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KOMMENTAR AM MONTAG

Wohneigentum ist kein Renditegarant

Philipp Pferschy Gieag

Kauft Wohnungen, das schützt vor Altersarmut, mehrt den Wohlstand, macht glücklich, wirbt die Immobilienwirtschaft für ihre Produkte. Aber stimmt die Annahme, dass selbst genutztes Wohneigentum dem Vermögensaufbau stets zuträglich ist?

Wer heutzutage eine Wohnung in attraktiver Innenstadtlage einer der begehrten Großstädte kauft, zahlt erhebliche Aufschläge. Die Ströme aus den Speckgürteln zurück in die Innenstädte, die Nachholeffekte in Ostdeutschland sowie der Anlagedruck vieler internationaler Käufer, für die Deutschland weiterhin als erschwinglich und gleichzeitig sicher gilt, haben zu einer deutlichen Verknappung des Angebots beigetragen. Die Folge: Die Preise für Immobilien haben sich – auch dank der stetig steigenden Nebenkosten – in den vergangenen Jahren vervielfacht. In München, Hamburg und Frankfurt am Main, ja mittlerweile auch in Berlin kann sich selbst eine Familie mit einem Jahreseinkommen von 150.000 Euro kein Haus mit Garten in guter Lage mehr leisten. Ist das normal? Und wichtiger noch: Sollte Wohneigentum dann überhaupt noch erstrebenswert sein?

Wer beim Wohnungskauf an Renditen denkt, hat meiner Ansicht nach schon verloren. Steigen die Zinsen, so sinken die Beleihungswerte für alle Immobilien und infolgedessen fallen auch die Preise. Davor ist kein Eigentümer gefeit, noch kann er solche globalen Entwicklungen voraussagen. Gleichzeitig lohnt der Blick auf die beim Kauf nur zu gern verdrängten und verschwiegenen Risiken des Lebensalltags. So ist das Eigenheim regelmäßig die größte finanzielle und emotionale Klippe im Scheidungsfall – nicht selten nehmen dann beide Seiten streitbedingt hohe Verluste in Kauf. Von notwendigen und kostspieligen Instandhaltungskosten, die auf jeden Eigentümer zukommen, ganz zu schweigen: Wer Dach, Fußboden, Elektrik, Küche und Bäder zumindest einmal im Leben erneuern will, wird sich wundern, wie rasch der theoretisch angepriesene Wertzuwachs dem praktischen Wertverzehr zum Opfer fällt.

Der aktuelle Erfolg des Baukindergelds, das vor allem Kaufwillige mit mittleren Einkommen zum Erwerb von Wohneigentum in Anspruch nehmen, bestätigt den Bedarf der Menschen nach eigenen vier Wänden – erst recht, sobald Kinder ins Spiel kommen. Für mich steht nur fest, dass wir aufhören müssen, diesen Käufern das Blaue vom Himmel zu versprechen: Wohneigentum ist kein Wohlstandsgarant. Wer Wertsteigerungen und Renditen sucht, sollte anderswo suchen, im Eigenheim wird er es nicht finden – vielleicht aber ein Stück Heimat und Familienglück.

Dieser Artikel erschien am 27.6. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Baulandkommission legt Empfehlungen vor

Über die Empfehlungen der Expertenkommission ‚Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik – Baulandkommission‘ berichten die FAZ am 1.7. und 3.7., DIE WELT am 2.7. und am 3.7. sowie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.7. Für eine bessere Baulandpolitik werde vorgeschlagen, dass Bund, Länder und Kommunen ihre Grundstücke nicht mehr an den Meistbietenden, sondern an den Interessenten mit dem besten Konzept zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums verkaufen sollten. Auch sollten Eigentümer unbebauter Grundstücke zum Bauen verpflichtet werden. Und schließlich werde empfohlen, die Frist für die Entscheidung bzgl. der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate zu verlängern. Vonseiten der Immobilienbranche werde kritisiert, dass die Vorschläge vor allem darauf abzielten, den Kommunen weitere Möglichkeiten zur Regulierung des Grundstücksmarktes zu verschaffen. „Neben vielen guten Ansätzen sehen wir die Fokussierung auf die Wünsche der Kommunen skeptisch“, zitiert DIE WELT am 3.6. Jürgen Michael Schick vom IVD: „Nur mit Instrumenten der Marktwirtschaft lässt sich die Wohnungsknappheit beheben.“

Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau beschlossen

Der Bundesrat hat dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus endlich zugestimmt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.7. Das Gesetz erlaube privaten Investoren eine Sonderabschreibung von 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung, befristet auf vier Jahre und zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung von 2 %. Insgesamt könnten so in den ersten vier Jahren insgesamt 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden, vorausgesetzt, dass die Kosten für die Wohnfläche 3.000 Euro/qm Wohnfläche nicht übersteigen und der Wohnraum für mind. zehn Jahre vermietet werde. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung werde bei 2.000 Euro/qm gedeckelt. Die Sonder-AfA gelte deutschlandweit für zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellte Bauanträge.

