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KOMMENTAR AM MONTAG

Der Mietendeckel – die zwölf wichtigsten Folgen für Berlin

Dr. Josef Girshovich PB3C

Kommt der Berliner Mietendeckel, hätte das erhebliche Folgen für den Immobilienmarkt im Großraum Berlin. Nicht nur Berlin wäre betroffen, sondern auch das Umland. Nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch andere Assetklassen wie Gewerbe, Handel und Logistik. Ich habe für Sie die zwölf wichtigsten Folgen zusammengefasst.

1. Frei werdende Wohnungen werden zunehmend als Eigentumswohnungen angeboten. Das Angebot an Mietwohnungen in Berlin wird sinken.

Angenommen eine Mietwohnung wird frei, was macht der Vermieter? Lohnt es sich, für Mieten zwischen 3,92 Euro/qm (Altbau bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) und 9,80 Euro/qm (Baujahre 2003 bis 2013) noch zu vermieten? Viele Eigentümer werden ihre Wohnungen lieber verkaufen. Und wenn sie doch vermieten, kommen 1.000 Wohnungssuchende zur Besichtigung. Dann bekommt nicht die bedürftige Familie, sondern der solventeste Bewerber die Wohnung – und das zu einem gedeckelten niedrigen Preis. Die Folge: Das Angebot an Mietwohnungen wird weiter sinken und die Menschen werden „gezwungen“, Eigentum zu erwerben – die Nachfrage und damit auch die Preise für Wohneigentum steigen.

2. Die Modernisierungsquote wird stark zurückgehen. Nur noch die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen werden durchgeführt. Das schadet den Beständen und dem Handwerk, und konterkariert die Klimaziele.

Gedeckelte und gesenkte Mieten machen Reinvestitionen in die Bestände schwieriger. Da keine Refinanzierung durch Umlagen auf die Mieter möglich ist, werden Vermieter Modernisierungen zurückfahren. Das wird drei Folgen haben. Erstens: Wohnraum wird verfallen. Denn wenn nur noch „das Nötigste“ gemacht wird, nehmen die Bestände mittelfristig Schaden. Dadurch werden – zweitens – die Klimaziele verfehlt werden. Denn Bestandshäuser müssen energetisch ertüchtigt werden, um diese zu erreichen, und das wird nicht mehr möglich sein. Und drittens werden die gedrosselten Investitionen zu Auftragsausfällen beim Handwerk führen, was wiederum zu Entlassungen, höheren Sozialausgaben und Steuerausfällen führen wird.

3. Der frei finanzierte Neubau wird zurückgehen.

Selbst wenn Neubauwohnungen vom Mietendeckel ausgenommen sind, führt der Mietendeckel zu arger Verunsicherung am Markt. Wer weiß, wann der nächste „Deckel“ kommt, der dann auch den Neubau trifft? Investoren müssten dann die niedrigeren Mieten aus ihren Beständen durch noch höhere Mieten in den frei finanzierten Mietwohnungen kompensieren. Es ist fraglich, wie weit die Mietpreise im Wohnungsneubau noch steigen können.

4. Selbst „gute“ Vermieter (z. B. Genossenschaften) kommen unter Druck und können nicht neu bauen.

Auch Genossenschaften erhöhen regelmäßig ihre Mieten. Nur dadurch können sie ihre Modernisierungen und Neubauten refinanzieren. Der Mietendeckel wird verhindern, dass Genossenschaften Wohnraum schaffen können.

5. Die Mieten für Gewerbe, Handel, soziale Träger etc. werden steigen, weil sich der Renditedruck auf dieses Segment verlagert.

Der Mietendeckel nimmt keinen Druck aus dem Markt, sondern verlagert ihn lediglich auf andere Assetklassen, die weniger oder nicht reguliert sind. Der Gewerbeimmobilienmarkt ebenso wie der Einzelhandel werden die Folgen des Mietendeckels direkt spüren. Angesichts sinkender Mieteinnahmen im Wohnbereich werden Eigentümer die Mieten im Gewerbebereich erhöhen, um die vereinbarten Renditen zu erzielen.

