Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019
Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019

KOMMENTAR AM MONTAG

Eine Baupflicht würde helfen

Reinhold Knodel Pandion

Die hohe Nachfrage nach Bauland motiviert Eigentümer zu den seltsamsten Argumenten, warum sie zügig und mit Preisaufschlag weiterverkaufen oder ihre Flächen nun doch noch nicht bebauen. Größere Unternehmen haben plötzlich keine Kapazitäten mehr, kleinere Eigentümer von Grundstücken denken an ihre gerade erst geborenen Enkelkinder – denn wer weiß, vielleicht wollen die ja in ferner Zukunft einmal selbst bauen.

Die Folge des Baulandhortens bekommen die Stadtbewohner von heute mit. Es hat sich ein heißgelaufener Zweitmarkt entwickelt, auf dem baureife Grundstücke immer wieder weiterverkauft – umgangssprachlich „gedreht“ – werden, und mit jeder neuen Transaktion steigt auf der einen Seite der veranschlagte Preis, frei nach dem Zitat Mark Twains „Kauft Land, Gott erschafft keines mehr“. Und auf der anderen Seite steigt das Investitionsrisiko, denn wer sich auf einem überteuerten Grundstück tatsächlich ans Bauen wagt, muss seinerseits teurer kalkulieren und darf sich erst recht keine Fehler leisten. Angesichts der weiter steigenden Baukosten und strengerer Sozialauflagen ist das kein leichtes Unterfangen.

Bauen ist kompliziert, keine Frage. Aber es ist angesichts des allseits bekannten Mangels an Wohn- und Gewerberaum in den Ballungszentren verantwortungslos, wenn sich ein ganzer Wirtschaftszweig innerhalb der Immobilienbranche entwickelt hat, dessen Geschäftsmodell allein das Ziel hat, mit Grundstücken zu spekulieren und sich ums Bauen zu drücken. Derzeit gibt es einen Überhang von rund 700.000 Baugenehmigungen in Deutschland, und ich will nicht wissen, wie viele davon nur deswegen beantragt wurden, um ein Grundstück mit Baureife verkaufen zu können. Dass diese Baugenehmigungen nicht alle in Gebäude münden werden, ist für mich klar: Viele Kalkulationen, auf deren Basis der Bauantrag gestellt wurde, sind miserabel und werden so nicht umsetzbar sein. Wenn man für zwei Drittel der bebaubaren Fläche gemeinnützige Vereine vorsieht, mag man zwar eine Baugenehmigung erhalten, ein solcher Neubau wird sich aber kaum ohne Zuschüsse bewirtschaften lassen.

Die aktuelle Diskussion um die Einführung eines Baugebots nach dem Tübinger Modell ist da die zu erwartende Reaktion der Politik, das hat auch die Baulandkommission des Bundes mit Recht erkannt. Man muss kein Anhänger einer bestimmten Partei sein, um die Beidseitigkeit des Artikels 14 des Grundgesetzes zu verstehen. Ja, Eigentum wird in Deutschland gewährleistet, aber es verpflichtet eben auch – und der individuelle Wert des Eigentums an einem unbebauten Stück Bauland wiegt für mich deutlich weniger als unser aller Verpflichtung, mehr Wohnungen und Büros zu schaffen.

Dieser Artikel erschien am 22.8. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Gesetzentwurf für Berliner Mietendeckel vorgestellt

Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) hat einen ersten Gesetzentwurf für den Berliner Mietendeckel vorgestellt, berichtet der TAGESSPIEGEL online am 24.5. Die Vorlage sehe einen radikalen „Mietenstopp“ für einen Zeitraum von fünf Jahren vor. Vorgesehen sei, dass für alle Mieten in Berlin vom Gesetzgeber festgelegte Mietobergrenzen zwischen 3,42 Euro/qm und 7,97 Euro/qm im Monat gelten sollten und die Mieten in dieser Höhe eingefroren würden. Dies solle auch nahezu neuwertige Wohnungen betreffen, die bis einschließlich 2013 gebaut worden seien. Bei einer über der jeweiligen Obergrenze liegenden Miete sollten die Mieter bei den Bezirksämtern eine Absenkung auf die Höchstmiete beantragen können, sobald der Mietendeckel in Kraft getreten sei. Außerdem solle die Eigenbedarfskündigung nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes möglich sein. Der Artikel informiert ausführlich über die weiteren Details des Entwurfs und den Zeitplan bis zum Inkrafttreten des Gesetzes, das für den 1. Januar 2020 geplant sei. Darüber, welche Folgen der Mietendeckel haben könnte, schreibt der TAGESSPIEGEL online am 25.5. ausführlich. Das HANDELSBLATT gibt am 25.5. online einen Überblick über die ersten kritischen Reaktionen aus Politik und Wirtschaft. In der SPD sei man skeptisch und fordere einen rechtlich überprüften Gesetzentwurf anstatt Schnellschüssen, für die CDU seien die Vorschläge „unsozial und unseriös“, und Sebastian Czaja (FDP) kritisiert die „Sozialismusfantasien des Senats“ und spreche von Enteignung. Beatrice Kramm von der Berliner Industrie- und Handelskammer (IHK) habe die Vorschläge als rechtlich höchst bedenklich bezeichnet und darauf hingewiesen, dies wäre „völlig unverhältnismäßig“ und wirtschaftlich „für Berlin eine Katastrophe“. Auch Reiner Braun von empirica lehne Mietendeckel strikt ab und habe schon im Vorfeld zu bedenken gegeben, dass der der Ausstieg aus einer solchen Maßnahme auch bei einer Begrenzung auf fünf Jahre nur schwer möglich sei, ohne eine Mietenexplosion zu bewirken.

Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat die Mietpreisbremse für verfassungskonform erklärt, berichten DIE WELT am 21.8. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. Diese Entscheidung habe weitreichende Folgen, insofern die Verfassungsrichter mit ihrer Entscheidung einer politischen Regulierung von Mietpreisen generell zustimmten, wie aus den Ausführungen zum Gerichtsbeschluss (1 BvR 1595/18) hervorgehe. Demnach verstießen Mietobergrenzen „nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz“. Zwar greife die Regulierung der Miethöhe „in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein“, sei aber „im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet“, um Wohnungsnot zu lindern und die Verdrängung wirtschaftlich schwächerer Menschen zu verhindern. Kritik an der Entscheidung komme von verschiedenen Seiten. „Nicht alles, was verfassungskonform ist, ist politisch sinnvoll. Seit fast fünf Jahren gilt die Mietpreisbremse, doch die Mieten steigen trotzdem immer weiter“, zitiert die IMMOBILIEN ZEITUNG Daniel Föst (FDP). Jürgen Michael Schick vom IVD warne davor, die Entscheidung „als Freifahrtschein für die weiteren Verschärfungen der Mietpreisbremse“ misszuverstehen und vorschnelle Schlüsse abzuleiten: „Es ist völlig unklar, ob das Bundesverfassungsgericht auch eine verlängerte oder weiter modifizierte Mietpreisbremse billigt.“ Laut GLOBAL INVESTOR online am 20.8. gibt Schick zudem zu bedenken, dass das eigentliche Problem so nicht gelöst werde: „Verfassungsrechtliche Fragen sind das eine, wohnungswirtschaftliche Fragen das andere. Die Mietpreisbremse stellt Bestandsmieter unter Schutz auf Kosten von Wohnungssuchenden. Denn Investoren werden aufgrund der Mietrechtsänderungen vor Investitionen in den Mietwohnungsneubau zurückschrecken.“

Bundesregierung beschließt Wohnraumpaket

Im Rahmen der Einigung des Koalitionsausschusses der Bundesregierung auf ein Maßnahmenpaket für mehr günstigen Wohnraum ist u. a. eine Verlängerung des Geltungszeitraums der Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen worden. Hierüber berichten die FAZ am 19.8. sowie die BÖRSEN ZEITUNG und DIE WELT am 20.8. Zudem solle der der Betrachtungszeitraum für die Berechnung der Mietpreisbremse von vier auf sechs Jahre verlängert und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert werden. Für die Reaktivierung von Brachflächen sollten 100 Mio. Euro bereitgestellt werden, und die Deutsche Bahn nicht benötigte Flächen preisgünstig für den Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Zudem werde bis Ende des Jahres ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Baurechts vorgelegt und gesetzlich festgelegt werden, dass Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Kosten für Immobilienvermittler maximal zur Hälfte trügen. Vonseiten der Branchenteilnehmer und auch aus der Politik komme Kritik an dem Maßnahmenpaket. „Einmal mehr verzichtet die Regierung darauf, wesentliche bürokratische Fesseln zu lockern, um Neubau zu erleichtern. Stattdessen zieht sie die Regulierungsschraube weiter an“, zitiert das HANDELSBLATT online am 19.8. Katharina Willkomm (FDP), und auch der Wirtschaftsrat der CDU gebe zu bedenken, dass gegen aufgrund von Wohnungsmangel steigende Mieten allein eine verstärkte Bautätigkeit helfe. Die Entlastung der Wohneigentumserwerber werde grundsätzlich begrüßt, aber als nicht ausreichend angesehen. Jürgen Michael Schick vom IVD hält dies laut der IMMOBILIEN ZEITUNG für „absolut vernünftig“, insofern eine solche Teilung der Kosten dem „Leitbild des Immobilienmaklers, der die Parteien an einen Tisch bringt und als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert“. Nun komme es darauf an, wie das Gesetz ausgestaltet werde. Nach Ansicht des IVD müsse die Beauftragung des Maklers beidseitig, also auch mit Suchauftrag durch den Kaufinteressenten, möglich sein.

