KOMMENTAR AM MONTAG

Der Mangel an Büroflächen gefährdet den Aufschwung

Morten Hahn Dr. Lübke & Kelber

Ständig wird in deutschen Großstädten über den Wohnraummangel geklagt, Politik und Wirtschaft überlegen und ringen medienwirksam darum, wie der Wohnungsneubau weiter angekurbelt werden könnte. Durch die Omnipräsenz des Themas Wohnen wird in der Öffentlichkeit eine andere, nicht zu unterschätzende Entwicklung im Immobilienbereich leider übersehen: Auch die Büroflächen werden knapp. In Berlin, München und Stuttgart bewegt sich die Leerstandsquote dem aktuellen ZIA-Frühjahrsgutachten zufolge zwischen 1,9 % und 2,4 %, das ist praktisch Vollvermietung. Auch Köln (4 %) und Hamburg (4,4 %) sind nicht weit von der Vollvermietung entfernt. Die sieben A-Städte insgesamt haben eine Leerstandsquote von 4,1 %, ein Jahr zuvor betrug sie noch 5 %.

Selbst in B-Städten wie Dresden ist der Markt teilweise so angespannt, dass Vermieter inzwischen Verlängerungsoptionen verweigern. Ist es eigentlich üblich, dass Unternehmen Büroflächen für beispielsweise fünf Jahre anmieten und eine Option auf weitere fünf Jahre erhalten, sagen einige Vermieter plötzlich: Fünf Jahre reichen, angesichts der steigenden Mieten will ich mich nicht zu lange festlegen. So knapp werden in einigen Regionen Mietflächen, und das ist für die dortige Wirtschaft eine ernste Bedrohung.

Nicht nur, weil Unternehmen nun höhere Mietpreise zahlen und auf Incentives verzichten müssen, die sie aus früheren Zeiten gewohnt waren. Vor einigen Jahren waren Vermieter froh, ihre Büroflächen überhaupt loszuwerden, da haben sie ihren Mietern aus Dankbarkeit noch den Umzug bezahlt, die ersten Monate mietfrei gegeben und auf Wunsch teure Glastrennwände eingebaut. Die Zeiten sind vorbei, die Stimmung beginnt sich zu drehen. Neuerdings kommt es vor, dass Mietern zugunsten anderer Mieter einfach gekündigt wird. Für Büromieter dürfte es angesichts der Flächenknappheit deutlich ungemütlicher werden – das alleine ist freilich noch kein großes Problem.

Brisant ist die Situation vielmehr, weil Unternehmen nicht wachsen können, wenn keine entsprechenden Flächen zur Verfügung stehen und ihre Flexibilität bei Flächenressourcen deutlich eingeschränkt wird. Das kann den wirtschaftlichen Aufschwung gefährden. Der Großraum Stuttgart ist ein gutes Beispiel für die zunehmende Flächenknappheit. Dort fehlen nicht nur Büroflächen, sondern generell geeignete Flächen für eine gewerbliche Nutzung wie Produktion, Lager und Logistik. Schon an dafür geeigneten Grundstücken besteht ein erhebliches Defizit zwischen Angebot und Nachfrage. Für den Großraum mit seiner starken Mittelstandsstruktur ist das eine echte Gefahr.

Wir sehen auf dem Büromarkt aktuell durchaus starke Parallelen zum Wohnungsmarkt: Der Flächenmangel begünstigt Vermieter und gefährdet das Wachstum von Regionen und Unternehmen. Gleichzeitig ist die angespannte Lage auf dem Büromarkt eine Folge der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Wegen der starken Preisanstiege im Wohnbereich wurden und werden zahlreiche Bürohäuser in Wohnungen umgewidmet. Hinzu kommt, dass Grundstücke in Innenstädten beinahe sämtlich für Wohnimmobilien genutzt werden, selbst in ganz zentraler City-Lage. Für Büroimmobilien stehen in manchen Städten kaum noch innerstädtische Flächen zur Verfügung, zugleich wird fast jeder Leerstand umgewidmet und dadurch dem Gewerbemarkt entzogen.