6. Berlin wird nochmals an Attraktivität gewinnen.

Es wird sich im In- und Ausland herumsprechen, dass Berlin einen Mietendeckel hat und die Mietkosten in der deutschen Hauptstadt niedrig sind. Das wird dazu führen, dass noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen. Der dadurch beschleunigte Zuzug wird den Nachfrageüberhang in Berlin nochmals verschärfen. Tatsächlich sind die Mietpreise (auch ohne Mietendeckel) in Berlin deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Hauptstädten und Metropolen. Dadurch werden nochmals mehr Menschen aus dem EU-Ausland nach Berlin ziehen. Selbst in China wird darüber berichtet, wie günstig die Mieten in Berlin sind – googeln Sie mal!

7. Die Nachfrage nach Wohnraum im Berliner Umland wird steigen.

Der Rückgang der Neubautätigkeit in Berlin und die gleichbleibende / zunehmende Angebotsknappheit wird zu noch mehr Bevölkerungswachstum im Umland führen. Die Folge: Im Umland werden die Wohnkosten noch schneller steigen als bisher. Die Brandenburger können sich schon mal freuen. Das Einzige, was dagegen helfen könnte, ist ein Zusammenschluss von Berlin und Brandenburg, aber das ist eine andere Geschichte.

8. Insbesondere kleine private Vermieter werden unter wirtschaftlichen Druck geraten.

Viele Eigentümer in Berlin sind Privatpersonen, die aufgrund der Niedrigzinsphase in Wohnimmobilien investiert haben, um Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen. Sie haben sich auf Mieteinnahmen verlassen und müssen nun Mindereinnahmen einkalkulieren – das ist ein erhebliches Risiko für die Altersvorsorge.

9. Der Mietendeckel wird zu Wertminderungen bei Wohnungsbeständen führen.

Wertminderungen im Bestand werden Neubewertungen durch die Banken zur Folge haben. Gerät der Verkehrswert des Bestandes unter Druck, werden die finanzierenden Banken das an die Eigentümer weiterreichen. Die Folge sind „Capital calls“, also Forderungen nach der Erhöhung der Eigenkapitalquote, um mögliche Schieflagen in den Bankbilanzen zu verhindern. Private und institutionelle Investoren werden Kapital nachschießen müssen, was zu erheblichen Mehrbelastungen und ggf. Insolvenzen führen wird.

10. Der Mietendeckel würde den Markt in seiner Funktion aufheben.

Die reglementierte Preisbildung des Mietendeckels ignoriert grundsätzliche Marktregeln wie Angebot und Nachfrage, Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung des Standorts usw. Zwei Beispiele, die für sich sprechen. Erstens: Eine 50-qm-Wohnung in einem 1970er-Jahre-Bau in Berlin-Marzahn wäre teurer als eine gleichgroße Wohnung in einem Gründerzeitpalais in einer Ku’Damm-Seitenstraße. Zweitens: Neuvermietungen in Berlin wären günstiger als in Castrop-Rauxel.

11. Ein Wohnungsschwarzmarkt wird entstehen und die ungerechte Verteilung von Wohnraum fördern.

Wer den Markt seiner Regeln beraubt, fördert die Bildung von Parallel- und Schwarzmärkten. Wohnungen werden unter der Hand gegen hohe Aufschläge vergeben – das gibt es bereits seit Jahren in Stockholm. Dort ist der Markt komplett reglementiert. Mietverträge werden auf Umwegen vererbt, etwa durch Anmeldung erwachsener Kinder und Enkel in der Wohnung. Dadurch kommt es zu einer immer größeren Spreizung zwischen den glücklichen „Alteingesessenen“, die günstig wohnen, und den Zuzüglern.

12. Der Mietendeckel ist ein Bürokratiemonster: Das Gesetz schafft erneut mehr Bürokratie, bindet Personal und ist nicht effektiv.

Mit dem Mietendeckel werden über 1,5 Mio. Mietwohnungen zum behördlichen Prüffall. Geprüft werden müssen die Herabsetzung überhöhter Mieten, die Bestimmung und Einhaltung der Mietobergrenzen, die Anträge auf Modernisierung, Härtefälle von Vermietern, Mietzuschüsse, vorsätzliche und fahrlässige Verstöße – und dann kommt das alles noch vor Gericht. Der Mietendeckel ist also nicht nur ein Bürokratiemonster, das Gesetz wird auf Jahre auch die Berliner Justiz lahmlegen.

