern, indem sie ein Baukindergeld einführt. Und sie will gleichzeitig Mieter schützen, indem die Mietpreisbremse verschärft, die Modernisierungsumlage gestutzt, der Eigentumserwerb in Milieuschutzgebieten nochmals erschwert wird. Damit wird man der Lage nicht Herr. Man bringt nur die bislang noch paritätisch aufgeteilten Bevölkerungsgruppen endgültig gegeneinander auf. Was hilft ein Baukindergeld, wenn es dank Umwandlungsverbot noch weniger bezahlbare Wohnungen gibt? Die Folge: Derzeit liegt die Eigentumsquote bei rund 45 %. Die aktuelle Politik wird dazu führen, dass wir in zehn Jahren nur noch 40 % Eigentümer haben – der Rest wird um seinen Wohnstand gebracht.

Deutschland hat die letzten acht Jahre nicht genutzt. Die derzeitige (und sich wahrscheinlich ihrem Ende zuneigende) Niedrigzinsphase bot die historisch einmalige Chance, mit wenig Zinsen Vermögen aufzubauen. Die historische Gelegenheit hätte man ergreifen können – und das könnte man zumindest in Teilen auch heute noch, wenn die Förderung eines flächendeckenden Erwerbs von selbstgenutztem Wohneigentum tatsächlich ein Ziel der Bundesregierung wäre.

Der ehemalige Vizepräsident der EZB sagte dem Spiegel dazu: „Es ist zum Beispiel verblüffend, dass Deutschland das Land in Europa mit der geringsten Immobilieneigentumsquote ist. Warum ist das so? In anderen Ländern bauen die Menschen Häuser und nutzen dafür Kredite – gerade jetzt, wo die Zinsen so niedrig sind. In Deutschland merkt man fast nichts davon.“

Spätestens seit Freitag weiß man: Das wird auch so bleiben. Der Bundesregierung ist der Wunsch von überwältigenden über 80 % der Bevölkerung, die Wohneigentum erwerben wollen, gleichgültig. Wichtiger ist es, die Bedürfnisse des Ist-Zustands zu befriedigen, weil sich damit beschwichtigen lässt. Dass soziales Appeasement dabei nicht minder gefährlich ist als das Appeasement eines Chamberlain, ist den Beteiligten ebenfalls gleich. Man denke nur an Tony Blair und die Rentenkrise. Als Blair vorgerechnet bekam, dass die britische Rentenversicherung in zwanzig Jahren zahlungsunfähig würde, empfahl er, in zwanzig Jahren wiederzukommen. Wo Großbritannien heute steht, wissen wir. Wo Deutschland mit Rentenkrise und ohne höhere Eigentumsquote in zwanzig Jahren stehen wird, mag man sich kaum ausmalen.

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MARKT-NEWS

Wohngipfel löst keine Begeisterungsstürme aus

Über den Wohngipfel im Kanzleramt schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG, RP ONLINE und BILD online am 21.9. Es sei u. a. beschlossen worden, den Betrachtungszeitraum für die Erhebung des Mietspiegels von vier auf sechs Jahre zu verlängern. Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat werde 2019, sobald die Ergebnisse der Expertenkommission ‚Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik‘ vorlägen, einen Gesetzentwurf erarbeiten, um die Bauvorschriften zu vereinfachen und zu vereinheitlichen. Auch werde der digitale Bauantrag vorangetrieben. Das Wohngeld solle im Zuge der Wohngeldreform 2020 neu strukturiert und erhöht, der soziale Wohnungsbau stärker gefördert werden. Für die Umsetzung der Beschlüsse werde ein „interministerieller“ Staatssekretärkreis eingerichtet. Gipfelteilnehmer seien neben Angela Merkel (CDU), Horst Seehofer (CSU), Olaf Scholz (SPD) und Katarina Barley (SPD) Vertreter der Länder und der Verbände gewesen. Auch Gunther Adler (SPD) habe an den Beratungen teilgenommen. Die Reaktionen auf die Ergebnisse vonseiten der Verbände seien wenig erfreut. Jürgen Michael Schick vom IVD kritisiere: „Wenn das Heil in Mietpreisbremse, Manipulation von Mietspiegeln und der Verhinderung von Eigentumsbildung liegt, ist die Wende am Wohnungsmarkt nicht zu erreichen.“ Bereits im Vorfeld hatte Schick im Interview mit der BILD am 21.9. gemahnt, nur wenn Bund, Länder und Kommunen an einem Strang zögen, könnten die hohen Mietpreise und die Wohnungsknappheit beseitigt werden. Ansätze wie die Mietpreisbremse dienten lediglich dazu, den Mangel zu verwalten, und ließen keine einzige neue Wohnung entstehen. Frank Wojtalewicz von der Deutsche Invest Immobilien fordert in der FAZ online am 21.9. pragmatischere Bauvorschriften und schnellere Genehmigungen durch die Bauämter. „Derzeit sind sie chronisch unterbesetzt und überfordert“, sage Wojtalewicz. Darüber, welche Möglichkeiten es gibt, die Wohnungsnot zu lindern, wie aussichtsreich sie sind und warum alle bisherigen Bemühungen nicht ausreichten, schrieben anlässlich des bevorstehenden Wohngipfels die FAZ, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG, das HANDELSBLATT, DIE WELT und weitere Medien am 21.9. Die FAZ stellt die Wiener Lösung vor und warnt vor dem sozialen Sprengstoff, den die Wohnungsfrage birgt. Die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG rechnet vor, inwiefern die hohen Bodenpreise eine der Hauptursachen für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sind, und spricht sich für mehr sozialen Wohnungsbau aus. DIE WELT moniert, dass das Thema viel zu lange auf die lange Bank geschoben wurde und der Berg an Problemen und anzugehenden Aufgaben nun entsprechend riesig ist.

