KOMMENTAR AM MONTAG

Wohnlagen mit Perspektive trotzen dem Zyklus

Gabriele Volz Wealthcap

Die Zinsen im Euroraum sind und bleiben bis auf Weiteres im Keller. Ein höherer Anteil alternativer Anlagen scheint für viele institutionelle Investoren deshalb unausweichlich. Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren mit regelmäßigen Mieterträgen und kontinuierlichen Wertsteigerungen als gut geeignete Alternative zu kaum verzinsten Anleihen und volatilen Aktien erwiesen. Doch als wie nachhaltig dürfen Investments beispielsweise in Wohnimmobilien noch gelten? Die jüngste Preisrally hat vielerorts zu extrem hohen Einstiegspreisen geführt. Gleichzeitig sind die Cash-flow-Renditen zum Teil auf kaum mehr auskömmliche Niveaus gesunken.

Für viele Investoren stellt sich deshalb die Frage: Ist ein Einstieg zum jetzigen Zeitpunkt noch sinnvoll? Oder ist die Immobilien-Hausse am Ende ihres Zyklus angekommen? Für langfristig orientierte Investoren ist dies jedoch nur ein Teil der wesentlichen Fragestellung. Entscheidender ist die Frage, wie sich das Wohnen in Zukunft entwickelt − und damit auch die Wohnimmobilien als Asset-Klasse. Welche Objekte und Lagen sind vor dem Hintergrund gesellschaftlicher Veränderungen in Zukunft wettbewerbsfähig?

Die Fundamentaldaten zeichnen zunächst ein eindeutiges Bild: Wohnraum ist ein knappes Gut. Das belegt auch das jüngst erschienene Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Der Verband geht von einem Bedarf von mindestens 350.000 neuen Einheiten pro Jahr aus. Die Baufertigstellungen liegen jedoch bereits seit Jahren kontinuierlich unter der Marke von 300.000 Einheiten. Damit staut sich ein immer weiter wachsender Nachfrageüberhang nach Wohnungen auf. Die Folge sind bereits seit Jahren kräftig steigende Kaufpreise und Neuvertragsmieten.

Ein weiterhin wachsender Nachfrageüberhang und damit die Aussichten auf weiter steigende Mieten und Preise – auf den ersten Blick scheinen Wohnimmobilieninvestoren nicht viel falsch machen zu können. Allerdings hat insbesondere die Kaufpreisentwicklung, mit der die Bestandsmieten nicht mithalten konnten, in den vergangenen Jahren zu rapide sinkenden Renditen geführt. Die mittlere Bruttoanfangsrendite ist nach Angaben des ZIA-Gutachtens in München bei 2,7 % und in Berlin bei 2,8 % angekommen. Auch in Stuttgart, Frankfurt am Main und Hamburg sowie in zahlreichen kleineren Städten, vornehmlich in Süddeutschland, zahlen Investoren das Dreißigfache der Jahresmieten für Wohnimmobilien. Wohnimmobilieninvestoren können nicht viel falsch machen – oder doch?

Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen müssen jedoch ihrerseits Zahlungsverpflichtungen erfüllen. Auch Stiftungen benötigen in der Regel auskömmliche regelmäßige Ausschüttungen, um ihre Stiftungszwecke zu finanzieren. Das ist mit Investments mit marginaler Cash-flow-Rendite kaum mehr zu realisieren – noch weniger, wenn auch die Dynamik bei den Wertsteigerungen einmal abflachen sollte. Deshalb können institutionelle Investoren nicht mehr darauf verzichten, auch bei vermeintlich grundsoliden und krisensicheren Investments in Wohnimmobilien sehr genau hinzuschauen, um den langfristigen Kapitalerhalt zu sichern und gleichzeitig eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften.

Die gute Nachricht: Dies ist weiterhin möglich. Wohnimmobilien können nach wie vor sehr attraktive Investments darstellen. Vor allem, wenn sie als langfristige Investitionen verstanden werden, deren Potenzial es weit über den aktuellen Zyklus hinaus zu erkennen gilt. Gesellschaftliche Megatrends und technologischer Fortschritt verändern die Art und Weise, wie wir in Zukunft leben und wohnen werden. Dauerhaft wettbewerbsfähig und damit ein attraktives Langfrist-Investment sind deshalb nur solche Immobilien und Lagen, die vor diesem Hintergrund auch in zehn oder 20 Jahren noch als attraktive Objekte und Standorte von ihren Nutzern angenommen werden.

