KOMMENTAR AM MONTAG

Investoren rüsten sich für Baukosteninflation

Nicholas Brinckmann Hansainvest Real Assets

Hält der kräftige Aufschwung der Immobilienwirtschaft das gesamte Jahr 2019 über an? Etliche Marktteilnehmer machen sich derzeit durchaus Gedanken über potenziell bremsende Faktoren: Kommt eine Zinswende? Gerät der Immobilienzyklus an sein Ende? Geht der Konjunktur die Puste aus? Welche Auswirkungen könnte eine Reform des Share-Deals haben? Das wichtigste Thema 2019 wird jedoch ein ganz anderes sein: die Baukosten.

Angaben des Statistischen Bundesamts zufolge verzeichneten die Baukosten im Februar 2019 mit einem Plus von 4,8 % gegenüber dem Vorjahr abermals einen Rekordzuwachs. Doch dieser Durchschnittswert entspricht nicht immer der Realität, in der Projektentwickler weitaus höhere Anstiege um 10 % und in Einzelfällen sogar um bis zu 20 % erleben. Die allgemeinen Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum lediglich um 1,5 %. Baukosten lasten deshalb auf den Renditen von Projektentwicklungen und können zum Teil sogar für defizitäre Projekte oder brachliegende Baugrundstücke sorgen. Immobilieninvestoren beziehungsweise ihre Vermögensverwalter sind daher gut beraten, eigene Entwicklungsexpertise aufbauen.

Es gab Zeiten, in denen mussten sich Investoren und Projektentwickler um die Ansprache eines Bauunternehmens praktisch keinerlei Gedanken machen. Hatte man ein aussichtsreiches Projekt erworben, standen die Firmen Schlange. Diese Zeiten sind noch nicht allzu lange her, doch die Bedingungen haben sich fundamental gewandelt. Zurzeit kann es sehr mühsam sein, überhaupt jemanden zu finden, der das Projekt zu akzeptablen Konditionen realisiert. Grund dafür ist die enorm hohe Auslastung im Baugewerbe. Bauunternehmen und Handwerksbetriebe können sich ihre Aufträge mehr oder minder aussuchen. Zudem steigen ihre Lohnkosten und das spüren die Kunden.

In der Folge werden teils exorbitante Preise veranschlagt. Dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zufolge sind die Kosten zwischen 2007 und 2017 um ein Drittel gestiegen. Zum Vergleich: Im Zeitraum 1994 bis 2007 betrug der Anstieg lediglich 6 %. Die Margen geraten immer stärker unter Druck, manche Projekte können nicht mehr realisiert werden. Mitunter kann es sogar zu Engpässen bei der Bedienung von Verbindlichkeiten kommen. Trotz der eigentlich stabilen wirtschaftlichen Situation kann es deshalb vorkommen, dass vielversprechende Grundstücke in Top-7-Städten zwar erworben, aber nicht bebaut werden können.

Wir haben es faktisch mit einer Sonderinflation zu tun, der man kaum entfliehen kann. Keine Zentralbank wird einschreiten und diese Entwicklung dämpfen können. Eine aktive Maßnahme wäre es, die Mieten weiter zu erhöhen. Doch diese sind mitunter bereits an der Schmerzgrenze. Es bleibt also nur eine Alternative: möglichst früh in die Wertschöpfungskette eingreifen und im Idealfall die Objekte selbst entwickeln. Allerdings wird nicht jeder Vermögensverwalter einen integralen Ansatz bieten können und der Markt sich daher ausdifferenzieren.

Anbieter, die die entsprechenden Strukturen bereits geschaffen und eigene Experten für Projektentwicklung in ihren Reihen haben, können sich der Preisexplosion besser widersetzen. Dies gilt für Refurbishments und Modernisierungen bestehender Flächen ebenso wie für Neubau. Doch im Bestand hat der baufähige Akteur den größten Hebel auf seine Marge, da die Baukosten den größten Anteil an der Gesamtinvestitionssumme ausmachen – insbesondere dann, wenn die Nutzungsdauer bereits erreicht ist. Lässt sich ein Großteil der Umbauten selbst stemmen, kommt der gesteigerte Wert nahezu vollständig den Investoren zugute, da Drittanbieter nicht beteiligt sind.