Sonderabschreibung für mehr Mietwohnungsbau

Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet, schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.9. online sowie die BÖRSEN ZEITUNG am 20.9. Die Kabinettsvorlage entspreche im Wesentlichen dem Entwurf des Finanzministeriums und sehe eine Sonder-AfA für zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellte Bauanträge vor. Für den Neubau oder Kauf von Mietwohnungen könnten dann zusätzlich zur linearen AfA von 2 % über vier Jahre jeweils weitere 5 % p. a. abgesetzt werden, vorausgesetzt, die Wohnung werde zehn Jahre vermietet und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten seien nicht höher als 3.000 Euro/qm. Der Bundestag müsse dem Entwurf noch zustimmen.

Baukindergeld stößt auf größtes Interesse

Das Baukindergeld kann seit dem 18. September online bei der KfW beantragt werden, schreiben die FAZ am 19.9. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 20.9. Der FAZ zufolge ist das Interesse daran so groß, dass die Internetseite für die Anträge kurzzeitig nicht mehr erreichbar gewesen sei.

Die einfachste Grundsteuer wäre die beste

Über die Studie des ifo Instituts im Auftrag von Haus & Grund und dem ZIA zu den voraussichtlichen Folgen der derzeit diskutierten Modelle für eine neue Grundsteuer berichten die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 18.9. Empfehlenswert sei, die Grundsteuer künftig nach dem Äquivalenzmodell, also anhand der Wohn- und Grundstücksfläche, zu berechnen, da dies kompliziertere Berechnungen vermeiden würde. Auch würden bei einer Berechnung anhand des Wertes einer Immobilie Hausbesitzer und Mieter in den Großstädten übermäßig belastet. Davon, die Grundsteuer als Instrument zur Beeinflussung des Wohnungsmarktes zu nutzen, sei abzuraten. Drüber, welches Modell einer neuen Grundsteuer sich in welchem Bundesland wie auswirken würde und welche Vor- und Nachteile sich daraus ergäben, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 20.9.

Weniger Eigentumswohnungen verkauft

Über die Ergebnisse des Wohneigentumsreports 2018 von Accentro schreiben am 18.9. SPIEGEL ONLINE, die IMMOBILIEN ZEITUNG und weitere Medien online sowie das HANDELSBLATT und DIE WELT am 19.9. Dem Report zufolge seien 2017 in 52 der 81 betrachteten Städte weniger Wohnungen verkauft worden als im Vorjahr. Insgesamt seien rund 126.000 neue und bestehende Eigentumswohnungen gehandelt worden, und damit 5,6 % weniger als 2016. Der Grund hierfür seien das fehlende Angebot infolge des nicht ausreichenden Neubaus und die entsprechend stark gestiegenen Preise insbesondere in den Metropolen. Auffallend sei, dass trotz gestiegener Fertigstellungszahlen in fast allen Metropolen weniger neu gebaute Wohnungen verkauft worden seien als 2016. „Viele Wohnungen, die früher als Eigentumswohnungen errichtet und einzeln verkauft worden wären, werden jetzt als Mietwohnungen für institutionelle Eigentümer errichtet. Das erspart Projektentwicklern den aufwändigen Einzelvertrieb an Endnutzer“, erklärt Jacopo Mingazzini von Accentro Real Estate laut der IMMOBILIEN ZEITUNG. Das begrenzte Angebot und die steigenden Preise führten außerdem dazu, dass immer mehr Käufer ins Umland der Großstädte auswichen.

