KOMMENTAR AM MONTAG

So wird Bauen billiger

Sebastian Fischer Primus

Ein Grund für die steigenden Wohnungspreise ist der Mangel an Bauland. Mit Vorliebe wird dann auf jene Grundstückseigentümer geschimpft, die darauf warten, dass die Preise weiter steigen. Sie sind aber nur das Symptom, nicht die Ursache steigender Baulandpreise. Stellten die Kommunen – vielerorts nach wie vor die größten Grundstückseigentümer – mehr Bauland und dies zu fairen Konditionen zur Verfügung, ließe sich günstiger bauen. Wenn dann sowohl städtische als auch freie Bauträger gleichermaßen berücksichtigt würden, ließe sich das gesamte Spektrum an Wohnungen bedienen.

Stattdessen folgt die Politik dem Prinzip der maximalen Verwertbarkeit. So hat etwa Berlin Anfang des Jahrtausends im großen Stil seinen Wohnungsbestand an Private-Equity-Investoren verkauft und beklagt nun steigende Mieten nach Ablauf der Belegungsfrist. Besser wäre es da gewesen, wenn die Stadt ihre Wohnungen an Eigennutzer verkauft hätte oder an Bauherren mit innovativen Nutzungskonzepten.

Bauland da – und nun? Die wichtigsten Ursachen für die Preisdynamik am Immobilienmarkt sind die explodierenden Baukosten im Allgemeinen und die immer strengeren Auflagen beim Wohnungsbau im Besonderen. Im klassischen Geschosswohnungsbau gelten energetische und technische Voraussetzungen, als würde für die nächsten 1.000 Jahre gebaut. Von solchen infolge von Dämm- und Lärmschutz monotonen Ewigbauten müssen wir Abschied nehmen.

Zudem müssen Architekten, Entwickler und Vertrieb die Modulbauweise endlich als die günstigere und schnellere, qualitativ aber ebenbürtige Alternative akzeptieren – dadurch lässt sich ein Faktor auf der Baustelle sparen, nämlich Zeit. Dank digitalisierter Bautechniken lassen sich mittlerweile ansprechende Gebäude mit individuellen Wohnungsschnitten entwerfen und abseits der Baustelle vorbauen, denen das modulare Grundgerüst später nicht mehr anzusehen ist. Dieses Umdenken muss auch bei den Nutzern stattfinden. Wer zeitgemäß und digital baut, spart an den Kosten, nicht an der Qualität. Modulbauweise heißt nicht Plattenbau.

Die Voraussetzung dafür wäre, den bauideologischen Panzer abzulegen. Wir müssen uns endlich für den Dialog zwischen allen Beteiligten öffnen, statt dass Wohnungswirtschaft und Politik in langen Monologen auf den jeweils anderen schimpfen. Das wird die zentrale gesellschaftliche Aufgabe für die kommenden Jahre sein. Anders werden wir den Bau der benötigten 1,5 Mio. Wohnungen nicht meistern.

Dieser Artikel erschien bereits am 3.5. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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MARKT-NEWS

Wie ernst nimmt die Politik die Immobilienthemen?

Darüber, welchen Herausforderungen sich Gunther Adler (SPD) als Staatssekretär für Bauen und Wohnen stellen, und wie er ihnen begegnen will, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.5. unter Bezugnahme auf das Interview, das Adler in derselben Ausgabe gibt. Die Themenpalette reiche von der Vereinfachung der Landesbauordnungen über eine Sonder-AfA für bezahlbaren Neubau bis hin zu einer Grundgesetzänderung für den sozialen Wohnungsbau. Auch wie die Bima erfolgreicher als bislang zum Wohnungsbau beitragen könne, müsse geklärt werden. So schnell wie möglich sollten erste Erfolge erzielt werden. Noch in diesem Jahr solle mit der Zahlung von Baukindergeld begonnen werden. Auch das das Gesetzespaket ‚Wohnraumoffensive‘ für den Neubau von zusätzlich 1,5 Mio. Wohnungen werde nach Möglichkeit noch vor der Sommerpause verabschiedet. Die Verschärfung der Mietpreisbremse und die Grundgesetzänderung für den Sozialwohnungsbau würden separat verhandelt. Michael Psotta äußert in seinem Kommentar in der FAZ vom 4.5. Bedenken, ob das Bauministerium als Teil des Heimatministeriums nicht ein ähnliches Schattendasein wie in der vorherigen Legislaturperiode führen werde. In seinem grundlegenden Beitrag zu seiner Ministerrolle habe Seehofer sich zwar umfangreich über „heimatbezogene Innenpolitik“, Integration und den Heimatbegriff geäußert sowie „neoliberales Denken“ kritisiert, Immobilienthemen jedoch vernachlässigt. Für die künftige Wohnungspolitik lasse dies nichts Gutes erwarten.

