KOMMENTAR AM MONTAG

Warum der Mietendeckel Mietern nicht hilft

Nedeljko Prodanovic Stonehedge

Der Berliner Senat will den sogenannten Mietendeckel einführen, die Bestandsmieten also für fünf Jahre einfrieren. Es soll eine Antwort auf die kräftigen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sein, die vielen Berlinern zu schaffen machen – 84 % der Berliner Haushalte leben zur Miete. Auch Bremen diskutiert inzwischen den Mietendeckel, und in Bayern wurde im April ein entsprechendes Volksbegehren gestartet. Dabei ist das Instrument umstritten, insbesondere bei Wohneigentümern und Investoren. Doch auch aus Mietersicht ist der Mietendeckel fragwürdig, denn am Ende wird dieser genau jenen nicht helfen, für die er eigentlich gemacht ist, nämlich finanziell schwächeren Haushalten.

Dafür, dass der Mietendeckel nicht funktionieren kann, um die wohnungspolitischen Ziele zu erfüllen, sprechen acht Gründe:

1. Durch die Maßnahme wird der Zuzug nach Berlin zusätzlich stimuliert. Während aktuell viele ins Umland oder in andere Großstädte ausweichen, weil sie sich der Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht aussetzen können, gewinnt der Mietmarkt in der Bundeshauptstadt nun scheinbar an neuer Attraktivität. Die Wohnungsnachfrage wird dadurch noch größer, was zu einer steigenden Marktanspannung führt.

2. Besserverdienende Haushalte können sich aufgrund des geringeren Mietpreises mehr Wohnfläche leisten und werden diese auch nachfragen, also beispielsweise eine Wohnung mit 100 qm statt 80 qm anmieten – selbst wenn sie die zusätzliche Fläche nicht unbedingt benötigen. Sie nehmen damit Wohnfläche vom Markt, die anderen Haushalten fehlt.

3. Der Zugang zum Wohnungsmarkt wird für finanziell schwächere Haushalte nicht erleichtert, weil sich Vermieter tendenziell für die Mieter mit der höchsten Kaufkraft entscheiden werden.

4. Die bisher genannten Gründe zeigen, dass der Mietendeckel keine zielgenaue, sondern eine pauschale Maßnahme darstellt. Das bedeutet, dass er sowohl finanziell schwächere als auch finanziell stärkere Haushalte subventioniert. Das ist sozial ungerecht und widerspricht den eigentlichen Zielen des Mietendeckels.

5. Die politische Intervention in das Preisgefüge durch den Mietendeckel lässt sich nur schwer wieder beenden, weil dafür kein Zeitpunkt als geeignet erscheinen wird. Diese Problematik lässt sich beispielsweise bei der Mietpreisbremse beobachten, die eigentlich auslaufen sollte, für deren Verlängerung es aber bereits politische Planspiele gibt.

6. Trotz Mietendeckel werden einige Marktteilnehmer versuchen, die bei vielen Nachfragern weiterhin vorhandene höhere Zahlungsbereitschaft abzuschöpfen. Die Politik wird darauf wahrscheinlich mit weiteren Interventionen reagieren, was den Grad des politischen Eingriffs ungeplant immer weiter erhöht. Ein Beispiel für eine solche Interventionskette ist ebenfalls die mit einigen Ausnahmen ausgestattete Mietpreisbremse, die zu Beginn dieses Jahres verschärft wurde und für die das Bundesjustizministerium bereits eine weitere Verschärfung vorsieht.

7. Mieterhöhungen werden vorgezogen, um eine bessere Position für die kommenden Jahre zu erlangen. In Berlin ließ sich das bereits beobachten, wo viele Eigentümer bis zum 17. Juni 2019 eine Mieterhöhung angekündigt haben – das Gesetz zum Mietendeckel wird, falls es verabschiedet wird, voraussichtlich rückwirkend zum 18. Juni 2019 gelten.

8. Die Radikalität des Eingriffs, die der Mietendeckel bedeutet, kann dazu führen, dass die Bereitschaft sinkt, in Wohnraum zu investieren. Modernisierungen werden wohl vielfach ausbleiben, wodurch der Wohnbestand aktuellen Ansprüchen beispielsweise bezüglich Energieeinsparungen nicht genügen wird. Und wer hofft, dass sich Investitionen statt in den Bestand nun vermehrt in den Wohnungsneubau verlagern, dürfte enttäuscht werden; diese Annahme hat sich bereits bei der Mietpreisbremse als Illusion erwiesen. Für Neubau gilt der Mietendeckel zwar nicht, doch müssen Investoren die Möglichkeit weiterer regulatorischer Eingriffe in Betracht ziehen, wodurch keine langfristige Planungs- und Investitionssicherheit besteht. Das gefährdet die Wohnungsbauziele, ohne deren Erreichen letztlich auch die Idee des Mietendeckels verpufft, der lediglich eine Art Verschnaufpause darstellen soll, bis ein ausreichendes Wohnraumangebot zur Verfügung steht.

