Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019
Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019

KOMMENTAR AM MONTAG

Auf die Barrikaden der Freiheit!

Dr. Josef Girshovich PB3C

Die größte Gefahr geht aktuell von der Immobilienwirtschaft selbst aus. Sie verfällt in Apathie, sie handelt reaktiv, sie verheddert sich im Kleinklein, sie lässt sich von angeblichen Kompromissen blenden. Wie viel Euro darf man laut Berliner Mietendeckel bei sanierten Wohnungen draufschlagen? Welche Baujahre sind besonders günstig und welche besonders teuer vermietbar? Richten sich die wenigen zulässigen Mietsteigerungen nach der Inflation oder nach der Lohnentwicklung? All das macht blind, und vor lauter etatistischem Kleinwuchs drohen wir die bevorstehende Entwicklung zu übersehen oder gar pflichtgemäß hinzunehmen.

Dabei steht nach der turbulenten Mietendeckelwoche fest: Berlin rutscht endgültig in einen übervorsorglichen Bevormundungsstaat. Was die Menschen wollen und brauchen, das ist dem Berliner Senat einerlei. Denn die Menschen haben zu wollen und zu brauchen, was der Senat für gut und richtig erachtet.

Drei Beispiele aus den derzeitigen Plänen der Senatsverwaltung, die uns allen die Augen öffnen müssen:

Erstens: Bei Neuvermietungen gelten fortan die neuen, niedrigen Mieten. Wer dachte, dass der Mietendeckelkompromiss den Eigentümern entgegenkommt, hat weit gefehlt. Sobald eine Wohnung frei wird, muss die Miete auf die laut Mietendeckel zulässigen Höchstmieten gesenkt werden. Wen das trifft? Am wenigsten die großen Unternehmen und die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Am meisten aber private Eigentümer; vor allem diejenigen, die in den vergangenen acht Jahren mangels Zinsen in Eigentum investiert haben, um ihre Altersvorsorge zu sichern. Stellen Sie sich das doch mal vor: Sie haben eine Wohnung in Berlin gekauft und rechnen mit marktgerechten Mieteinnahmen. Da haben Sie jetzt ein gewaltiges Problem, insbesondere wenn Sie finanziert und bestimmte Mieteinnahmen gegenüber der Bank garantiert haben. Diese Eigentümer werden in den nächsten Monaten Post von ihren Banken erhalten, und zwar zu ihrem Missvergnügen. Genau das ist das Ziel des Berliner Senats: Privates Eigentum soll mit allen Mitteln geschwächt werden, vor allem auch das des bürgerlichen Privatinvestors.

Zweitens: Wer wie viel Wohnraum haben darf, bestimmt jetzt der Staat. Dieser Eingriff ist erst recht ideologischer Natur und dabei durchweg subtiler. Laufende Mieten sollen gesenkt werden dürfen, wenn die Bewohner mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Lassen wir das bürokratische Monster Monster sein – die Falle der Berliner Regierung ist eine andere: Der Staat wird in Zukunft vorschreiben, wie viel Quadratmeter pro Person angemessen sind. Beispiel: Sie wohnen allein auf 100 Quadratmetern, weil Ihnen die Größe Ihrer Wohnung wichtig ist, und nehmen dafür in Kauf, dass Sie 50 Prozent Ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Nun, Sie werden ihre Miete nicht absenken dürfen – Sie bewohnen schließlich zu viele Quadratmeter. Die Frage aber ist: Wie viele Quadratmeter darf man denn pro Person gerechterweise nutzen? Wenn Sie an diesem Punkt angekommen sind und das alles für gerecht finden, dann gute Nacht, individuelle Freiheit.

Drittens: Berlin ist gar nicht zuständig. Der große Coup der vergangenen Woche liegt nicht in der materiellrechtlichen Unzulässigkeit des Berliner Senats. Was kümmern uns Obergrenzen und vermeintliche Gerechtigkeiten, zu denen die Menschen „genudged“ werden sollen. Berlin ist schlicht nicht zuständig und darf einen Mietendeckel nicht einführen. Mietrecht ist Sache des Bundes – das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, Punkt. Und der Bund hat mit der Verschärfung der Mietpreisbremse und mit dem erst im August beschlossenen Wohn- und Mietenpaket (man kann davon halten, was man will) erst recht noch einmal bekräftigt, dass die Gesetzgebungskompetenz beim Bund liegt.

