KOMMENTAR AM MONTAG

Keiner will’s gewesen sein

Dr. Konrad Jerusalem Argentus

Es gibt eine alte indische Weisheit: Drei blinde Männer werden gebeten, einen Elefanten zu beschreiben. Der eine hält den Rüssel, der zweite das Bein, der dritte den Schwanz in seinen Händen. Der erste Weise, wie Blinde in Indien genannt werden, vergleicht den Elefanten mit einem Ast, der zweite mit einer Säule, der dritte mit einem Seil. Alle drei Männer haben völlig unterschiedliche Vorstellungen davon, wie ein Elefant beschaffen ist – weil keiner der Weisen den Elefanten je in seiner Gänze gesehen hat.

Natürlich hinken Vergleiche oft etwas, hilfreich sind sie dennoch. Denn so wie im Gleichnis der drei weisen Männer reagieren Dienstleister und Eigentümer oft beim Thema Betreiberverantwortung. Dabei geht es beispielsweise um Fragen der Einhaltung von Wartungsprotokollen, der Mängelbeseitigung und der Dokumentation derselben – aber auch, wer dafür geradestehen muss, wenn durch schuldhafte Verstöße Schäden an Mensch und Gebäude entstehen.

Zentrale Controlling-Instanz für jede Liegenschaft

Für Fragen wie diese müsste es im Normalfall eine zentrale Controlling-Instanz für jede Liegenschaft geben. Soweit die Theorie. In der Realität gibt es häufig jedoch keine konsequente Betreuung aus einer Hand. Stattdessen bleiben die Zuständigkeiten in den Dienstleisterverträgen von Asset-, Property-, und Facility-Management vielfach unscharf. Und genau da kommt unser Gleichnis ins Spiel: So wie die Weisen den Elefanten, so betrachten verantwortliche Dienstleister die Immobilie aus ihrer ganz eigenen Perspektive. Dass sie dabei jeweils zu anderen Interpretationsergebnissen kommen und aneinander vorbei kommunizieren, kann schnell zu Unklarheiten bei den Verantwortlichkeiten führen: Da ist etwa das Asset-Management, das die Immobilie durch die betriebswirtschaftliche Brille betrachtet und sämtliche Risiko- und Renditekomponenten steuert, jedoch nicht immer über hinreichende Kapazitäten verfügt, um die immer anspruchsvollere Gebäudetechnik umfassend beurteilen zu können.

Das Asset-Management beauftragt daher einen Property-Manager, dessen technischer Fokus darauf liegt, die Einhaltung von Inspektionen und Wartungen sicherzustellen.

Diese wiederum am konkreten Objekt durchzuführen, ist Aufgabe des Facility-Managers, der zwar das hierfür nötige technische Know-how hat, in seiner Spezialisierung jedoch oft eine andere Sprache spricht als der Asset-Manager: Der eine redet als Betriebswirt, der andere als Techniker. Die Folge sind Reibungsverluste in der Kommunikation zwischen den beteiligten Dienstleistern. Denn auf welche Weise will der Asset-Manager überprüfen, ob der Facility-Manager seine Arbeit korrekt durchgeführt hat, wenn er selbst nur wenig von der technischen Gebäudestruktur versteht? Das Ergebnis dieser Gemengelage sind unklare Zuständigkeiten, fehlende Abstimmungen und Unschärfen in den Verträgen: Dem Asset-Manager, der den Property-Manager beauftragt, fällt es schwer, die jeweilige Dienstleisterverantwortung klar zu bestimmen und zuzuordnen. Dadurch entstehen in den Dienstleisterverträgen unklare Verteilungen.

Im schlimmsten Fall können die rechtlichen Folgen indes hart sein: strafrechtliche Konsequenzen, Schadenersatz oder hohe Schmerzensgeldsummen. Die gesetzlichen Voraussetzungen dafür schafft die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). In §15 ist klar geregelt, dass beispielsweise überwachungsbedürftige Anlagen regelmäßigen Prüfungen unterliegen müssen. Schuldhaft ist eine Pflichtverletzung dann, wenn sie vorsätzlich oder fahrlässig erfolgt. Bereits die mangelhafte Wartung eines Geräts ist eine solche Fahrlässigkeit.

Derweil arbeitet die Bundesregierung an gesetzlichen Neuregelungen. Im Verlauf dieses Jahres soll eine neue Arbeitsmittel- und Anlagensicherheitsverordnung (ArbmittV) in Kraft treten und die alte Regelung ablösen. In Sachen Betreiberhaftung wird das allerdings keine nennenswerten Neuerungen mit sich bringen.

