KOMMENTAR AM MONTAG

Immobilien tindern nicht

Jens R. Rautenberg Conversio

Immer mehr Unternehmen feiern den digitalen Datenraum als Tinder für Immobilien. Man lädt Unterlagen, Gutachten und Grundrisse hoch, und schon haben potenzielle Investoren alles, was sie für eine Anlageentscheidung benötigen: Due-Diligence-Informationen, Bestandshistorie, Mietverträge. Match-Making für Immobilien findet ab sofort ausschließlich online statt, spart euch die Zeit und das Geld für Makler, Berater und Vor-Ort-Besuche, heißt die Botschaft.

Wenn es nur so einfach wäre. Da steht zum Beispiel im Datenraum zum Zustand des Daches: „Der Gutachter konnte das Dach nicht einsehen.“ Aha. Heißt das nun, dass das Dach in Ordnung ist? Oder versteckt sich dahinter ein gefährlicher Euphemismus, wie man ihn aus Arbeitszeugnissen kennt („Er war stets bemüht“)? Schnell zum Hörer gegriffen, und schon kommt das nächste Problem. Der digitale Datenraum bietet keinen direkten Ansprechpartner, er wurde ja bewusst wegdigitalisiert. Die Folge ist klar: Interessenten wenden sich mit ihrer Frage trotzdem an den Eigentümer.

Der will sich aber eigentlich mit ganz anderen Themen beschäftigen, etwa der Projekt- und Bauentwicklung oder der Aufbereitung weiterer Portfolios – gerade deshalb wollte er ja auf die Digitalisierung des Vertriebs setzen. Das führt zu Gereiztheit und weiteren Missverständnissen: Auf der einen Seite bleiben nämlich die Fragen, auf der anderen aber fehlt es kompetenten Antworten. Zeitersparnis sieht anders aus. Besonders deutlich wird die Diskrepanz zwischen Wunschdenken und Wirklichkeit beim Vertrieb von Wohnungen. Gerade für Kapitalanleger sind da steuerliche und mietrechtliche Aspekte von Bedeutung. Worin liegt etwa eine versprochene Denkmal-AfA? Welche Aussagekraft haben Ist- und Sollmiete, wenn unklar ist, wann die letzte Mietanpassung stattfand?

Denn diese harten Fakten verschweigen aufbereitete Unterlagen nur zu gern, um wenig Angriffsflächen für vertiefte Nachfragen zu bieten. Dass das angesichts der Größe und Bedeutung der anstehenden Investitionen nicht unter den Teppich gekehrt werden kann, müsste offensichtlich sein. Ebenso offensichtlich hat sich in der Welt des Immobilien-Tinders noch nicht herumgesprochen, dass selbst der bestverdienende Zahnarzt seine Anlageentscheidungen nicht mehr auf der Terrasse am Starnberger See treffen mag. Zu professionell sind die Anleger, zu wichtig die Investitionsentscheidungen und zu viel Schindluder wurde in der Vergangenheit getrieben.

Dieser Artikel erschien am 2.5. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Grund- und bodenlose Diskussionen

Vom derzeitigen Stand der Diskussionen über die Grundsteuerreform berichten die BÖRSEN ZEITUNG und DIE WELT am 3.5. Bayern lehne weiterhin das im Gesetzentwurf von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgesehene werteabhängige Modell ab und fordere eine von der Größe der Grundstücksfläche abhängige Berechnung sowie eine Öffnungsklausel, die den Bundesländern eigene Regeln aufzustellen erlaube. Der Deutsche Städtetag kritisiere ebenso wie Finanzminister anderer Länder diese unnachgiebige Haltung und fordere, die noch offenen Fragen zügig zu klären, zumal das Wichtigste sei, dass die Reform überhaupt durchgeführt werde. Insofern für den 10. Mai noch eine Expertenanhörung im Finanzministerium zur Öffnungsklausel geplant sei, sei es immer noch möglich, dass es einen föderalen Flickenteppich von Regelungen geben werde. Dies sei auch deshalb bedenklich, da es die geplante bundesweite Digitalisierung der Steuerhebung erschwere.

