KOMMENTAR AM MONTAG

Wohnungspolitische Wutrede

David Hammers Hammers & Heinz

Die deutsche Wohnungspolitik ist eine Farce. In den Großstädten steigen die Preise, immer mehr Menschen ziehen in die Metropolen – und wir diskutieren ernsthaft darüber, ob man jetzt mehr Wohnungen bauen soll oder nicht. Ja, was denn sonst?! So wohlfeil es klingt, Wohnungen zu verstaatlichen und Vorkaufsrechte rechts und links auszuüben, durch einen Eigentümerwechsel ist noch keine einzige neue Wohnung entstanden, im Gegenteil. Vorkaufsrechte kosten den Staat Millionen, die dann an anderen Stellen fehlen. Von Enteignungsdebatten ganz zu schweigen, für die der Steuerzahler Milliarden zur Verfügung stellen müsste. Das erinnert an die schlimmsten Auswüchse von Brot und Spielen. Wohin das geführt hat, wissen wir.

Besonders dreist ist der Versuch der derzeitigen Regierungsverantwortlichen, den schwarzen Peter der steigenden Wohnungsnachfrage auf die Wirtschaft zu schieben. Wenn nichts mehr geht, dann sind halt die Heuschrecken schuld. Wäre es doch bloß so einfach. Wer hat denn Hunderttausende kommunale Wohnungen für’n Appel und ein Ei privatisiert? Wer hat denn dem Ankauf durch die Deutsche Wohnen im Jahr 2013 zugestimmt – und will nun das Zehnfache für einen Rückkauf ausgeben? Es ist ein Trauerspiel, wie die Politik ihre eigenen Fehler von vor zehn Jahren jetzt zu vertuschen versucht. Denn alle wissen, wer die Verantwortung für das Missmanagement trägt.

Statt die ruhigen Jahre am Wohnungsmarkt zu nutzen und die Bauämter umzustrukturieren, wurde Personal eingespart. Statt für die nächste Nachfragewelle Quartiere für den Neubau auszuweisen, wurde der Abriss von Beständen steuerlich gefördert. Statt selbst genutztes Wohneigentum zu propagieren, wurde den Menschen vorgegaukelt, wie günstig das Leben zur Miete sei.

Und jetzt? Statt auf die langjährigen Versäumnisse hinzuweisen und aus Fehlern zu lernen, geriert sich die Politik als Investmentexperte und will auf der Höhe des Zyklus einkaufen. Nur zu, kann man da sagen, den Verkäufer wird es freuen. Wer ohne mit dem Auge zu zucken das Vierzigfache und mehr für ein sanierungsbedürftiges Mietshaus auszugeben bereit ist, statt für das gleiche Geld das Doppelte an neuem Wohnraum zu schaffen, ist kurz vor der Veruntreuung von Steuergeldern. Wer zudem versucht, damit die eigenen Fehler zu vertuschen, begeht Betrug an den Wählern. Und am Ende machen die Verantwortlichen große Augen und wundern sich, warum bloß das Vertrauen in die Politik so erschüttert sei.

Dieser Artikel erschien am 11.4. in der IMMOBILIEN ZEITUNG.

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MARKT-NEWS

Enteignen ist keine Lösung

Über die Diskussion um die Enteignung von großen Wohnimmobilienunternehmen schreiben in der 15. KW zahlreiche Medien. Die politische Debatte hierzu thematisieren am 9.4. das HANDELSBLATT, die BÖRSEN ZEITUNG und DIE WELT. Nachdem Robert Habeck von den Grünen sich dafür ausgesprochen habe, Eigentümer brachliegender Grundstücke gegebenenfalls zu enteignen, komme nun Widerspruch vor allem vonseiten der Union und der FDP. Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) halte Enteignungen „nicht für ein geeignetes Mittel zur Linderung der Wohnungsnot“, sagte Regierungssprecher Steffen Seibert laut der BÖRSEN ZEITUNG und der WELT. Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) warne, dass die Diskussion über Enteignungen die Konjunktur und damit die Interessen von Millionen Mietern beschädigen könne, da sie geeignet sei, die private Bautätigkeit zu bremsen. Michael Theurer (FDP) sprach dem HANDELSBLATT zufolge von einer „rückwärtsgewandten Verbots-, Bevormundungs-, Steuererhöhungs- und Enteignungspolitik“. Auch die SPD lehne Enteignungen ab, da eine solche Maßnahme keine einzige neue Wohnung entstehen lassen würde und somit nur eine „Scheinlösung“ sei, wie Andrea Nahles gesagt habe. DIE WELT am 9.4. stellt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) vor, der zufolge private Eigentümer und Wohnungsunternehmen ihre Wohnungen zu den vergleichsweise höchsten Mieten anböten, während kommunale Wohnungsunternehmen die einzige Vermietergruppe in den Großstädten sei, die die Mieten im Vergleich zu 2013 nicht signifikant erhöht habe. Allerdings lägen der Berechnung des IW Daten des sozioökonomischen Panels zugrunde, die nicht hundertprozentig aktuell seien und etwa das Modernisierungsverhalten der Vermieter seit dem Jahr 2015 nicht mehr erfassten. Zudem sei eine Bereinigung der Daten nach Lagen und Qualitäten nicht erfolgt. Eine Verstaatlichung lehne das IW ab. Das HANDELSBLATT sucht am 12.4. eine nüchterne Antwort auf die Frage, ob der Staat oder der Markt Wohnungen besser managen kann und vergleicht hierzu Vonovia und die Hamburger Saga-Gruppe.

