KOMMENTARE AM MONTAG

Vergoldete Kartoffeläcker in der City

Reinhold Knodel Pandion

Im Münchner Stadtteil Johanniskirchen werden die teuersten Kartoffeln Deutschlands angebaut, auf den Fildern am Stuttgarter Flughafen wächst der teuerste Spitzkohl und die teuersten Zuckerrüben gibt es frisch vom Acker in Frankfurt-Seckbach. Haben Sie schon mal von diesem Luxusgemüse probiert, sind Ihnen die Geschmacksnuancen Kerosin bis Diesel sicher nicht entgangen.

Unsere Ballungsgebiete ächzen vor nicht genügend Bauland, dabei liegen die benötigten Flächen im wahrsten Sinne des Wortes vor der eigenen Haustür. Allein in München werden über 25 Quadratkilometer für die Landwirtschaft genutzt, obwohl die Stadt eine der höchsten Bevölkerungsdichten in Europa aufweist, galoppierende Wohnungspreise verzeichnet und nicht annähernd genug Wohnungen, geschweige denn Wohnungsneubau hat. Wenn wir von einem verantwortungsvollen Miteinander aller an der Schaffung neuen Wohnraums beteiligten Akteure sprechen wollen, dann kommen wir nicht umhin, auch die Landwirtschaft in die Pflicht zu nehmen. Dass der Ackerbau in Stadtnähe für die Frischluftzufuhr notwendig ist, steht nicht in Abrede. Es ist aber die Frage, ob dafür – wie im Falle der bayerischen Landeshauptstadt – mehr als 8 % der städtischen Gesamtfläche beansprucht werden müssen.

Ausgleichsflächen gäbe es für die Bauern, die heute ehedem zumeist nur noch Pächter sind, genug. Einen derartigen Flächentausch gab es zu Zeiten der Gemeindereform und des infrastrukturellen Wachstums in den 1970er Jahren schon einmal. Damals wurde Ackerland im Tausch angeboten, teils auch deutlich mehr Fläche – oder das Land wurde für teures Geld abgekauft. Seinerzeit verdienten die Bauern so viel an ihrem Land, dass sie heute an freiwilligen Verkäufen nicht interessiert sind. Zudem haben wir uns eine gewisse großstädtische Landwirtschaftsnostalgie anerzogen: Ackerbau mitten in der Stadt gaukelt so manchem Großstädter ländliche Idylle vor.

Deswegen sind heute mehr als je zuvor die Länder gefordert. Sie verfügen weiterhin über genügend landwirtschaftliche Flächen, die sie zur Verfügung stellen könnten. Diese Flächen kommen nur selten für Wohnraum in Betracht, weil der Bedarf in und um die Metropolen herum besteht. Umso besser wäre dieses Land für eine gesunde Landwirtschaft geeignet, abseits der städtischen Abgase.

Dieser Artikel erschien am 18.4. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

Digilogisiert euch!

Holger Matheis BEOS

Nichts gegen die Blockchain, das Internet der Dinge und Co. – aber sind sie wirklich immer und überall die Heilsbringer? Wer unternehmerisch denkt und Innovation will, muss hier natürlich offene Antworten zulassen. Er sollte sich und seinem Haus dabei aber auch ausdrücklich eine gewisse Skepsis bewahren. Nicht umsonst haben findige Menschen Begriffe wie ‚digiloge Welt‘ oder ‚real-digital‘ erschaffen. Auch wenn es kleine oder größere Unterschiede in der jeweiligen Interpretation geben mag: Gemeint ist die gesunde Mischung aus digital und analog.