Ein Jahr DSGVO

Über die Auswirkungen der DSGVO auf die Immobilienbranche berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 2.5. ausführlich. Eine Umfrage der Zeitung bei den für die DSGVO-Kontrolle zuständigen Datenschutzbehörden der Bundesländer habe ergeben, dass seit Einführung der Vorschriften zahlreiche Beschwerden gegen die Mitglieder der Immobilienbranche erhoben worden seien. Die Branche selbst sei bei dem Thema zweigeteilt: Manche Unternehmen betrieben viel Aufwand, um die Vorgaben einzuhalten, andere interessierten diese wenig bis gar nicht. Vor allem im Gewerbeimmobiliensektor würden die Anforderungen der DSGVO oft ignoriert, aber auch in Teilen der Wohnungswirtschaft werde dies so gehandhabt. Doch auch die Datenschützer selbst hielten sich zurück, vor allem aus zwei Gründen: Mitarbeitermangel in den zuständigen Behörden und die bundesweit uneinheitliche Auslegung der DSGVO-Regeln. „Die föderale Struktur ist hinderlich, weil es unterschiedliche Auffassungen gibt“, sage Anne Lindner von CBRE.

Aufreger der Woche

Über die umstrittenen Äußerungen des Juso-Chefs Kevin Kühnert zum Thema Kollektivierung und die darum entbrannte Debatte schreiben zahlreiche Medien in der KW 18. Führende Vertreter der Wirtschaft und die Spitzenvertreter der SPD distanzierten sich von Kühnert und seinen Äußerungen, und auch aus der Union, der FDP und von den Grünen kommt Kritik, berichtet die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 3.5. Die FAZ nutzt am 3.5. die Gelegenheit, die seit Jahrzehnten laufenden Debatte um die Frage nachzuvollziehen, inwieweit das Grundgesetz die Marktwirtschaft beeinflussen solle. Das HANDELSBLATT gibt am 3.5. einen Überblick über frühere provokante Äußerungen Kühnerts und die Reaktionen auf die jüngste und wirft einen Blick über den Tellerrand auf die Probleme und Proteste, die steigende Mieten in anderen Länder hervorrufen.

Wohnkostenreport 2018

Dem ‚ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport 2018‘ des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) im Auftrag von Accentro zufolge ist der Immobilienkauf in 94 % der deutschen Landkreise lohnender, als zur Miete zu wohnen. Hierüber schreiben das HANDELSBLATT und DIE WELT am 30.4. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 2.5. Doch könne sich nicht jeder, der wolle, eine Immobilie leisten, und die Zahlen der Ersterwerber sänken trotz der derzeit ungewöhnlich günstigen Finanzierungsbedingungen, woran auch Maßnahmen wie das Baukindergeld nichts änderten. „Wir spüren da jedenfalls keine starke Dynamik“, sage Jacopo Mingazzini von Accentro. Selbst in den Großstädten, wo die Preise in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen seien, gebe es einen hohen Kaufvorteil. So sei der Kauf einer Wohnung in Berlin um 27 % günstiger, als sie zu mieten, in Köln sogar um 54 %. Untersucht worden seien die Transaktionsdaten aus der Datenbank von vdp Research für die rund 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands.

Wo Wohninvestments sich noch lohnen

Eine Studie von bulwiengesa im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien gibt einen Überblick darüber, welche deutschen B- und C-Städte angesichts ihres Rendite-Risiko-Verhältnisses eine sinnvolle Investitionsalternative zu Wohninvestments in den A-Städten bieten. Hierüber schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 2.5. Unter den C-Städten hätten Augsburg und Offenbach mit einem überdurchschnittlichen Mietwachstum die höchste erwartbare Rendite von je 4,5 %, bei den B-Städte seien Bremen und Karlsruhe mit Renditen von je 4,2 % am vielversprechendsten. Ostdeutsche Städte wiesen, mit Ausnahme von Berlin oder Potsdam, ein höheres Marktrisiko auf, vor allem Magdeburg schneide schlecht ab. „Bei einer Investmententscheidung sollten daher insbesondere Städte mit nachhaltiger Bevölkerungsentwicklung im Fokus stehen“, rate Frank Wojtalewicz von d.i.i.

Vielversprechende Aussichten am Coworking-Markt

Über die Aussichten am Coworking-Markt berichtet die FAZ am 3.5. Nach Einschätzung von Art-Invest sei der Anteil der flexibel vermieteten Büros an allen Büroflächen zwar mit international knapp 2 % und rund 1 % in Deutschland noch sehr niedrig, doch werde er bis zum Jahr 2030 international auf 15 % bis 30 % ansteigen. Hauptgründe für eine steigende Nachfrage seien die aus Kundensicht hohe Flexibilität und die Kostenersparnis gerade in Toplagen. Ein allgemeiner Wirtschaftsabschwung könne für die Unternehmen, deren Bonität nicht ausreiche und die nicht am richtigen Standort säßen, ein Problem werden, was aber nur zu einer Marktbereinigung führe. „Co-Working ist kein Kurzfrist-Trend, der irgendwann wieder zu Ende ist, sondern wesentlicher Bestandteil einer modernen Arbeitsweise“, sage Andreas Muschter von Commerz Real: „Es kommt doch letztlich darauf an, in coolen Räumlichkeiten zusammenzuarbeiten, die technisch und in puncto Nachhaltigkeit auf dem neuesten Stand sind, flexibel gebucht werden können und über entsprechenden Service verfügen.“