Europaweite Initiative gegen Wohnraummangel

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. berichtet, wird nicht nur in Deutschland Kritik an Wohnraummangel und steigenden Mieten geübt. Eine europäische Bürgerinitiative fordere von der EU bessere Bedingungen zur Schaffung bezahlbaren und sozialen Wohnraums und wolle hierzu binnen eines Jahres eine Million Unterschriften sammeln, um zu erreichen, dass ihre Forderungen von der EU-Kommission und dem Europäischen Parlament angehört würden.

Baugenehmigungszahlen steigen

Wie die FAZ am 9.4. schreibt, ist die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen dem Statistischen Bundesamt zufolge im Januar um 9,1 % auf 27.100 und damit deutlich gestiegen. Der Anstieg betreffe alle Gebäudearten. So seien 5,6 % mehr Einfamilienhäuser, je rund 6 % mehr Zwei- und Mehrfamilienhäuser und 10,5 % mehr Eigentumswohnungen genehmigt worden.

Neuer Staatssekretär im Bundesbauministerium

Der Posten des Staatssekretärs ist wieder besetzt, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. und stellt die neue Amtsinhaberin Anne Kathrin Bohle vor. Die parteilose Juristin sei zuletzt Abteilungsleiterin für Stadtentwicklung im Bauministerium in Nordrhein-Westfalen gewesen, zudem Vorsitzende des Ausschusses für Bauen, Stadtentwicklung und Wohnen der Bauministerkonferenz. Nun wolle sie die Ergebnisse des Wohngipfels umsetzen, das Baukindergeld ausweiten und sich um den sozialen Wohnungsbau und die Rechtssicherheit von Mietspiegeln kümmern.

Streit um die Grundsteuerreform

Über die Differenzen bzgl. des Grundsteuerreform-Entwurfs von Olaf Scholz (SPD) in der Regierungskoalition berichten die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und die FAZ am 10.4. sowie die BÖRSEN ZEITUNG am 11.4. Scholz habe ohne Zustimmung des Kanzleramtes einen Referentenentwurf in die Ressortabstimmung gegeben, der zudem die von Seehofer geforderte Öffnungsklausel nicht enthalte. Das Kanzleramt habe die Ressortabstimmung deshalb nun vorläufig angehalten. Erst wenn man sich hinsichtlich der Öffnungsklausel geeinigt habe, werde das Kabinett über den Vorschlag abstimmen.

Kleine Delle auf hohem Niveau

Den großen Marktbeobachtern zufolge sind die Umsätze am deutschen Immobilienmarkt im Q1 2019 wieder sehr hoch ausgefallen, haben aber das Vorjahresniveau nicht erreicht, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 9.4. Rund elf Mrd. Euro seien BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Savills zufolge in Gewerbeimmobilien investiert worden, in Wohnimmobilien sowie in Pflege- und Seniorenheime etwas mehr als vier Mrd. Euro. Man sei zuversichtlich, dass für das Gesamtjahr die 50-Mrd.-Euro-Schwelle erneut überschritten werden könnte.

Zurückhaltender Start am Wohninvestmentmarkt

Das Transaktionsvolumen des deutschen Wohninvestmentmarkts ist CBRE, Savills, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), NAI Apollo und Dr. Lübke & Kelber zufolge im Vergleich zum Vorjahr um rund 50 % zurückgegangen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Der Grund hierfür seien vor allem der Mangel an Investitionsobjekten und die deutlich gestiegenen Preisen. 93 % des Volumen entfalle laut Dr. Lübke & Kelber auf deutsche Investoren. Auffällig sei NAI apollo zufolge, dass vor allem die Kommunen sich hervortäten und im Q1 2019 rund 890 Mio. Euro investiert hätten, nachdem es im Vorjahr noch 207 Mio. Euro gewesen seien. Hinsichtlich des Gesamtjahres 2019 seien die Analysten positiv gestimmt und erwarteten ein Ergebnis auf Vorjahresniveau, zumal der Nachfrageüberhang anhalte. CBRE sehe im weiteren Jahresverlauf „eine gute Pipeline“ auf den Markt kommen.