Hervorragende Musik zum Beispiel wird doch heute längst wieder auf Vinylschallplatten gepresst. Trotzdem ist sie im Studio mittels digitaler Tontechnik entstanden. Wir sind immer online und machen bewusst einen ausgedehnten digitalen Entzug im netzfreien Bergurlaub. Und kaum jemand wird heute sein Erspartes ausschließlich in Kryptowährungen anlegen. Vielleicht einen gewissen Teil, sofern er die Schwankungen in der Wertentwicklung aushält – und wenn auf der anderen Seite womöglich analoge Sachwerte wie Gold stehen. Die Antworten in einer komplexen Welt sind immer differenziert. Ein Unternehmer sollte sich entsprechend auch differenzierte Fragen stellen, und zwar auf differenzierten Ebenen: einerseits natürlich auf der Ebene der eigentlichen Leistung beziehungsweise des Produkts, an dem man arbeitet. Andererseits aber vielleicht noch mehr auf Ebene der Prozesse, beziehungsweise der Art und Weise der Leistungserbringung. Denn ein stimmiges System hinter einem Produkt kann für den Innovationsgrad ebenso wichtig sein wie das Produkt selbst.

Nehmen wir ein Beispiel aus der Automobilindustrie, konkret: den Land Rover Defender beziehungsweise dessen Vorgängermodelle. Es handelt sich dabei um eine Reihe robust-simpler Geländewagen aus England, die von den 1940er Jahren bis noch vor Kurzem produziert wurden. Die Herstellung erfuhr immer wieder einen technologischen Fortschritt. So wurde die sehr arbeitsintensive Produktion aus den Anfangsjahren beispielsweise über die typischen Industrieroboter optimiert, die Greif- oder auch Schweißarbeiten übernehmen. Das Produkt selbst hat sich dagegen wenig verändert und blieb simpel, gar weitgehend analog: Jeder einigermaßen interessierte Mensch dürfte den Motor, der ohne umfangreiche Digitalkomponenten auskommt, noch heute selbst reparieren können. Vielleicht ist diese Reparierbarkeit eine der Ursachen dafür, dass erstaunliche 70 % bis 75 % aller gebauten Defender (inklusive Vorgängern) heute immer noch im Einsatz sind. Und sicherlich sind die Erweiter- und Wandelbarkeit weitere Gründe: Ob als Zweisitzer, Mehrsitzer, Pick-up, als Feuerwehrauto, Armeetransporter oder Privatfahrzeug – der Defender ist ein Beispiel dafür, wie intelligent man ohne intelligente Technologie, ohne Konnektivität sein kann.

Vielleicht sind genau das die ersten Kriterien, die wir systematischer auf den beiden genannten Ebenen abprüfen sollten: Wie einfach, flexibel und reversibel, erweiterbar und reparierbar ist einerseits ein Prozess und andererseits ein Produkt, wenn wir einmal auf digitale und einmal auf analoge Lösungen setzen? Ist ein Baustein in der Prozesskette oder im Produkt selbst dabei mehr als nur Spielerei? Wird er entsprechend häufig benötigt oder abgerufen? Bietet er der Zielgruppe (im Prozess den Mitarbeitern und Geschäftskunden; im Produkt den Endkunden) wirklich einen echten Mehrwert? Einen Mehrwert, der sich an menschlichen Bedürfnissen orientiert?

Bleiben wir skeptisch! Ziehen wir Grenzen! Überall da, wo eine analoge oder teilanaloge Lösung diese Fragen bejahen kann, sollten wir absolut „dinglich“ bleiben und die Komplettdigitalisierung verweigern. Stichwort: intelligent ohne intelligente Technologie. Achten wir auf die Langlebigkeit! Ist etwas technologisch möglich, in wenigen Jahren aber überholt? Dann belassen wir es analog. Überall sonst sollten wir digitale Lösungen als Lebens- und Arbeitshilfe prüfen und die Vorteile nutzen, womöglich auch nur auf einer Ebene. Stichwort: intelligentes System hinter einem Produkt. Gerne auch dort, wo uns etwas selbstverständlich erscheint, sehr gerne sogar. Mehr noch, wenn in einem Teilfeld die Digitalisierung den größeren Nutzen verspricht, sollten wir sie im Sinne einer wünschenswerten Effizienzsteigerung und des Freimachens von unnötigem Ballast bewusst vorantreiben – und dann mit voller Kraft.