Die Karten sind auf dem Tisch. Der Berliner Senat tut so, als würde der jetzige Kompromiss Eigentümer schützen, Investoren entgegenkommen, den Menschen helfen und dem „Mietenwahnsinn“ Einhalt gebieten. Das ist glatt gelogen.

Vier Folgen darf Berlin erwarten:

– Erstens werden frei werdende Wohnungen zunehmend als Eigentumswohnungen angeboten werden.
– Zweitens wird ein Schwarzmarkt für Mietwohnungen aufkeimen, es wird teure Abschläge für alte Sofas und Küchenzeilen geben.
– Drittens werden Investoren ihre Neubauprojekte auf ein Minimum zurückfahren.
– Und viertens werden noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen, weil die Mär vom günstigen Wohnen sich international herumspricht.

Mehr Menschen, weniger neue Wohnungen, weniger Mietwohnungen und ein Run auf Eigentum. Willkommen im sozialistischen Berlin.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Neue Details zum Mietendeckel

Nachdem ein erster Entwurf für den Berliner Mietendeckel und seine möglichen Folgen für Mieter, Vermieter und Wirtschaft in allen Medien die Woche über intensiv diskutiert und kritisiert worden sind, hat Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am Freitag die Version vorgestellt, auf die sich die rot-rot-grüne Berliner Regierung inzwischen geeinigt hat. Das berichten am 30.8. online DIE WELT, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG, die IMMOBILIEN ZEITUNG und SPIEGEL ONLINE. Im Vergleich zum zuerst bekannt gewordenen Entwurf sehe der nun vorgelegte weniger starke Mietsenkungen vor. Anstatt bei 7,97 Euro/qm solle die Mietobergrenze laut dem neuen Entwurf bei 9,80 Euro/qm liegen. Der Berechnung der zulässigen Höchstmieten solle der Mietspiegel von 2013 anstatt jener von 2011 zugrunde gelegt werden, und es sei eine Härtefallregelung für Vermieter vorgesehen. Zudem würden Vermietern Zuschläge auf die Höchstmiete gestattet, wenn sich die Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befinde oder in den letzten 15 Jahren modernisiert worden sei. Trotz der Änderungen lehnt der IVD den Mietendeckel als „verfassungswidriges Instrument“ weiterhin ab, schreibt das HANDELSBLATT online am 30.8. „Auf die völlig radikalen Vorschläge von Bausenatorin Lompscher folgen nun ein paar Modifizierungen, damit das rechtswidrige Vorhaben etwas harmloser wirkt“, schreibe der Verband in einer Pressemittelung. Der TAGESSPIEGEL berichtet am 1.9., dass der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zufolge der neue Gesetzentwurf zudem vorsehe, bei Anträgen auf Mietsenkung nicht nur das Einkommen des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch zu prüfen, ob die Wohnflächengröße nach dem Berliner Wohnraumgesetz angemessen sei. Die FAZ weist am 31.8. darauf hin, dass der Entwurf noch mit den Koalitionspartnern abgestimmt werden müsse, weitere Änderungen seien wahrscheinlich. Der vollständige Referentenentwurf werde am Montag veröffentlicht, der Senatsbeschluss sei für Mitte Oktober geplant.

