KOMMENTAR AM MONTAG

Mit Enteignungen kommt man nicht gegen die Wohnungsnot an

Jürgen Michael Schick, IVD (l)
Dr. Josef Girshovich, PB3C (r)

Keine 30 Jahre nach dem Ende der DDR fordern Teile der Bevölkerung, Teile der Politik und – in Berlin – bereits Teile der Landesregierung großflächige Eingriffe in die Eigentumsrechte Dritter: Mit der Enteignung von Bestandshaltern, die mehr als 3.000 Wohnungen verwalten, soll der Druck aus dem Wohnungsmarkt in der größten deutschen Stadt genommen werden. Die geschätzten knapp 40 Mrd. Euro Entschädigungskosten? Schwamm drüber! Der Schaden für den Wirtschaftsstandort Deutschland? Wen schert’s! Hauptsache, die Mieten sinken wieder auf das Niveau des vergangenen Jahrtausends.

Dass die Verstaatlichung von geschätzt 242.000 Wohnungen, die den zehn größten privaten Bestandshaltern in Berlin gehören, in irgendeiner Weise Einfluss auf die Höhe der Mietpreise haben wird, ist Augenwischerei. Die Logik der Enteigner besagt, dass die Mieten von Deutsche Wohnen & Co. viel zu hoch seien und um der Renditeerwartung willen ständig erhöht werden. Fakt aber ist, die Unterschiede zwischen den Mietpreisen bei privaten Vermietern und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind marginal. Es geht bei Bestandsverträgen gerade einmal um 55 Cent je Quadratmeter.

Und gleichzeitig ziehen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ihre Mieten auch immer weiter an: Allein im Jahr 2017 gab es bei staatlichen Wohnungen in 2.243 Fällen Mieterhöhungen bei Bestandsmieten von bis zu 15 %. Bei Neuvermietungen steigen die Preise bei den Kommunalen ebenfalls deutlich. 2017 betrugen die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften 9,9 %. So schön das Bild also auch aussähe, niedrigere Mieten beim Staat wird es nicht geben, die Zeiten allseits günstigen Wohnraums zur Miete und hoher Leerstände in der Hauptstadt gehören in die Geschichtsbücher. Warum aber predigen dann die selbsternannten Robin Hoods diese Glückseligkeit, wenn nicht einmal die eigenen Argumente haltbar sind?

Die Wohnungspolitik in Deutschland hat auf weiten Strecken versagt. Zu Zeiten klammer Kassen wurden die Bestände im großen Stil und zu Ramschpreisen veräußert, und jetzt, da wir auf dem Höhepunkt des Immobilienzyklus sind, will der Staat wieder kräftig mitmischen. So sieht ein haushalterischer Offenbarungseid aus. Aber auch mit Blick auf Neubau, Wohneigentum, Baulandschaffung und Baurechtsbeschleunigung lesen sich die vergangenen Jahre wie ein Armutszeugnis. Auf dem Wohngipfel im Kanzleramt im vergangenen Herbst wurden Aktionspläne vorgestellt, der Wohnungsbau sollte Chefsache werden. Acht Monate später ist – bis auf das bereits im Sommer 2018 verabschiedete Baukindergeld – nichts passiert. Ach doch, der zuständige Staatssekretär im Bauministerium hat seinen Hut genommen.

Berlin trifft dieses Versagen wie keine zweite deutsche Metropole. Das hat schlicht mit der singulären Geschichte der Bundeshauptstadt zu tun – eine direkte Folge der deutschen Geschichte. Natürlich hat Berlin Aufholbedarf, und jetzt, da die Stadt endlich boomen und wachsen und aufholen darf, gewinnt sie an Attraktivität, wächst die Bevölkerung, steigen die Miet- und Eigentumspreise. Eine ganz normale Entwicklung, auf die der für Wohnungspolitik verantwortliche Berliner Senat mit mehr Neubau hätte antworten müssen. Hat er aber nicht – und will dies auch weiterhin nicht tun, im Gegenteil. Wo die Berliner Landesregierung Wohnungsneubau verhindern kann, macht sie das mit Verve und lässt sich von den eigenen Stammwählern dafür feiern, während sie nach außen hin verkündet: Wir würden ja gerne bauen, bezahlbar und sozial, wenn es bloß die Flächen und Bauunternehmen dafür gäbe. Das aktuelle Debakel um die Berliner Kindertagesstätten spricht da Bände. Berlin will mehr als 3.000 Kitaplätze schaffen, der Senat hat ein Kita-Schnellbauprogramm ins Leben gerufen – nur bewirbt sich kein einziges Unternehmen um diesen Großauftrag.

