KOMMENTAR AM MONTAG

Die Zeit für Alleingänge ist vorbei

Prof. Dr. Alexander von Erdély CBRE

Sei es Alexander Graham Bell mit dem Telefon, Thomas Edison mit der Glühbirne oder auch Carl Benz und seine Arbeit am Automobil: Die Historie der Erfinder aus dem Industriezeitalter wurde maßgeblich von Einzelgängern geprägt. In unserer Zeit wäre eine ähnliche Geschichte unvorstellbar. Fortschritt lässt sich seit langem nur noch gemeinsam mit einem interdisziplinären Team realisieren, in das jeder Individualist seine Kompetenzen einbringt.

Umso erstaunlicher ist es, dass innerhalb der Immobilienbranche noch immer fragmentarische Strukturen herrschen: Einzelne Unternehmen entlang der Wertschöpfungskette entwickeln Lösungen, die zwar innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs durchaus sinnvoll sein mögen, aber inkompatibel mit anderen Prozessen und somit über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg kurzsichtig sind. Schon während der Planungsphase werden verschiedene Experten aus unterschiedlichen Fachbereichen hinzugezogen, die unabhängig voneinander arbeiten – gewissermaßen im stillen Kämmerlein wie Edison und Bell.

Diese singuläre Herangehensweise, mit der viel Potenzial verschenkt wird, setzt sich dann in der Regel im Management fort: Jede Abteilung hat ihre eigene Datengrundlage, einheitliche Schnittstellen existieren kaum. Das sorgt nicht nur für mehr Verwaltungsaufwand, sondern auch für Daten- und Informationsverluste. Benachteiligt ist dadurch letztlich der Nutzer, für den sich diese Versäumnisse in einer schlechteren Flächenqualität niederschlagen. Das wiederum birgt Gefahren für Investoren. Schließlich ist eine Immobilie, die auf Basis solcher Insellösungen entwickelt und gemanagt wird, nur begrenzt zukunftsfähig.

Ein Umdenken innerhalb der Branche ist nötig

Für die Vertreter der Immobilienbranche ist die aktuelle Marktlage zumindest dem Anschein nach sehr bequem. Schließlich herrscht ein eklatanter Mangel an Gewerbe-, vor allem an Büroflächen. Zahlreiche deutsche Unternehmen suchen händeringend nach einem ausreichend großen Standort.

Doch die Arbeitswelt wird immer digitaler und vielschichtiger – die Anforderungen an die Flächen steigen dadurch enorm. Ein wichtiges Beispiel im Bürosegment sind moderne Open-Space- und Well-being-Konzepte, die den Mitarbeitern nicht nur effiziente Abläufe ermöglichen, sondern auch dafür sorgen, dass sie sich wohlfühlen und die Arbeitsatmosphäre ihrer Gesundheit zuträglich ist. Im ‚War for Talents‘ kann ein solches Büro einen der entscheidenden Faktoren dafür darstellen, dass Unternehmen kontinuierlich qualifizierten Nachwuchs gewinnen können – oder eben nicht. Zukünftig werden sich also immer weniger Nutzer mit nicht optimierten Flächen zufriedengeben. Sollten dann zudem die Vorzeichen auf den Vermietungsmärkten wechseln, drohen dem Eigentümer Leerstände und empfindliche Performance-Einbußen. Um diese Gefahren zu vermeiden, muss sich die Mentalität innerhalb der Branche bereits jetzt wandeln.

Vor allem im Hinblick auf Digitallösungen sind übergeordnete Ansätze wichtig, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie abdecken. Schließlich können hier bereits in der Bauphase die entscheidenden Weichen gestellt werden: Der großflächige Einsatz von Sensortechnik generiert eine Vielzahl von Datenpunkten, die miteinander verknüpft werden können. Zudem sollten einheitliche IT-Schnittstellen in den Bereichen Transaktion, Bau und Management etabliert werden, damit Kaufleute, Techniker und Controller auf alle gebäudebezogenen Datensätze so zugreifen können, wie sie es benötigen. Auf einer solchen Basis lassen sich wichtige Erkenntnisse über die tatsächliche Nutzung der Immobilie gewinnen und Optimierungspotenziale aufzeigen.