Wohnungswirtschaft kritisiert Wohnpaket

An dem von der Bundesregierung unlängst beschlossenen Maßnahmenpaket für mehr günstigen Wohnraum üben Vertreter der Immobilienwirtschaft deutliche Kritik, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. Ralf Spann von Akelius Europa erwarte von einer verlängerten Mietpreisbremse und dem Absenken der Modernisierungsumlage negative Folgen, weil die Wohnqualität mittelfristig aufgrund mangelnder Investitionen sinken werde. Jakob Mähren von der Mähren AG sehe dies ähnlich und befürchte, dass die Bestände verfallen und zu wenig Neubau entstehen werde. Mark Heydenreich von der Fortis Group sage, für die Immobilie, das Stadtbild und die Mieter sei dies das Schlechteste, was passieren könne. John Bothe von Silverlake prognostiziere: „Eigentümer werden angesichts der Gefahr weiterer Einschränkungen mit Eile ihre Häuser aufteilen und die Wohnungen privatisieren.“ Das werde die zuständigen Bauämter zusätzlich belasten und Kapazitäten binden, die dringend für die Bearbeitung neuer Bauanträge benötigt würden. Frank Wojtalewicz von Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.) gehe hingegen davon aus, dass die Ausweitung der Bemessungsgrundlage beim Mietspiegel auf sechs Jahre genauso wenig wirken werde wie die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form. Andre Schmöller von Domicil gebe zu bedenken, dass eine erschwerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch der Altersvorsorge weitere Hinternisse in den Weg lege, und das, obwohl in Zeiten von Niedrigzinsen und volatilen Aktienmärkten Immobilien eine der letzten wirklich stabilen Wertanlagen seien. „Die Bundesregierung ebnet den Weg für noch mehr Altersarmut“, sage auch Jacopo Mingazzini von Accentro. Einig seien sich die Branchenvertreter, dass einzig und allein Baulandausweisungen helfen könnten, Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen. „Wir hätten uns weitreichendere und entschlossenere Entscheidungen gewünscht“, sage Sebastian Fischer von Primus.

So viel verdienen Immobilienfachleute

Die IMMOBILIEN ZEITUNG stellt am 29.8. ausführlich eine Studie von Kienbaum und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zu den in der Immobilienbranche üblichen Vergütungen vor. Im Zeitraum 2018 auf 2019 hätten sich die Vergütungen durchschnittlich um 3,4 % erhöht. Allerdings sei es möglich, dass die Daten der teilnehmenden Unternehmen sich nur auf die Entwicklung der Grundgehälter bezögen und die variablen Vergütungsanteile, die in der Immobilienbranche traditionell eine große Rolle spielten, ausklammert worden seien. Untersucht worden seien 8.207 Datensätze für 88 abgefragte Positionen, die von rund 20 Unternehmen zur Verfügung gestellt worden seien. Der Artikel stellt die Mediangehälter der verschiedenen Berufsgruppen nach Tätigkeit, Erfahrungsstufe, Unternehmen etc. differenziert vor, bei denen große Unterschiede festzustellen seien. Die Bandbreite der Gehälter für Einsteiger liege zwischen ca. 45.000 Euro und 55.000 Euro, womit diese zwar lukrativ, aber nicht übermäßig hoch seien.

Berlin weist Potenzialflächen aus

Dem Stadtentwicklungsplan (Step) 2030 zufolge, den der Berliner Senat verabschiedet hat, müssen bis dahin 194.000 neue Wohnungen in Berlin entstehen, um den Bedarf der nach wie vor stark wachsenden Bevölkerung zu decken, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. und stellt Details des Plans vor. Insgesamt könnten auf den im ‚Step Wohnen‘ ausgewiesenen Potenzialflächen für den Wohnungsbau bis 2030 insgesamt 200.000 Einheiten gebaut werden.

Baukindergeld motiviert zum Eigenheimerwerb

Im Jahr 2018 sind einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) zufolge auch infolge des Baukindergeldes so viele Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft worden wie noch nie zuvor, berichten die FAZ und DIE WELT am 29.8. Vor allem im Umland von Großstädten wie Frankfurt oder Hamburg sei das Interesse groß gewesen. Der Umsatz von Ein- und Zweifamilienhäuser sei um fast 10 % auf 66,3 Mrd. Euro gestiegen.

Der Pflegemarkt sortiert sich neu

Einer Analyse von Terranus zufolge ziehen sich einige Private-Equity-Gesellschaften aus dem deutschen Pflegemarkt zurück, nachdem sie in den vergangenen Jahren in großer Zahl eingestiegen sind, indem sie die Betreibergesellschaften übernahmen. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. Im H1 2019 hätten rund 10.000 Betten den Besitzer gewechselt, und weniger als 20 % davon seien von Betreibergesellschaften mit Private-Equity-Hintergrund erworben worden.

Kleines Stimmungstief am Gewerbeimmobilienmarkt

Dem Büromarktindex pbbIX der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) zufolge verschlechterte sich die Stimmung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im Q2 2019 zum zweiten Mal in Folge und ist von 0,79 Punkten auf 0,73 Punkte gesunken. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. Das sei zwar der niedrigste Wert seit dem Q3 2013, allerdings liege der Wert weiterhin deutlich über dem langfristigen Trend, dem die Nulllinie entspreche.

