Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019
Besuchen Sie uns in Halle A1 Stand 030 auf der Expo Real 2019

KOMMENTAR AM MONTAG

Mehr Mut!

Jürgen Schorn Bauwerk Capital

Eine aktuelle Erhebung besagt: In vielen kleineren bis mittelgroßen Städten und Landkreisen in Deutschland wird erstaunlich rege Wohnraum geschaffen. Mehr als nötig, sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) – auf 50 % über dem Bedarf wird die Bautätigkeit in 69 ländlichen Untersuchungsräumen beziffert. In den großen Städten dagegen wird weiterhin zu wenig gebaut. Die Spitzenreiter Düsseldorf und Hamburg decken zumindest 86 % des Bedarfs durch Neubau ab. Wenn man das Niveau der vergangenen drei Jahre für weitere drei Jahre halten könne, werde es hier bald wieder Entspannung geben. Auch Frankfurt am Main steht einigermaßen gut da. In Berlin, München, Stuttgart und Köln sei man aber von einer Entwarnung weit entfernt. Warum ist das so?

Nicht genug Vertrauen

Ich denke: Viele private Entwickler haben zu lange das Risiko gescheut, auch vermeintlich unbequeme Lagen anzugehen. Standorte etwas abseits der Zentren, sozial angespannte Kieze oder Quartiere mit Leerstand, aber eben innerhalb der Stadt, nicht um Umland oder in B-Städten noch weiter weg.

Wohnungsmangel war abzusehen

Dabei war es doch abzusehen, dass sich diese Risiken lohnen würden – für den Entwickler und die Stadtgesellschaft. Denn dass zu wenige neue Wohnungen in den Großstädten entstehen, ist kein junges Phänomen. Seit geschätzten zehn Jahren und länger kennt man die Gefahr, in eine Wohnungsknappheit zu steuern. Medien und Fachöffentlichkeit haben vor einer Dekade schon darüber diskutiert. Und mit jedem Monat, in dem nicht oder zu wenig gebaut wurde, vergrößerte sich die Gefahr immer mehr, bis sie äußerst real wurde.

Die üblichen Gründe

Unbequeme Lagen – man könnte auch sagen: Es fehlte zu oft an Visionen, an Weitblick, an Glauben an die Dynamik und Entwicklung in den großen Städten wie Berlin oder Köln. In München und Stuttgart spielten sicherlich die hohen Bodenpreise eine größere Rolle, aber es gab auch dort mitunter zu wenig Mut. Betrachten wir die teilweise langen Planungs- und Realisierungsphasen bei komplexen Wohnprojekten, die viele Marktteilnehmer zu Recht bemängeln, vor diesem Hintergrund doch vielleicht als Plus. So gibt man seinem Projektumfeld die Zeit, sich zu wandeln, ehe das eigene Projekt als weiterer Baustein und Impuls dazukommt.

Im Übrigen sollten die langen Zeiträume auch einmal weniger emotional diskutiert werden. Es ist doch gerade bei komplexen Projekten der intensive Dialog von öffentlicher Hand und privatem Partner unumgänglich, auch die Abstimmung mit der Stadtgesellschaft. Außerdem ist in nahezu allen größeren Genehmigungsbehörden ein zunehmendes Engagement und ein klarer Beschleunigungswille zu verzeichnen, sei es über zusätzliches Personal oder das Erkennen der Dringlichkeit.

Die Ausweichbewegung ist zu groß

Fakt ist: Die Ausweichbewegung, die viele Bauherren heutzutage machen, und im ländlichen Raum oder nicht mehr ganz nahe liegenden Umlandgemeinden der attraktiven Metropolen tätig werden, wird uns langfristig Leerstände bereiten. Im nordbayrischen Landkreis Rhön-Grabfeld etwa sind laut IW zuletzt viermal so viele Wohnungen gebaut worden, wie eigentlich nötig gewesen wären.

Jeder Ort ist individuell, und die Chancen jedes Ortes sind es ebenfalls. Aber die grundsätzliche demografische Entwicklung liegt weiterhin auf der Hand, die Urbanisierung schreitet voran. Das Problem einer insgesamt sinkenden Bevölkerungszahl ist zwar zwischenzeitlich durch die Zuwanderung etwas abgepuffert worden, aber im Grundsatz immer noch vorhanden. Es wird weiterhin kleine Gemeinden im strukturschwachen Raum geben, die der sogenannten Wüstung anheimfallen. Orte, in denen die Infrastruktur und auch die derzeit noch vorhandenen Immobilienwerte nicht aufrechterhalten werden können. Orte, die man komplett aufgeben wird.

Daher: Lassen wir die Ausweichbewegung wieder kleiner werden

Niemand kann aktuell erwarten, dass überteuerte Grundstücke in den Top-Lagen der großen Metropolen gekauft und dort bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aber die Städte bieten doch auch im weiteren Stadtgebiet Potenzial – sei es durch Umnutzung, vielleicht auch die Bereinigung von kontaminierten Grundstücken oder bestehender Bausubstanz. Sicherlich gibt es auch Entwickler, die ihre Pläne doch nicht heben können und ihre Areale kommen zurück auf den Markt. Der alte Grundsatz Lage, Lage, Lage hat seine Gültigkeit nicht verloren. Denken wir langfristiger. Immobilien sind langfristig. Bauen wir sie dort, wo sie auch langfristig benötigt werden.