Anstieg der Renditen für Einkaufszentren

CBRE zufolge sind im Q1 2019 rund zwei Mrd. Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert worden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Damit sei das Transaktionsvolumen leicht unter das Niveau des Q1 2018 gesunken. 37 % seien in Fachmärkte und Fachmarktzentren investiert worden, 35 % in Einkaufszentren und 21 % in Geschäftshäuser. Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in 1a-Lagen sei CBRE zufolge im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,11 Prozentpunkte auf 3,03 % gesunken, die für Fachmarktzentren um 0,35 Prozentpunkte auf 4,15 %. Die Renditen für Einkaufszentren seien um 0,1 Prozentpunkte auf 3,9 % gestiegen, was zeige, dass die Einkaufszentren an allgemeinen Preissteigerungen bei Immobilien nicht teilhätten.

Voluminöses Klein-Klein

Am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt sind im Q1 2019 BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zufolge 2,63 Mrd. Euro investiert worden und damit mehr als an allen anderen großen deutschen Investmentstandorten. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Auffällig sei, dass dieses Ergebnis nahezu ausschließlich auf Einzelgeschäfte zurückzuführen sei, während Portfoliotransaktionen nicht einmal 100 Mio. Euro ausgemacht und somit kaum eine Rolle gespielt hätten. Bis zum Ende des Jahres sei mit einem Volumen von mehr als sieben Mrd. Euro zu rechnen.

Interesse an Gesundheitsimmobilien nimmt zu

CBRE zufolge sind im Q1 2019 in Gesundheitsimmobilien 427 Mio. Euro und damit 26 % mehr als im Vorjahresquartal investiert worden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Pflegeimmobilien seien mit 356 Mio. Euro nach wie vor der wichtigste Teilmarkt, doch steige aufgrund des Mangels an Investitionsobjekten auch das Interesse an Ärztehäusern und Kliniken, sage Tim Schulte von CBRE: „Zudem versuchen die Investoren, sich neue Projektentwicklungen bereits möglichst frühzeitig zu sichern.“ Die Spitzenrendite liege bei 4,75 % für Pflegeheime und sei damit im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,25 Prozentpunkte gesunken. Dirk Richolt von CBRE prognostiziere: „Im weiteren Jahresverlauf dürften wir aufgrund des Zinsumfelds wieder eine Fortsetzung der Renditekompression erwarten.“

Betreutes Wohnen hat Potenzial

Der Studie ‚Versorgungssituation der 30 größten deutschen Städte mit betreuten Wohnungen‘ von Terragon zufolge besteht in diesem Segment deutschlandweit betrachtet ein zusätzlicher Bedarf an 550.000 Wohneinheiten, schreibt die IMMOBILIENWIRTSCHAFT 4-2019. Rund 90 % der befragten 61- bis 70-Jährigen hätten angegeben, in den eigenen vier Wänden bleiben zu wollen, rund 60 % wünschten sich eine Wohnung mit zusätzlichem Serviceangebot. Das Investitionspotenzial im Bereich Betreutes Wohnen liege bei 64 Mrd. Euro.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Wie Pensionsfonds in Immobilien investieren

Wie Pensionsfonds als große institutionelle Investoren am Immobilienmarkt agieren, thematisiert die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. am Beispiel des größten deutschen Versorgers, der Bayerischen Versorgungskammer (BVK). In diesem Jahr habe die BVK 1,5 Mrd. Euro für Investitionen zur Verfügung. Da dies aber nur der Eigenkapitalanteil sei, könne die BVK gegebenenfalls auch deutlich mehr ausgeben. Das Geld werde weltweit investiert, dem Anlagedruck begegne man mit Diversifizierung und gehe im Zweifelsfall auch ein höheres Risiko ein. Die Immobilienanteil am Anlagevolumen liege derzeit bei 20 %, die zulässig seien maximal 25 %. Interesse bestehe an Wohnimmobilien, Hotels und Fachmarktzentren, doch könne man sich auch einen Hotelfonds Deutschland oder ein Mietwohnungsmandat für B-Städte vorstellen.