In dieser Gemengelage des Scheiterns an allen Fronten hat die Berliner Regierungskoalition einen würdigen Buhmann für ihr eigenes Versagen gefunden: die Immobilienwirtschaft. Die Wohnungswirtschaft ist schuld, dass Wohnen teurer wird; die Bauwirtschaft ist schuld, dass Bauen teurer wird; die Makler sind schuld, dass es Provisionen gibt; die Grundstückseigentümer sind schuld, dass Bauland teurer wird. Die Liste lässt sich wunderbar fortsetzen und verdeutlicht den zunehmend narzisstischen Umgang Berlins mit ebenfalls zunehmend angebrachter Selbstkritik.

Der zweite Grund für die Aufheizung der Wohnungsdebatte hat ideologische Gründe, die letztlich systemrelevant sind. Hinter der Radikalisierung der Gemüter steckt das Kalkül, auf das auch der russische Revolutionär Lenin zurückgriff: „Je schlechter, desto besser.“ Je mehr Opfer, desto mehr Wut, ohne Terror kein Sieg. In Berlin dient gerade die Wohnungsdebatte als Blaupause für eine weitere Spaltung der Gesellschaft und Schwächung der Demokratie. Wenn Autos von Konzernen brennen, sind die Konzerne daran schuld. Wenn Menschen Häuser besetzen, sind die Eigentümer schuld. Und wenn morgen der Mob marodierend durch die Straßen zieht, dann wird es heißen: Das System ist schuld. Die derzeitige Enteignungsdebatte zielt nicht darauf ab, das Wohl und den Wohlstand der Gesellschaft zu stärken und zu mehren, sondern soll das genaue Gegenteil erreichen. Eine Wut auf die freie und soziale Marktwirtschaft, die unser Land in den zurückliegenden Jahrzehnten zu Frieden und Wohlstand geführt hat. Dass dieses gesellschaftliche Gift mit der vermeintlichen Glückseligkeit niedriger Mieten gesüßt ist, ändert nichts daran, dass es sich um einen bitterbösen Schierlingsbecher handelt.

Dieser Artikel erschien am 6.4. auf HANDELSBLATT.COM

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MARKT-NEWS

Wie umgehen mit Regulierungen?

Darüber, welche Lösungen Wohnungsinvestoren finden, um die zahlreichen Hindernisse zu überwinden, die ihnen infolge der Regulierungen des Marktes im Weg liegen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. ausführlich. Viele Akteure sähen ihre Chance in einem Strategieschwenk hin zum weniger stark regulierten Neubausegment. So steige der Wohnungsprivatisierer und Bestandshalter Accentro mit Partnern in den Wohnungsneubau ein, weil die Politik, insbesondere in Berlin, Bestandserwerb und -entwicklung zu sehr erschwere. „Schuld an den Spannungen auf dem Wohnungsmarkt ist nicht die zunehmende Gier der privaten Investoren“, sage Jacopo Mingazzini von Accentro und verweise auf die sinkenden Baugenehmigungszahlen: „Hier geht es um das Versagen der Politik, neuen Wohnraum zu schaffen.“ Wertgrund erwerbe für seine Spezialfonds fast nur noch Projekte, gern auch solche des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. „Bei preisgebundenen Beständen habe ich 100 % Vermietungssicherheit, und unsere Investoren denken sehr langfristig – 20 Jahre Mietpreisbindung spielt keine Rolle“, erkläre Thomas Meyer von Wertgrund. Die LEG hingegen halte trotz der neuen Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen an ihrem Modernisierungsprogramm fest und wolle bis 2021 zusätzlich etwa 800 Mio. Euro in Instandhaltung und Modernisierung investieren. Die Auswirkungen der neuen Gesetze auf die Wirtschaftsplanung seien nicht so signifikant, da die Umlagegrenze „nur in einer überschaubaren Fallzahl“ erreicht worden sei. Akelius, die hauptsächlich in Berlin und Hamburg vertreten sei, nutze die Regelung, dass die Mietpreisbremse bei umfangreicher Modernisierung eine Ausnahme zulasse, indem sie sich auf die Luxusmodernisierung frei gewordenen Wohnraums spezialisiert. Dabei achte man darauf, dass keine Mieterhöhung mehr als 100 Euro/Monat oder 15 % über der vorherigen Miete liege, auch wenn ein höherer Betrag rechtlich zulässig sei.