Immobilieneigentümer sollten aufgrund des Schuldrisikos nicht vor der Übertragung der Betreiberverantwortung auf professionelle Anbieter zurückschrecken, selbst wenn das mit entsprechenden Kosten verbunden ist. Die Eigentümer sollten sich darüber im Klaren sein, dass im Falle eines Falles die Rechtsfolgen nicht nur von Unternehmen, sondern vor allem von den handelnden Personen selbst zu tragen sind. Sorgen diese nicht für ausreichende Sicherheit, begehen sie ein sogenanntes Organisationsverschulden. Auch eine technische Abnahme beispielsweise eines Aufzugs durch den TÜV bietet durch die häufige Nutzung nach der Prüfung und den permanenten Verschleiß keine Sicherheit vor der Haftung des Betreibers im Schadensfall.

Häufig nur Verweis auf Betreiberpflichten

Setzt sich beispielsweise ein Asset-Manager mit einer Hotelimmobilie auseinander, teilt er häufig in der Praxis dem entsprechenden Pächter oder Mieter seiner Liegenschaft Folgendes mit: Dass in seinem Vertrag, den er beispielsweise für zehn Jahre unterschrieben hat, geregelt ist, dass sich der Pächter beziehungsweise Mieter um die Gebäudetechnik kümmern muss, die in der Liegenschaft verbaut ist. Mit welchen Leistungen das aber im Einzelnen verbunden ist, wird in der Realität häufig ausgeblendet. Allzu oft fehlt die klare Definition der Verantwortungsbereiche. Auf welche Weise muss beispielsweise die vorhandene Gebäudetechnik geprüft werden, in welchen Zeitabständen soll die Lüftungsanlage und die Warmwasserbereitung gewartet werden? Wie viele Prüfschritte sind im Einzelnen notwendig? Wie schnell müssen gegebenenfalls Mängel beseitigt werden? Was aufseiten der Asset-Manager absolut notwendig für einen optimalen und sicheren Ablauf ist, ist ein Controlling des Facility-Managements, mit dem beim Mieter überprüft wird, ob er alle Leistungen, die rund um die Gebäudetechnik einer Liegenschaft erforderlich sind, tatsächlich erbringt.

Ein Praxisbeispiel: Befinden sich in einer Warmwasserbereitungsanlage Legionellen und ein Hotelgast erkrankt nach der Wassernutzung schwer, wird der Eigentümer dafür zur Verantwortung gezogen, sofern er nicht ausreichend geprüft hat, ob der Mieter des Objekts alle notwendigen Kontroll- und Wartungsleistungen tatsächlich durchgeführt hat. Der Eigentümer – und in diesem Beispiel konkret persönlich der Geschäftsführer – ist letztlich für die belastete Warmwasserbereitungslage verantwortlich und kann somit mit immensen Schmerzensgeldforderungen und Behandlungskosten konfrontiert werden. Hat er dagegen alle Prüfungen, Wartungen und Reparaturen ordnungsgemäß durchgeführt beziehungsweise überwacht, ist der Eigentümer von der Haftung befreit.

Das Ignorieren des Themas Betreiberverantwortung durch den Asset-Manager, aber auch durch den Eigentümer selbst, ist sehr riskant, wenn man die möglichen Folgen bedenkt. Insbesondere Eigentümer sind daher gut beraten, sich auf die Suche nach einem professionellen Partner zu begeben, der auf der betriebswirtschaftlichen sowie auf der technischen Ebene professionelle Lösungen anbietet und alle relevanten Aspekte der Betreiberverantwortung abdecken kann. Auf diese Weise ist es deutlich besser möglich – um auf die indische Weisheit zurückzukommen – den Elefanten in seiner ganzheitlichen Gestalt zu erfassen und mit gebündeltem Wissen Schäden zu vermeiden.

Dieser Artikel erschien bereits im IMMOBILIEN MANAGER 4-2018

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Weitere Preisanstiege vor allem im Süden

Einer Prognose des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Postbank Wohnatlas zufolge werden vor allem in Großstädten und im Süden Deutschlands die Immobilienpreise bis zum Jahr 2030 weiter steigen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.4. Den stärksten Anstieg werde mit voraussichtlich 3 % p. a. Heilbronn verzeichnen, doch auch für Potsdam und den Landkreis Cloppenburg sowie sieben Regionen in Bayern seien weitere Steigerungen zu erwarten. Unter den Top-7-Städten würden sich Immobilien in München um 1,5 % p. a. und damit am stärksten verteuern, gefolgt von solchen in Düsseldorf und Hamburg mit voraussichtlichen jährlichen Steigerungen von jeweils 1 %. In Berlin sei mit einem Preisanstieg von 0,5 % p. a. zu rechnen.