Kommunen nutzen die Grundsteuer gerne

„Kein Bürgermeister wird es überleben, wenn er den Hebesatz nicht senkt, falls es zu einem Mehraufkommen in seiner Kommune kommt,“ hat Olaf Scholz in den vergangenen Monaten mehrfach betont, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. Wie diese und DIE WELT am 21.8. berichten, könnte er sich mit dieser Einschätzung irren. Bereits in den Jahren seit 2013 hätten laut einer Erhebung von EY bundesweit 58 % aller Kommunen die Grundsteuer erhöht, um ihre Haushalte finanziell aufzubessern. Der durchschnittliche Hebesatz habe demnach 2005 bei 316 Punkten und 2018 dann bei 378 Punkten gelegen. Die absoluten Einnahmen der Kommunen seien in diesem Zeitraum von 10,3 Mrd. Euro auf 14,2 Mrd. Euro gestiegen.

Wohnen ist in Deutschland günstig

Dem ‚Property Index‘ von Deloitte zufolge sind die Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern vergleichsweise niedrig, schreibt die FAZ am 21.8. Das gelte auch für die großen Städte, in denen die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen seien. Berlin liege mit einer monatlichen Durchschnittsmiete von 7,30 Euro/qm sogar auf einem der letzten Plätzen, während die vordersten von Oslo (25,30 Euro/qm), Trondheim (21,30 Euro/qm) und London (20,10 Euro/qm) belegt würden.

Shoppingcenter-Umfrage in der Kritik

Über den ‚Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2019′ schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. ausführlich. Vor dem Hintergrund der schwierigen Rahmenbedingungen, mit denen die Shoppingcenter-Branche derzeit zu kämpfen habe, werde der Report als zu einseitig kritisiert, insofern er den Schwerpunkt auf die Frage lege: „Wie zufriedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores in den folgenden Centern im Vergleich zu anderen Shoppingcentern, in denen Sie vertreten sind?“ Die IMMOBILIEN ZEITUNG geht den Hintergründen der Kritik und der kontroversen Diskussion, die sich daran in der Branche entzündet habe, nach. Die Mieterbefragung, die in diesem Jahr zum neunten Mal durchgeführt werde, laufe noch bis zum 8. September.

Logistikflächenmangel breitet sich aus

Der Umsatz am nordrhein-westfälischen Mietmarkt für Logistikflächen ist im H1 2019 CBRE zufolge um rund 16 % im Vergleich zum H1 2018 gesunken, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. Insgesamt seien 674.000 qm Logistikfläche an neue Nutzer vermietet worden. Der Grund hierfür sei der Mangel an Logistikflächen, der wiederum auf einen Mangel an Grundstücken zurückgehe. „Bisher war der Flächenmangel auf dem Logistikmarkt vor allem im südlichen Deutschland sehr stark zu spüren – nun breitet er sich immer stärker auf andere Regionen aus. Zu diesen Regionen gehört ohne Frage auch der Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen“, sage Rainer Koepke von CBRE.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Fondsanbieter und Banken bleiben entspannt