Es rächt sich außerdem, dass der Markt in den vergangenen Jahren willentlich nur wenig neue Büroflächen geschaffen hat. Vor allem im Osten des Landes lässt sich das beobachten, in Berlin, Dresden oder Leipzig. Nach den schlechten Erfahrungen in den 1990er-Jahren und den frühen 2000ern, als sich Büroimmobilien meist als wirtschaftlicher Flop erwiesen, fand kaum jemand den Mut, auf Vorrat neu zu bauen. Auch in westdeutschen B-Städten hat es kaum jemand gewagt, 20.000 qm Bürofläche auf den Markt zu bringen, wenn er nicht wenigstens einen Ankermieter schon sicher hatte. Fairerweise muss man sagen, dass das auch gar nicht finanziert worden wäre. Lediglich in den großen Bürometropolen wie Frankfurt am Main wurden Hochhäuser ohne Vorvermietung errichtet, weil man auf Verdrängung setzte. Inzwischen hat Frankfurt im Gegensatz zu den meisten anderen Metropolen eine für die Wirtschaft freundlichere Leerstandsquote.

Wächst die deutsche Wirtschaft so stark weiter wie aktuell, dann wird der Mangel an Gewerbeflächen diesem Wachstum in zahlreichen Metropolregionen bald schon enge Grenzen setzen. Deshalb sind nun alle Seiten gefordert, diesem Problem entgegenzuwirken. Kommunen dürfen nicht alle freien Flächen für Wohnen ausweisen. Auch wenn der öffentliche Druck, für mehr Wohnraum zu sorgen, außerordentlich groß ist, müssen Kommunalverwaltungen auf einen gesunden Mix in den Innenstädten achten. Im Umland der großen Zentren müssen ebenfalls mehr Gewerbeflächen ausgewiesen werden, damit Gewerbemieter Ausweichmöglichkeiten finden.

Natürlich sind Projektentwickler in den vergangenen Jahren zu großen Teilen auf den verlockenden Wohnimmobilienzug aufgesprungen und haben Gewerbeimmobilien vernachlässigt. Das ändert sich hoffentlich bald wieder, weil der Bereich Wohnen inzwischen für manche Projektentwickler an Attraktivität verlieren dürfte: Die Kosten steigen, die Auflagen sind hart, zugleich sind stagnierende Mietpreise und geschrumpfte Gewinne abzusehen. Gewerbe kann und sollte deshalb wieder stärker in den Fokus rücken.

Dieser Artikel erschien bereits am 16.4. auf WIRTSCHAFTSWOCHE.

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MARKT-NEWS

Mieten ist teuer als Kaufen

Selbstnutzer von Eigentumswohnungen zahlen rund ein Drittel weniger Wohnkosten als Bewohner von Mietwohnungen, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Accentro. Das schreiben das HANDELSBLATT und die IMMOBILIEN ZEITUNG online am 17.4. sowie die FAZ am 18.4. Dies gelte insbesondere für Frankfurt, wo die Kosten für eine eigene Immobilie rund 38,6 % niedriger als die einer vergleichbaren Mietwohnung seien, und Hamburg, wo Wohnen im Eigentum 35,5 % weniger koste. In München und Umgebung, wo der Eigentümer-Vorteil im Vergleich der Metropolen am geringsten sei, habe die Wohnkostennutzerberechnung einen Vorteil von 26,4 % ergeben. Der Kaufvorteil werde vor allem durch die niedrigen Zinsen bedingt, zumal in den letzten Jahren die Finanzierungskosten schneller gesunken, als die Immobilienpreise gestiegen seien. „100.000 Euro kosten heute 1.500 Euro Zinsen pro Jahr“, rechne Jacopo Mingazzini von Accentro vor, das sei fast „ein Geschenk“. Leider nutzten nur wenige Menschen diese Möglichkeit, weil sie sich nicht differenziert genug mit den Kaufkosten auseinandersetzten. Allerdings fehle dem IW Köln zufolge auch vielen Menschen das nötige Eigenkapitel, um die günstige Situation zu nutzen.