Ein belastbares Netzwerk in der Baubranche bleibt unverzichtbar. Bei Projektentwicklungen – zumal, wenn es mehrere gleichzeitig sind – können auch sehr bauaffine Entwickler ihre Grenzen erreichen. Ein möglicher Ausweg ist es, durch Joint Ventures einen Zugang zu rentablen Investments zu erlangen. Sollte es dabei zu Meinungsverschiedenheiten im Projektverlauf kommen, haben Anbieter mit langjähriger Inhouse-Expertise eine deutlich bessere Verhandlungsposition. Reine Investmentmanager hingegen müssen sich beim Monitoring auf die Berichte des Partners aus dem Baugewerbe verlassen. Wer selbst laufend realisiert, kann zudem sowohl die Renditen beim Einkauf als auch das Risiko zuverlässiger kalkulieren.

Natürlich ist nicht ausgeschlossen, dass sich der Markt wieder in die andere Richtung ausbalanciert; wenn zum Beispiel die Anzahl der Projektentwicklungen aufgrund der hohen Baukosten sinkt, sich die Auftragslage der Bauwirtschaft etwas eintrübt und in der Folge sich auch die Baukosten wieder normalisieren. Dann ist die Marge für bauerfahrene Investmenthäuser, die sich gut vorbereitet haben, sogar noch höher. Insofern profitieren handlungs- und diskursfähige Akteure bei jeder Baukonjunktur. Im aktuellen Umfeld sehr hoher Kosten kann eine hohe Baukompetenz jedoch existenziell sein.

Dieser Artikel erschien am 8.5. auf GLOBAL INVESTOR.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Mehr Freud als Leid mit EU-Vorgaben

Über die Vor- und Nachteile der EU für die Immobilienbranche schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.5. ausführlich. Viele Regelungen, deren Einführung zunächst sehr kritisch gesehen worden seien, hätten sich im Nachhinein als praktikabel oder sogar vorteilhaft erwiesen. So habe beispielsweise die europäische Alternative Investment Fund Manager Directive (AIFMD) vor ihrem Inkrafttreten regelrechte Panik verursacht, doch heute gehe es der Fondsbranche gut und der AIFM habe sogar Befürworter wie Jochen Schenk von Real I.S., der im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 9.5. darauf hinweist, dass die AIFM-Regelung Innovationen fördert, weil sie die Produkte durch Normierung vergleichbarer macht. „Die Angleichung der Regelungen verschafft dem Anleger mehr Spielraum, um sich mit der Qualität des Asset-Managers auseinanderzusetzen. Im institutionellen Geschäft hat die AIFMD also wirklich Positives gebracht“, sage Schenk. Allerdings betreffe das nur die offenen Fonds, für die geschlossenen Publikumsfonds seien die Auswirkungen deutlich ungünstiger gewesen, ihr Eigenkapitelvolumen sei in der Folge regelrecht eingebrochen. Meist aber habe die europaweite Standardisierung gesetzlicher Regelungen mehr Vor- als Nachteile, da sie die Zusammenarbeit über nationale Grenzen sehr erleichtere.

Die Zustimmung zu Enteignung bröckelt

Einer im April veranstalteten Meinungsumfrage der Forsa im Auftrag der Berliner Zeitung zufolge sind mittlerweile 58 % der Befragten gegen eine Enteignung von Großvermietern gegen Entschädigung, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.5. 7 % der Befragten hätten sich der Stimme enthalten. Damit ergebe sich ein deutlich anderes Stimmungsbild als noch in der Umfrage von Civey im Januar dieses Jahres, als sich noch 55 % für eine Enteignung ausgesprochen hätten und nur 34 % dagegen. Die neue Baustaatssekretärin Anne Katrin Bohle (SPD) weist im Interview mit DIE WELT vom 6.5. darauf hin, dass Enteignung keine Lösung biete und die Dikussion darüber unsachlich sei, da nicht Wohnungskonzerne, sondern kleine Vermieter den Wohnungsmarkt dominierten.