Domicil zieht es an den Kapitalmarkt

Domicil will den Schritt an den Kapitalmarkt wagen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Ziel sei, die Finanzierung von Zukäufen zu verbilligen und ein schnelleres Wachstum zu ermöglichen. Wann genau der Börsengang erfolgen werde, sei noch offen, sage Matthias Moser von Domicil: „Die Kapitalerhöhung soll so schnell wie möglich stattfinden, aber wir wollen keine Leichtsinnsfehler machen.“ Für Khaled Kaissar von Domicil sei der Gang an den Kapitalmarkt „der nächste logische Schritt“ der Unternehmensentwicklung, nachdem sich der Umsatz und die Zahl der Mitarbeiter in den letzten zwei Jahren verdoppelt hätten.

hausInvest setzt auf Wohnungen

Der offene Publikumsfonds ‚hausInvest‘ von Commerz Real wird langfristig bis zu 10 % seines Volumens in Form von Mietwohnungen halten, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 11.4. Den Schwerpunkt sollten Vorfinanzierungen von Neubauprojekten bilden. „Mit einem neu gestarteten Fonds hätten wir diesen Ansatz nicht fahren können, da der gleich Cashflows aus Bestandsmieteinnahmen hätte liefern müssen. Auch hätten wir keine großen Projekte einkaufen können, da das ein Klumpenrisiko bedeutet hätte“, erkläre Andreas Muschter von CBRE. Das Management des Wohnungsbereichs solle Wertgrund anvertraut werden.

VERSCHIEDENES

Warum der Brexit London kalt lassen kann

Warum selbst in einem Worst-Case-Szenario am britischen Immobilienmarkt und erst recht in London kein Weltuntergang zu befürchten ist, erklärt Axel Drwenski von Commerz Real in der BÖRSEN ZEITUNG am 9.4. Zwar seien viele Investoren mit Ankäufen von Gewerbeimmobilien im Vereinigten Königreich derzeit eher zurückhaltend. Doch sei davon auszugehen, dass gerade London sich nach einer möglichen kurzfristigen Störung schnell wieder erholen und sich langfristig im Rahmen der normalen zyklischen Schwankungen weiterentwickeln werde. Der Grund hierfür sei, dass der Londoner Immobilienmarkt in einer eigenen Liga spiele und seine internationale Bedeutung nicht verlieren werde, weil kaum eine andere europäische Stadt global derart verflochten sei, und das in mehrerer Hinsicht. Keine andere Metropole werde diese Rolle übernehmen, auch dann nicht, wenn EU-Behörden, Abteilungen einzelner Banken oder auch bestimmte Finanzgeschäfte wie das Euro-Clearing London verließen. Eventuelle Preisdellen könnten vor diesem Hintergrund als interessante Kaufgelegenheiten angesehen werden.

Urbaner Mehrwert

Martin Czaja von Beos erklärt im Interview mit dem IMMOBILIENMANAGER 4-2019, wie gemischt genutzte Unternehmensimmobilien erfolgreich zu urbanen Gewerbequartieren umgewandelt werden können. Im Unterschied zu Gewerbeparks seien Gewerbequartiere offen für Dritte und Orte, an denen Urbanität sich entwickele. Wichtig sei, dass Asset Manager darauf achteten, Mehrwert für die Arbeitnehmer auf dem Areal zu schaffen und sich eher als Gastgeber denn als Verwalter sähen. Wichtig sei, bei allen Maßnahmen auf die Wünsche der Mieter zu achten und das Quartier organisch wachsen zu lassen, denn Urbanität sei nicht planbar. Langfristig sorge dies für eine stärkere Mieterbindung und biete die Möglichkeit, das Ertragspotenzial zu erweitern.

Es muss was passieren - nur was?

In der Diskussion um die Frage, wie dem Wohnungsmangel am besten zu begegnen ist, waren sich in der Sendung ‚hart aber fair‘ alle Beteiligten dahingehend einig, dass dringender Handelsbedarf besteht, berichtet die AIZ 4-2019. Hinsichtlich der Frage, wie dies geschehen solle, hätten sich aber zwei Lager gebildet. Während Jürgen Michael Schick vom IVD und Nicola Beer (FDP) sich für das Primat des Marktes ausgesprochen hätten, hätten Katherina Barley (SPD) und Lucy Redler (Die Linke) für ein Primat des Staates plädiert. Die am intensivsten diskutierten Themen seien die Enteignung großer Wohnimmobilienkonzerne, das Bestellerprinzip und die Frage danach gewesen, wie schnell und günstig neuer Wohnraum gebaut werden könne.