Was attraktive und zukunftsfähige Wohnlagen und Immobilien auszeichnet, ist jedoch nicht pauschal zu beantworten. Wohnen ist und bleibt individuell. Dennoch lassen sich bestimmte Kriterien identifizieren, die zumindest für einen großen und wachsenden Teil der Bevölkerung bestimmte Präferenzen bei der Wohnungssuche zur Folge haben. Nur ein Beispiel: Junge Städter verzichten häufiger auf das eigene Auto. Parkmöglichkeiten und Tiefgaragenstellplätze werden deshalb in den urbanen Quartieren weniger wichtig. Dafür steigt die Bedeutung fußläufiger Einkaufsmöglichkeiten, einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder von Fahrradstellplätzen. Um die relevanten Megatrends erkennen und nachhaltige Entwicklungen von kurzfristigen Modeerscheinungen unterscheiden zu können, bedarf es einer urteilsfähigen Trendexpertise.

Bei der Lagebeurteilung ist zu unterscheiden zwischen dem Makrostandort – also der Stadt selbst beziehungsweise der Metropolregion – und der wesentlich kleinteiliger definierten Mikrolage: dem Stadtteil oder sogar Straßenzug. Beide Ebenen gehorchen unterschiedlichen Kriterien. Während auf Makroebene vor allem ökonomische Attribute wie die Wirtschaftskraft der Stadt oder Region und die Einwohnerentwicklung ausschlaggebend sind, spielt auf der Mikroebene die unmittelbare Attraktivität der Wohnlage eine tragende Rolle, darunter Kriterien wie soziale Infrastruktur, Grünflächen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten. Grundbedürfnisse sind dabei zuerst zu berücksichtigen: Der Zoo oder das Kunstmuseum in der Nähe sind annehmlich. Letztlich entscheidend für die Wahl für eine Wohnlage sind aber der Supermarkt, die Kita und die U-Bahn-Station.

Die Makroperspektive ist zuerst entscheidend, denn nur ein wirtschaftlich intakter Standort schafft Zuzug – zum Beispiel von Berufseinsteigern. Wo sich diese dann innerhalb der Stadt bevorzugt eine Wohnung suchen, darüber entscheiden die Mikrofaktoren. Gleichzeitig ist festzustellen: Auch an einem schwachen Makrostandort finden sich attraktive Mikrolagen, in denen es sich gut wohnen lässt und die deshalb auch Investoren eine Perspektive bieten. Wegen dieses vermeintlichen Widerspruchs sind Mikrolagen nur innerhalb eines Makrostandorts vergleichbar. Letztlich macht ein ausgewogener Mix aus vorteilhaften Makro- und Mikrolagekriterien eine attraktive und zukunftsfähige Wohnlage aus.

Große Namen hingegen sind auf beiden Ebenen zweitrangig. Freilich verzeichneten die sieben deutschen A-Städte – übrigens eine Einteilung, die sich ursprünglich nur auf Büroimmobilien bezog – in den vergangenen Jahren den größten Zuzug und überdurchschnittliche Wertsteigerungen im Bereich der Wohnimmobilien. Doch gleichzeitig sind dort die Cash-flow-Renditen auch am niedrigsten. Es gibt zahlreiche B-, C- und sogar D-Städte in Deutschland mit ausgewogener Wirtschaftsstruktur, innovationsstarken Branchen, hervorragender Infrastruktur und sehr hoher Lebensqualität. Daher weisen auch Städte wie Freiburg, Jena oder Karlsruhe sehr zukunftsfähige Wohnlagen auf, die auch Perspektive für die zukünftige Entwicklung bieten.