Der Streit um die Grundsteuerreform hat auch Vorteile

Den Stand der Dinge in Sachen Grundsteuerreform fasst die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.5. zusammen. Die Ressortabstimmung über den Reformentwurf liege aufgrund der fehlenden Zustimmung der CSU gewissermaßen auf Eis. Klärung könne das Treffen von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) mit seinen Länderkollegen und den ausgewählten Verfassungsrechtlern am Freitag bringen, wo diskutiert werde, ob und wie sich die von Bayern geforderte Öffnungsklausel in den Entwurf einbauen lasse. Immerhin habe der stockende Reformprozess den Vorteil, Raum für alternative Ideen zu geben. Jürgen Michael Schick vom IVD plädiere für ein wertunabhängiges Modell und einheitliches Recht in ganz Deutschland: „Vor einer unnötig komplizierten Regelung, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, und einer daraus resultierenden Zerfaserung des geltenden Rechts können wir nur warnen.“ Reiner Braun von empirica spricht sich ebenfalls gegen das von Scholz bevorzugte Modell aus und schlägt ein Zonenmodell vor, das individuelle Objektbewertungen unnötig mache: „Je nach Gemeindegröße kann man pauschaliert Wohnwertzonen festlegen von 120 (gute Lage) oder 150 (Villenviertel) sowie Zonen von 80 (schlechtere Lage) oder 60 (Außenbereich). Die Relationen lassen sich wahlweise aus Bodenrichtwerten oder Mieten ableiten“, erkläre Braun in der empirica-Analyse ‚Bodenwertmodell statt eierlegende Wollmilchsau‘. Im Unterschied zu allen anderen Vorschlägen begrenze die Pauschalierung über Wohnwertzonen die Extrema ganz erheblich, erlaube, Bauland zu mobilisieren und führe nicht zu automatischen Steuererhöhungen in der Zukunft.

Das Bestellerprinzip - kontraproduktiv und unnötig

In einer öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses des Bundestags haben Experten sich zum Gesetzentwurf von Katarina Barley (SPD) für die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Kauf einer Wohnimmobilie geäußert, berichtet das HANDELSBLATT am 9.5. Viele Sachverständige hätten Bedenken angemeldet. Der Professor für Politikwissenschaften an der Hochschule Düsseldorf Volker Eichener bezweifle, dass die vorgeschlagenen Neuregelungen geeignet seien, das Ziel einer Reduzierung der Anschaffungskosten für selbst genutztes Wohneigentum zu erreichen. Jürgen Michael Schick vom IVD habe darauf verwiesen, dass schon heute in 75 % der Bundesländer die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werde: „Das wird von allen Beteiligten als fair empfunden, sodass auch insoweit kein Handlungsbedarf besteht, in ein bewährtes System einzugreifen.“ Würde der Immobilienvermittler zum einseitigen Interessenvertreter des Verkäufers, führte dies zu einer Zunahme der Bieterverfahren und entsprechend höheren Preisen. In seinem Beitrag zu diesem Thema in der IMMOBILIENWIRTSCHAFT 05.2019 betont Schick: „Das sogenannte Bestellerprinzip dient nur der Politik.“

Neuvertragsmieten sind gesunken

Einer Analyse des Marktforschungsinstituts F+B zufolge sind erstmals seit 2005 die Neuvertragsmieten gesunken, berichten SPIEGEL ONLINE am 8.5. und das HANDELSBLATT am 9.5. Im Q1 2019 seien die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorquartal im deutschlandweiten Durchschnitt um 0,3 % gesunken, und auch in fünf der sieben deutschen Metropolen habe F+B rückläufige Mieten festgestellt. Am stärksten sei der Rückgang in Frankfurt, wo die durchschnittliche Neuvertragsmiete um 2,4 % auf 11,60 Euro/qm gesunken sei. Für Berlin sei ein Rückgang um 1,7 % auf 9,30 Euro/qm ermittelt worden. Der Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen hingegen bleibe ungebrochen.

Seltene Chancen am Wohnungsmarkt

Dem Immobilien-Chancen-Index zufolge, den das WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt hat, sind in 16 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands die Renditechancen bei Investitionen in Wohnimmobilien als attraktiv einzustufen, berichtet die FAZ am 9.5. Im Vorjahr seien noch 36 Regionen als attraktiv eingeschätzt worden, der Rückgang reflektiere die schwierige Situation an den Wohnungsmärkten. Gute Chancen gebe es vor allem außerhalb der Großstädte und im Nordwesten des Landes. Für die Einschätzung seien jeweils das derzeitige Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten und die auf Grundlage von Variablen wie Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung, der Größe der Haushalte und der Bautätigkeit prognostizierte Preisentwicklung bis 2030 betrachtet worden.

Was Big Data der Immobilienbranche bringt

Über die Möglichkeiten, die die Nutzung von Big Data den Bewohnern einer Stadt ebenso wie Immobilieninvestoren und Projektentwicklern bieten kann, schreibt DIE WELT am 8.5. und stellt verschiedene Pilotprojekte vor. „Wir interessieren uns in Deutschland zu viel für den Datenschutz und zu wenig für den Datenschatz“, gebe Thomas Herr von CBRE zu bedenken.

Logistikimmobilien werden ökologisch

Einer Studie von Aberdeen Standard Investments (SI) zufolge beabsichtigen 71 % von 100 befragten Unternehmen, Maßnahmen für die Verbesserung der Umweltbilanz ihrer Logistikimmobilien einleiten und LED-Beleuchtung, Solarmodule oder Elektrofahrzeuge anschaffen zu wollen. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.5.