Der Stand der Dinge bei der Grundsteuerreform

Über den Stand der Dinge in der Diskussion um die Grundsteuerreform informieren DIE WELT am 3.4. und die BERLINER ZEITUNG am 4.4. Nachdem schon davon ausgegangen worden sei, dass Bund und Länder sich auf die wesentlichen Eckpunkte der Reform geeinigt hätten, binde Bayern seine Zustimmung nun an die Einführung einer „Öffnungsklausel“, die es den Bundesländern gestatten würde, eigene Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer zu beschließen, schreibt DIE WELT. Damit aber drohe ein föderaler Flickenteppich, weshalb die SPD strikt dagegen sei. Die BERLINER ZEITUNG berichtet, dass laut dem Statistischen Bundesamt die Einnahmen aus der Grundsteuer dank höherer Boden- und Mietpreise im vergangenen Jahr erneut gestiegen sind. Dennoch sähen die Kommunen keinen Spielraum für Grundsteuersenkungen, da in der Vergangenheit zu viele Investitionen aufgeschoben worden seien und der Rückstand eingeholt werden müsse. Deshalb gehe man weiterhin davon aus, dass die Grundsteuerreform für die Kommunen aufkommensneutral umgesetzt werde.

Weiterbildung richtig gemacht

Wie Immobilienvermittler und Verwalter ihre Weiterbildungspflicht erfüllen können, was dabei zu beachten ist und welche Angebote es gibt, ist Thema in der IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. Wichtig sei, zu beachten, dass eine Weiterbildungsmaßnahme bestimmte Kriterien erfüllen müsse. So müsse sie mit einem gewissen Vorlauf geplant und schriftlich dazu eingeladen worden sein, wobei in der Einladung u. a. der Inhalt der Weiterbildung beschrieben und der Umfang in Zeitstunden angegeben sein müssten. Der Lehrende müsse Anforderungen erfüllen. Eine Liste mit den relevanten Themen sei im Anhang der MaBV zu finden. Unter IVD-Mitgliedern seien vor allem Seminarthemen zu Haftungsrisiken, abmahnfähigen Fehlern im Wettbewerbsrecht oder aktuellen rechtlichen Regelungen wie der DSGVO beliebt, berichte Christian Osthus vom IVD.

Kommen die Mietsteigerungen bald zum Halten?

Einer Studie von Empirica zufolge ist davon auszugehen, dass die Mieten in den deutschen Städten in absehbarer Zeit nicht mehr weitersteigen werden, berichten die FAZ am 1.4. und das HANDELSBLATT am 2.4. Als Grund werde genannt, dass sich in vier Jahren die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt voraussichtlich geschlossen haben dürfte, und zwar auch in den Top-7-Städten. Aktuelle Zahlen aus anderen Studien stützen diese Prognose, schreibt das HANDELSBLATT. So habe sich dem IVD zufolge der Anstieg der Mieten in Großstädten NRWs verlangsamt. Nach teils zweistelligen Steigerungsraten in den Vorjahren seien die Mieten im vergangenen Jahr nur noch um durchschnittlich 4 % gestiegen.

Frankfurter Wohnimmobilienpreise leicht gesunken

Einem Marktbericht von Von Poll Immobilien zufolge sind in Frankfurt im vergangenen Jahr weniger Wohnimmobilien verkauft worden, berichtet die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 5.4. Zugleich sei der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2017 um 1,9 % auf rund 400.000 Euro gesunken, der von Ein- und Zweifamilienhäusern um 6,7 % auf rund 530.000 Euro, was darauf hinweise, dass die Kunden nicht bereit seien, jeden Preis zu zahlen, und in zentrumsfernere Stadtteile oder ins Umland auswichen. Dennoch werde die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankfurt weiter steigen, da nach wie vor weniger gebaut werde als benötigt. Das mache sich in den gestiegenen Quadratmeterpreisen bemerkbar, so dass die gesunkenen Umsätze und Durchschnittpreise pro Haus oder Wohnung so zu interpretieren seien, dass vermehrt kleinere Einheiten gekauft würden.