Angebotsmangel und Renditekompression am Logistikmarkt

Die große Nachfrage und der gleichzeitige Mangel an Logistikflächen lassen die Mieten steigen und die Renditen sinken, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. Im H1 2019 hätten laut Savills und IndustrialPort Logistik- und Produktionsimmobilien sowie Gewerbeparks im Wert von rund 3,3 Mrd. Euro den Eigentümer gewechselt, womit das Transaktionsvolumen um gut ein Viertel gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken sei. Logistikimmobilien hätten mit knapp 2,5 Mrd. Euro 76 % des Umsatzes ausgemacht. Die Spitzenrendite sei auf 4,1 % und somit auf ein neues Rekordtief gesunken.

Innenstadtlogistik braucht intelligente Lösungen

Wie der infolge des zunehmenden Onlinehandels immer größere Bedarf nach innerstädtischen Logistikimmobilien trotz des Flächenmangels gerade in den Großstädten gedeckt werden kann und welche innovativen Idee es hierfür schon gibt, thematisiert die FAZ am 30.8. Nötig seien neue Ideen, wie etwa die, ein Parkhaus als Logistikimmobilie zu nutzen, was in Stuttgart derzeit ausprobiert werde. Ein Teil der Parkfläche im Zeppelin-Carrée werde in den frühen Morgenstunden als Umschlagplatz für Pakete verwendet, die auf Lastfahrräder umgeladen würden. Getragen werde das Projekt ‚Park Up‘ von Apcoa, dem Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO sowie weiteren Partnern. „Als Apcoa beschäftigen wir uns mit innerstädtischer Logistik, weil wir uns nicht mehr nur als Parkraumbewirtschafter verstehen, sondern auch als Mobilitätsanbieter“, sage Niels Christ von Apcoa.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Aquila betreut asiatische institutionelle Anleger

Aquila Capital will sich stärker in Richtung Asien ausrichten und hat zwei Mitarbeiter für die Betreuung institutioneller asiatischer Kunden eingestellt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.8. Ziel sei es, der steigenden Nachfrage institutioneller Anleger aus Asien vor allem nach Immobilien in Europa Rechnung zu tragen.

VERSCHIEDENES

Erneuerbare Energien als Investitionschance

Welche Auswirkungen die Energiewende auf die institutionellen Anleger hat, ist Thema im Beitrag von Johannes Anschott von der Commerz Real im ABSOLUT REPORT 4/2019. V.E.R.S. Leipzig und Commerz Real hätten im Rahmen einer Studie Versicherungen und Pensionskassen nach ihren Anlagepräferenzen und präferierten Reaktionen auf ein sich veränderndes Umfeld befragt. Dies habe ergeben, dass sowohl für Versicherungen als auch für Pensionskassen die Themen Infrastruktur und Renewables bereits von relativ großer Bedeutung seien und die meisten befragten Marktteilnehmer planten, ihre Investments in diesem Bereich auszubauen. Kerninfrastruktur und erneuerbare Energien stellten ein nicht bzw. nur wenig zyklisches Eigenkapitalinvestment dar und böten derzeit ein gutes Chancen-Risiko-Verhältnis, auch wenn die Zinsentwicklung zu einer Renditekompression in sämtlichen Assetklassen geführt habe und staatliche Fördersysteme auf dem Rückzug seien.

Partnerschaften für mehr Schulneubau

Jens Nagel von Hemsö erklärt im Interview in der FAZ am 30.8., warum die Auslagerung des Baus und der Verwaltung von Schulen an Privatunternehmen auch in Deutschland helfen könnten, den Bedarf an neuen Schulgebäuden zu decken. Den Gemeinden gegenüber habe ein Bauunternehmer wie Hemsö den Vorteil, dass er deutlich mehr Erfahrung besitze, und zwar nicht nur generell mit der Projektentwicklung, sondern speziell mit dem Bau von Schulen. Dasselbe gelte für die Verwaltung von Schulen, und wenn beides in eine Hand falle, profitiere das Projekt zudem von der langfristigen Verantwortung, die der Privatunternehmer für es übernehme. Damit dies gelinge, seien Transparenz und eine gleichberechtigte Partnerschaft zwischen dem Privatunternehmen und der Gemeinde, wie es Hemsö und die Stadt Zossen bereits vorgemacht hätten, wichtig.