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KOMMENTARE AM MONTAG

Die Berliner SPD muss zur Vernunft kommen

Dr. Josef Girshovich PB3C

Noch nicht einmal ein erster Gesetzentwurf liegt vor, und schon steht der Berliner Mietendeckel wieder auf der Kippe. Kein Tag vergeht ohne neues Gutachten, das die Verfassungswidrigkeit der Senatspläne, die Mietpreise in Berlin für die Dauer von fünf Jahren per Gesetz einzufrieren, bestätigt. Gutachten von Rechtsanwälten und Professoren sind das eine, nun aber hat auch der wissenschaftliche Dienst des Bundestages ein weiteres Gutachten verfasst, das klar sagt: „Die Möglichkeit eines generellen Verbots von Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum sieht das Bürgerliche Gesetzbuch nicht vor.“ Die Regelungen des Mietpreisrechts seien „grundsätzlich als abschließend anzusehen“. Schon jetzt steht fest, dass sich der Berliner Senat auf Kollisionskurs mit dem Bund, dem Grundgesetz und dem Bundesverfassungsgericht befindet.

Wann also wird die Berliner SPD endlich einsichtig, wann kommt sie zur Vernunft? Denn dass sie sich jetzt vor den Karren jener Linken spannen lässt, die unverhohlen das Grundgesetz mit Füßen treten, wird der SPD nicht helfen, sondern sie nur weiter schwächen. Für die einen wird die SPD endgültig unwählbar, weil sie sich immer weiter von der Wirklichkeit des Verfassungsstaates entfernt, um mit dabei sein zu dürfen auf der Populismus-Party, für die anderen wird sie dadurch erst recht zum geduldeten und ungewollten Wasserträger. Glaubt die Berliner SPD wirklich, dass die Menschen das nicht erkennen? Ganz abgesehen von der Frage, dass denen, die in Berlin eine Wohnung suchen, mit einem Mietendeckel nicht im geringsten geholfen wäre.

Berlin hat mit Michael Müller einen sozialdemokratischen Regierenden Bürgermeister, einen sozialdemokratischen Innensenator (Andreas Geisel) und einen sozialdemokratischen Finanzsenator (Matthias Kollatz). Damit leiten gestandene SPD-Politiker allesamt Fachbereiche, die Kenntnis des Grundgesetzes voraussetzen. Und auch wenn es der Bundes-SPD derzeit nicht gut geht, sie keine ordentliche Parteispitze hat und sich von Wahldebakel zu Wahldebakel schleppt: Die Sozialdemokratische Partei Deutschlands ist von ihrem Selbstverständnis her eine große politische Kraft, die das Grundgesetz mitgetragen, mitgeschrieben und mitgestaltet hat. Noch ist Zeit, liebe Genossen, findet endlich wieder auf den Boden des Grundgesetzes zurück!

Übrigens, das Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages bietet ein verkapptes Schlupfloch, das manche als letzte Möglichkeit für einen Landesmietendeckel deuten wollen. Im Gutachten steht: „Eine Zuständigkeit der Länder für ein Verbot von Mieterhöhungen könnte sich aus der Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen ergeben.“ Tatsächlich also wäre ein Mietendeckel möglich – nämlich für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Für Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land und WBM könnte der Berliner Senat ohne weiteres einen Mietendeckel erlassen. Wahrscheinlich sogar ohne Gesetz. Ironischerweise sollen aber gerade die landeseigenen Wohnungsbausgesellschaften laut Senatsplänen von dem Mietendeckel ausgenommen werden.

Gut gemeinte Idee verhindert Neubau

Sebastian Fischer Primus

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist eine typisch deutsche Regelung: gut gemeint und voll daneben. In der Berliner Variante heißt es etwa: Wer bestehenden Wohnraum abreißt, um neuen und in den meisten Fällen auch mehr Wohnraum zu schaffen, muss für Ersatzflächen aufkommen, die maximal 7,92 Euro/qm Nettokaltmiete im Monat kosten dürfen. Die Idee hört sich gut an. Wer nachverdichtet, soll den alten bezahlbaren Wohnraum ersatzweise im Neubau anbieten. Außerdem, so dachte sich der Gesetzgeber, kann ja der Projektentwickler jeglichen Wohnraum darüber hinaus höherpreisig anbieten. Wohlgemerkt, die 7,92 Euro/qm sind pauschal, eine Progression sieht das Gesetz nicht vor.

Ich bin Projektentwickler und rechne naturgemäß anders: konservativ mit 1.000 Euro/qm für das Bauland und 3.000 Euro/qm für Baukosten und Vermarktung. Angenommen, ich veranschlage eine Marge von 10 % bis 12 % (von denen übrigens Zinsen und sonstige Ausgaben noch abgezogen werden müssen), also weitere 500 Euro/qm, dann zeichne ich die Wohnungen mit einem Verkaufspreis von 4.500 Euro/qm aus.