Ungeachtet der Warnungen von EZB-Chef Mario Draghi, dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung und empirica bleiben Fondsanbieter und Banken überwiegend gelassen und fürchten keine Überhitzung des Immobilienmarktes, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. Anders als im Vorfeld der letzten Krise gebe es keine unseriöse Kreditvergabe, gebe Lahcen Knapp von Empira zu bedenken, es sei der strukturelle Nachfrageüberhang, der die Preise steigen lasse. Gabriele Volz von Wealthcap sehe dies ähnlich: „Grundsätzlich sind die hohen Preise dadurch begründet, dass das Angebot die Nachfrage nicht mehr bedienen kann.“ Nicholas Brinckmann von Hansainvest gebe zu bedenken: „Die Fremdkapitalquoten bei der Immobilienfinanzierung sind immer noch vertretbar“, auch wenn vereinzelt Preisübertreibungen festzustellen seien. Marco Kramer von Real I.S. halte die Zinsentscheidungen der EZB für einen großen Einflussfaktor und erwarte eine weitere Lockerung noch in diesem Jahr. Weil aber der Preisanstieg sich stetig abschwäche, sehe er keine Blasenbildung, zumal auch die Fundamentaldaten nicht darauf hinwiesen. Marcus Buder von der Berliner Sparkasse räume ein, dass die Gefahr von Preisübertreibungen bestehe, doch müsse man das nach Standorten, Preissegmenten und Kreditvergabestandards differenziert sehen: „Die Nachfrage in Berlin ist real, die Stadt ist weit von einem Überangebot an Wohnraum entfernt und an vielen Stellen im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen nicht überteuert.“

BVI-Fondsstatistik verzeichnet gestiegene Zuflüsse

Der BVI-Fondsstatistik zufolge haben die offenen Immobilienpublikumsfonds im H1 2019 6,1 Mrd. Euro Nettozuflüsse verzeichnen können, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 22.8. Dies stelle eine deutliche Steigerung im Vergleich zum H1 2018 dar, in dem die Nettozuflüsse nur 2,8 Mrd. Euro betragen hätten.

VERSCHIEDENES

Immobilienfachkräfte sind unersetzlich

Markus Reinert von der IC Immobilien Gruppe spricht im Interview mit der FAZ vom 23.8. über den Fachkräftemangel und das getrübte Image der Immobilienbranche. Tatsächlich sei der Mangel an Fachkräften derzeit ein größeres Problem als Flächenmangel und fehlende Investitionsmöglichkeiten. Zu wenige Informationen über manche Jobprofile wie das Property Management sowie der schlechte Ruf der Branche generell machten das Anwerben von Fachkräften nicht einfacher. Dabei sei die Sichtweise aber sehr einseitig. Die öffentliche Wahrnehmung konzentriere sich auf sogenannte Heuschrecken, das professionelle Immobilienmanagement hingegen bleibe unterbelichtet. Hier sei es wichtig, gemeinsam aktiv zu werden und mehr Aufklärung und Lobbyarbeit zu betreiben, denn auch wenn die Digitalisierung zu mehr Effizienz beitragen könne, ersetze sie keine Mitarbeiter.

Hotelinvestments brauchen mehr als eine gute Lage

Dirk Schuldes von Commerz Real schreibt in den IMMOBILIENFONDSNEWS August 2019 über die Chancen und Risiken von Hotelinvestments. Gute Investments zu finden sei zunehmend schwieriger, da die Spitzenrenditen in den Top-Märkten zufolge zuletzt gesunken seien, wie der ‚Hotelmarktreport 2019′ von Engel & Völkers zeige. Entscheidend für ein erfolgreiches Investment sei vor diesem Hintergrund das Zusammenspiel von Lage, Objektcharakteristika, Hotelmarktumfeld, Betreiberqualifikation und den Regelungen des Betreibervertrags. Vor allem hinsichtlich letzterem sei eine aufmerksame und detaillierte Analyse zentral für den Erfolg. Denn wenn der Vertrag nachteilige Regelungen für den Investor enthalte, nutze auch der größte Markenname nichts.

Wege aus der Renditekompression

Wie sich trotz gestiegener Ankaufspreise noch Renditen erwirtschaften lassen, ist Thema im Beitrag Dr. Martin Leinemanns von Arbireo in der SPECIAL-EDITION ASSETS der EXXEC NEWS August 2019. Die Finanzierung von Projektentwicklungen sei ein lohnender Weg, doch sollten Investoren gut abwägen, wann sie einsteigen und ob sie sich etwa die Baurechtschaffung zutrauen, um so den besonders günstigen Kaufpreis für ein Grundstück ohne vorliegendes Baurecht nutzen zu können. Nach Fertigstellung einer Wohnimmobilie sei zu überlegen, ob die sofortige gewinnbringende Veräußerung oder eine anschließende Halteperiode sinnvoller seien. In letzterem Fall stehe dem Verwaltungsaufwand ein nur sehr geringes Risiko gegenüber, die Mieteinnahmen generierten einen regelmäßigen Cashflow, sodass Renditen im mittleren einstelligen Bereich durchaus möglich seien. Ein anderer Weg sei, Objekte im Value-add-Sektor zu suchen und durch gezielte Maßnahmen die Wertsteigerungspotenziale dieser Objekte zu heben.