Die wichtigen Informationen zusammenführen

Wenn die unterschiedlichen Akteure innerhalb der Immobilienbranche zusammenarbeiten, lassen sich enorme Skaleneffekte erzielen: Werden die gebündelten Informationen nicht nur auf Objekt-, sondern auch auf Portfolioebene ausgewertet, lässt sich ein Grad an interdisziplinärem Wissen erreichen, durch das einerseits die Nutzungsweise von Gewerbeimmobilien und andererseits die Dienstleistungsangebote der in allen Phasen eines Lebenszyklus eingeschalteten Berater ausdifferenziert werden können. Oder anders gesagt: Die Möglichkeiten zur Steigerung der Flächenqualität bei gleichzeitiger Kostenreduktion sind enorm.

Hierbei handelt es sich keineswegs um ein visionäres Gedankenspiel: Ein solcher übergeordneter Ansatz wird – besonders von Nutzern mit hohem Flächenbedarf – inzwischen offen gefordert. Dieser Wunsch zeigt, dass die Zeit für Alleingänge innerhalb der Immobilienbranche eindeutig vorbei ist. Stattdessen werden enge Kooperationen zwischen Immobiliendienstleistern und Unternehmen geknüpft. Der Immobiliendienstleister begleitet das strategische Management aller betriebswichtigen Immobilien des Auftraggebers, seien es Büroflächen, Shops oder Logistikeinheiten. Die Nutzung dieser Objekte wird an die Ziele des Unternehmens angepasst. Dabei bildet oftmals auch die Digitalstrategie des Kunden eine wichtige Grundlage für die gemeinsame Arbeit. Die Berater des Immobiliendienstleisters arbeiten interdisziplinär zusammen und übernehmen nicht nur die strategische Portfolioanpassung, sondern auch das Management der Mietverträge sowie die Steuerung der Facility Manager. Damit wird sichergestellt, dass die gemeinsame Konzeptarbeit auch im täglichen Geschäft umgesetzt wird.

Dieser Artikel erschien am 9.1. auf RETHINKING REAL ESTATE.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Risikobewusste Immobilienbranche

Einer Umfrage von Union Investment unter 150 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zufolge gehen 41 % der Befragten davon aus, dass sich das Immobilieninvestitionsklima 2019 verschlechtern wird, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 10.1. Dies könne als gutes Zeichen für das Pflichtbewusstsein der Immobilienbranche für Risikomanagement gewertet werden. Beliebtestes Investitionsziel in Europa sei mit deutlichem Abstand Deutschland.

Nebenwirkung Baupreisanstieg

Wie DIE WELT am 10.1. schreibt, hat die Wohnungsbauförderung der Bundesregierung, also das Baukindergeld und die geplante steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau, einer aktuellen Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) den negativen Nebeneffekt, die Baukosten weiter in die Höhe zu treiben. Es sei damit zu rechnen, dass die Baupreise in den nächsten zwei Jahren ungebremst weiter stiegen.

Es bleibt spannend in der Grundsteuerfrage

Über den derzeitigen Stand der Dinge in der Diskussion um die Grundsteuer berichten die FAZ und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.1. sowie die FAZ am 11.1. Die Union habe das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) bevorzugte Modell einer wertabhängigen Grundsteuer abgelehnt, da es der im Koalitionsvertrag vereinbarten Wohnbauinitiative und den Bemühungen um den Erhalt bezahlbaren Wohnraums zuwiderlaufe. Da Scholz zur Durchsetzung seiner Reformpläne die Stimmen der Union im Bundestag brauche, drohe nun eine Reformblockade, berichtet die FAZ. Am 14. Januar werden die Finanzminister der Länder sich erneut mit Olaf Scholz treffen, um zu klären, nach welchem Modell die Grundsteuer künftig erhoben wird, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG.