Dasselbe gilt bei der Betrachtung der Mikrolagen: Die Trendviertel von heute sind nicht unbedingt die beliebtesten Wohnlagen von morgen. Eine allzu starke Gentrifizierung kann die Vielfalt eines Stadtteils gefährden und ihn langfristig für Bewohner unattraktiver machen, wenn die Dinge des täglichen Bedarfs nicht mehr im direkten Umfeld zur Verfügung stehen. Zudem lassen teils sehr starke Steigerungen des Mietniveaus in der Vergangenheit das Potenzial für weitere Miet- und damit auch Wertsteigerungen fraglich erscheinen. Die Cash-flow-Renditen sind in den angesagtesten Stadtteilen ohnehin zumeist am niedrigsten. Aus Investorensicht erscheint es daher sehr viel nachhaltiger, die angesagten Lagen von morgen zu identifizieren, frühzeitig bei moderaten Einstiegspreisen zu investieren und von der langfristigen Aufwertung eines Potenzialstadtviertels zu profitieren. Gerade vor dem Hintergrund des anhaltenden Renditetiefs sind die langfristigen Entwicklungs- und Steigerungspotenziale, die zukunftsfähige Objekte und Lagen bieten, für institutionelle Investoren das entscheidende Anlagekriterium. Kurzfristige zyklische Schwankungen können dann mit Gelassenheit vom Spielfeldrand aus betrachtet werden.

Dieser Artikel erschien am 3.4. in der Verlagsbeilage BÖRSEN ZEITUNG SPEZIAL.

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MARKT-NEWS

Coworking - Gewinner von morgen?

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG schreibt am 25.4., dass dem weiteren Wachstum der Coworking-Branche derzeit vor allem der Flächenmangel entgegensteht, und beruft sich dabei auf den ihr exklusiv vorliegenden ‚Flexible Workspace Report‘ von Art-Invest Real Estate Management. Daneben wirke sich die Einschätzung der Bestandshalter und Anleger hinsichtlich der Wertentwicklung einer teils an Coworking-Anbieter vermieteten Immobilie hemmend aus. Liege deren Anteil bei mehr als 35 %, gelte dies als preismindernd. Viel deute aber darauf hin, dass die Branche im Falle einer Rezession als großer Gewinner dastehen könnte. Die infolge eines allgemeinen Abschwungs zunehmende Flächenverfügbarkeit könnten Coworking-Anbieter als Gelegenheit zur Expansion nutzen. Das größte Entwicklungspotenzial sähen die Verfasser der Studie in der Emea-Region, wo 3.258 Anbieter an 5.684 Standorten zu finden seien. Hier sei in den kommenden Jahren mit zahlreichen Übernahmen und Fusionen zu rechnen. Dass auch Akteure benachbarter Branchen sich zunehmend für flexible Geschäftsideen interessieren, ist Thema in zwei weiteren Artikeln in der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 25.4. So sähen Shoppingcenterbetreiber und -entwickler und Coworking-Anbieter in dem gemeinsamen Angebot ein Modell, von dem in Zukunft beide Seiten profitieren könnten, diverse Beispiele gebe es schon. Bei der Commerz Real, die derzeit Bürofläche an Coworking-Anbieter nur vermiete, denke man darüber nach, Büroflächen aus dem eigenen Bestand für Coworking zu öffnen und die dazugehörigen Services den Mietern selbst anzubieten. Eine solche Vermietungsstrategie ermögliche es, Flächeneffizienz und Flexibilität zu verbessern. Doch müsse ein solcher Schritt gut durchdacht sein. „Entscheidend ist, in von verschiedenen Mietern genutzten Gebäuden das Thema der Zugangskontrolle in den Griff zu bekommen. Hier suchen wir noch nach Lösungen“, sage Andreas Muschter von Commerz Real.

Die Zahl der Eigenheimverkäufe in den USA steigt

Dem US-Handelsministerium zufolge sind im März 2019 unerwartet 4,5 % mehr neu gebaute Eigenheime verkauft worden, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 24.4. Das entspreche saisonbereinigt und aufs Jahr hochgerechnet 692.000 verkauften Eigenheimen, womit der höchste Stand seit November 2017 erreicht worden sei. Dass das Ministerium damit zum dritten Mal in Folge einen Anstieg der Verkaufszahlen gemeldet habe, lasse darauf hoffen, dass der US-Immobilienmarkt wieder an Fahrt gewinne.

Ideen gegen Wohnraummangel im Überfluss

50 Vorschläge für mehr bezahlbaren Wohnraum macht die IMMOBILIEN ZEITUNG am 25.4. und schreibt darüber ausführlich. Unter den Ideen sind Einzelmaßnahmen wie eine Vereinfachung der Dachaufstockung, kreative Ansätze wie das Überbauen von Autobahnen und Parkplätzen zu erlauben, verwaltungstechnische Vorschläge wie mehr Kooperation in der Stadtentwicklung, und grundsätzliche Forderungen wie die Vereinfachung der Baugesetze und Bauvorgaben.

