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KOMMENTAR AM MONTAG

Wie ein Neubau entstehen könnte, der alle zufriedenstellt – und warum das nur selten passiert

Thomas Meyer Wertgrund

Ein neues Wohnprojekt, mit dem jeder einverstanden ist – keine Kontroversen, keine Interessenskonflikte. Hierzulande erscheint das unvorstellbar. Schließlich gibt es in der Regel zahlreiche Reibungspunkte: Potenzielle Mieter und Käufer beklagen sich über zu hohe Preise, der Eigentümer über eine zu geringe Rendite, die Kommune befürchtet Verdrängungstendenzen oder hinterfragt den sozialen Charakter des jeweiligen Projekts.

Dennoch ist der Gedanke nicht utopisch. Denn der enorme Mangel an preisgebundenem Wohnraum in den deutschen Städten hat in Verbindung mit den aktuellen Entwicklungen auf den Investmentmärkten Bedingungen für Projekte geschaffen, mit denen alle Beteiligten zumindest theoretisch einverstanden sein könnten. Und das ausgerechnet im sozial geförderten Wohnungsbau, einem der größten Streitthemen beim Thema Wohnen. Aber worin genau liegt die Möglichkeit zum Konsens?

Erstens: Städter suchen händeringend nach Sozialwohnungen

Im Jahr 2013 sorgte die Nachricht für Aufsehen, dass 60 % aller Berliner das Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein haben – und seither sind die Angebotsmieten nicht nur in der Bundeshauptstadt kräftig gestiegen. Gleichzeitig reduziert sich dem Deutschen Städte- und Gemeindebund zufolge die Anzahl der sozial geförderten Wohnungen in Deutschland jährlich um sage und schreibe 70.000. Dabei schätzt das Bundesbauministerium, dass Jahr für Jahr etwa 80.000 neue Wohnungen für Mieter mit geringem Einkommen gebaut werden müssten, um die enorme Nachfrage aufzufangen.

Stattdessen sieht die Realität für viele Mieter so aus, dass sie jahrelang auf einer Warteliste stehen, bevor sie die Chance auf eine Sozialwohnung bekommen. Die seit Jahren steigenden Grundstücks- und Baukosten sorgen zudem dafür, dass im frei finanzierten Wohnungsbau immer mehr Projekte im höherpreisigen Segment entwickelt werden – um die Margen halten zu können. Langfristig wird sich also auch das Angebot im mittelpreisigen Segment ausdünnen, und für die Mieter auf den Wartelisten für eine Sozialwohnung werden die Alternativen noch weniger.

Zweitens: Die Politik schafft wichtige Impulse

Die Entscheidungskompetenz in Sachen sozial geförderter Wohnungsbau liegt bei den 16 Bundesländern. Wer bedenkt, wie enorm die Unterschiede in den jeweiligen Regelungen der einzelnen Länder ausfallen, erkennt schnell, dass es sich nicht gerade um ein Glanzstück des deutschen Föderalismus handelt. Genauso unterschiedlich wie die Rahmenbedingungen sind auch die regional beschränkten Förderprogramme. Daran wird sich wahrscheinlich so schnell nichts ändern. Auf Bundesebene wurde der Mangel an Sozialwohnungen inzwischen als Problem erkannt – und in jüngster Zeit verstärkt diskutiert. Trotz der Länderhoheit hat der Bund einige wichtige Signale gesetzt, um den sozial geförderten Wohnungsbau anzukurbeln. Ein wichtiger und medial viel beachteter Schritt war die Änderung von Artikel 104d des Grundgesetzes: Nun ist es dem Bund möglich, den Ländern Finanzmittel für mehrere gesamtgesellschaftliche Zwecke zur Verfügung zu stellen. Dazu zählt unter anderem der sozial geförderte Wohnungsbau.