Wohninvestmentmarkt rutscht knapp am Rekord vorbei

Im vergangenen Jahr wurden am deutschen Wohninvestmentmarkt BNPPRE zufolge 16,3 Mrd. Euro umgesetzt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.1. Das sei nach 2015 (rund 23 Mrd. Euro) der zweithöchste Umsatz in diesem Segment jemals. CBRE habe sogar einen Wert von 17,2 Mrd. Euro ermittelt. BNPPRE zufolge seien mit 55 % vor allem Bestandsportfolios gehandelt worden, gefolgt von Projektentwicklungen mit einem Anteil von rund 24 %. In die Segmente Studentenwohnungen und Mikroapartments sei die Rekordsumme von mehr als 1,7 Mrd. Euro geflossen. Immobilien AGs/REITs seien zu gut 30 %, Spezialfonds zu 19 % am Gesamtumsatz beteiligt gewesen, gefolgt von Pensionskassen mit einem Anteil von 14 %. Auffallend sei, dass der Umsatzzuwachs sich insbesondere an Standorten außerhalb der Top-7-Städte habe feststellen lassen, doch entfalle immer noch ein beträchtlicher Anteil der Wohninvestments auf letztere.

Betreutes Wohnen im Wandel

Die Studie ‚Betreutes Seniorenwohnen‘ vom Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) und der BFS Service GmbH bietet erstmals zu jeder zehnten betreuten Wohnanlage für Betreutes Wohnen in Deutschland detaillierte Informationen über die Marktsituation und den künftigen Bedarf, schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 11.1. Ein Vergleich mit den Ergebnissen einer bundesweiten Marktanalyse der Universität Augsburg im Jahr 2004 zeige, dass sich Wesentliches geändert habe: Der Großteil des betreuten Seniorenwohnens entfalle heute auf Verbundprojekt. Auch sei festzustellen, dass die Wohnanlagen immer größer würden. Die Auslastung liege bei durchschnittlich 96 %. Befragt worden seien 670 der schätzungsweise 6.000 bis 7.000 Anbieter von Betreutem Seniorenwohnen in Deutschland im Zeitraum Juni bis September 2018. „Das Wohnen mit Service entwickelt sich zu dem bedeutendsten Segment der alternativen Versorgung“, sage Michael Held von Terragon. Einer Studie von Terragon zufolge fehlten derzeit 55.0000 Wohneinheiten in diesem Segment. Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.1 schreibt, steigt laut der aktuellen Pflegestatistik des Statistischen Bundesamtes die Zahl der pflegebedürftigen Personen deutlich stärker als die Pflegeheimkapazitäten.

Gute Aussichten für den Büromarkt

Die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 10.1. über die Erwartungen der Branche an die Büroimmobilienmärkte in den wichtigsten deutschen Bürozentren. Eine Umfrage der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und dem Center for Real Estate Studies unter rund einem Dutzend Immobilienexperten von Banken, Maklern und Marktforschern im Herbst 2018 habe ergeben, dass für Berlin mit einem Anstieg der Spitzenmiete um ca. 5 % gerechnet werde, für Hamburg mit einem Anstieg um 4 %. In Frankfurt sehe man einen Leerstandsrückgang um 60 Basispunkte, in Hamburg um 78 Punkte. Für Berlin halte man einen weiteren Rückgang der Leerstandsquote für unmöglich, da hier zum Jahresende 2018 mit unter 2 % bereits von Vollvermietung zu sprechen sei.

Frankfurter Endspurt

Über den Jahresendspurt 2018 am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.1. Mehrere Hochhausverkäufe hätten das Jahrestransaktionsvolumen 2018 kurz vor Jahresschluss auf rund 10 Mrd. Euro ansteigen lassen. So habe u. a. Commerz Real aus ihrem offenen Fonds hausInvest für rund 250 Mio. Euro das Eurotheum an das Unternehmen GEG verkauft, wobei CBRE und BNPPRE vermittelt hätten.