Deutschlands Immobilienmarkt ist stabil

Einer Studie der Helaba zufolge sind in deutschen Metropolen aufgrund der Stabilität des deutschen Immobilienmarktes keine Preisrückgänge zu erwarten, schreibt die FAZ am 17.4. Der Grund hierfür sei, dass das Verhältnis der ausstehenden Wohnungskredite zum Bruttoinlandsprodukt vergleichsweise günstig und auch der sogenannte Beleihungsauslauf nach wie vor moderat sei. Baufinanzierungen von 100 % seien weiterhin die Ausnahme, die Banken seien traditionell vorsichtig. Zudem sei der Anstieg der durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im Zeitraum 1995 bis und 2017 weniger stark ausgefallen als in vielen anderen Ländern. Auch während der Finanzkrise vor elf Jahren habe sich der deutsche Immobilienmarkt standhaft gezeigt. Ähnliches gelte Daten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zufolge auch für die Schweiz.

Wohnungsbau ist zu unattraktiv

Das Projektentwicklungsvolumen in den Top-7-Städten ist der jüngsten Projektentwicklerstudie von bulwiengesa zufolge im Jahr 2017 im Wohnungssegment um 2 % gesunken, während der Bau von Bürogebäuden um 5,5 % zugenommen hat, schreibt die FAZ am 20.4. Die Gründe hierfür seien vor allem der Flächenmangel und die regulatorischen Hürden. Ein Beispiel sei Pandion, die für ein Grundstück in Berlin-Kreuzberg die Rentabilität des Baus von Wohnungen geprüft habe, um sich dann aber für Büros zu entscheiden. Für den Bau von Wohnungen wäre die Aufstellung eines Bebauungsplanes nötig geworden, der wiederum dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung hätte genügen müssen, nach dem 30 % des entstehenden Wohnraums mietpreis- und belegungsgebunden sein müssten. Allerdings lasse die Studie Projekte, die im Umland der Metropolen realisiert würden, außen vor, erfasse also die Ausweichbewegungen nicht. „Es ergibt Sinn, auch an der Peripherie zu investieren“, sage Michael Tockweiler von der SSN Group, die vor allem an den Speckgürteln der A-Städte und an Großstädten wie Nürnberg oder Karlsruhe interessiert sei. Die Projekte von Bonava entfallen zu 39 % auf die A-Städte, zu 61 % auf andere Regionen. „Die Behörden müssen mehr Mitarbeiter einstellen und schneller Baugenehmigungen erteilen“, fordere Nils Olov Boback von Bonava. Ein weiteres Hindernis für den Wohnungsbau sei der Studie zufolge die Spekulation mit Grundstücken. Er habe „noch nie eine Phase erlebt, in der der Grundstücksmarkt so angespannt war wie heute“, sage Reinhold Knodel von Pandion. Vonseiten des BFW werde deshalb angeregt, die Erteilung von Baugenehmigungen an eine Bauverpflichtung zu knüpfen.

Bausparen ist out

Einer Studie des Verbandes der privaten Bausparkassen zufolge legten immer weniger Normalverdiener Geld für ein Eigenheim zurück, schreibt die FAZ am 18.4. Nur noch 37 % der Bundesbürger hätten angegeben, für Wohneigentum zu sparen. Das seien 4 % weniger als im Herbst 2017 und der niedrigste Wert, der jemals im Zuge der seit 20 Jahren laufenden Umfragereihe ermittelt worden sei.

Wohnungsbestand geht am Bedarf vorbei

Einer Studie von Wissenschaftlern der Johann Wolfgang Goethe-Universität Frankfurt und der Humboldt-Universität zu Berlin zufolge fehlen in Berlin 310.000 bezahlbare Wohnungen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.4. In Hamburg gebe es 150.000 bezahlbare Wohnungen zu wenig, in Köln 86.000 und in München 78.000. Der Grund hierfür sei vor allem, dass der Wohnungsbestand in den Großstädten nicht mehr zur sozialen Struktur ihrer Bewohnerschaft passe.