Dieser Artikel erschien am 20.6. auf GLOBAL INVESTOR.

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MARKT-NEWS

Deutlicher Widerspruch gegen Mietendeckel

Wie das HANDELSBLATT, die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ und weitere Medien am 19.6. schreiben, hat der Berliner Senat Eckpunkte für den Berliner Mietendeckel beschlossen. Neubauten bei Erstvermietung und der soziale Wohnungsbau sollten von der Regelung ausgenommen werden. Auf die Höhe einer ebenfalls geplanten Mietobergrenze habe man sich noch nicht festgelegt. Geplant sei, den Gesetzesentwurf bis Oktober auszuarbeiten, damit das Gesetz spätestens zu Anfang 2020 verabschiedet werden könne, um dann rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 zu gelten. Das Vorhaben der rot-rot-grünen Berliner Regierung, eine Erhöhung der Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren zu verbieten, stoße in der Immobilienbranche auf deutliche Kritik. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) habe erklärt, gemeinwohlorientierte Vermieter fühlten sich durch einen pauschalen Mietendeckel besonders hart getroffen. Ein Mietendeckel verschrecke Investoren und bremse den dringend benötigten Wohnungsneubau aus. Gegen die von Thorsten Schäfer-Gümbel (SPD) erhobene Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel kommt deutlicher Widerspruch aus der Union, schreibt das HANDELSBLATT. Jan-Marco Luczak (CDU) warne vor „populistischen Scheinlösungen“, die das Problem steigender Mieten nicht nachhaltig lösen könnten, und die FDP spreche von „sozialistischem Unfug“. Wie DIE WELT am 19.6. berichtet, zeigt eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zu den Folgen von Wohnungsmarktregulierungen in Industrieländern in den letzten 25 Jahren, dass die Zahl der Mietwohnungen infolge solcher Markteingriffe eher sinkt und nur die der Eigentumswohnungen steigt.

Die Grundsteuerreform ist einen Schritt weiter

Der Koalitionsausschuss von Union und SPD hat sich nach langem Ringen auf einen Kompromiss zur Grundsteuerreform geeinigt, dem zufolge die Grundsteuer, wie von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgeschlagen, auf Grundlage des Bodenwertes, des Alters des Gebäudes und der durchschnittlichen Miete berechnet werden soll, berichten das HANDELSBLATT, die BÖRSEN ZEITUNG, die FAZ, DIE WELT und weitere Medien am 18.6. Ein bundeseinheitlicher Bewertungsmaßstab solle einen Steuerwettbewerb der Bundesländer verhindern. Vorgesehen sei aber ein Öffnungsklausel, worauf vor allem Bayern, das ein Flächenmodell bevorzuge, gedrungen habe. Sachsen und Sachsen-Anhalt wollen diese Öffnungsklausel, die den Bundesländern erlaube, eigene Berechnungsmodelle einzuführen, ebenfalls nutzen, schreibt die FAZ. Um die Öffnungsklausel abzusichern, sei eine Grundgesetzänderung nötig. Es sei vereinbart worden, den im Gesetzentwurf noch vorgesehenen Metropolenzuschlag zu streichen, die Hebesätze würden weiterhin von den Kommunen festgelegt. DIE WELT gibt einen Überblick darüber, was sich im Einzelnen ändern soll.

Die Stimmung war schon besser

Die Stimmung der Immobilienexperten hat sich dem Deutsche Hypo Immobilienklima der Deutschen Hypo zufolge im Juni nach einer Stabilisierung im Mai deutlich um 3,1 % verschlechtert, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Dies gelte insbesondere für das Ertragsklima, für das sich ein Rückgang um 4,3 % verzeichnen lasse. Auch das Investmentklima, das Büro- und das Wohnklima und das Logistikklima hätten sich merklich getrübt.