Mieten für Logistikflächen steigen weiter

Die Hochkonjunktur im Onlinehandel und in der Industrie hat die Nachfrage nach Logistikimmobilien und infolge des Angebotsmangels auch die Mieten im Jahr 2018 Realogis zufolge deutlich steigen lassen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.1. So liege die Miete für ein neu gebautes Verteilzentrum oder eine moderne Lagerhalle in München laut Realogis derzeit bei 7,25 Euro/qm, in Berlin bei 6,80 Euro/qm. Die Mieten für Logistikflächen in Bestandsimmobilien in Berlin und Stuttgart hätten sich um 10 % erhöht, in Köln um 7 % und in Frankfurt um 6 %.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilienanteile handeln wie Aktien

Die Immobilienbörse International Property Securities Exchange (IPSX) hat die Zulassung der britischen Finanzaufsicht erhalten, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 10.1. Da sie per ,Recognition Order‘ anerkannt worden sei, gehöre sie nun zu den wenigen Marktinfrastrukturanbietern, die eine ,Recognised Investment Exchange‘ (RIE) betreiben dürften. So werde es möglich, Anteile an einzelnen Gewerbeimmobilien wie Aktien zu handeln. Erste Börsengänge seien nach Ende des Q1 2019 zu erwarten.

Immobilieninvestments sind Crowds Liebling

Der Schwerpunkt am Crowdinvesting-Markt verlagert sich immer mehr in Richtung Immobilien, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 11.1. Rund 250 Mio. Euro seien 2018 nach Angaben von CROWDINVEST.DE per Crowdinvesting in Unternehmen und Immobilienprojekte investiert worden. Während der Anteil der Unternehmen am Investitionsvolumen stagniere, nehme der der Immobilien zu.

VERSCHIEDENES

Die Welten des US-Immobilienmarktes

Über die beiden Welten, in die sich der US-Immobilienmarkt derzeit teilt, schreibt Volker Arndt von der US-Treuhand am 8.1. auf DAS INVESTMENT. In den vergangenen Jahren seien die Miet- und Immobilienpreise im Zuge des Wirtschaftsaufschwungs in den Metropolen an der Ost- und Westküste deutlich gestiegen. Zugleich gebe es aber auch günstige Standorte in Nevada oder Texas. Eine weitere Erhöhung der Zinsen durch die Fed könne die Mietentwicklung in den hochpreisigen Metropolen zum Stillstand bringen. Für europäische Investoren biete diese Zweiteilung des Marktes Chancen, denn zum einen gebe sie Gelegenheit, an den hochpreisigen Standorten Immobilienbestände abzubauen, und ermögliche zum anderen, in die günstigen Standorte zu investieren. Den US-Immobilienmarkt aufgrund der Unsicherheit bzgl. seiner weiteren Entwicklung zu ignorieren, würde für europäische Anleger bedeuten, große Chancen links liegen zu lassen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Jahresauftaktveranstaltung 2019: Immobilienstrategien institutioneller Investoren und Family Offices

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an institutionelle Investoren, Family Offices, Stiftungen, Projektentwickler, Spezialfonds und Finanzierer.

THEMA
Unsere Jahresauftaktveranstaltung hat sich in den vergangenen Jahren zum wichtigsten Ereignis für institutionelle Investoren (und alle, die mit ihnen ins Geschäft kommen wollen) zum Jahresbeginn entwickelt. Es sprechen diesmal zwölf Vertreter renommierter institutioneller Immobilieninvestoren. Sie berichten, wie sie den Markt einschätzen und welche Immobilien sie derzeit suchen. Zu Beginn wird Dietmar Fischer von Ernst & Young Real Estate einen Überblick über die aktuellen Trends im Immobilien Investmentmarkt geben.