Dieser Artikel erschien am 2.8. auf CASH.ONLINE.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Die Zahl der Baugenehmigungen geht zurück

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohneinheiten ist laut dem Statistischen Bundesamt trotz des großen Bedarfs im H1 2019 gesunken, schreiben das HANDELSBLATT und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.8. online und DIE WELT am 16.8. Insgesamt 164.600 Genehmigungen und damit 2,3 % weniger als im H1 2018 seien erteilt worden. Die Zahl der genehmigten Zweifamilienhäuser sei um 4,7 % und damit am stärksten gesunken, die der genehmigten Mehrfamilienhäuser um 3,2 %. Nur die Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser sei annähernd gleichgeblieben und nur um 0,1 % zurückgegangen. Hinsichtlich der Gründe für diese Entwicklung seien die Fachleute unterschiedlicher Meinung. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie mache die anhaltende Diskussion um Enteignungen dafür verantwortlich, der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sehe den Grundstücksmangel als Ursache an und die Kommunen in der Pflicht, ausreichend bezahlbares Bauland auszuweisen und die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Den IVD irritiert vor allem, dass die Einfamilienhauszahlen stagnieren, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG online am 16.8. Hier gebe es empirica zufolge einen seit 2012 aufgelaufenen Bedarf von 400.000 Einheiten. Weil nicht genug Einfamilienhäuser zur Verfügung stünden, müssten Familien ungewollt in Mietwohnungen bleiben. „Eine spezifische Förderung für den Eigenheimbau würde daher nicht nur Familien beim Eigentumserwerb helfen. Es würde auch zu einer Entlastung im Marktsegment der großen familientauglichen Wohnungen gerade in den Ballungsräumen führen“, gibt Jürgen Michael Schick vom IVD laut dem HANDELSBLATT online am 15.8. zu bedenken.

Das Baukindergeld kommt da an, wo es soll

Wie eine Auswertung des Innenministeriums zeigt, erreicht das Baukindergeld wie beabsichtigt viele Familien mit geringem Einkommen und kleinen Kindern, berichtet DIE WELT am 12.8. Bis Ende Juni 2019 hätten rund 43.000 Familien Geld bzw. eine Auszahlungsbestätigung bekommen, weitere bereits gestellte Anträge seien in Bearbeitung. Vorwürfe von verschiedenen Seiten, die staatliche Förderung für mehr Wohneigentum komme vor allem denen, die ein Eigenheim auch ohne Zuschuss finanzieren könnten, und damit den Falschen zugute, seien damit widerlegt.

Wohnimmobilienpreise steigen langsamer

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist im Q2 2019 um 6,7 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 13.8. Damit zeige sich der deutsche Immobilienmarkt unbeeindruckt von den gesamtkonjunkturellen Ängsten. Allerdings setze sich im Wohnsegment die Verlangsamung des Preisanstiegs fort. Die Preise für Wohnimmobilien hätten sich im Q2 2019 im Bundesdurchschnitt um 6,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht. In den Top-7-Städten habe der Anstieg nur 4,6 % betragen, nachdem für das Q2 2018 noch ein Anstieg von 10,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum festgestellt worden sei.

Eine Bremse bald auch für Gewerbemieten?

Der Berliner Senat hat eine Bundesratsinitiative zur Einführung einer Bremse für Gewerbemieten beschlossen, um eine Verdrängung von Traditionsgeschäften und inhabergeführten Läden durch große Ketten infolge der stark gestiegenen Gewerbemieten zu verhindern, berichten DIE WELT am 13.8. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 15.8. Vonseiten der Immobilienbranche komme Kritik an dem Vorstoß, zumal die Flächennachfrage im Einzelhandel zurückgehe und die Spitzenmieten für Läden teilweise bereits sänken.

Chancen und Risiken am Büroinvestmentmarkt

Wo sich Investments in Büroimmobilien noch lohnen, fragt das HANDELSBLATT am 15.8. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge, die dem HANDELSBLATT vorliege, sei hinsichtlich 18 europäischer Hauptstädte von Preisübertreibungen zu sprechen. Der Einschätzung seien die Selbstnutzerkosten zugrunde gelegt und eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren angenommen worden. Die Grundannahme sei, dass sich Mieten und Selbstnutzerkosten langfristig ausglichen. Seien die Selbstnutzerkosten deutlich höher als die Mieten, könne dies als Hinweis auf eine bevorstehende Preiskorrektur gedeutet werden. Grundsätzlich habe die Untersuchung ergeben, dass es keine Spekulationsblase am Büromarkt gebe. In Städten wie Paris, Helsinki, Prag, Berlin, Stockholm, Amsterdam, Oslo und Luxemburg seien vielmehr weitere Preisanstiege möglich. In Madrid, Lissabon, Rom, London oder Budapest aber lägen die Selbstnutzerkosten teils deutlich über den Mietkosten.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Sichere Rendite mit offenen Immobilienfonds