Neubau von Einkaufszentren auf Tiefstand

Der Studie ‚European Shopping Centres: The Development Story‘ von Cushman & Wakefield (C&W) zufolge sind im Jahr 2018 insgesamt 2,6 Mio. qm Centerfläche in Europa auf den Markt gekommen und damit so wenig wie zuletzt vor 24 Jahren. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 9.5. Der Grund hierfür sei, dass in den meisten europäischen Ländern der Bedarf an Einkaufszentren gedeckt sei. Dennoch seien die Entwickler aktiv und konzentrierten sich dabei auf Revitalisierungen. Die Zukunft gehöre zwei Centertypen: dem innovativen Einkaufszentrum für das einzigartige Einkaufserlebnis und das kleine Nahversorgungszentrum mit einem ausgefeilten Mietermix. Eine wichtige Rolle spiele die Erweiterung und Veredelung bestehender Malls.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Fonds für Institutionelle schneiden besser ab

Warum Fonds für institutionelle Investoren in der Regel besser abschneiden als solche für private Anleger ist Thema im IMMOBILIENMANAGER 5.2019. So liege die Renditeprognose des ‚Spezial-AIF 5′ von WealthCap bei mehr als 5 %, während der offene Immobilienfonds ‚Leading Cities Invest‘ von Kanam Grund nur 3 % erwarte. Ganz einig seien sich die Fachleute in dieser Einschätzung allerdings nicht. Jochen Schenk von Real I.S. betone: „Institutionelle Fonds können eine höhere Rendite aufweisen als Publikumsfonds. Aber zwingend ist das nicht.“ Allerdings hätten die Fonds für Institutionelle einen Vorteil allein aufgrund der Volumina, gebe Gabriele Volz von WealthCap zu bedenken. „Klar ist, dass institutionelle Investoren davon profitieren, dass die Fixkosten eines Investments sich auf ein anderes Volumen verteilen“, sage Volz.

LEG steigert Mieteinnahmen und denkt über Neubau nach

Die LEG Immobilien hat im Q1 2019 ihre Mieteinnahmen laut dem Zwischenbericht um 5,6 % auf 146 Mio. Euro steigern können, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 10.5. Die Steigerung der operativen Effizienz und geringere Zinsaufwendungen hätten die FFO 1 um rund 14 % auf 84,9 Mio. Euro steigen lassen. Vor diesem Hintergrund bestätige LEG ihre Prognose für den laufenden Turnus und wolle angesichts der angespannten Situation auf dem Mietwohnungsmarkt die Ausweitung ihrer Neubauaktivität prüfen.

VERSCHIEDENES

Dresden ist das neue Leipzig

Jürgen Overrath von TLG schreibt im IMMOBILIENMANAGER 5.2019 über die neue Strahlkraft Dresdens, das aus dem Schatten Leipzigs herausgetreten ist. Die Dresdener Büromieten hätten Ende 2018 Aengevelt zufolge mit bis zu 14 Euro/qm im Spitzen- und mit 11,35 Euro/qm im mittleren Segment in etwa gleichauf mit denen Leipzigs gelegen. Die Leerstandsquote liege historisch niedrig bei 6,8 % und damit niedriger als die Leipzigs.

Herausforderung Flexible Office

Über die Herausforderungen, vor die flexible Büroflächen Immobilieneigentümer stellen, schreibt Stephan Winn von Apoprojekt im IMMOBILIENMANAGER 5.2019. Seit nicht mehr nur Start-ups und Freelancer, sondern auch große Konzerne die flexibel anmietbaren Flächen nutzten, seien die Ansprüche an den Innenausbau der Büroräume gestiegen. Auffällig sei, dass der einstige Kaffeehaus- oder Wohnzimmercharakter einer deutlich konservativen und universelleren Ästhetik gewichen sei. Für die Zukunft seien viele Entwicklungspfade denkbar.

Ohne CDOs geht's nicht mehr

Chief Digital Officers sind aus den Führungsebenen der Immobilienunternehmen nicht mehr wegzudenken, schreibt Dr. Thomas Herr von CBRE im IMMOBILIENMANAGER 5.2019. Diese Entwicklung zeige, welch großen Stellenwert der digitale Wandel in der Branche inzwischen habe. Vor diesem Hintergrund stelle sich die Frage, ab welcher Firmengröße die Einrichtung einer solchen Position sinnvoll sei und welche Aufgaben auf die CDOs in Zukunft zukommen werden.