Je älter, desto geräumiger

Eine Auswertung der über das Internetportal Check24 vermittelten Hausratversicherungen hat ergeben, dass die durchschnittliche versicherte Wohnung in Deutschland 82,6 qm groß ist, sich aber deutliche Unterschiede je nach Wohnort und Lebensalter der Versicherten ausmachen lassen. Das schreibt die FAZ am 5.4. So seien die Wohnungen in Ostdeutschland mit im Schnitt 74,2 qm kleiner als in Westdeutschland (85,3 qm) und in den teuren Großstädten kleiner als im Bundesdurchschnitt. Hinsichtlich des Lebensalters sei festzustellen, dass 18-Jährige mit im Schnitt 47,5 qm auf der kleinsten Fläche wohnten, die sich im Alter von 42 Jahren infolge wohl von Familiengründung auf durchschnittlich 98,3 qm steigere. Erst bei denen, die älter als 70 Jahre seien, gehe die Wohnfläche wieder auf im Schnitt 89,7 qm zurück.

Der Reiz der Höhe

Über den besonderen Reiz und die spezielle Herausforderung, die darin liegt, Wohnhochhäuser zu bauen, schreibt der IMMOBILIEN MANAGER 4-2018. „Ich kann mir kaum eine interessantere und vielschichtigere Aufgabe vorstellen, als ein Hochhaus zu entwickeln“, sage Reinold Knodel von der Pandion AG. Aufgrund der relativ hohen Baukosten sei aber nicht jede Lage dafür geeignet. Bei der Preisgestaltung der Einheiten sei bulwiengesa zufolge zu beachten, dass die Preisunterschiede desto deutlicher ausfielen, je höher ein Gebäude sei. Die günstigeren Einheiten seien gut als Zweitwohnsitze geeignet, berichte Thomas Zabel von JLL Residential Development: „Wir beraten Bauträger auch dahingehend, dass ein gewisser Anteil Zweitwohnungen enthalten sein sollte.“ Einschätzungen der Experten, welche der deutschen Metropolen sich als Wohnturm-Standorte eigneten und welche eher nicht, runden den Artikel ab.

Berlin baut Hotelangebot aus

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.4. schreibt, sind einer ihr vorliegenden Liste des Hotel- und Gaststättenverbandes (Dehoga) Berlin zufolge in Berlin und am zukünftigen Hauptstadtflughafen 37 neue Hotels mit 15.800 Betten in Planung oder im Bau. 13 davon würden noch in diesem Jahr eröffnet. Die meisten der Hotels würden in Berlin Mitte eröffnet, gefolgt von der Flughafenregion Schönefeld und dem westlichen Stadtteil Charlottenburg-Wilmersdorf rund um den Kurfürstendamm. Vor dem Hintergrund einer guten Auslastung der Berliner Hotels seien die Projekte wirtschaftlich aussichtsreich.

Nutzungskosten für Büros steigen

Die Nutzungskosten für Bürogebäude sind laut dem fm.benchmarking-Bericht 2018 von rotermund.ingenieure gegenüber dem Vorjahr um rund 3 % auf 156,03 Euro/qm p. a. gestiegen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 5.4. Die Kosten für das infrastrukturelle Gebäudemanagement von Büros sei von 60,31 Euro/qm auf 63,31 Euro/qm gestiegen, der Mittelwert im technischen Gebäudemanagement von 25,09 Euro/qm auf 26,15 Euro/qm. Im Vergleich der verschiedenen Managementformen mache das infrastrukturelle Gebäudemanagement weiterhin den größten Kostenblock aus. Die Kosten für das kaufmännische Gebäudemanagement hingegen seien gegenüber dem Vorjahr um etwa 5 % zurückgegangen. Gegenüber dem Vorjahr gesunken seien die Kosten für Krankenhäuser und Labore.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Was bringt die US-Steuerreform deutschen Investoren?