Dennoch kann die öffentliche Hand den enormen Mangel an sozial geförderten Wohnungen keinesfalls allein beseitigen. Sie ist auf die Hilfe der privaten Immobilienwirtschaft angewiesen. Aus diesem Grund hat ein weiterer aktueller politischer Impuls das Zeug dazu, noch deutlich wichtiger für den sozialen Wohnungsbau zu werden: die Sonder-AfA. Für sie wurde das Kumulierungsverbot mit anderen Fördermethoden gestrichen, das in einer Vorfassung des Textes noch enthalten war. Oder anders gesagt, die in der Sonder-AfA vorgesehenen Steuervergünstigungen greifen künftig auch für den sozial geförderten Wohnungsbau. Aktuell steht gerade diese Aufhebung des Kumulierungsverbots in scharfer Kritik. Hoffen wir, dass sich die Skeptiker nicht durchsetzen werden.

Drittens: Die Investoren schätzen das Produkt

Bleibt die Frage, wer das alles bezahlen soll. Fakt ist, dass deutsche institutionelle Investoren wie Versicherer, Sparkassen, Pensionswerke oder Stiftungen seit Beginn der Niedrigzinspolitik unter einem hohen Anlagedruck leiden. Sie stehen vor dem Problem, ihr Kapital über Jahre und Jahrzehnte hinweg wertstabil anlegen zu müssen. Diese Investmentmöglichkeiten fehlen im derzeitigen Umfeld jedoch. Aufgrund der gedeckelten Mieten eignen sich Investments in soziale Wohnbauprojekte natürlich nicht für jeden Anleger. Immerhin sorgen sie dafür, dass niemand eine überdurchschnittliche Rendite erwarten darf. Vielen Institutionellen geht es aber gar nicht primär um die Höhe der Einnahmen, sondern allein darum, einen Wertverfall oder Einnahmeverlust mit allen Mitteln zu vermeiden. Und genau deshalb schafft ein Investment in sozial geförderten Wohnraum Sicherheit: Während im frei finanzierten Wohnungsbau durchaus Leerstände oder Mietrückgänge drohen, sind sozial geförderte Wohnungseinheiten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit über die gesamte Frist der Preisbindung voll vermietet. Anschließend kann der Eigentümer die Mietpreise und somit sein Investment optimieren. Dennoch müssen auch institutionelle Anleger ihre laufenden Kosten decken und inflationssicher investieren – die Sonder-AfA kann also wichtige ökonomische Spielräume schaffen.

Und woran scheitert es?

Wenn im Grunde alle Beteiligten einverstanden sein könnten und auch das nötige Geld vorhanden ist, woran scheitert es dann? Das größte Hindernis ist sicherlich die von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Gesetzgebung. Aktuell bieten nur wenige Bundesländer, zum Beispiel Nordrhein-Westfalen oder Hessen, die nötigen Voraussetzungen für privatwirtschaftliche Investoren, in den geförderten Wohnungsbau einzusteigen. Während an einigen Standorten die Förderprogramme unzureichend auf die Bedürfnisse der Investoren abgestimmt sind, scheitert es andernorts daran, dass die Preisbindung auf 30 Jahre festgesetzt ist – ein zu langer Zeitraum, in dem der Eigentümer nur geringfügige Anpassungen der Mietpreise vornehmen kann. Ob ein solches Projekt folglich tatsächlich umgesetzt werden kann, entscheidet nicht die Bedarfssituation, sondern das jeweilige Bau- beziehungsweise Fördergesetz.

Aber auch in der Immobilienbranche ist ein Umdenken angebracht. Auf so ziemlich jeder Fachtagung, bei der das Thema sozialer Wohnungsbau zur Sprache kommt, gibt es mindestens einen Redner oder Diskussionsteilnehmer, der die immer häufiger festgelegte Sozialwohnungsquote bei Neubauprojekten samt und sonders verdammt. Stattdessen sollte sich die Immobilienwirtschaft verstärkt Gedanken darüber machen, wie sich sozial geförderte Wohnbauprojekte in einem Anlagevehikel sinnvoll mit anderen Wohnformen kombinieren lassen. Schließlich sind es die Fonds- und Investmentmanager es, die dem Anleger letztlich den Zugang zu den vielversprechenden Projekten gewähren – oder eben genau das versäumen.