In Stuttgart wird's eng

Dem Markbericht des IVD für die Region Stuttgart zufolge bereitet der Wohnraummangel in der Stadt dem Arbeitsmarkt inzwischen Probleme, zumal die Bauaktivität weiterhin verhalten ist. Hierüber berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. Trotz der guten Arbeitsmarktentwicklung seien im Zeitraum 2015 bis 2017 in Stuttgart nur rund 2.100 Wohnungen fertiggestellt worden, was etwa 0,7 % des Wohnungsbestands entspreche. Der Deutschen Bank zufolge lasse der deutliche Rückgang der Baugenehmigungszahlen im Jahr 2017 keine rasche Entspannung erwarten. Die Preise für Bestandswohnungen seien seit 2009 um fast 120 % und im Jahr 2018 um 7,5 % gestiegen. In den Kreisstädten der Region sei der Wohnungsmarkt laut dem IVD Süd differenziert.

Job und Wohnung im Doppelpack

Das HANDELSBLATT schreibt am 5.4. über das neue Beliebtheit des Mitarbeiterwohnens. Neuen Mitarbeitern beim Finden einer geeigneten Wohnung helfen zu können, sei attraktiv für Unternehmen, die Schwierigkeiten hätten, geeignete Fachkräfte zu finden. Jens Nagel von Hemsö zufolge, dessen Unternehmen mehr als 40 Pflegeheime in Deutschland verwalte, seien Wohnungen für die Mitarbeiter extrem wichtig, „um die Attraktivität des Kerngeschäfts zu erhalten“. Denn wenn nicht genügend Fachkräfte gefunden würden, können weniger Patienten betreut werden und die Existenz der Pflegeeinrichtungen sei gefährdet.

Rendite trotz Renditedruck

Wie Investoren damit umgehen, dass die Renditen für voll vermietete Core-Immobilien historisch niedrig sind, ist Thema in der IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. Georg Reul von Hamburg Trust berichte, sein Unternehmen sehe sich inzwischen bevorzugt die Büromärkte in mittelgroßen Städten wie Mainz, Nürnberg, Münster oder Bonn an und weiche auch bei Wohnprojekten ins Umland der Metropolen aus. Zudem beteilige man sich per Joint Venture an Projektentwicklungen. Bei Real I.S. hingegen versuche man, Risiken zu reduzieren, etwa durch niedrigere Fremdkapitalquoten, Verkäufe und die Vermeidung von Mieterrisiken. „Außerdem sind wir vorsichtig bei Forward-Deals, bei denen wir uns über drei, vier Jahre zu einem festen Kaufpreis verpflichten“, sage Marco Kramer von Real I.S. Mit etwas Skepsis betrachte Kramer den Hotelmarkt, auf den in den vergangenen Jahren immer mehr Investoren auf der Suche nach etwas höheren Renditen ausgewichen seien. „In manchen Städten könnte man sich Sorgen machen über die Zahl der Betten, die binnen fünf Jahren neu auf den Markt kommen werden.“ Arbireo wiederum erhöhe mittels der Repositionierung oder Erweiterung von Lebensmittelmärkten die Rendite. Das Lebensmittelsegment sei von der generell negativen Investorensicht auf das Thema Einzelhandel verschont, gebe Martin Leinemann von Arbireo zu bedenken.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Commerz Real setzt auf Crowdinvesting

Commerz Real steigt bei der Crowdinvesting-Plattform Bergfürst ein, um gemeinsame Produkte zu entwickeln und Synergien zu heben. Das berichten die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. und die BÖRSEN ZEITUNG am 5.4. Im Zuge einer Kapitalerhöhung werde Commerz Real einen Anteil von 24,9 % an Bergfürst erwerben und werde damit zum zweitgrößter Eigner. „Für uns ist der Einstieg ein weiterer Schritt auf unserem Weg zum digitalen Assetmanager“, sage Andreas Muschter von Commerz Real. Ziel sei, sich im wachsenden Crowdinvesting-Markt ergänzend zum klassischen Fondsgeschäft zu etablieren.