Wo sich Wohninvestments lohnen

Einer Studie von bulwiengesa und d.i.i. Deutsche Invest Immobilien zufolge bieten Augsburg, Offenbach und Darmstadt derzeit die attraktivsten Perspektiven für Wohnimmobilieninvestments, berichten der IMMOBILIENMANAGER am 25.4. online und das HANDELSBLATT am 26.4. Alle drei Städte vereinten ein unterdurchschnittliches Marktrisiko mit überdurchschnittlichen Renditen und lägen als mittelgroße Städte im erweiterten Einzugsgebiet einer Großstadt. „Interessante Investmentmöglichkeiten bieten sich um Metropolen herum“, sage Frank Wojtalewicz von d.i.i. Insgesamt seien für die Studie 43 deutsche A-, B- und C-Städte daraufhin untersucht worden, ob sie ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis böten und eine echte Investitionsalternative darstellten. Auffällig sei, dass B-Städte wie Leipzig oder Münster schlechter abschnitten als viele C-Städte.

Baugenehmigungszahlen treten auf der Stelle

Dem Statistischen Bundesamt zufolge sind in den ersten beiden Monaten dieses Jahres 49.350 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden und damit 0,1 % weniger als im Vorjahreszeitraum, berichtet SPIEGEL ONLINE am 25.4. Auch bei Zweifamilienhäusern sei ein Rückgang um 1,1 % festgestellt worden, bei Mehrfamilienhäusern sogar um 3,2 %. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser hingegen sei im Januar bis Februar 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,4 % gestiegen.

Modernisieren lohnt sich

Einer Analyse von Scope zufolge lassen sich mit Investitionen in die Modernisierung des Bestandes privatwirtschaftlicher Wohnimmobilienunternehmen attraktive Mietsteigerungen realisieren. Hierüber schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 25.4. Untersucht worden sei die Vorgehensweise der 20 größten Akteure in Deutschland, mit dem Ergebnis, dass die Unternehmen ihre Ausgaben für Instandhaltung und Sanierung seit 2013 fast verdreifacht hätten. 2018 wurden 3,6 Mrd. Euro in diesen Sektor investiert, nachdem es zehn Jahre zuvor erst 1,4 Mrd. Euro gewesen seien. Auffällig sei, dass der Zuwachs fast ausschließlich auf die zehn größten privatwirtschaftlichen Unternehmen zurückzuführen sei.

Büroflächenmangel in Nordrhein-Westfalen

In den großen Städten Nordrhein-Westfalens gibt es kaum noch verfügbare Büroflächen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 25.4. In Düsseldorf liege die Leerstandsquote im Q1 2019 Colliers zufolge zwar bei 6,5 %, CBRE zufolge bei 6,1 % und BNPPRE zufolge bei 6,7 %, doch sei die letzte verfügbare Großfläche kürzlich vom Markt verschwunden. „Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hatte einen dynamischen Start ins das Jahr“, sage Hubert F. Breuer von CBRE. Die Spitzenmiete sei um rund 4 % auf 28 Euro/qm gestiegen. Da die Neubautätigkeit verhalten sei, sei damit zu rechnen, dass die Leerstandsquote weiter sinken und die Mietpreise weiter steigen würden.

Auf dem Hotelmarkt wird's eng

Am Hotelinvestmentmarkt trifft ein geringes Angebot und auf eine hohe Nachfrage, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 25.4. Hinsichtlich des Transaktionsvolumens im Q1 2019 gingen die Einschätzungen der Immobilienvermittler auseinander. CBRE habe eine Stagnation festgestellt, Colliers sehe einen Anstieg um 9 % und BNPPRE um 13 %. Die investierten Summen würden zwischen 592 Mio. Euro und 663 Mio. Euro angesetzt. Große Pakete gebe es kaum noch. CBRE zufolge liege der Anteil der Einzeltransaktionen bei 84 % und sei damit sehr hoch. Mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens sei in Projektentwicklungen investiert worden. „Projektentwicklungen sind bei vielen Investoren gefragt, da sie eine Kombination aus modernen Gebäuden und Vertragslaufzeiten von mindestens 20 Jahren bieten“, sage Olivia Kaussen von CBRE. Als Reaktion auf das hohe Preisniveau und die Renditekompression seien anhaltende Ausweichbewegungen der Investoren in Lagen außerhalb der Top-7-Städten festzustellen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Klimaschutz mit Rendite