Dieser Artikel erschien im IMMOBILIENMANAGER 6-7 2019.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Der angekündigte Mietendeckel wirkt - schon jetzt

Über den vom rot-rot-grünen Berliner Senat auf Landesebene angestrebten Mietendeckel, die rechtlichen Möglichkeiten seiner Umsetzung und erste Auswirkungen der Ankündigung, ihn einzuführen, berichten mehrere Medien in der KW 24. Angesichts des wachsenden Unmuts der Bevölkerung wegen weiter steigenden Mieten und der weitestgehenden Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse bleibe dem Senat kaum eine andere Möglichkeit, als eigene Wege zu finden, um die Situation zu entspannen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. und rekapituliert ausführlich die Details aus dem diesbezüglichen Eckpunktepapier. Ob eine solche Regelung verfassungsrechtlich unbedenklich sei, werde aber von verschiedener Seite angezweifelt. Dieser Frage widmet sich die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 13.3. und nutzt den Anlass, auch allgemein zu fragen, wie weit der Staat mit Regulierungen solcher Art gehen darf, ohne mit dem Grundgesetz in Konflikt zu geraten. Rechtlich sei vor dem Hintergrund, dass das Grundgesetz Eigentum nicht nur schütze, sondern auch festschreibe, dass dieses verpflichte, einiges möglich. Allerdings stelle sich die Frage, ob und wie schnell solche Maßnahmen wirkten und ob nicht eine vorausschauende Bauplanung besser und nachhaltiger wäre als isolierte Preisbremsen. Einem weiteren Artikel in der SÜDDEUTSCHEN ZEITUNG vom 13.3. und der FAZ vom 12.6. zufolge hat die Ankündigung eines Berliner Mietendeckels zumindest schon den Effekt gezeitigt, dass Haus & Grund öffentlich allen Vermietern rate habe, die Miete jetzt noch schnell anzuheben, bevor dies möglicherweise untersagt sein werde.

Regulierung ist Wahnsinn

Jürgen Michael Schick vom IVD hat auf dem Deutschen Immobilientag 2019 deutliche Kritik an der Wohnungspolitik des Bundes geübt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Vor rund 1.500 Besuchern habe Schick betont, die Politik sei auf einem fatalen Irrweg, und entschiedenen Widerstand gegen „diesen Regulierungswahnsinn“ angekündigt: „Sie müsste wissen, dass mit immer weiteren Verschärfungen im Mietrecht und der aktuell geforderten Einführung eines Mietendeckels der Wohnungsmarkt in keinster Weise entspannt wird“, habe Schick zu bedenken gegeben, um dann im Detail auf verschiedene diesbezügliche Gesetzesvorhaben einzugehen.

Keine Angst vor zu viel Geld

Die Stimmung auf dem Heuer-Symposium Finanzierung in Frankfurt war gut, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Niemand zweifele daran, dass die Hochkonjunktur in der Immobilienbranche noch anhalten werde, sei doch nach wie vor viel Kapital im Markt und der Flächenbedarf wachse. Die sinkenden Renditen und die mangelhafte Baupolitik stellten ein Problem dar, doch Sorgen um die Finanzstabilität mache man sich nicht. Allerdings sei dem FAP-Mezzanine-Report zufolge sowohl bei Projektentwicklungen als auch bei Bestandsfinanzierungen der wachsende Anteil von Mezzaninekapital als wenig sinnvoll einzuschätzen. „Projektentwickler brauchen heute eigentlich gar kein Eigenkapital mehr“, sage Jens Nietner von HIH Real Estate.

Mittelstand leidet unter Wohnraummangel

Der Mangel an Wohnungen und die hohen Mieten machen es Mittelständlern in manchen Regionen Deutschlands zunehmend schwer, dringend benötigte Fachkräfte zu gewinnen, berichtet die FAZ am 12.6. unter Berufung auf eine Umfrage der DZ Bank. Zugleich hemme der Mangel an Gewerbeflächen den Kapazitätsausbau, habe jeder vierte Befragte angegeben. Mehr als jeder zweite Befragte von insgesamt 1.500 Mittelständlern sehe allerdings keine Auswirkungen der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf sein Geschäft.