Dieser Artikel erschien am 4.9. auf LINKEDIN. Hier finden Sie eine Zusammenfassung des Gesetzentwurfs zum Mietendeckel.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Was ein Mietendeckel bewirken würde

Der geplante Berliner Mietendeckel ist auch in der KW 36 Thema in allen großen Medien. Nach Vorlage des Referentenentwurfs für das ‚Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)‘ am Montag ist der Mietendeckel nun auf dem Weg in die Gesetzgebung, schreibt DIE WELT am 3.9. Wie auch die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.9. vollzieht sie nach, wie sich der Mietendeckel in der praktischen Umsetzung gestalten würde. Ob er tatsächlich Gesetz werde, bleibe abzuwarten, zumal die Widerstände groß seien. Praktisch alle Verbände der Immobilienwirtschaft hätten sich dagegen ausgesprochen, da sie einen Vertrauensverlust der Investoren und einen Rückgang der Neubautätigkeit befürchteten. Kleine Vermieter sorgten sich wegen der finanziellen Folgen. „Würde aus dem Referentenentwurf ein Gesetz, hätte das zur Folge, dass Vermieter beim nächsten Mieterwechsel drastische Verluste hinnehmen müssen und damit die komplette Finanzierung zum Kippen gebracht wird“, gebe Jürgen Michael Schick vom IVD zu bedenken: „Banken werden die Beleihungswerte neu berechnen und ihre Finanzierung entsprechend anpassen müssen. In der Konsequenz werden Privatvermieter über kurz oder lang um ihre Altersvorsorge gebracht.“ Erste konkrete Auswirkungen des Mietendeckels lassen sich der BÖRSEN ZEITUNG am 6.9. zufolge bereits bemerken. So sehe die DWS vorerst davon ab, in Wohnhäuser in Berlin zu investieren. In einem Bericht zum europäischen Immobilienmarkt schreibe die Fondsgesellschaft, die Pläne des Berliner Senats könnten die Weiterentwicklung von Immobilien und Investitionen bremsen.

Die Folgen von Regulierung am Beispiel des Milieuschutzgebietes

Das HANDELSBLATT weist am 6.9. darauf hin, dass der Mietendeckel Modernisierungen verhindern könnte, und zeigt auf, dass die bereits bestehenden Milieuschutzgebiete entsprechende Folgen zeitigten. Problematisch sei, dass nicht klar definiert sei, wo Instandhaltung aufhöre und Luxussanierung beginne. „Zuletzt hat man uns untersagt, in einem Haus, in dem wir das Dachgeschoss ausbauen wollten, einen Aufzug einzubauen – mit dem Argument, es handele sich um ein Milieuschutzgebiet“, berichte Jacopo Mingazzini von Accentro Real Estate. Bislang sei es Konsens gewesen, in einem Milieuschutzgebiet Fahrstühle und Balkone bis zu einer Größe von vier qm zu genehmigen. Zudem nutzten die Kommunen das in Milieuschutzgebieten geltende Vorkaufsrecht gerne als Verhandlungsbasis für sogenannte Abwendungserklärungen, womit sie vorschreiben könnten, welche Veränderungen eines Gebäudes erlaubt seien. „Das führt sogar so weit, dass es Mietobergrenzen für bestimmte Gebäude gibt, in manchen Fällen sogar die Mieter ein Recht auf eine Reduzierung der Miete haben“, sage Andre Schmöller von Domicil Real Estate. Für Jürgen Michael Schick vom IVD seien Milieuschutzgebiete ein „populistisches Instrument“, mit dem nur die Symptome der Probleme einer wachsenden Stadt und nicht deren Ursachen bekämpft würden.

Bundesratsinitiative für mehr Mieterschutz in Hamburg

Wie DIE WELT am 4.9. schreibt, hat der Hamburger Senat eine Bundesratsinitiative für mehr Mieterschutz gestartet. Das Eckpunktepapier sehe im Wesentlichen vor, die Mietpreisbremse nachzubessern, die Kappungsgrenze für laufende Verträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von 15 % auf 10 % maximale Mieterhöhung in drei Jahren herabzusetzen und den Kündigungsschutz für Mieter, die in Zahlungsverzug geraten seien, zu verbessern.