Logistikflächen sind Mangelware

CBRE und BNPPRE zufolge ist der bundesweite Flächenumsatz auf den deutschen Logistik- und Lagerflächenmärkten im Q1 2019 um fast ein Viertel im Vergleich zum Vorjahreswert zurückgegangen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 2.5. Nur rund 1,4 Mio. qm seien in diesem Zeitraum vermietet oder von Eigennutzern neu belegt worden. Grund hierfür seien der Flächenmangel und die dementsprechend steigenden Mieten. Oft gebe es mehrere Interessenten für freie Flächen, sage Rainer Koepke von CBRE: „Der Markt benötigt weitere spekulative Flächen, da im Bestand wenig Fläche frei wird.“

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Gute Aussichten für Immobilienfinanzierungen

Die Helaba blickt vor dem Hintergrund der im Q1 2019 auf frühestens 2020 verschobenen Leitzinserhöhung und der positiven Wirtschaftsdaten hoffungsfroh auf das Gesamtjahr 2019, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 2.5. Die Bedingungen für Investitionen in Immobilien seien weiterhin sehr gut. Die Heleba wolle in diesem Jahr ein Abschlussvolumen von mehr als 10-Mrd.-Euro erreichen, wobei sie als Abnehmer der Kredite vor allem die Sparkassen im Blick habe, für die sie im letzten Jahr einen Immobilienkreditfonds aufgelegt habe.

VERSCHIEDENES

Selbst ist der Digitalisierer

Jakob Mähren von der Mähren AG erklärt im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 2.5. warum er unter dem Namen ‚Mähren Digital‘ vor gut einem Jahr ein eigenes Digitallabor mit 14 Mitarbeitern gegründet hat. Selbst aktiv zu werden, sei nötig gewesen, da die Digitalisierung unaufhaltsam komme, die Immobilienbranche aber viel zu langsam reagiere. Das neue Unternehmen agiere zu 20 % als hausinterner Inkubator, um neue Geschäftsmodelle zu identifizieren und Investitionen in Proptechs zu prüfen, und zu 80 % im Bereich der Softwareentwicklung und als Berater für externe Immobilienfirmen.

Erfolgreich investieren in Mikroapartments

Helmut Bayer von Bonava schreibt in seinem Artikel auf FINANZWELT am 29.4. darüber, welche Aspekte zu beachten sind, um als Kapitalanleger mit Mikroapartments Erfolg zu haben. Zu berücksichtigen sei vor allem, dass Mikroapartments eine höhere Mieterfluktuation als gewöhnliche Mehrfamilienhäuser hätten. Um unnötige Schwierigkeiten zu vermeiden und eine schnelle Neuvermietung sicherzustellen sei wichtig, dass der Projektentwickler die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner von vornherein baulich ausreichend berücksichtige und einen erfahrenen Betreiber wählen. Dann sei das Mikroapartment für Anleger ein risikoarmes Produkt, mit dem derzeit bis zu 4 % Rendite erzielbar seien.

Kapitalanlage mit Köpfchen

Daniel Preis von der Domicil Gruppe schreibt in seinem Artikel in der CASH 5/2019 darüber, welche Kriterien man als Kapitalanleger beim Wohnimmobilienkauf beachten sollte. Die voraussichtlich steigenden Bevölkerungszahlen und der anhaltende Mangel an Wohnraum in den Ballungsräumen auf der einen, der Bevölkerungsschwund in manchen ländlichen Gegenden auf der anderen Seite könnten sich zum Problem entwickeln. Wichtig sei deshalb, in Lagen zu investieren, in denen die Mieten derzeit noch nicht zu hoch, aber die Aussichten für die weitere Entwicklung positiv seien. Gutangebundene Schwarmstädte seien eine Alternative, doch seien die Mikrolage und der individuelle Zustand des Objekts zu prüfen, damit ein Wohninvestments ein finanzieller Erfolg werde.