Win-win für Wirtschaft und Gesellschaft

Über die Relevanz der in Nordrhein-Westfalen wie im übrigen Deutschland zunehmenden Alterung der Gesellschaft für die Wohnungswirtschaft schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Manche Unternehmen reagierten schon jetzt mit ihrem Angebot auf die demografische Entwicklung, wie etwa der größte Vermieter des Bundeslandes, die LEG. Schon heute achte LEG bei der qualitativen Weiterentwicklung von Wohnraum möglichst auf Barrierefreiheit im Neubau und den Umbauten der Bestandsimmobilien. Barrieren und Schwellen würden beim Umbau minimiert, und bei größeren Neubauprojekten stelle man spezielle Wohnungen für generationenübergreifendes Wohnen oder betreute Wohngruppen für Demenzerkrankte bereit.

Not macht kreativ

Auf der Fachmesse transport logistic in München ist einmal mehr deutlich geworden, dass auch den Projektentwicklern von Logistikimmobilien der Bauflächenmangel immer mehr zu schaffen macht, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Mieter ebenso wie institutionelle Investoren suchten händeringend nach Lagerhallen und Verteilzentren. Doch Investoren und Projektentwickler wüssten sich zu helfen, es entstünden immer mehr neue Typen von Logistikimmobilien, wie etwa die zunehmend beliebteren mehrstöckigen Objekte mit Außenrampen.Auch finde eine Professionalisierung des Markes statt. „Im ersten Quartal 2019 lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien erstmals auf dem Niveau von hochwertigen Shoppingcentern“, sage Kai Oulds von CBRE.

Gemeinsam in eine erfolgreiche Zukunft

Über digitale wirtschaftliche Ökosysteme und den Nutzen einer Zusammenarbeit in der Immobilienbranche etablierter Marktteilnehmer mit Proptechs schreibt die IMMOBILIEN WIRTSCHAFT 6.2019 ausführlich und stellt verschiedene Initiativen vor, wie etwa die 2015 gegründete IDIM, ein interdisziplinärer Think Tank, der sich zum Ziel gesetzt habe, Digitalität besser zu verstehen und aktiv zu gestalten. Zu IDIM gehörten u. a. die Initiatoren Architrave sowie BEOS, Bilfinger Real Estate, BNPPRE und das Fachgebiet Immobilienökonomie der TU Kaiserslautern. Im REDS-Netzwerk wiederum engagierten sich für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft u. a. Commerz Real, Credit Suisse, Deka Immobilien, ECE, Architrave und BEOS. 2019 sei der Teilnehmerkreis noch einmal gewachsen, sodass nun auch CBRE, BNPPRE, Allianz Real Estate und die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und weitere dazu zählten. „Sowohl die Branche als auch die Gesellschaft als Ganzes sollen von der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft profitieren“, sage Thomas Herr von CBRE.

Dem Hotelmarkt geht es bestens

Union Investment und bulwiengesa zufolge ist das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 9,5 % gestiegen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Der Wert bestehender Hotels habe sich um 5,1 % erhöht, was vor allem aus dem hohen Neubauvolumen moderner Hotelflächen und den Wertsteigerungen im Bestand resultiere. Deutschlandweit habe der ermittelte durchschnittliche Wert pro Hotelzimmer 2018 bei rund 145.200 Euro und damit etwa 4.700 Euro höher als 2017 gelegen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilienfonds weiterhin im Höhenflug

Den Anbietern offener Immobilienfonds geht es Scope zufolge bestens, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 13.6. Von 19 befragten Unternehmen mit einem Managementbestand von insgesamt rund 190 Mrd. Euro hätten mehr als 80 % im Mai dieses Jahres ihre Geschäftslage als ‚gut bis sehr gut‘ bezeichnet. Fast 60 % der Publikumsfondsanbieter rechneten mit Zuflüssen von mehr als 5 % bezogen auf das verwaltete Bestandsvermögen, wobei diese Zuflüsse auch aus neuen Produkten stammten. Knapp 30 % der Anbieter wollten in den kommenden drei Jahre weitere Publikumsprodukte auflegen. Allerdings werde damit gerechnet, dass die Renditen weiter sänken.