Dieser Artikel erschien am 16.4. auf T3N.DE.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Die Bima macht Baugrund locker

Über die Ausweitung der Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. ausführlich. Dieser Richtlinie folgend biete die Bima Städten und Gemeinden nun alle „entbehrlichen“ Flächen „ohne Bieterverfahren unterhalb des ermittelten Verkehrswerts“ an, nachdem sie lange Zeit nur militärische Flächen angeboten habe. Der mögliche Abschlag auf den Grundstückspreis, der vor der Neufassung 25.000 Euro pro geplante Sozialwohnung betragen habe, sei nun nicht mehr begrenzt. Außerdem biete die Bima Grundstücke früher als geplant an: Nachdem bislang nach einem festen Zeitplan verkauft worden sei, hätten nun die Flächen, die Kommunen brauchen könnten, Priorität. Vergleichsweise viele Grundstücke besitze die Bima noch in Berlin.

Wohneigentum steigert Vermögen deutlich

Der Haushaltsbefragung der Bundesbank zufolge lag das durchschnittliche Nettovermögen der deutschen Haushalte 2017 bei rund 233.000 Euro und damit 9 % höher als 2014. Hierüber schreiben die BÖRSEN ZEITUNG, DIE WELT und die FAZ am 16.4. sowie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Allerdings seien die Vermögen sehr ungleich verteilt. Eine der Ursachen für diese Ungleichheit sei die geringe Eigentumsquote. Während die Hälfte der Haushalte mit Wohneigentum in besagtem Zeitraum Zuwächse von mehr als 71.900 Euro hätten verzeichnen können, sei das Vermögen der Mieter nur um durchschnittlich 300 Euro gewachsen. Die Vermögen in Ost und West seien besonders unterschiedlich. Da seit 2014 der Anteil der Haushalte, die für die Sanierung oder den Ausbau der Wohnimmobilie sparten, gewachsen sei, hätten sich die Hypothekenschulden erhöht, doch stünden diesen die stärker gestiegenen Immobilienwerte gegenüber.

Schneller bauen ist möglich

Einem Gutachten des Normenkontrollrats zufolge ist es möglich, Bauprojekte schneller abzuschließen, indem die Verfahrensdauer bei Prozessen zur Verhinderung von Bauvorhaben rechtskonform verkürzt werde, berichten die FAZ am 17.4. und DIE WELT am 18.4. Eine Ursache für Verzögerungen sei die Komplexität des europäischen Umweltrechts. Zur Verbesserung der Situation werde vorgeschlagen, die aufschiebende Wirkung von Rechtsstreitigkeiten auf Maßnahmen zu beschränken, die nicht mehr rückgängig gemacht werden könnten, sodass die Baumaßnahmen auch dann erst einmal weitergeführt werden könnten, wenn Prozesse noch liefen. Auch sei zu empfehlen, möglichst frühzeitige erste Erörterungstermine vor Gericht zur Pflicht zu machen. Außerdem sollten die Verwaltungsgerichte den Behörden „einen umweltfachlichen Einschätzungsspielraum“ zubilligen und behördliche Entscheidungen nur eingeschränkt überprüfen. Und schließlich sollten Behörden zur Vorlage digital durchsuchbarer elektronischer Dokumente verpflichtet werden, anstatt dicke Aktenstapel unter den Verfahrensbeteiligten herumzureichen.

Stagnierende Eigentumsquote

Der neuen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts zufolge liegt der Anteil der Haus- und Grundbesitzer in Deutschland seit 2008 auf dem im internationalen Vergleich konstant hohen Niveau von rund 48 %. Das berichtet die FAZ am 17.4. Bei der Befragung 2018 hätten 47,5 % der Haushalte angegeben, dass sie über Haus- und Grundbesitz verfügten. Im Bundesdurchschnitt besäßen rund 30 % der Haushalte ein Einfamilienhaus, 6 % ein Zweifamilienhaus und 2,2 % ein Wohngebäude mit mehreren Wohnungen. Jeweils 4 % gehörten unbebaute Grundstücke bzw. sonstige Gebäude, 15 % besäßen eine Eigentumswohnung. Befragt worden seien für die aktuelle EVS mehr als 55.000 Haushalte.