Zahl der Baugenehmigungen steigt

Laut dem Statistischen Bundesamt wurde im Zeitraum Januar bis Juli 2018 in Deutschland der Bau von insgesamt 203.300 Wohnungen genehmigt, und damit 1,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Das schreibt die FAZ am 21.9. Vor allem die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen sei gestiegen, und zwar um 7,6 %. Dass viele der Neubauwohnungen im Luxussegment entstünden, liege an der großen Zahl der Vorschriften, die die Baupreise hätten steigen lassen.

Seriell ganz individuell

Darüber, wie sich mittels des seriellen Wohnungsbaus zugleich die Neubautätigkeit beschleunigen und die Kosten senken lassen, schreibt die FAZ am 21.9. Werde ein solches Vorgehen mit einer durchdachten Entwicklung, Planung und Umsetzung kombiniert und vereinheitlicht, lasse sich effizienter und somit kostengünstiger bauen, sage Andreas Fohrenkamm von Bonava im Interview mit der FAZ vom 21.9. Eine solche System- bzw. Plattformbauweise habe nichts mit dem überkommenen Plattenbau zu tun, denn das Objekt werde jeweils passend zu Lage und Zielgruppe geplant: „Vom Mehrgeschosser in Stadtteillage über Reihenhäuser am Stadtrand bis zum traditionell reetgedeckten Ferienhaus können nach demselben System individuelle Gebäudetypen entstehen“, betone Fohrenkamm.

Vertikale Dörfer liegen im Trend

Über die Vorteile von gemischt genutzten Hochhäusern schreibt das HANDELSBLATT am 21.9. Das erste Hybridhochhaus Deutschlands, der Omniturm, der derzeit in Frankfurt entstehe, solle nach Fertigstellung 44.000 qm Bürofläche, mehr als 8.000 qm Wohnraum und knapp 2.000 qm öffentlich zugängliche Fläche bieten. Viele Immobilienentwickler hätten aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt, sage Reinhold Knodel von Pandion: „In den 1960er- und 1970er-Jahren wurde auf die falsche Zielgruppe und die falsche Lage gesetzt.“ Für das mittlere Preissegment sei dieser Häusertyp aufgrund der hohen Baukosten nicht geeignet.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Institutionelle Anleger handeln mitunter irrational

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 20.9. schreibt, werden die Investitionsentscheidungen vieler institutioneller Immobilienanleger von irrationalen Beweggründen beeinflusst. Das gehe aus einer Erhebung von Fidelity International hervor. Herdentrieb, Verlustaversion und Heimatfokussierung prägten viele Investitionen. Auch verließen sich Anleger oft zu stark auf marktübliche Kategorisierungen, anstatt opportunistisch zu handeln.

VERSCHIEDENES

Skaleneffekte selbst gemacht

Über die Frage, ob digitale Rechnungslegung für große Assetmanager sinnvoll ist, um den stetig steigenden Ansprüchen an Rechnungslegung und Controlling gerecht zu werden, schreibt Dirk Schuster von Commerz Real im IMMOBILIENMANAGER 9.2018. In der Regel unterlägen große Assetmanager unterschiedlichen Jurisdiktionen, was den Komplexitätsgrad weiter erhöhe. Ein entsprechend vielschichtiges Rechnungswesen lasse sich ohne digitale Lösungen kaum mehr mit vertretbarem Aufwand stemmen. Umso größer seien die Skaleneffekte. Doch sei es für die größeren Häuser nicht notwendig, ihre Rechnungslegung komplett an externe Dienstleister auszulagern, denn ab einer bestimmten Größe ließen sich Skaleneffekte auch intern heben.

Logistik nach der Baurechtsnovelle

Welche Chancen und Risiken die Baurechtsnovelle für die Logistikbranche mit sich bringt, ist Thema des Beitrags von Martin Birkert von Segro in MATERIALFLUSS 8-9/2018. Die neue Baugebietskategorie ‚Urbane Gebiete‘, mit der die innerstädtische Nachverdichtung vorangetrieben werden solle, habe den Spielraum für die Entwicklung alternativer Ansätze deutlich erhöht. Von Vorteil sei, dass es für diese ‚urbanen Gebiete‘ keine festgelegte Quote für Wohnen oder Gewerbe wie in den bisherigen Mischgebieten gebe. Die erleichterte Umwandlung von Flächen hingegen berge für die Entwickler auch Risiken, weil sie die Planungen durcheinanderbringen könnte, worauf mit durchdachten Konzepten reagiert werden müsse, die aufzeigten, wie sich eine gelungene Mischnutzung realisieren lasse. Hier sei vor allem auch an Multi-Level-Immobilien zu denken, die auf den oberen Etagen die Möglichkeit böten, flexibel andere Nutzungsarten zu integrieren.