Deutsche Immobilien sind beliebtestes Investmentziel

Der Immobilientrendstudie von Wealthcap zufolge sind deutsche Immobilien nach wie vor die beliebteste Anlageklasse, berichtet PORTFOLIO INSTITUTIONELL am 12.6. Von den befragten freien Finanzdienstleistern, Banken und Vermögensverwaltern und deren Kunden hätten 90 % angegeben, am liebsten in deutsche Immobilien zu investieren, während 60 % von ihnen ausländische Immobilien bevorzugten. Bei der Auswahl eines deutschen Immobilienfonds sei den Befragten die Lage besonders wichtig. „Entscheidender als der Zustand einer Immobilie ist ein zukunftsstarker Standort. Eine Immobilie selbst lässt sich im Gegensatz zu ihrer Lage durch strategische Maßnahmen aufwerten, worauf Investoren auch zunehmend setzen“, sage Gabriele Volz von Wealthcap.

VERSCHIEDENES

Logistik-Joint-Ventures richtig gemacht

Nicholas Brinckmann von HANSAINVEST Real Assets schreibt in seinem Beitrag im IMMOBILIENMANAGER 6-7/2019 darüber, was bei der Zusammenarbeit von Projektentwicklern von Logistikimmobilien und Investoren zu beachten ist, damit sie erfolgreich verläuft. Der Auswahl des richtigen Projektentwicklers komme eine entscheidende Rolle zu. Ein einschlägiger positiver Track-Record im Logistiksegment könne ein Indiz für eine gute Expertise des Projektentwicklers darstellen. Eine gewissenhafte Due-Diligence und ein strenges Monitoring seien selbstverständlich, vor allem bei Projektentwicklungen außerhalb des Heimatmarkts. Als am besten geeignetes Beteiligungsverhältnis habe sich eine 50-50-Aufteilung zwischen Investor und Projektentwickler erwiesen. Dann seien die Interessen ausgewogen und die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Zusammenarbeit gut.

Gewerbebau darf nicht vernachlässigt werden

Joachim Wieland von Aurelis erklärt im Interview mit der FAZ vom 14.6., warum Unternehmen lieber auf den Wohnungsbau setzen, als sich im Gewerbesegment zu engagieren. Dabei gebe es durchaus einen Mangel an Gewerbeflächen, doch werde dem in er Öffentlichkeit deutlich weniger Aufmerksamkeit geschenkt. Dies sei bedenklich, bedrohe es doch die Neugründung von und die Erweiterung bestehender Unternehmen und damit das künftige Wirtschaftswachstum. Nach der Finanzkrise seien Neubauprojekt im Bürosegment auch aufgrund der erschwerten Finanzierungsbedingungen nur zögerlich angegangen worden, und als die Konjunktur wieder angezogen habe, habe man zu spät reagiert. „Es bedarf einer weitsichtigen und langfristigen Bauleitplanung, die Entwicklungen antizipiert, damit Flächen bei steigender Nachfrage kurzfristig verfügbar gemacht werden können“, sage Wieland.

Die Tugenden des Mittelstandes

Jürgen F. Kelber von Dr. Lübke & Kelber schreibt in seinem Beitrag im IMMOBILIENMANAGER 6-7/2019 darüber, warum der Mittelstand für Krisenfestigkeit steht, und das auch in der Immobilienbranche. Zukunftsentscheidungen träfen Mittelständler oft nachhaltiger als Konzerne, weil ihr Erwartungshorizont deutlich weiter sei, zugleich agierten sie flexibler und träfen Entscheidungen auf Basis jahrelanger Expertise. In der aktuellen Marktlage, die noch besser kaum werden könne, sei es daher an der Zeit, die mittelständischen Tugenden innerhalb der eigenen Unternehmensstrukturen weiter auszubauen und so wichtige Vorkehrungen für ein Abschwungszenario zu treffen, um im Zweifelsfall gut gerüstet zu sein.