Neuer Stern am Indexhimmel

Dem neuen europäischen Immobilienkonjunkturindex Reecox zufolge hat sich die Immobilienkonjunktur leicht abgeschwächt, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.5. In den neuen Index, der von der Deutschen Hypo und bulwiengesa ermittelt werde, flössen Daten aus Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Polen, Spanien und den Niederlanden ein. Am stärksten sei der Rückgang in Großbritannien gewesen. Insgesamt bewege sich die europäische Immobilienkonjunktur weiterhin auf einem sehr hohen Niveau, doch falle auf, dass sich erstmals seit Mitte 2016 die Anzeichen für ein Nachlassen der europäischen Immobilienkonjunktur verdichteten. Über Reecox, der als Trendbarometer und Frühwarnindikator dienen soll, werde künftig alle Vierteljahre berichtet.

Bauen auf dem Flickenteppich

Über die große Vielfalt an Bauvorschriften in unserem Land schreibt die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 4.5. Zwar träten Bundespolitiker ebenso wie Interessenverbände der Bauwirtschaft und der Mieter seit Jahrzehnten für eine Vereinheitlichung des Baurechts ein, doch seien alle Bemühungen am Widerstand der Länder gescheitert. Dass jedes Bundesland seine eigenen Architektengesetze und Landesbauordnungen habe, sei für Bauträger, Baubetriebe und Architekten, die länderübergreifend arbeiten müssen, ein Problem. Viele Projekte könnten ohne Beteiligung von Rechtsexperten nicht realisiert werden. Die Vielzahl unterschiedlicher Vorschriften lasse die Kosten steigen, führe zu Verzögerungen beim Bau und verursache Rechtsstreitigkeiten, die neue Zeitverluste und Kosten nach sich zögen. Trotz einzelner Absichtserklärungen vonseiten der Politik sei nicht zu erwarten, dass sich unter der neuen Regierung an dem Problem Entscheidendes ändern werde.

Speckgürtel und B-Standorte holen auf

Dem F+B-Wohn-Index zufolge steigen mittlerweile die Mieten in B-Städten und Speckgürteln stärker als in den urbanen Zentren. Das schreibt DIE WELT am 4.5. Wohnen sei in Deutschland im Q1 2018 insgesamt 4,5 % teurer gewesen als im Q1 2017. Insbesondere die Kaufpreise stiegen infolge der nach wie vor niedrigen Leitzinsen und der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland weiter. Auffällig sei aber, dass der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern besonders stark sei, während die Mieten und Kaufpreise in den zentralen Lagen und Ballungszentren nicht mehr so stark zulegten wie in früheren Jahren oder gar zurückgingen. Auch bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen falle auf, dass B-Standorte oder kleinere Städte die Metropolen, abgesehen von Berlin, hinter sich ließen. Der Grund hierfür sei vermutlich, dass immer mehr niedrigpreisige, ältere und schlechter ausgestattete Objekte in Randlagen auf den Markt kämen, aber immer weniger hochpreisige neuere Mehrfamilienhäuser in Toplagen.

Erfolgsprojekte rund um den BER

Über die zunehmende Beliebtheit der südöstlichen Berliner Randlagen berichtet das HANDELSBLATT am 4.5. Die Nähe zum Flughafen, zum Wissenschaftsstandort Adlershof und zum grünen Brandenburger Umland sowie eine auch heute schon gute Anbindung an das öffentliche Berliner Verkehrsnetz machten die Region immer gefragter. Etwa 26.700 Wohneinheiten seien bulwiengesa zufolge derzeit im BER-Umfeld im Bau oder in Planung, rund drei Viertel davon entfielen auf das Berliner Stadtgebiet. So errichte Bonava, einer der größten Akteure im Umfeld des Flughafens, im Zentrum der Flughafengemeinde Schönefeld rund 2.000 Miet- und Eigentumswohnungen, von denen die ersten schon Ende 2017 an ihre Mieter übergeben worden seien. „Wir bauen hier die Flughafenstadt in der Gemeinde Schönefeld“, sage Bürgermeister Udo Haase. Er gehe davon aus, dass in Neu-Schönefeld bereits in zehn Jahren mehr als 25.000 Menschen leben würden. Auch heute schon zögen aufgrund der gestiegenen Mieten und Kaufpreise in den innerstädtischen Lagen immer mehr Berliner ins Umland. Auch der Stadtteil Berlin-Grünau ziehe neue Bewohner wie Investoren gleichermaßen an, schreibt die BERLINER MORGENPOST am 28.4. Terragon etwa baue hier das historische, aber seit langen Jahren verfallende Tanz- und Vergnügungszentrum Riviera in eine Seniorenresidenz um, die ab 2020 rund 210 hochwertige Wohnungen für Menschen ab 70 Jahren bieten werde.