Zahl der Eigenheimverkäufe nimmt deutlich zu

Dem Gewos-Institut zufolge hat allem Anschein nach das Baukindergeld die Zahl der Eigenheimtransaktionen im Jahr 2018 auf einen Rekordwert steigen lassen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.9. Nachdem die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2016 um 0,7 % und im Jahr 2017 um 0,8 % zurückgegangen sei, sei sie 2018 um 2,1 % auf 248.500 gestiegen. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen hingegen sei 2018 zum zweiten Mal in Folge gesunken, besonders deutlich die der Neubauwohnungen in den großen Städten. Ob dieser Rückgang auf das mangelnde Angebot oder auf die stetig steigenden Preise zurückzuführen sei, sei unklar. Ausgewertet worden seien Daten der Gutachterausschüsse und damit Zahlen zu tatsächlich erfolgten Transaktionen.

Green sells

Logistikimmobilien, die hohe ökologische Kriterien erfüllen, erfreuen sich bei Projektentwicklern sowie Fonds- und Assetmanagern großer Beliebtheit, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.9. und stellt Unternehmen vor, die sich in diesem Bereich engagieren. Rolf Zarnekow von Aquila Capital sei davon überzeugt, dass langfristig nur nachhaltige Logistikimmobilien investierbar bleiben. Da Aquila Capital im Rahmen ihrer bereits in Wasserkraftwerke und Solarprojekte investiere, sei es nur folgerichtig, diese Nachhaltigkeitsstrategie auch auf Immobilieninvestments anzuwenden. Diese Strategie wirke sich nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich positiv aus. „Es hat sich gelohnt“, sage Zarnekow hinsichtlich der in Deutschland getätigten Verkäufe. Gerade bei großen institutionellen Immobilienkäufern seien ökologische und sozial-gesellschaftliche Kriterien inzwischen ein „Riesenthema“.

Leipziger Hotels leiden unter Überangebot

Trotz Übernachtungsrekord im Jahr 2018 sinken die Erlöse der Leipziger Hoteliers, weil immer neue Hotels gebaut werden und so ein Überangebot besteht, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.9. Nirgends seien die Margen der Hotelbetreiber so niedrig wie in Leipzig. 2018 habe Dr. Lübke & Kelber 3,4 Mio. Übernachtungen und damit einen Zuwachs von 6,5 % binnen Jahresfrist festgestellt. Für das laufende Jahr sei mit 3,5 Mio. Übernachtungen und also mit einem weiteren Anstieg der Übernachtungszahlen zu rechnen. Damit allerdings wachse die Zahl der Betten schneller als die Nachfrage. „Seit 2011 hat Leipzig im Vergleich der zehn Top-Standorte beim Ausbau der Bettenkapazität das stärkste Wachstum vollzogen“, sage Daniela M. Bense von Dr. Lübke & Kelber.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Assetankäufe brauchen einen Branchenstandard

Barkha Mehmedagic von der Commerz Real fordert ihre Branchenkollegen auf, einen Branchenstandard für Assetankäufe zu erarbeiten, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 3.9. Die Commerz Real selbst sei in dieser Hinsicht schon aktiv geworden und habe im vergangenen Jahr ein hausinternes Digitallabor, das ‚Digitalwerk‘, gegründet. Mit dessen Unterstützung prüfe Mehmedagic Markttrends und Anbieter von Fremdfinanzierungsplattformen. „Sobald es möglich ist, 20 % bis 50 % unseres Finanzierungsgeschäfts über eine solche Plattform abzuwickeln, werden wir das in Betracht ziehen“, sage Mehmedagic: „Letztlich geht es darum, Kapazitäten für die Neuakquise frei zu machen.“ Beschlossene Sache sei schon jetzt die Anschaffung eines neuen Treasury-Management-Systems, ab 2020 werde es eingesetzt.