Teuer mieten, noch teurer kaufen

Dem ‚Wohnpreisspiegel NRW‘ des IVD zufolge sind die Preise für Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen in den letzten zwölf Monaten stärker gestiegen als die Mieten, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Die Wohnungsmieten hätten sich 2018 im Schnitt um rund 4,5 % erhöht, die Preise für Immobilieneigentum hingegen um zwischen 4 % und 8 %. Die stärksten Preissteigerungen seien in den Ballungsräumen an Rhein und Ruhr sowie in Ostwestfalen festgestellt worden. „In Köln und Bonn scheint der Peak bei den Wohnungsmieten zwar erreicht zu sein, dafür beobachten wir aber teils deutliche Steigerungen in den Umlandgemeinden“, sage Axel Quester vom IVD.

Wohnungswechsel sind zu teuer

Laut einer aktuellen Datenauswertung von rund 400.000 Vermietungs- und Verkaufsinseraten durch Homeday wird in den Top-7-Städten Deutschlands die Überbelegung von Wohnungen voraussichtlich häufiger werden. Hierüber schreibt DIE WELT am 17.4. Abgeleitet werde dies insbesondere aus dem Preisabstand zwischen aktuellen Angebotsmieten für Wohnungen verschiedener Größen. So steige die Miete mit jedem weiteren Zimmer um durchschnittlich jeweils 34 %, bei Eigentumswohnungen seien die Unterschiede noch deutlicher. In München steige die mittlere monatliche Kaltmiete sogar um 46 %, wenn man von einer Ein-Zimmer- in eine Zwei-Zimmer-Wohnung wechsle. Vor dem Hintergrund der niedrigen Leerstandsquoten sei damit zu rechnen, dass die ‚Lock-in-Effekt‘ genannte Reaktion der Bewohner, die Wohnung angesichts dieser Preisunterschiede nicht mehr zu wechseln, weiter zunehmen werde.

In Hamburg wird's eng

Im Q1 2019 wurden Immobilienvermittlern zufolge am Hamburger Bürovermietungsmarkt 135.000 qm Bürofläche umgesetzt, und damit etwa ein Viertel mehr als im Q1 2018, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Laut Cushman & Wakefield (C&W) zufolge sei der Umsatz nur im Q1 2017 höher gewesen. Drei der vier größten Abschlüsse seien Grossmann & Berger zufolge auf Projektentwicklungen entfallen. Die Spitzenmiete liege je nach Angabe zwischen 27,50 Euro/qm und 29 Euro/qm. Die Leerstandsquote liege im Mittel bei etwa 3,5 %.

Logistikrenditen im Sinkflug

Zum ersten Mal ist die Nettospitzenrendite für Logistikimmobilien unter die 4 %-Schwelle auf nun 3,9 % gefallen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Im Vergleich mit dem Q4 2018 habe sich bis März 2019 die Renditekompression konstant fortgesetzt. „Der weitere Renditerückgang der jüngsten Vergangenheit zeigt, dass die sich abzeichnenden leichten Konjunkturdellen die Attraktivität von Logistikimmobilien aus Sicht der Investoren bisher in keinster Weise schmälern“, sage Marcus Thormann von CBRE. Aufgrund des Angebotsmangels seien im Q1 2019 je nach Maklerangabe zwischen nur 1,1 Mrd. Euro und 1,33 Mrd. Euro in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien investiert worden, was je nach Berechnung rund 30 % weniger als im Vorjahreszeitraum seien.