REFERENTEN
Tassu M. Degen (DERECO – Real Estate Private Wealth Management); Martin Eberhardt FRICS (CORPUS SIREO Real Estate GmbH); Mark Wolter (WestInvest Gesesellschaft für Investmentfonds mbH / Deka Immobilien Investment GmbH); Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG); Ulrich von Creytz (DWS Alternatives GmbH); Maik Rissel (Family Office Bank Marcard, Stein & Co AG); Lutz Wiemer (HanseMerkur Grundvermögen AG); Friso Garbers (Primevest Capital Partners Deutschland GmbH); Andre Schmöller (Domicil Real Estate GmbH); Tomas Meyer (WERTGRUND Immobilien AG); Gerhard Lehner (Savills Investment Management); Einführungender Vortrag von Dietmar Fischer (Ernst & Young Real Estate GmbH): Aktuelle Trends 2019 im Immobilien Investmentmarkt. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 29. Januar 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung: Basisseminar Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich an (neue) Mitarbeiter von Projektentwicklern / Bauträgern / Projektsteuerern, Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (v. a. jene, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Mitarbeiter von Generalunternehmern / Bauunternehmen. Wenn Sie mehr als drei Mitarbeiter Ihres Unternehmens anmelden, erhalten Sie ab dem vierten Mitarbeiter einen Rabatt von 30 %. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz (Drees & Sommer) und Carsten Sellschopf (Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Am ersten Tag werden die Grundlagen der Projektentwicklung und des Projektmanagements behandelt: Ablauf und Leistungsbilder Projektentwicklung und Projektmanagement; Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht, Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchungen vorhandener Bausubstanz, Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung, Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI, Baukostenplanung in der Projektentwicklung, Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg, Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?)
Am zweiten Tag geht es um die Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen, Definition, klassische Aufgaben); den idealtypischen Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte); den Markt für Projektentwickler (Typen, Strategien, Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ bis hin zur dynamischen Developer-Rechnung).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 20. und 21. Februar 2019 Steigenberger Hotel Frankfurt statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet. Gestaltung der Abwendungsvereinbarung und des Kaufvertrages"

ZIELGRUPPEN
Diese Sonderveranstaltung richtet sich an Projektentwickler, Spezialfonds, Finanzierer, Immobilieneigentümer / Wohnungsgesellschaften, Rechtsanwälte.

THEMA
Zunehmend werden Investoren gezwungen, Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten zu unterschreiben. Andernfalls droht die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben, was grundsätzlich auch zu einem gegenüber dem ursprünglichen Kaufvertrag reduzierten Kaufpreis möglich ist. Vielfach bleibt es nicht bei der Drohung, sondern das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, so wie kürzlich in München bei einer der größten Immobilientransaktionen oder in zahlreichen Fällen in Berlin . Aber auch in anderen Städten – beispielsweise in Hamburg – ist dies ein brisantes Thema.

REFERENTEN
Dr. Cornelius Pfisterer und Axel Dyroff, der sich seit über zwei Jahrzehnten schwerpunktmäßig mit dem Thema ‚Milieuschutz‘ beschäftigt und Investoren begleitet, beide Rechtsanwälte bei SCHULTZ und SELDENECK Rechtsanwälte Notare, erklären, wie Investoren reagieren können und insbesondere, wie Immobilienkaufverträge gestaltet werden sollen, um Risiken für den Investor zu minimieren. Folgende Fragen und Aspekte werden besprochen: Grundlagen des sozialen Erhaltungsrechts (§ 172 BauGB): Was ist ein Milieuschutzgebiet? Welche Einschränkungen sind mit dem Milieuschutzgebiet verbunden? Allgemeine rechtliche Anforderungen an die Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 24 ff. BauGB): Rechtfertigung durch das „Wohl der Allgemeinheit“. Wann ist das Vorkaufsrechtnach § 26 BauGB ausgeschlossen? Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht für einen Dritten ausgeübt werden? Wie ist das Verfahren ausgestaltet, welche Fristen sind zu beachten? Wie sieht der Rechtsschutz gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts aus? Die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB): Wie muss die Abwendungserklärung ausgestaltet sein? Wie sehen einvernehmliche Abwendungsvereinbarungen in der Praxis aus (Vergleich Berlin/München)? Wie groß sind die Verhandlungsspielräume? Welche Fristen sind zu beachten? Rechtsfolgen für den Kaufvertrag und Gestaltungsmöglichkeiten Systematik: Zwei Verträge Rücktrittsrechte und andere Lösungsmöglichkeiten. Risiko verwaltungsgerichtliches Verfahren: Vertrag in der Schwebe? Empfehlungen für die Vertragsgestaltung. Begrüßung und Einführung von Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. März 2019 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de