Für 3.000 Euro/qm Baukosten bekommt man im Jahr 2019 keinen Luxus, aber der ist eh nicht gefragt: Wer braucht schon Parkett, wenn es Vinylböden auch tun, für Fenster und Fensterbretter nimmt man Plastik, und ein paar Zentimeter Deckenhöhe lassen sich immer abknapsen.

Wenn ich freilich bei Kosten von 4.500 Euro/qm eine Wohnung anschließend für 7,92 Euro/qm vermieten soll, dann kommt der Erwerber auf einen Kaufpreisfaktor von 47 und eine Anfangsrendite von 2 %. Das mag zwar für den Laien immer noch besser klingen als Negativzinsen, die Folgen sind aber gravierend. Der ersatzweise angebotene Billigwohnraum kann kaum mehr über die frei finanzierbaren Objekte quersubventioniert werden. Die Rechnung geht selbst bei einer Verdoppelung der Wohnfläche nicht mehr auf, da man mit umso höheren, letztlich kaum noch plausiblen Mieten von 20 Euro/qm und mehr kalkulieren müsste. Die gut gemeinte Idee, dass der Abriss von maroden und ineffizienten Wohngebäuden an die Schaffung preisgebundener Neubauflächen gekoppelt wird, entpuppt sich somit als betriebswirtschaftlicher Offenbarungseid. Sie führt dazu, dass Neubau insbesondere in der innerstädtischen Nachverdichtung aktiv verhindert wird. Und das selbst dann, wenn die Politik Neubau grundsätzlich gutheißt. So jedenfalls verstehe ich die Intention des Gesetzes.

Dieser Artikel erschien am 19.6. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Neue Fronten im Streit um den Mietendeckel

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG und das HANDELSBLATT am 27.6. berichten, haben Verfassungsrechtler in der Diskusssion um die Einführung von Mietendeckeln Bedenken angemeldet, ob das Land Berlin tatsächlich über die Gesetzgebungskompetenz verfüge, um einen Mietendeckel durchzusetzen. „Entweder sind die Länder für einen Mietendeckel zuständig oder der Bund ist zuständig – aber nicht beide“, sage Mathias Hellriegel von der Kanzlei Malmendier Partners. Ungeachtet dessen wolle nun auch die Bundes-SPD für eine Mietendeckeleinführung eintreten, obwohl die Berliner Landes-SPD bereits Fakten schaffe. Doch auch CDU-Politiker setzten sich für eine noch stärkere Regulierung des Mietenmarktes ein. „Ich könnte mir vorstellen, dass man zu einer gemeinsamen rechtsverbindlichen Vereinbarung über eine Art von Mietenstabilisierung kommen kann, wenn man sich an einen Tisch setzt“, sage Christian Gräff von der Berliner CDU, berichten DIE WELT online und die FAZ am 26.6. Auch Gräff schwebe eine Mietenobergrenze vor, doch wolle er sie bei 20 % oberhalb des Mietspiegels setzen. Wenige Tage zuvor habe die CDU noch rechtlich gegen den Mietendeckel vorgehen wollen, sobald das Gesetz in Kraft trete. Kai Wagner von der Bundes-CDU habe zudem einen Ethikkodex für die Immobilienbranche gefordert, um das Vertrauen zwischen Mietern und Vermietern wiederherzustellen. Wie DIE WELT weiter berichtet, plant die Bundesregierung zudem einen eigenen Mietendeckel für bundeseigene Wohnungen, wie aus einem Haushaltsvermerk des Finanzministeriums hervorgehe. Zuständig für die Umsetzung solle die BImA sein.

Steuerliche Förderung für Wohnungen auf den Weg gebracht

Wie DIE WELT am 28.6. berichtet, lockert die Bundesregierung eine Vorschrift zur Begrenzung der maximalen Baukosten für Sonderabschreibungen. Das Kanzleramt habe zugesagt, zeitnah die vorgesehene Baukostenobergrenze für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung von 3.000 Euro/qm auf 3.500 Euro/qm Wohnfläche zu erhöhen. Außerdem solle es für Investoren, die neue Mietwohnungen planten, eine Sonderabschreibung geben. Um diese in Anspruch zu nehmen, müsse der Bauantrag bis Ende 2021 gestellt werden.

Eigenheimerwerber verschulden sich stärker

Die durchschnittliche Darlehenssumme deutscher Eigenheimerwerber hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht, nämlich von 214.000 Euro auf 248.000 Euro, berichtet DIE WELT online am 26.6. Der Fremdkapitalanteil liege bei 84,02 %. Damit hätten die Deutschen erstmals weniger als 20 % Eigenkapital in ihre Finanzierung eingebracht. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf liege zwischen 76 % und 79 %.