‚Apcoa Flow' macht Parken ganz einfach

Wie das HANDELSBLATT sowie die WIRTSCHAFTSWOCHE und zahlreiche weitere Medien am 3.5. sowie die FAZ am 4.5. schreiben, hat der Parkhausbetreiber Apcoa eine digitale Plattform geschaffen, die die Parkhausnutzung ohne Tickets und Bargeld möglich macht. Außerdem können sich die Kunden über die App zu den Parkhäusern lotsen oder Informationen über die Höhe der Parkgebühren, die derzeitige Belegung oder die Ausstattung mit Elektroladesäulen zukommen lassen. „Wir haben diese Plattform so aufgesetzt, dass weitere Services flexibel integriert werden können“, erläutere Philippe Op de Beeck von Apcoa. Seit wenigen Tagen sei das Angebot für 200 Parkhäuser mit zusammen mehr als 100.000 Stellplätzen in den deutschen Ballungsgebieten freigeschaltet. Bis Jahresende sollten alle rund 300 Apcoa-Garagen in Deutschland an das System angeschlossen sein.

Logistikmarkt startet dynamisch

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.5. berichtet, sind am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt im Q1 2018 laut CBRE rund 1,45 Mio. qm durch Vermietungen und Eigennutzungen umgesetzt worden,und damit 12 % mehr als im Vorjahresergebnis. Für das gesamte Jahr sei mit einem Umsatz von sechs Mio. qm bis sieben Mio. qm zu rechnen. Gebremst werde der Flächenumsatz derzeit nur durch den Mangel an Bestandsflächen und Grundstücken.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Ausgewogene Strategie mit Hedgefonds

Wie Aquila mit dem ‚Algert Global Equity Market Neutral Fund‘ Anlagen von Marktschwankungen möglichst unabhängig macht, indem Kaufpositionen über kurz laufende Qualitätsanleihen besichert werden, berichtet die FAZ am 2.5. Das Prinzip sei, sich auf beiden Seiten des Marktes zu positionieren, indem Aktien nicht nur gekauft, sondern auch leer verkauft würden, um das Risiko durch eine marktneutrale Positionierung abzufedern. Der Fonds sei seit Mitte Februar auf dem Markt und richte sich vor allem an freie Vermögensverwalter.

Vonovia übernimmt schwedisches Wohnungsunternehmen

Vonovia will das schwedische Immobilienunternehmen Victoria Park, dem 14.000 Wohnungen gehören, für umgerechnet rund 900 Mio. Euro übernehmen, schreiben die BÖRSEN ZEITUNG, das HANDELSBLATT, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und die FAZ am 4.5. Victoria Park begrüße die Offerte, nachdem es das Angebot des US-Finanzinvestor Starwood Capital im April abgelehnt hatte.

VERSCHIEDENES

Chancen der Digitalisierung

Welche Chancen die Erhebung von Daten in Immobilien bietet, welche Schwierigkeiten sich beim Datenschutz und für bisherige Geschäftsmodelle dabei aber auch auftun, erklärt Alexander von Erdély von CBRE im Interview mit der FAZ vom 4.5. Wichtig sei, die Daten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg verfügbar zu machen, denn so ließen sich Informationsbrüche zwischen Planung, Bau und Betrieb schließen, was der Flächeneffizienz oder dem Energieverbrauch zugutekomme. Dass diese Möglichkeit bislang noch so wenig genutzt werde, liege daran, dass häufig die übergreifenden Schnittstellen fehlten. Um dem Datenschutz zu genügen, sei es sinnvoll, sich auf eine Basis anonymisierter Daten eines Objektes zu einigen, die offen zur Verfügung stünden und bei Bedarf genutzt werden könnten. Da bei der Digitalisierung vor allem Interdisziplinarität entscheidend, könnten Geschäftsmodelle, die nur auf einzelne Aspekte der Immobilien fokussierten, in Bedrängnis geraten.

Herausforderung Zukunft

Darüber, welchen Anforderungen die Akteure der Immobilienbranche genügen müssen, um für die digitale Zukunft gerüstet zu sein, schreiben Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel und Holger Matheis von Beos in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 5/2018. Gerade für den Gewerbeimmobiliensektor sei es wichtig, zu bedenken, dass die Digitalisierung die Geschäftsmodelle und also Bedürfnisse der Mieter verändere, weshalb der Industrie 4.0 nun das Bauen 4.0 nachfolgen müsse. Benötigt werde ein gänzlich neuartiger Immobilientypus, der sich vor allem durch ein hohes Maß an Flexibilität auszeichne. Entscheidend sei, den Mieter in den Fokus sämtlicher Managementmaßnahmen zu stellen und ihm langfristige Vorteile zu bieten, denn nur so lasse sich eine hohe Standorttreue erzielen.