Weiterhin zu wenig Wohnungsneubau

Dem Statistischen Bundesamt zufolge wurde im Zeitraum Januar bis April 2019 der Bau von 105.800 Wohnungen in Deutschland genehmigt und damit 1,3 % weniger als im Vorjahreszeitraum, schreiben DIE WELT am 20.6. und die BÖRSEN ZEITUNG am 21.6. Die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser sei um 5,2 %, die für Mehrfamilienhäuser um 0,5 % gesunken. Bei Einfamilienhäusern hingegen habe es eine Zunahme von 2,2 % gegeben. Dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie zufolge sei mit der Fertigstellung von rund 300.000 Wohnungen in diesem Jahr zu rechnen, was etwa so viel wie 2018 und immer noch deutlich zu wenig sei. Jürgen Michael Schick vom IVD sagt im Interview mit der FAZ vom 21.6. mit Blick auf Berlin, nur Bauen und Fertigstellen helfe gegen die Wohnungsknappheit, und freie Flächen gebe es genug: „Der Berliner Senat verhindert in treuherziger Verbundenheit mit den Bezirken den Neubau.“

Zuzug in die Speckgürtel am stärksten

Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge ist der Zuzug in das Umland prosperierender Großstädte stärker als in die Großstädte selbst, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Insgesamt betrachtet sei die Bevölkerungszahl im städtischen Raum von 1995 bis 2017 um rund 2,2 Mio. oder 4,1 % gestiegen, während im ländlichen Raum die Bevölkerungszahl um 825.000 gesunken sei (- 3 %), wie eine interaktive Karte auf der Website des Instituts zeige.

Viertel im Aufwind

Die Trendviertel 2019 stellt das HANDELSBLATT vom 21.6. vor und gibt in mehreren Einzelartikeln einen ausführlichen Überblick über die derzeitige Lage am deutschen Wohnungsmarkt. Zu den Bezirken, in denen die Preise in Berlin derzeit besonders stark stiegen, gehörten Berlin-Moabit und Berlin-Spandau. Nedeljko Prodanovic von Stonehedge halte Spandau für unterbewertet: „Es gibt schöne Altbestände, viel Grün, viel Wasser – aber noch relativ moderate Preise.“ Rico Kallies von Bonava berichte, Käufer suchten nach immer kompakteren Grundrissen, um die Gesamtkosten für eine Eigentumswohnung zu begrenzen. Jakob Mähren von der Mähren AG fasse zusammen: „Berlin hat im Grunde eine Strukturnot. Flächen sind vorhanden, aber es dauert im Durchschnitt acht Jahre, einen Bebauungsplan anzuschieben.“ Daneben stellt das HANDELSBLATT als Trendviertel mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen das Stuttgarter Rotlichtviertel und Dortmund vor.

Normalisierung am Büromarkt in Aussicht

Colliers International zufolge wird in diesem Jahr das Verhältnis von Büroleerstand zu Flächenumsatz ein so niedriges Niveau erreichen wie zuletzt im Jahr 2000 vor dem Platzen der Dotcom-Blase, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Ähnliches gelte für das Verhältnis von Neubaufertigstellungen zum Gesamtumsatz. Da aber der Büroneubau in Top-7-Städten 2019 zunehmen werde, während die Ökonomen ihre Erwartungen an das BIP-Wachstum in Deutschland für 2019 und 2020 nach unten korrigiert hätten, werde im Jahr 2021 ein Verhältnis von Fertigstellungen zu Flächenumsatz wie im Jahr 2004 erreicht sein. Doch anders als damals sei das kein Anlass zur Sorge, denn der Markt sei weiterhin in einem „grundsoliden Zustand“ ohne Übertreibungen, und infolge des schon mehrere Jahre anhaltenden Wirtschaftsaufschwungs und der immer weiter steigenden Zahl der Bürobeschäftigten ein hoher Nachholbedarf bestehe. Der ab 2020 leicht ansteigende Leerstand werde eine wünschenswerte „Normalisierung der Marktbedingungen“ darstellen und keine Mietrückgänge nach sich ziehen.

Digitales Helferlein für Büroflächenbedarf

Mit dem Tool Spacer von CBRE lassen sich anhand 16 Fragen die individuellen Anforderungen potenzieller Mieter ermitteln und der Flächenbedarf für Mitarbeiter, Arbeitsprozesse und Veranstaltungen ermitteln, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Seit Juni biete CBRE Spacer auch in deutscher Sprache an.