Länder versagen beim geförderten Wohnungsbau

Obwohl der Bund den Ländern im vergangenen Jahr 1,5 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt hat, wurden nur rund 800 zusätzliche Einheiten bewilligt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 27.6. In insgesamt acht Bundesländern seien 2018 weniger Genehmigungen für Sozialwohnungen erteilt worden als im Vorjahr. Die Länder begründeten die sinkenden Zahlen mit höheren Kosten je Förderfall.

Die Preise steigen weiter

Dem Statistischen Bundesamt zufolge verteuerten sich im Q1 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Wohnimmobilien hierzulande um 5 %. Das berichtet DIE WELT am 27.6. In den Top-7-Städten seien die Preise für Eigentumswohnungen um 8,6 %, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,9 % gestiegen. In ländlichen Regionen verteuerten sich Häuser um 4,3 %. Seit 2015 hätten sich deutsche Wohnimmobilien bundesweit durchschnittlich um 22 % verteuert.

Grüne wollen Mieter von Grundsteuer befreien

Die Grünen möchten dem neuen Grundsteuergesetz nur zustimmen, wenn Eigentümer die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf Mieter umlegen dürfen. Das berichtet die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 28.6. Die Bundesregierung sei für die Reform der Grundsteuer auf die Stimmen der Grünen angewiesen, weil hierfür das Grundgesetz geändert werden müsse.

München am Maximum

Die Preise für Münchener Wohnimmobilien sind fast so teuer wie in den europäischen Top-Städten, nur steigen sie langsamer, schreibt das HANDELSBLATT am 28.6. auf den Sonderseiten zu den Trendvierteln 2019. „München erreicht Höchstwerte und liegt unter den sieben größten Städten ganz vorn“, sage Sebastian Zehrer von Wealthcap. „Wir haben bei Angebot und Nachfrage an Wohnungen eine Unterdeckung von etwa 42 %, und ich sehe nicht, dass sich daran bald etwas ändern wird“, berichte Peter Finkbeiner von Isaria. „Wir haben in München noch nicht Verhältnisse wie in Greater London, wir sind aber auch nicht mehr allzu weit entfernt“, kommentiere Andre Schmöller von Domicil. Trotzdem seien die Zeiten größerer Preissprünge vorbei. Wie aus Zahlen von vdp Research hervorgehe, seien die Wohnpreise im vergangenen Jahr um 7,5 % gestiegen, die Mieten aber nur um 3,2 %.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilienfinanzierer werden pessimistischer

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex ist im Q2 2019 im Vergleich zum vorangegangenen Quartal um 1,4 Punkte auf nun minus 11,1 Punkte abgerutscht, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 28.6. Entscheidend für den Rückgang sei eine deutliche Abkühlung beim Teilsaldo Finanzierungssituation. Vor allem bei Einzelhandelsimmobilien werde die Lage derzeit pessimistisch gesehen, während die Lageeinschätzung bei Wohngebäuden sich im Vergleich zum Q1 2019 verbessert habe.

Versicherer steigern ihre Immobilienquote

Die Immobilienquote der deutschen Versicherer ist auf 10,3 % gestiegen, berichtet die FAZ am 28.6. und beruft sich auf das ‚Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz‘ von EY Real Estate. Insgesamt sei die Immobilienquote im Vorjahresvergleich um 0,5 % gestiegen.

VERSCHIEDENES

Co-Working-Investments sind sicherer als ihr Ruf

Ob sich die hohe Flexibilität von Coworking-Flächen mit dem Bedürfnis institutioneller Investoren nach Prognostizierbarkeit von Mieteinnahmen verträgt, fragt Brigitte Walter von Real I.S. i ihrem Beitrag im IMMOBILIEN MANAGER 6-7/2019, und kommt zu einer positiven Einschätzung. Denn die kurzen Mietzeiträume bestünden lediglich zwischen dem Betreiber und dem Coworker. Der Eigentümer der Immobilie habe mit dem Betreiber für gewöhnlich einen langfristigeren Vertrag. Letzterer übernehme daher auch die Risiken, die durch die hohe Mieterfluktuation entstünden.

Minimax für Gewerbeimmobilien

In die Jahre gekommene Immobilien lassen sich oft erst dann sinnvoll aufwerten, wenn ein neuer Mieter gefunden ist, schreibt Daniel Schönfelder von Apoprojekt im IMMOBILIEN MANAGER 6-7/2019. Um Interessenten von der gealterten Immobilie zu überzeugen, sei dennoch zu empfehlen, ihr schon vorab ein Development „light“ zugute kommen zu lassen. Ansonsten bestehe die Gefahr, dass der Interessent vom schlechten Zustand der Immobilie abgeschreckt werden könne und die Modernisierung nicht zustande komme. Eigentümer sollten daher auch schon vor Neuvermietung eine Teilmodernisierung mit möglichst minimalen Aufwand, aber an den richtigen Stellen in Betracht ziehen.