Die Immobilienbranche in der Vorreiterrolle

Inwiefern die Immobilienbranche ideal geeignet ist, die digitale Transformation zu befördern, und dies auch schon tut, erklären Susanne Bonfig und Dr. Florian Stadlbauer von Commerz Real im Interview mit der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 5/2018. Im Mittelpunkt der Überlegungen stünden der Kunde und seine gewandelten Bedürfnisse, denen es gerecht zu werden gelte. Viele Prozesse im Bereich des Asset-Managements, so etwa Immobilientransaktionen oder Risikominimierung, ließen sich mit digitalen Geschäftsmodellen schneller, einfacher und besser lösen als mit den überkommenen Herangehensweisen.

Die Vorteile projektbezogener Apps

Darüber, welchen Nutzen projekteigene Apps für gewerblich genutzte Gebäudekomplexe haben können, schreiben Oliver Soini von SOINI und Hamid Farahmand von der FCR Media GmbH in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 5/2018. Entscheidend sei, dass deren Nutzwertigkeit für den Nutzer über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg ersichtlich sein müsse. So lasse sich das Marketing mit einer interaktiven App unterstützen, mittels der sich der Nutzer frei durch die visualisierten Gebäude bewegen und das Projekt virtuell erleben könne. Sehr nützlich könne eine solche App auch für die Orientierung in modernen Gewerbekomplexen oder auf Campusanlagen sein. Neben dem Weg ließen sich so auch freie Arbeitsplätze oder sonstige Flächen finden und reservieren. Für den Vermieter könnten Apps zu wenig genutzte oder leerstehende Flächen identifizieren und Hinweise gewinnen, wie sich diese aufwerten ließen.

Stadt der Zukunft

Über die Ergebnisse der Studie ‚Stadt der Zukunft 2040′, die die Fraunhofer-Gesellschaft und das MLI-Leadership-Institut München im Auftrag von Wealthcap erstellt haben, schreibt Gabriele Volz von Wealthcap im ABSOLUT REPORT 2-2018. Untersucht worden sei, welche Entwicklungen mitbedacht werden müssten, um in den sich im Zuge der Digitalisierung rasant wandelnden Städten nachhaltig zukunftsfähige Investmententscheidungen treffen zu können. Besonders wichtig sei neben der Bevölkerungsprognose, dass eine Stadt lebenswert sei, also ausreichend Arbeitsplätze biete und ein Ausgleich zwischen den Einkommensgruppen schaffe, dass sie umweltgerecht sei, resilient gegenüber Veränderungen der Demografie und der Wirtschaftskraft sowie innovativ, um Forschungseinrichtungen und hochqualifizierte Arbeitnehmer anzuziehen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mit Unterstützung der FONDSZEITUNG

Sonderveranstaltung: Crowdfunding – was bieten die verschiedenen Plattformen Projektentwicklern und Investoren?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich vor allem an Projektentwickler / Bauträger, die vergleichen wollen, welche Crowdfunding-Plattform am besten zu ihren spezifischen Anforderungen passt, sowie an Family Offices und andere Investoren, die sich dafür interessieren, wie – jenseits des Crowdfunding im engeren Sinne – Möglichkeiten zur Investition angeboten werden. Kommen sollten außerdem weitere Mezz- und Crowdfunding-Anbieter.

REFERENTEN
Johannes Laub (CrowdDesk GmbH), Carl von Stechow (ZINSLAND), Michael Stephan (iFunded), Dr. Guido Sandler (BERGFÜRST AG), Simon Brunke (Exporo AG), Marc Laubenheimer (Engel & Völkers Capital), Lasse Kammer (ReaCapital), Patrick Mijnals (bettervest GmbH), Johannes Ranscht (Mezzany GmbH). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Finanzielle Parameter der Zusammenarbeit zwischen der Plattform und dem Projektentwickler/Bauträger (Zahlen!); Kriterien der Plattform für die Zusammenarbeit mit Bauträgern; Track Record der Plattform (Zahlen) und Beispiel für finanzierte Projekte; Welche Platzierungsgeschwindigkeiten sind realistisch? Was sind die einzelnen Schritte für die Zusammenarbeit und die Prüfung des Projektes? Zeitlicher Ablauf? Wie sehen die Kosten aus? Gibt es aus Investorensicht seitens der Plattformbetreiber andere Möglichkeiten (außerhalb des Crowd-Investings), im Bereich von Mezz-Finanzierungen mit Family Offices und Institutionellen zusammenarbeiten? Wie wird mit potentiellen Ausfallrisiken umgegangen? Am Ende des Tages haben Sie den besten Überblick über die aktuelle Crowdfunding-Szene, da erfahrungsgemäß auch andere Anbieter im Publikum sind.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 17. Mai 2018 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de