Hamburg Trust bereitet neuen Fonds vor

Hamburg Trust bereitet die Auflage eines Fonds für Projektfinanzierungen vor, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. Angestrebt werde ein Eigenkapitalvolumen von zunächst rund 100 Mio. Euro und eine Rendite im zweistelligen Prozentbereich über eine Laufzeit von sieben bis zehn Jahren. Rund 80 % des Kapitals sollten für Mezzaninekredite eingesetzt werden, der Rest als Eigenkapital.

Beos-Fonds ‚CREFG III' voll investiert

Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.4. berichtet, hat Beos für den offenen Immobilien-Spezial-AIF ‚CREFG III‘ den ehemaligen Hauptgüterbahnhof in Hannover gekauft. Das zweiteilige Ensemble solle von Aurelis Real Estate entwickelt werden. Mit dem Kauf sei der im September 2015 aufgelegte Spezialfonds ‚CREFG III‘ nun vollständig investiert. Als Rendite würden 6,5 % angestrebt.

VERSCHIEDENES

Bauen statt überbehüten

Jacopo Mingazzini von Accentro erklärt im Interview mit IMMOBILIEN AKTUELL 1-2019, was anders laufen müsste, um die schwierige Lage am Wohnungsmarkt in Deutschland in den Griff zu bekommen. Die derzeitige Situation sei durch jahrelange Versäumnisse der Politik verursacht, etwa dadurch, dass sich die Entwicklung von Bebauungsplänen viel zu lange hinziehe. Nun Projektentwicklern und Investoren die Schuld zuzuschieben, helfe nicht weiter. Anstatt mit immer neuen Regulierungen die Mieter überzubehüten, müssten Baugenehmigungen zuverlässiger und schneller erteilt werden. Um den Wohneigentumserwerb zu fördern, empfehle Mingazzini: „Zuerst die Streichung der Grunderwerbssteuer beim ersten Erwerb selbst genutzten Wohneigentums und dann ein Bürgschaftsprogramm der Förderbanken als Eigenkapital-Ersatz. Beides ist zielgenau und günstig zu organisieren.“

Schlechte Stimmung hilft nicht weiter

Thomas Hegel von LEG Immobilien und Lars von Lackum, der von Hegel demnächst den Vorstandvorsitz der LEG übernehmen wird, stellen im Interview mit der IMMOBILIEN ZEITUNG vom 4.4. die Philosophie ihres Unternehmens vor und erklären, warum das Wohnraumproblem nicht durch Regulierungen, sondern nur durch bessere Bedingungen für den Neubau gelöst werden kann. Modernisierungen würden mit Augenmaß vorgenommen, Luxussanierungen abgelehnt, betone von Lackum: „Wir prüfen sehr genau, ob Modernisierungen zum Quartier, zum Bestand und den Menschen passen. Es geht nicht darum, Mieter herauszumodernisieren, sondern unseren Bestand zukunftsfähig zu halten oder zu machen.“ Die Unternehmen würden derzeit zu Unrecht zum Buhmann gemacht, sage Hegel: „Das Wohnraumproblem wird aber nur gelöst, wenn alle zusammenwirken: wenn Bauland ausgewiesen wird, wenn die Politik in der Bevölkerung eine Stimmung pro Bauen schafft und auch gegen Proteste den Rücken für Neubau gerade macht.“

Gut vorbereitet auf den nächsten Zyklus

Jakob Mähren von der Mähren AG erklärt in seinem Beitrag auf WALLSTREET ONLINE am 1.4., anhand welcher Kriterien sich erkennen lässt, ob eine Stadt oder eine Region in den zehn Jahren des nächsten Zyklus Potenziale entfalten wird, die auch die Immobilienpreise steigen lassen. Der wichtigste Faktor sei die Bevölkerungsentwicklung, wobei die Größe der Stadt zweitrangig sei, entscheidend sei, ob sie Wachstum verzeichne oder nicht. Ebenso wichtig sei die wirtschaftliche Entwicklung der Städte, wozu auch Infrastrukturpotenziale zu zählen seien. Anstatt sich auf den Kaufpreisfaktor zu fixieren, sei es sinnvoller, die tatsächlich pro Quadratmeter gezahlte Miete und den absoluten Quadratmeterpreis zu betrachten, denn wenn die Miete so niedrig sei, dass mit wenigen Mitteln und nur leichten Mietanpassungen deutlich höhere jährliche Renditen zu erzielen seien, sei der Kaufpreisfaktor nebensächlich.