Warum offene Immobilienfonds auch weiterhin eine gute Idee sind, ist Thema im CASH 9/2019. Auch in Krisenzeiten hätten sie sich bewährt, und die inzwischen eingeführten gesetzlichen Regelungen zur Verhinderung plötzlicher Mittelabflüsse hätten sie noch sicherer gemacht. Allerdings nähmen angesichts des Angebotsmangels am Immobilienmarkt nur noch wenige Anbieter neue Investorengelder an. Diese Anbieter und ihre jeweiligen Strategien, mit den hohen Mittelzuflüssen konstruktiv umzugehen, werden vorgestellt. So bleibe etwa der ‚Hausinvest‘ von Commerz Real weiterhin vollständig geöffnet. „Wir haben uns ganz bewusst dagegen entschieden, die Mittelaufnahme zu begrenzen oder ganz einzustellen. Dies deshalb, weil die Neuzugänge eine besondere Qualität haben, da sie unter der Maßgabe des KAGB geschehen und somit eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Rückgabefrist von einem Jahr vorsehen. Diese Mittel sind somit weniger volatil und machen den Fonds damit insgesamt sicherer“, sage Mario Schüttauf von Commerz Real.

Pflege statt Wohnen

Die Deutsche Wohnen hat im H1 2019 ihre FFO um 13,5 % auf 283 Mio. Euro steigern können, schreiben die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 14.8. Insgesamt sei der Gewinn allerdings im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,6 % auf 603 Mio. Euro gesunken, weil die Aufwertung des Immobilienportfolios geringer und die Sanierungskosten höher ausgefallen seien. An der Prognose für das Gesamtjahr ändere sich dadurch aber nichts. In Zukunft wolle man sich stärker dem Pflegeimmobilienmarkt zuwenden und im Q3 2019 ein Konzept für das weitere Wachstum in diesem Segment vorstellen. Zudem sei geplant, zum Nettoverkäufer von Wohnungen zu werden. Im laufenden Jahr sollten rund 10.000 Wohnungen veräußert und nur etwa 4.000 eingekauft werden. Das habe aber nichts mit dem möglicherweise kommenden Mietendeckel in Berlin zu tun.

TLG nimmt sich was vor

TLG hat im H1 2019 laut Zwischenbericht ihre Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,8 % auf 114,8 Mio. Euro steigern können, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 13.8. Die FFO seien leicht überdurchschnittlich um 5,5 % auf 71,5 Mio. Euro gestiegen. Der Verschuldungsgrad habe Ende Juni 2019 nur noch 28,4 % des Immobilienwerts betragen. Um weiter zu wachsen, habe TLG neben der Projektentwicklung am Berliner Alexanderplatz drei weitere Bestandsprojekte gestartet, zwei davon mit 40.000 qm Bruttogeschossfläche in Dresden sowie ein weiteres mit 37.000 qm Fläche in Berlin.

VERSCHIEDENES

Erfolgreich in Logistikimmobilien investieren

Nicht nur der E-Commerce lässt die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa steigen, auch das kontinuierliche Wachstum des Welthandels, die immer engere Verzahnung der Lieferketten in der industriellen Fertigung und die zunehmende Digitalisierung der Industrie tragen hierzu bei, schreibt Philipp Middendorp von Hansainvest in seinem Beitrag im IMMOBILIENMANAGER 8/2019. Umso wichtiger sei es für Investoren, die Potenziale und Herausforderungen zu identifizieren, die sich hinter den schnell wechselnden Supply Chains und den regionalen Wirtschaftsstrukturen verbergen. Middentrop stellt Standorte vor, an denen Investitionen vor diesem Hintergrund trotz hoher Ankaufsfaktoren nachhaltiger und erfolgversprechender seien als an anderen.

Green Logistics ist mehr als nur Marketing

Warum es auch bei Logistikimmobilien betriebswirtschaftlich sinnvoll ist, als Investor auf Nachhaltigkeitskriterien zu achten, erklärt Rolf Zarnekow von Aquila Capital in seinem Beitrag im IMMOBILIENMANAGER 8/2019. Nachhaltigkeit und Rentabilität schlössen sich keineswegs aus, zumal die Nutzer ebenso wie der Gesetzgeber immer mehr Wert auf Umwelt-, Klima- und Arbeitsschutz legten. Darüber hinaus gebe es aber gerade bei der Energieeffizienz starke wirtschaftliche Argumente für grüne Logistik. Die großflächigen Hallendächer eigneten sich beispielsweise hervorragend für Photovoltaikanlagen, sodass der Investor hier ganz nebenbei Gewinne generieren könne. Moderne Klimatisierungs- und Beleuchtungskonzepte senkten den Energieverbrauch und machten so die Objekte für Mieter attraktiver.