Die Mehrzahl der Mieter ist zufrieden

Wie DIE WELT am 6.7. berichtet, sind dem Mieter-Zufriedenheitsindex 2019 des Instituts für Demoskopie Allensbach (IfD Allensbach) im Auftrag von Wertgrund zufolge 74 % der Mieter in Deutschland mit ihrer allgemeinen Wohnsituation zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Mit der Höhe ihrer Miete seien 68 % der Befragten zufrieden oder sehr zufrieden, nur 3 % hätten angegeben, dass ihre Miete in den letzten Jahren stark erhöht worden sei. Die von den Befragten durchschnittlich bezahlte monatliche Warmmiete von 690 Euro sei überraschend niedrig, insofern sich im Vergleich zum Zeitpunkt der letzten Befragung vor zweieinhalb Jahren eine Steigerung um nur 2,5 % ergebe. Die deutliche Abweichung von anderen Studien wie dem Mietenbericht der Bundesregierung, der eine jährliche Steigerung von 5 % nenne, erkläre sich daraus, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland gespalten sei. Thomas Meyer von Wertgrund spreche von einer „Zweiteilung auf dem deutschen Wohnungsmarkt“: „Auf der einen Seite gibt es die Bestandsmieter mit erträglichen Mieten, die mit ihrer Situation größtenteils zufrieden sind. Auf der anderen Seite gibt es diejenigen, die in den Ballungsgebieten auf Wohnungssuche sind und tatsächlich Probleme haben, eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden.“

Trendviertel 2019

Im Rahmen der Serie ‚Trendviertel 2019′ schreibt das HANDELSBLATT am 1.7. über Bremen, am 2.7. über Düsseldorf, am 3.7. über Bielefeld, am 4.7. über Augsburg und am 5.7. über Frankfurt am Main. In Düsseldorf sei vdp Research zufolge die durchschnittliche monatliche Kaltmiete 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 4 % auf 11,30 Euro/qm gestiegen. „Für Normalverdiener sind Wohnungen in der Carlstadt, der City oder in vielen Lagen von Unterbilk kaum mehr erschwinglich“, sage Christian Dillenberger von Dr. Lübke & Kelber. „In den angesagten Düsseldorfer Lagen sind Quadratmeterpreise von 8.500 Euro inzwischen üblich“, berichte John Bothe von Silverlake Real Estate. Augsburg wiederum profitiere von der Nähe zu München. „Dass Augsburg in den vergangenen zehn Jahren von 260.000 auf 300.000 Einwohner gewachsen ist, zeigt auch die Bedeutung der Stadt als Regionalzentrum von Donauwörth im Norden bis ins Allgäu im Süden“, kommentiere Andreas Friedrich von Domicil Investment Management die wachsende Bedeutung Augsburgs. Die Neuvertragsmieten seien 2018 vdp Research zufolge im Schnitt um 5,5 % gestiegen, während es in München nur 3,2 % gewesen seien.

Hoch hinaus mit Sozialwohnungsanteil

Die neuen Leitlinien für den Hochhausbau in Berlin sehen keine Höhenbegrenzung mehr vor, schreibt die BERLINER MORGENPOST am 5.7. In einem umfangreichen Genehmigungsverfahren solle unter Beteiligung der Anwohner geprüft werden, ob das jeweils geplante Hochhaus in die Umgebung passe und zahlreiche weitere Kriterien erfülle. So seien reine Wohn- oder Bürogebäude nicht zulässig, mind. 30 % der Bruttogeschossfläche müssen mit einer anderen Nutzungsart kombiniert werden. Auch werde darauf geachtet, dass das Hochhaus einen Mehrwert für die Gesellschaft biete, weshalb das Erdgeschoss und das oberste Stockwerk öffentlich zugänglich sein müssten. Dem Berliner Modell entsprechend müssten 30 % der Wohnungen geförderte Wohnungen seien.