Silverlake setzt auf Büros in Frankfurt

Silverlake Real Estate modernisiert das seit Kurzem in ihrem Besitz befindliche Bürohaus Ben-Gurion-Ring 174 in Frankfurt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Für das Objekt mit knapp 10.000 qm Mietfläche verzeichne man schon jetzt reges Interesse, obwohl die eigentliche Vermarktung noch gar nicht angelaufen sei. „Das bestätigt uns in der Auffassung, dass die hohen Mieten in der Frankfurter Innenstadt nicht für alle Unternehmen nachhaltig und Objekte wie der Ben-Gurion-Ring 174 gefragt sind“, sage John Bothe von Silverlake.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Opportunity-Fonds laufen Core den Rang ab

Der Mittelzufluss für Core-Immobilienfonds ist Preqin zufolge im Q1 2019 weltweit zurückgegangen, während die opportunistischen Fonds zugelegt hätten, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Nur fünf Core-Fonds seien binnen drei Monaten ausplatziert worden, während es im gleichen Zeitraum bei den Opportunity-Fonds neun gewesen seien. Das schwache Ergebnis bei Core sei keineswegs ein Zeichen für nachlassendes Anlegerinteresse, sondern eher für die starke Käuferkonkurrenz. Großanleger, die ihr Kapital früher in Core-Fonds investiert hätten, würden nun verstärkt selbst als Direktkäufer aktiv und träten so in Konkurrenz zu ihren früheren Dienstleistern.

Alles rund um die Immobilienfinanzierung - digital

Über die erste digitale Plattform für gewerbliche Immobilienfinanzierung, Caladio von Zinsland, berichten die FAZ am 15.4. und die IMMOBILIEN ZEITUNG am 18.4. Die neue Plattform werde es ab Sommer möglich machen, Finanzierungsfragen mittelständischer Immobilienunternehmen mit den Anforderungen von Banken und alternativen Finanzierern wie Versicherern oder Versorgern abzugleichen. Zur Bewertung nutze Zinsland die Lage-, Objekt- und Marktdaten des Berliner Proptechs 21st Real Estate. Ziel sei die Entwicklung eines gemeinsamen Bewertungstools.

VERSCHIEDENES

Intelligent Daten sammeln

Ein zentrales Datenmanagement kann für Asset Manager und KVGen ein enormes Potenzial freilegen, da Format- und Schnittstellenprobleme umgangen werden, schreibt Jörg Homann von 2IP im IMMOBILIEN MANAGER 4/2019. Allein die Daten unterschiedlicher Property Manager und Dienstleister zu vereinheitlichen und zu aggregieren, stelle einen beträchtlichen Aufwand dar, denn es fehle an einheitlichen Formaten und Schnittstellen. Gleichzeitig verlange die zunehmende Regulierung der Branche, dass immer mehr Daten gesammelt und bereitgestellt würden. Um ein unkontrollierte durch Datensammelwut verursachtes Chaos zu vermeiden, sei es daher ratsam, diese Daten von einem professionellen Spezialisten verarbeiten zu lassen, der sie intelligent harmonisieren könne.

Landkauf in Deutschland ist eine sichere Sache

Nach den Preissteigerungen der letzten Jahre hat der deutsche Immobilienmarkt sein im internationalen Vergleich großes Nachholpotenzial ein Stück weit abgebaut. Zu dieser Einschätzung kommt Lahcen Knapp von Empira in einem Interview mit der FAZ am 18.4. Bei der Mietenentwicklung hingegen gebe es weiterhin Luft nach oben – gerade in Relation zu den steigenden Einkommen der Deutschen. Die Maßnahmen der Politik gegen den Wohnungsmangel ordnet Knapp als „falsch“ und „kontraproduktiv“ ein. Was die Entwicklung neuen Wohnraums angehe, sei er hingegen optimistisch. Der Trend zum früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette sei sehr vernünftig. Investoren mit Anlagehorizont könnten mit dem Kauf von Land in Deutschland kaum etwas falsch machen. Die Risiken ließen sich durchaus kalkulieren und managen.

Ferienhäuser müssen nicht teuer sein

Viele Käufer eines neuen Feriendomizils vernachlässigen es, auf eine ökonomische Bauweise ihres Wunschobjekts zu achten. Das schreibt Niels Luthardt von Bonava am 16.4. auf WALLSTREET ONLINE. Immer wieder entstünden dadurch Bauverzögerungen und steigende Kosten. Sinnvoll sei eine effiziente Plattformbauweise, bei der einzelne Teile aus Kalksandstein vorgefertigt würden, was die Baukosten deutlich verringere.