Wie institutionelle Anleger mit langfristigem Anlagehorizont nachhaltig investieren und dabei stabile, dauerhafte Erträge erzielen können, ist Thema in DIE STIFTUNG April/Mai 2019. Aquila Capital biete Anlageprodukte, die in Wasserkraftwerke, Windkraft- oder Solaranlagen investierten. „Bei den Ausschüttungen können wir im Bereich von 4 % liegen, bei der Gesamtrendite sind 7 % realistisch“, sage Arndt Funken von Aquila Capital. Viele Stiftungen betrachteten ein solches Investment als Alternative zu festverzinslichen Anlagen und legten Wert auf die Nachhaltigkeit der Investments. Wichtig zu beachten sei, dass es sich nicht um offene, sondern um geschlossene Fonds handle oder direkte, mit Immobilien vergleichbare Investments, aus denen sich der Anleger nicht jederzeit zurückziehen könne.

TAG profitiert von Mietsteigerungen

Im Q1 2019 hat das Wohnimmobilienunternehmen TAG Immobilien seine FFO im Vergleich zum Jahrjahreszeitraum um gut 12 % auf 39,5 Mio. Euro steigern können, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 26.4. Profitiert habe das Unternehmen von gestiegenen Mieten, Refinanzierungen und dem Zukauf von Wohnungen. Die Mietsteigerungen gingen vor allem auf Anhebungen für Bestandsmieter (1,3 Prozentpunkte), Erhöhungen bei Mieterwechsel (0,9 Prozentpunkte) und Leerstandsabbau (0,5 Prozentpunkte) zurück. Modernisierungsumlagen hätten nur 0,1 Prozentpunkte beigetragen.

VERSCHIEDENES

Sicher investieren in Nahversorger

Gerald Feig von der FLEX Fonds-Gruppe erklärt im Interview mit HI-HEUTE.DE am 23.4. das Geschäftsmodell seines Unternehmens und wo es in Zukunft hingehen soll. Angesichts der zunehmend angespannten Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten und der Renditekompression brauche es Alternativen, und als eine solche biete FLEX mit dem ‚FLEX Fonds Select 1′ einen geschlossenen AIF als Publikumsfonds an, der sich vor allem auf Nahversorgungsimmobilien fokussiere und dadurch einen ausgewogenen Risiko-Rendite-Mix aufweise. Da der Lebensmitteleinzelhandel eine sehr stabile und krisensichere Branche sei, passe sie ideal in die Strategie eines Publikums-AIF, der auf eine mittlere Laufzeit und stabile Rendite ausgerichtet sei.

Mit Omnichannel in die Zukunft des Einzelhandels

Kuno Neumeier von der Logivest Gruppe erklärt in seinem Artikel im HANDELSIMMOBILIEN REPORT vom 26.4. worauf bei Omnichannel-Konzepten zu achten ist. In Russland, wo die Versorgung der letzten Meile nur bedingt gewährleistet sei, schließe dieses Konzept eine Marktlücke. Während der Kunde auf der oberen Etage online seinen Einkauf abschließe und sich anschließend stärke, werde die erworbene Ware im Erdgeschoss kommissioniert und zur Abholung bereitgestellt. In Deutschland lasse sich dieses Modell nicht eins zu eins umsetzen, doch seien Omni- oder Cross-Channel-Konzepte eine sinnvolle Antwort auf den eCommerce. Solche Omnichannel-Lösungen müssten aber nicht nur benutzerfreundlich und einladend für Kunden sein, sie müssten auch skalierbar sein, damit sie ausreichend Umsatz generieren könnten. Um Wachstumspotenziale freizusetzen und den Schritt vom Omni-Channel-Pilotprojekt zum etablierten Einzelhandelsformat, das auch flächenmäßig immer größer werde, zu bewerkstelligen, müsse vor allem der wachsende Warenstrom kostensparend bewältigt werden können.