München bekommt Freiluft-Shoppingcenter

IPH Handelsimmobilien hat das Konzept des neuen Stadtteilzentrums Freiham in München fertiggestellt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Entstehen werde kein klassisches Einkaufszentrum, sondern eine Art Marktplatz mit fast 30.000 qm Einzelhandelsfläche. Wie in gewachsenen Innenstädten würden die Ladeneingänge an der Straße oder kleinen und größeren Plätzen liegen. Die Läden würden auf mehrere Gebäude verteilt, und statt eines gemeinsamen Daches sollten Arkadengänge an den Gebäuden den Flanierenden Schutz vor Wind und Wetter bieten. Verwaltet würden die Flächen aber wie in einem klassischen Einkaufszentrum. „Es muss wie eine Shoppingmeile funktionieren“, sage Lars Jähnichen von IPH.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

AviaRent Invest setzt auf betreutes Wohnen

Mit dem Fonds ‚CareVision IV‘, den AviaRent in Kürze auflegen wird, setzt der Spezialfondsmanager erstmals fast ausschließlich auf betreutes Wohnen, schreiben die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. und REFI EUROPE online am 20.6. Zusammen mit dem Entwickler und Betreiber von Konzepten des betreuten Wohnens Convivo wolle man auf die Veränderungen der Marktsituation und der Nutzeransprüche reagieren. Das Zielvolumen von ‚Care Vision IV‘ liege bei 500 Mio. Euro, und es sei bereits gesichert, dass zwölf Projekte des Entwicklers und Betreibers betreuter Wohnparks in den Fonds eingebracht würden. „Das sind etwa 70 % des Gesamtvolumens“, zitiert die IMMOBILIEN ZEITUNG Yenna Haack von AviaRent.

Fonds dank Blockchain leicht gemacht

Peakside Capital Advisors legt erstmals einen Fonds über eine Blockchain-Plattform von Brickblock auf, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.6. Der ‚Peakside Income Fund I‘ werde in Core- und Core-plus-Immobilien der Assetklasse Büro in deutschen A- und B-Städten investieren und strebe ein Eigenkapital von 200 Mio. Euro an.

VERSCHIEDENES

Kurze Wege sind Trumpf

Ein Interview, das Prof. Dr. Peter Russo von goetzpartners mit Norman Schaaf von der CELLS Group über die neuen Anforderungen an Projektentwickler führte, veröffentlicht IPE D.A.CH am 19.6. Wolle die Branche die Bedürfnisse ihrer Mieter erfüllen, müsse sie außergewöhnliche Standorte in guten Lagen anbieten, die kurze Wege, gute Erreichbarkeit und eine hohe Aufenthaltsqualität gewährleisteten. Reine Büro-, Wohn-, Shopping- oder Ausgehviertel wolle niemand mehr, gefragt seien Mischnutzung und kurze Wege. Die Toplage sei zwar immer noch mehr als das i-Tüpfelchen, verliere aber etwas an Bedeutung. Wichtig sei es, Rücksicht auf moderne Mobilitätsbedürfnisse zu nehmen. „Ich halte es für riskant, sich diesen Themen zu verschließen – jedenfalls wenn man langfristig denkt“, sage Schaaf.

Gemeinsam geht mehr

Hendrik Staiger von Beos erklärt in seinem Artikel im IMMOBILIENMANAGER 6-7.2019, welche neuen Chancen sich Investoren und Entwicklern bieten, wenn sie mit Mittelständlern als Co-Entwicklern zusammenarbeiten. Eine gute Vernetzung helfe schon allein dabei, an den Verhandlungstisch zu gelangen und langwierige und teure Bieterkämpfe zu vermeiden. Dann gebe es verschiedene Möglichkeiten, neben dem klassischen Sale and Rent Back könnten sich Entwickler und Unternehmen im Rahmen eines Teilverkaufs zum Joint Venture zusammenschließen. Gerade für inhabergeführte Unternehmen mit einer emotionalen Bindung an ihre Liegenschaft sei es attraktiv, die Entscheidungskompetenz nicht vollständig abzugeben, sodass der Investor Zugang zu Objekten enthalte, die sonst allein in der Hand des Unternehmens geblieben wären.

Der Multifunktionsimmobilie gehört die Zukunft

Katharina von Schacky von Commerz Real spricht im Interview mit dem HANDELSIMMOBILIEN REPORT Nr. 299 vom 19.6. über die ideale, nachhaltige Multifunktionsimmobilie der Zukunft. Das klassische Shoppingcenter werde von neuartigen Betreiberkonzepten abgelöst, die sich eher in Richtung Quartiersmanagement entwickelten. Das Ziel von Commerz Real sei seit langem, die Assets multifunktional zu gestalten, so wie beispielsweise das Westfield London oder das Orio Center Mailand. Bei diesen handele es sich nicht einfach um klassische Einzelhandelsimmobilien mit überregionaler Anziehungskraft, sondern um Service- und Entertainmentcenter mit Büros, Hotels und mit Freizeitangeboten wie Gastronomie, Kino oder Events.