Angebotsmangel drückt Transaktionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt

In gewerbliche Immobilien in Deutschland sind im H1 2019 den großen Immobilienvermittlern zufolge rund 30 Mrd. Euro und damit etwas weniger als im Vorjahreszeitraum investiert worden, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 5.7. Hinsichtlich des Gesamtjahres 2019 werde erwartet, dass das Transaktionsvolumen des Vorjahres von rund 60 Mrd. Euro nicht wieder erreicht werde. „Ursache des rückläufigen Transaktionsvolumens ist die Produktknappheit“, sage Fabian Klein von CBRE. Auch die Spitzenrenditen seien weiter gesunken. Der mit Abstand höchste Umsatz im Vergleich der Metropolen sei in Berlin erzielt worden, wo laut CBRE 6,1 Mrd. Euro und damit 18 % mehr als im H1 2018 in Gewerbeimmobilien investiert worden seien.

Aquila revolutioniert Spaniens Logistikmarkt

Aquila Capital will rund eine halbe Million Quadratmeter Fläche in Toledo unweit von Madrid erwerben, um dort grüne und nachhaltige Logistikimmobilien zu errichten, schreiben REFI EUROPE online am 3.7. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.7. Der spanische Markt für Logistikimmobilien sei interessant, weil dort zum einen überdurchschnittliche Renditen zu erzielen seien, und zum anderen Spanien erst einen vergleichsweise niedrigen Anteil am elektronischen Handel aufweise und sich in einer Aufholbewegung befinde, die den Flächenbedarf für Distribution und die Notwendigkeit regionaler Lager steigen lassen werde. „Besonders in den Topstandorten um Madrid und Barcelona gibt es kein Angebot an großflächigen modernen Logistikzentren. Das führt zu steigenden Mieten, bei gleichzeitig vergleichsweise niedrigen Baukosten“, sage Rolf Zarnekow von Aquila Capital.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Versicherer werden risikobereiter

Die Risikobereitschaft der deutschen Versicherer hat einer Befragung von 24 deutschen Versicherern mit einem Immobilienbestand von insgesamt rund 100 Mrd. Euro durch EY zufolge zugenommen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.7. Für das Jahr 2019 rechneten sie mit einer Gesamtrendite im Direktbestand von 4,51 % und mit 4,96 % aus indirekten Immobilienanlagen. Vor zwei Jahren seien als Zielrenditen noch 4,4 % bzw. 4,7 % genannt worden. Zugleich verschöben sich die Präferenzen von Core hin zu riskanteren Risikoprofilen.

VERSCHIEDENES

Mietendeckel verstärkt Wohnraummangel

Jakob Mähren von der Mähren AG äußert sich im Interview mit der FAZ vom 5.7. über die Situation am Berliner Wohnimmobilienmarkt und die Berliner Wohnungspolitik. Das eigenleitete Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungseigentümer halte Mähren, abgesehen davon, dass es verfassungswidrig sei, für unrealistisch und nicht zielführend, da es das Ende der sozialen Marktwirtschaft darstellen würde. Der geplante Mietendeckel wiederum werde zu einer Verzerrung des Marktes führen, indem die Preise für leerstehenden Wohnraum stark steigen, die für vermieteten hingegen fallen würden. Insgesamt werde das Angebot freier Mietwohnungen weiter zurückgehen, was letztlich den Mietern, die eigentlich geschützt werden sollten, am meisten schaden werde.

Sicher und renditestark investieren mit Unternehmensimmobilien

Welche Potenziale Unternehmensimmobilien als Anlageobjekte für Versicherer haben, erklärt Martin Czaja von Beos in seinem Beitrag auf BE.IN.VALUE am 1.7. Bulwiengesa zufolge ließen sich Renditen von im Schnitt rund 5 % erzielen, wobei die Höhe der Renditen von der einzelnen Immobilie abhänge. Zu unterscheiden sei zwischen vier Typen von Unternehmensimmobilien: Produktions- und Logistikimmobilien, revitalisierte Industrieareale, Transformationsimmobilien und gemischt genutzte Gewerbeparks. Geeignete Investitionsobjekte lägen in guten Lagen innerhalb der Metropolen und Wachstumsstädte und wiesen einen hohen Grad an Flächenflexibilität auf, was für eine gute Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit sorge.