Anpassungsfähige Immobilienvermittler

Sun Jensch vom IVD berichtet im Interview mit dem IMMOBILIENMANAGER 9.2018 über die derzeitige Situation der Immobilienvermittler in Deutschland. Infolge des Bestellerprinzips hätten viele ihr Geschäftsfeld in Richtung von mehr Kaufimmobilien umstrukturiert. Viele böten auch Einzelleistungen wie Bewertungsgutachten an. Sorgen bereite der Angebotsmangel, der zu einem Verdrängungswettbewerb führe, der sich stärker auswirke als die Digitalisierung. Bei dieser sei es wichtig, dass die Mittelständler sie modular angingen, um die Kosten im Rahmen zu halten.

Nachhaltige Pflegeheime statt Containerdörfer

Wenn nicht durch Neubau und Erweiterung bestehender Heime die Zahl der Pflegeplätze erhöht wird, droht ein echter Notstand in diesem Bereich, schreibt Jens Nagel von Hemsö im IMMOBILIENMANAGER 9.2018. Die Politik dürfe nicht mittels verschärfter und uneinheitlicher Vorschriften wie immer höheren Einzelzimmerquoten die Investoren demotivieren. Die Investoren wiederum sollten bei der Wahl der Projektart und deren Umsetzung nicht an kurzfristig erzielbare Gewinne, sondern an langfristige Trends denken und beim Bau von Heimen nicht an der Qualität sparen. Damit dauerhaft nutzbare Gebäude, die mit wenig Aufwand erweitert werden könnten, entstünden, müssten alle Beteiligten in ihrem Bereich aktiv werden.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Wohnungsneubau in Berlin. Die interessantesten Projekte

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die in Berlin in den Wohnungsneubau investieren wollen. Zudem sollten Bauträger/Projektentwickler aus Berlin kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen, sowie Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe und Architekten.

THEMEN
Die Referenten stellen aktuelle und geplante Wohnungsneubauprojekte in Berlin vor und sprechen über folgende Themen: Welches sind die Alleinstellungsmerkmale der Projekte/Besonderheiten der Architektur/Grundrisse etc.? Wie wurden die Herausforderungen der Grundstückssuche gemeistert? Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden und der Politik? Welche Faktoren und Mietansätze beim wurden beim Globalverkauf / Forward-Deal, welche Quadratmeter-Preise beim ETW-Vertrieb erzielt? Wie gestalteten sich Vertrieb und Marketing? Begrüßung und Einführung durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

REFERENTEN
Einleitender Vortrag durch Andreas Schulten (bulwiengesa AG): Neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung in Berlin – wo liegen die aktuellen Marktchancen? Welche Preise und Mieten sind wo erzielbar? Projektvorstellungen von Herbert Dzial (HD Gruppe), Kai-Uwe Ludwig (6B47 Real Estate Investors AG), Christoph Gröner (CG GRUPPE AG), Michael Groh (Instone Real Estate Development GmbH), Peter Jorzick (HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH), Dr. Michael Held (TERRAGON INVESTMENT GmbH), Christoph Langmack (PATRIZIA Immobilien AG).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. November 2018 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Ankaufskriterien von Investoren für Projektentwicklungen im Wohnungsneubau (Forward-Deal)

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an Projektentwickler im Bereich Wohnungs-Neubau und weitere Investoren, die in den Wohnungsneubau investieren.

THEMEN
Immer mehr Investoren setzen auf den Wohnungsneubau. Sie investieren dabei vor allem in Forward-Deals. Die wichtigsten Investoren aus ganz Deutschland stellen sich und ihre Projekte vor, nennen ihre Ankaufskriterien (Lagen, Projektvolumen, Einkaufsfaktoren etc.), zeigen Beispiele von bereits durchgeführten Transaktionen und geben Informationen zur Abwicklung von Forward-Deals. Erfahrungsgemäß sind weitere Investoren im Publikum.

REFERENTEN
Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Nikolas Jorzick CFA MBA (HAMBURG TEAM Investment Management GmbH), Christoph Thumm (AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalverwaltungsges. mbH), Thomas Meyer, (WERTGRUND Immobilien AG), Klaus-Niewöhner-Pape (INDUSTRIA WOHNEN GmbH), Florian Mundt (Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH), Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG). Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. November 2018 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de