Wie deutsche Anleger von der Steuerreform in den USA profitieren können, erklären Bernd Sander von der US Treuhand und Andrew Morris von Linklaters im Interview mit dem IMMOBILIEN MANAGER 4-2018. Die bedeutendste Veränderung sei die deutliche Reduzierung des Körperschaftsteuersatzes von 35 % auf 21 %, von denen auch ausländische Investoren in indirekte Immobilieninvestments profitierten, sage Morris. Zwar gebe es nun in den USA ähnliche Zinsschrankenregelungen wie in Deutschland, doch könnten sich bestimmte Immobilienunternehmen hiervon befreien lassen, so neben REITs auch Projektentwickler, Bauunternehmen und Unternehmen im Vermietungsbereich. Vor der Steuerreform habe es in den USA über den gesamten Anlagezyklus hinweg eine deutliche Steuerlast gegeben, berichte Sander: „Abhängig vom jeweiligen Deal erwarten wir nun, dass die laufende Besteuerung sich sehr stark und vereinzelt sogar auf null reduziert und auch beim Verkauf die Steuerlast in den USA im Vergleich zu vorher geringer ausfällt.“ Außerdem könne sich die Reform dahingehend auswirken, dass infolge der Reduzierung von Steuervorteilen für Eigenheimbesitzer insbesondere in Regionen mit hohen Grundsteuern und Immobilienpreisen der Mietmarkt und somit auch Multi-Family-Immobilien profitierten, gebe Sander zu bedenken.

Die Aussichten der Immobilien-FinTechs

Über den Erfolg der digitalen Immobilien-Finanzierungsplattformen berichtet die IMMOBILIENWIRTSCHAFT 4-2018. „Die Wachstumsstrategien der FinTechs, die sich auf Immobilienfinanzierung spezialisiert haben, ähneln einander sehr“, sage Benedikt Huber von EY Real Estate. Um ihr bisheriges Wachstumstempo beibehalten zu können, sei es den Anbietern wichtig, sich breiter aufzustellen und nicht mehr nur Kleinanleger, sondern auch vermögende Privat- und semiprofessionelle Anleger ansprechen. Die rechtlichen Weichen hierfür hätten viele Anbieter schon gestellt. Michael Stephan von iFunded gefalle, dass sich durch die Verbriefung als Anleihe je nach Projekt und Entwickler das Gestaltungsspektrum von Finanzierungen deutlich erweitern lasse, etwa hinsichtlich des maximalen Anlegebetrages oder der Besicherung.

Chancen oder Risiken?

Darüber, wie Immobilienunternehmen auf die Anzeichen einer möglicherweise nahenden Zinswende reagieren, schreibt der IMMOBILIEN MANAGER 4-2018. So habe sein Unternehmen Ende 2017 etwa 35 % des Wohnungsbestandes des offenen Fonds Wohnselect D verkauft, sage Thomas Mayer von WERTGRUND. Einen deutlichen Preiseinbruch erwarte er zwar nicht, doch in Metropolen und Schwarmstädten sei eine Korrektur durchaus möglich. Auch die TLG, die Gewerbeimmobilien halte, habe sich vorbereitet, indem sie Ende November 2017 durch Begebung einer Anleihe die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten gesenkt habe. Allerdings sehe man bei TLG eher die Chancen einer solchen Entwicklung, insofern „eine solche Marktentwicklung unseren Wachstumskurs zusätzlich unterstützen könnte“, wie Niclas Karoff von TLG sage.

VERSCHIEDENES

Passgenaue Lösungen sind besser als Großprojekte

Über den Personalmangel der Bauämter, seine Ursachen und Auswirkungen schreibt Frank Wojtalewicz von d.i.i. in der AIZ 4/2018. Das Problem sei, dass zu wenig Bauingenieure und Architekten ausgebildet würden. Bis zum Jahr 2026 fehlen über 100.000 Bauingenieure, schon Ende 2017 seien 30.000 offene Stellen mangels Bewerbern nicht besetzt gewesen. Das führe nicht nur dazu, dass viele Projekte nicht ausgeführt würden, sondern habe zudem einen Dominoeffekt innerhalb der Berufsbranche. Denn die Nachfrage auf dem freien Markt befeuere die Personalengpässe bei den Behörden, die aufgrund zu geringer Gehälter und veralteter Strukturen vergleichsweise unattraktiv seien. Die Politik verbessere diese beruflichen Rahmenbedingungen nicht, sondern ziehe noch mehr Kapazitäten von den Behörden ab, um diese für große und prestigeträchtige Neubauprojekte zu bündeln, deren Umsetzung zehn Jahre oder länger dauere. Besser sei es, die kleinteilige Lückenbebauung zu fördern und so Anreize für mittelständische Bauträger schaffen, wie es etwa in Hamburg geschehen sei.

Bleiben wir dran

Die Impulse aus der Immobilienbranche zeigen Wirkung, schreibt Jürgen Michael Schick vom IVD hinsichtlich des Koalitionsvertrages der neuen Regierung in der AIZ 4/2018. Freilich dürfe man nicht so naiv sein, zu glauben, dass nun alles gut werde, denn es könne Jahre bis Jahrzehnte dauern, bis die Formulierung einer Reformidee sich in einem Gesetz niederschlage. Doch habe sich die Geschwindigkeit der öffentlichen Aufmerksamkeit und des politischen Tagesgeschäfts derart beschleunigt, dass ein Ereignis oder auch nur ein kontroverser Satz in einem Interview dafür sorgen könnten, dass jahrelang erstrittene und erkämpfte Themen einfach wieder untergingen. Deshalb sei es wichtig, dass die Branche ihre Bemühungen fortsetze, die Große Koalition eng begleite und fordere, aber auch unterstütze und kritisiere sowie argumentiere und streite.