Wie aussichtsreiche Investments für institutionelle Investoren möglich werden

Wie aus illiquiden Investments Anleihen werden, ist Thema in der FAZ vom 4.9. Empira habe sich darauf spezialisiert, für große Investoren Investitionshüllen für Immobilien maßzuschneidern, und gebe Immobilieninvestments, meist solche in Form von Anleihen und oft im Nachrang, die Form von Mezzanine-Produkten. „Die Regulatorik ist mit so vielen unterschiedlichen Aufsichtsbehörden und Aufsichtsregimen so feingliedrig geworden, dass es schier unmöglich ist, mit Standartprodukten zu arbeiten“, sage Lahcen Knapp von Empira. Hansa Invest Real Assets mache etwas Ähnliches mit Infrastrukturinvestitionen und helfe Projektentwicklern, die Vorschriften zur Eigenkapitalunterlegung zu erfüllen, indem man bei den Projekten als Cofinanzierer im Nachrangdarlehen auftrete. „Da gibt es noch viel Potenzial im Markt. Wir stehen da im Grunde noch am Anfang, wobei die Attraktivität natürlich auch von der aktuellen Zinslandschaft abhängt“, sage Christoph von Geldern von Hansa Invest.

TLG und Aroundtown sprechen über Fusion

TLG will mit Aroundtown fusionieren, schreiben das HANDELSBLATT am 3.9. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.9. Anfang der Woche habe TLG Immobilien die Absicht bekanntgegeben, für rund eine Mrd. Euro 9,99 % der Anteile von Aroundtown zu kaufen. Nun wollten die beiden Unternehmen Gespräche über eine Fusion führen. Schlössen sich TLG und Aroundtown zusammen, entstünde eines der größten Gewerbeimmobilienunternehmen Europas, da beide zusammen ein Immobilienvermögen von rund 21 Mrd. Euro besäßen.

VERSCHIEDENES

Warum sich Wohninvestments gerade jetzt lohnen

Andreas Muschter von der Commerz Real erklärt im Interview mit der FAZ vom 6.9., warum sein Unternehmen jetzt in den Wohnungsmarkt einsteigt, nachdem es bislang fast ausschließlich in Gewerbeimmobilien investiert hat. Eine weitere Diversifizierung des Portfolios sei sinnvoll und vor dem Hintergrund einer langfristig großen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig knappem Angebot sehr aussichtsreich. Dabei gehe es nicht darum, spekulativ möglichst viel Rendite zu erwirtschaften. „Wir wollen Neubauwohnungen bieten, die Spaß machen, und das zu fairen Mieten. In die die Menschen ziehen, weil sie es wollen, nicht weil sie es müssen“, betone Mutscher.

Immobilien bleiben die sinnvollste Anlage für institutionelle Investoren

Lahcen Knapp von Empira erklärt im Interview mit DPN August/September 2019 ausführlich, warum auch in der Niedrigzinsphase und bei hohen Eigenkapitalanforderungen Immobilien für institutionelle Investoren die erste Wahl sind und was dabei zu beachten ist. So sei dem, der einen Immobilienbestand in guten Lagen ausbauen wolle, geraten, eine Develop-and-Hold-Strategie zu fahren. So könne man von einer höheren Wertschöpfung profitieren und dabei diverse Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer auf die Immobilie sparen. Bei weniger gefragten Lagen sei es wichtig, die makroökonomischen Aussichten des Standortes zu analysieren, dann spreche nichts dagegen, von den im vergleichsweise günstigen Preisen in kleineren Städten zu profitieren. Und auch kleinteilige Wohnimmobilien seien durchaus interessant, weil sie der Nachfrage von Studenten, Pendlern und Wochenendbesuchern gleichermaßen entgegenkämen.

Portfoliofonds als gute Alternative für Privatanleger

Gabriele Volz von Wealthcap erklärt in ihrem Artikel vom 5.9. auf FINANZWELT.DE, warum Portfoliofonds keineswegs eine Alternative mit Kostennachteil sind. Vielmehr überwögen bei bestimmten Assetklassen wie Immobilien, erneuerbaren Energien oder Private Equity die Vorteile. Volz nennt fünf Gründe, warum Investments in Portfoliofonds eine sinnvolle Beimischung zu einem ausgewogenen Portfolio seien. Abgesehen davon sei zu bedenken, dass Skaleneffekte den vermeintlichen Kostennachteil deutlich reduzieren könnten, sobald ein Zielfonds ausreichend groß sei.