Gewerbeimmobilien: Die Party geht weiter

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 17.4. schreibt, geht es dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt gut. So habe Düsseldorf laut Savills im Q1 2018 das hohe Niveau des Rekordjahres 2017 beibehalten, während in Frankfurt, das „stärkste erste Quartal in diesem Zyklus“ festgestellt worden sei. Ähnlich gut seien die Zahlen Colliers zufolge in München. Der begehrteste Standort für Gewerbeimmobilien sei CBRE zufolge München mit einem Investitionsvolumen von zwei Mrd. Es folgten Frankfurt und Berlin. Bei den Nutzungsarten würden Büros mit etwas über der Hälfte des Transaktionsvolumens besonders bevorzugt. Fast 90 % des Bürotransaktionsvolumens bzw. gut 5,9 Mrd. Euro seien dabei an den Top-7-Standorten investiert worden. Doch auch die Märkte jenseits der Metropolen hätten nicht an Attraktivität verloren. Besonders stark habe sich im Q1 2018 der deutsche Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien gezeigt, wo das Transaktionsvolumen laut CBRE mit 1,8 Mrd. Euro 31 % über dem Vorjahreswert gelegen habe. Das Volumen der umgesetzten Handelsimmobilien hingegen sei aufgrund des Angebotsmangels deutlich schwächer als im Q1 2017 ausgefallen. Für den Rest des Jahres 2018 sei Savills zufolge mit einem weiterhin hohen Investitionsvolumen zu rechnen.

Hamburg mangelt es an Büros

Dem Hamburger Büromietmarkt mangelt es an Flächen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.4. Savills zufolge gebe es insbesondere im Kleinstsegment unter 250 qm kaum noch verfügbare Flächen. Aus Mangel an teureren Neubauflächen habe sich die Spitzenmiete mit 26,50 Euro/qm kaum verändert, die Durchschnittsmiete hingegen sei laut BNPRE um 12 % auf 15 Euro/qm deutlich gestiegen. Der Leerstand sei Grossmann & Berger (G&B) zufolge in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 100.000 qm auf 574.000 qm zurückgegangen, was einer Leerstandsquote von 4,2 % entspreche.

Geschäftsstraßen sind belebt wie eh und je

Anders als vielfach angenommen ist die Passantenfrequenz in Deutschlands Innenstädten pax location zufolge stabil, weitere Untersuchungen kommen zu ähnlichen Ergebnissen. Hierüber berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 19.4. ausführlich. Der Studie lägen Frequenzmessungen mit Lasertechnik in 34 deutschen Innenstadtstandorten im Zeitraum 2015 bis 2017 und an 32 Innenstadtstandorten im Zeitraum 2014 bis 2016 zugrunde. Die Kundenfrequenz und mit großer Wahrscheinlichkeit auch die Besucherfrequenzen in den Geschäften hingegen gingen tatsächlich zurück. Dennoch sei weiterhin ausreichend Kundenpotenzial vorhanden. Genaue Frequenzdaten seien für Vermieter von Geschäftshäusern sehr nützlich, da der angebliche Frequenzverlust von Mietern gerne als Argument verwendet werde, um die Forderung nach einer niedrigeren Miete zu rechtfertigen.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Details zur deutschen Immobilienfondslandschaft

Einer Umfrage von Scope unter insgesamt 38 Asset Managern zufolge gibt es in Deutschland 107 institutionelle Immobilienfonds, die zusammen mehr als 43,3 Mrd. Euro Eigenkapital verwalten. Das schreibt INSTITUTIONAL MONEY online am 16.4. Rund ein Drittel der Fonds habe einen breiten Investitionsfokus auf Westeuropa, ein weiteres Drittel investiert nur in deutsche Immobilien. Deutlich weniger Fonds investierten in den USA oder Großbritannien und nur zwei Fonds weltweit. 85 % der Fonds bevorzugten die risikoarmen Risikoklassen ‚Core‘ und ‚Core plus‘, nur 15 % kauften Objekte mit den Risikoprofilen ‚Value Added‘ oder ‚Opportunistisch‘. Rund die Hälfte der Immobilienfonds plane mit einer jährlichen Ausschüttungsrendite zwischen 4 % und 5 %. Hinsichtlich der Gesamtrendite aber rechneten die meisten Fonds mit 6 % bis 8 %.