Der Hotelmarkt erweitert sich

Über die guten Aussichten der Budget-Hotels auch an B- und C-Standorten äußert sich Oliver Soini von SOINI ASSET IMMOBILIEN im Interview auf DIE UNABHÄNGIGE IMMOBILIENREDAKTION am 4.4. Die Zielgruppe solcher Hotels seien nicht mehr nur junge Leute, zudem unterschieden sich die Häuser nach Design und Preisgestaltung sehr. Bars und Restaurantbetriebe in den Hotels würden immer wichtiger. „Viele neue Budget-Hotels haben eine fantastische Bar, und dort gehen nicht nur Hotelgäste hin, sondern auch zahlreiche Gäste von außerhalb“, sage Soini. Dies sei eine langfristige Entwicklung, die mit dem gesellschaftlichen Wandel zu tun habe. Lebensqualität und Lebensgefühl hätten an Bedeutung gewonnen, und das mache sich auch im Hotelbereich bemerkbar.

Frische Brise, echte Chancen

An der Ostsee findet ein Generationswechsel statt, schreibt Sebastian Fischer von Primus Immobilien in der AIZ 4/2018. Viele Hoteliers und Restaurantbesitzer, die sich nach der Wende engagiert und ihre Häuser saniert oder neu gebaut hätten, seien nun auf der Suche nach Nachfolgern. Ein Verkauf biete sich für sie gerade in der derzeitigen Konjunkturphase an. Für Interessenten wiederum biete es sich an, zuzugreifen und sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage ebenso wie zur eigenen Nutzung zu sichern, zumal der steuerliche Vorteil hierbei nicht zu unterschätzen sei.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mit Unterstützung der FONDSZEITUNG

Sonderveranstaltung: Crowdfunding - was bieten die verschiedenen Plattformen Projektentwicklern und Investoren?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich vor allem an Projektentwickler / Bauträger, die vergleichen wollen, welche Crowdfunding-Plattform am besten zu ihren spezifischen Anforderungen passt, sowie an Family Offices und andere Investoren, die sich dafür interessieren, wie – jenseits des Crowdfunding im engeren Sinne – Möglichkeiten zur Investition angeboten werden. Kommen sollten außerdem weitere Mezz- und Crowdfunding-Anbieter.

REFERENTEN
Johannes Laub (CrowdDesk GmbH), Carl von Stechow (ZINSLAND), Michael Stephan (iFunded), Dr. Guido Sandler (BERGFÜRST AG), Simon Brunke (Exporo AG), Marc Laubenheimer (Engel & Völkers Capital), Lasse Kammer (ReaCapital), Patrick Mijnals (bettervest GmbH), Johannes Ranscht (Mezzany GmbH). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Finanzielle Parameter der Zusammenarbeit zwischen der Plattform und dem Projektentwickler/Bauträger (Zahlen!); Kriterien der Plattform für die Zusammenarbeit mit Bauträgern; Track Record der Plattform (Zahlen) und Beispiel für finanzierte Projekte; Welche Platzierungsgeschwindigkeiten sind realistisch? Was sind die einzelnen Schritte für die Zusammenarbeit und die Prüfung des Projektes? Zeitlicher Ablauf? Wie sehen die Kosten aus? Gibt es aus Investorensicht seitens der Plattformbetreiber andere Möglichkeiten (außerhalb des Crowd-Investings), im Bereich von Mezz-Finanzierungen mit Family Offices und Institutionellen zusammenarbeiten? Wie wird mit potentiellen Ausfallrisiken umgegangen? Am Ende des Tages haben Sie den besten Überblick über die aktuelle Crowdfunding-Szene, da erfahrungsgemäß auch andere Anbieter im Publikum sind.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 17. Mai 2018 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern/Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

THEMEN
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung/Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?

Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte; idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ zur dynamischen Developer-Rechnung).

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 11. und 12. April im Maritim Hotel Berlin statt. Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular finden Sie unter: www.tvs-berlin.de/downloads/Einladung26091701.pdf

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung, die wir bereits zum neunten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.

REFERENTEN
Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Geplante Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. und 19. April 2018 im Steigenberger Hotel in Berlin statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de