VERSCHIEDENES

Digitalisierung bedeutet Kulturwandel

Digitalisierung ist nicht nur eine technische Angelegenheit, sondern ein Kulturwandel, schreiben Holger Matheis und Daniel Seifert-Ziehe von Beos im VBKI SPIEGEL # 250 (Q2 2018). Entscheiden sei deshalb ein Wandel in der Unternehmensphilosophie selbst, wobei vier Aspekte besonders wichtig seien. Zum einen müsse eine Abkehr vom linearen Leistungsdenken zugunsten von mehr Kreativität erfolgen. Hinsichtlich des Change Managements sei es wichtig, nichts zu überstürzen und alle Beteiligten miteinzubeziehen. Dies werde befördert durch offene Kommunikationsstrukturen, die deshalb als dritter Aspekt nicht zu unterschätzen seien. Und schließlich gelte es, neue Geschäftsmodelle zu identifizieren, da Digitalisierung keinem Selbstzweck diene, sondern der Erweiterung des eigenen Geschäftsmodells.

Best Ager brauchen neue Wohnkonzepte

Die baurechtlichen Rahmenbedingungen müssen es Projektentwicklern und Immobiliendienstleistern künftig erlauben, ihre Projekte so zu gestalten, dass sie den Bedürfnissen der Best Ager gerecht würden, schreibt Anna Schingen von der DPF AG in der CAR€ INVEST 8/2018. Die neue Generation der über 65-Jährigen sei fit, aktiv und selbstbestimmt und wolle individuell inmitten der Gesellschaft und also an zentral gelegenen Standorten wohnen. Dieser Umstand erfordere ein gesellschaftliches Umdenken.

Mehrgeschossige Innovation

Der Bedarf nach innerstädtischen Logistikflächen und der Flächenmangel an eben jenen Standorten erfordern neuartige Logistikimmobilien, schreibt Andreas Fleischer von Segro im DVZ-THEMENHEFT vom 18.4. Eine mögliche Lösung seien mehrgeschossige Logistikimmobilien mit einer befahrbaren Außenrampe, wie sie in Asien schon üblich seien. Denkbar seien aber auch Multi-Level-Konzepte mit Mischnutzung, wie sie in Deutschland derzeit von den Discountern Lidl und Aldi realisiert würden. In der Zukunft seien teil- bzw. vollautomatisierte Objekte denkbar. Wichtig sei, bei der Entwicklung dieser neuartigen Typen die sehr unterschiedlichen Anforderungen miteinander in Einklang zu bringen, um die Flächen möglichst effizient zu nutzen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mit Unterstützung der FONDSZEITUNG

Sonderveranstaltung: Crowdfunding – was bieten die verschiedenen Plattformen Projektentwicklern und Investoren?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich vor allem an Projektentwickler / Bauträger, die vergleichen wollen, welche Crowdfunding-Plattform am besten zu ihren spezifischen Anforderungen passt, sowie an Family Offices und andere Investoren, die sich dafür interessieren, wie – jenseits des Crowdfunding im engeren Sinne – Möglichkeiten zur Investition angeboten werden. Kommen sollten außerdem weitere Mezz- und Crowdfunding-Anbieter.

REFERENTEN
Johannes Laub (CrowdDesk GmbH), Carl von Stechow (ZINSLAND), Michael Stephan (iFunded), Dr. Guido Sandler (BERGFÜRST AG), Simon Brunke (Exporo AG), Marc Laubenheimer (Engel & Völkers Capital), Lasse Kammer (ReaCapital), Patrick Mijnals (bettervest GmbH), Johannes Ranscht (Mezzany GmbH). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Finanzielle Parameter der Zusammenarbeit zwischen der Plattform und dem Projektentwickler/Bauträger (Zahlen!); Kriterien der Plattform für die Zusammenarbeit mit Bauträgern; Track Record der Plattform (Zahlen) und Beispiel für finanzierte Projekte; Welche Platzierungsgeschwindigkeiten sind realistisch? Was sind die einzelnen Schritte für die Zusammenarbeit und die Prüfung des Projektes? Zeitlicher Ablauf? Wie sehen die Kosten aus? Gibt es aus Investorensicht seitens der Plattformbetreiber andere Möglichkeiten (außerhalb des Crowd-Investings), im Bereich von Mezz-Finanzierungen mit Family Offices und Institutionellen zusammenarbeiten? Wie wird mit potentiellen Ausfallrisiken umgegangen? Am Ende des Tages haben Sie den besten Überblick über die aktuelle Crowdfunding-Szene, da erfahrungsgemäß auch andere Anbieter im Publikum sind.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 17. Mai 2018 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de