KOMMENTAR AM MONTAG

Erfolgreich in Hotels investieren

Dirk Schuldes Commerz Real

Viele Versicherer haben ihre Anlageportfolios im andauernden Niedrigzinsumfeld mit Beton und Stein aufgestockt. So stiegen die Immobilienquoten laut EY Real Estate 2017 auf einen neuen Rekordwert von 10,7 %. Doch der gesuchten Wertstabilität sind angesichts eines zunehmenden Wettbewerbs um immer knapper werdende Assets Grenzen gesetzt. Selbst mit innerstädtischen Shopping-Centern und Bürogebäuden lassen sich inzwischen oft nur noch drei bis vier Prozent Rendite erzielen. Eine Alternative sind Spezialimmobilien wie Hotels. Diese stellen jedoch besondere Anforderungen an das Know-how des Assetmanagers und die Risikoeinschätzung eines Investments. Mit einer fundierten und auf diese Assetklasse individuell zugeschnittenen Analyse der neuralgischen Faktoren von Hotelimmobilien können Investmentrisiken gemildert werden:

Der Betreiber

Erfolgreiche Hotelinvestments verlangen in erster Linie eine hohe Qualität der Betriebsführung. Der Cashflow wird bei Betriebsstätten wie Hotels schließlich nicht – wie in anderen Assetklassen üblich – durch langfristige Mietverträge, sondern hauptsächlich durch permanent zu erbringende Erträge aus der Übernachtung und Gastronomie erwirtschaftet. Investoren sollten daher zunächst weniger der Hotelmarke als vielmehr dem Betreiber Aufmerksamkeit schenken. Entscheidend sind dessen Erfahrung, Leistungsfähigkeit und Bonität.

Investoren sollten vor allem auf einen Betreiber setzen, der neben einer langjährigen Erfahrung einen erfolgreichen Track-Record nachweisen kann. Weil das Hotelgeschäft zudem oft zyklisch verläuft, muss die Bonität des Betreibers gewährleisten, dass er sämtliche Zyklen durchstehen kann. Auch sollten in guten Zeiten Reserven gebildet werden. Ein neues Hotelgeschäft verlangt in der Regel eine Anlaufphase, die sogenannte Ramp-up-Phase, die üblicherweise zwei bis drei Jahre beträgt. Auch das muss ein Betreiber stemmen können.

Die Verträge

Bei dem inzwischen breit gefächerten Spektrum an unterschiedlichsten Vertragsvarianten handelt es sich im Wesentlichen um Modifikationen von Management- oder Pachtverträgen. In Deutschland hat der Pachtvertrag Tradition. Dagegen sind weltweit einem Marktbericht von Catella Research zufolge 95 % aller Hotelverträge Managementverträge. Insbesondere die großen angelsächsischen Hotelketten wie Marriott, Hilton oder Intercontinental arbeiten äußerst selten mit reinen Pachtverträgen.

Beim Managementvertrag übergibt der Investor das Hotel an den Betreiber, der es im Namen und auf Rechnung des Hoteleigentümers führt. Unternehmerische Chancen und Risiken des Investors sind bei diesem Modell deutlich höher als beim Pachtvertrag, andererseits sind die Einflussmöglichkeiten auf die Betriebsführung ebenfalls deutlich größer. Deutsche Versicherungen wollen allerdings nur selten das komplette Risiko übernehmen. Fonds ist das aus regulatorischen Gründen gar nicht erst gestattet. Zudem kann die unternehmerische Komponente des Managementvertrages zur Gewerbesteuerpflicht des Fonds führen. Häufig wird daher der sogenannte Hybridvertrag (eine Mischung aus Management- und Pachtvertrag) gewählt.

Als Ergänzung zu Pacht- und Managementverträgen besteht die Option eines Franchisevertrages. Hierbei wird wie bei der Pacht ein Mietvertrag zwischen Investor (beispielsweise Fonds) und Mieter (Zwischenmieter) abgeschlossen. Darüber hinaus stellt der Franchisegeber, meist ein namhafter Hotelkonzern, seinen Namen und somit seine Marke zur Verfügung und nimmt das Hotel des Franchisenehmers in sein Reservierungssystem und sein oft weltweites Marketing auf. Insgesamt ist die aktuelle Vertragssituation in Deutschland eine der sichersten weltweit.

Das Objekt und die Lage

Vor allem Metropolen ziehen immer mehr Städtetouristen an. Daher sind deren zentrale Lagen in der Regel sehr interessant. So fielen gut 47 % des gesamtdeutschen Hotelinvestmentvolumens 2016 auf die Top-5-Standorte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. In besonders begehrten Lagen werden mittlerweile vermehrt auch Einzelhandels-, Büro- und Wohngebäude zu Hotels umgebaut. Manchmal bleibt dabei nur die Fassade des alten Gebäudes übrig. Solche Um- oder auch Neubauten bieten Investoren ein probates Mittel, um sich Bestlagen zu sichern. Sie sollten allerdings darauf achten, dass sie keine unnötigen Baurisiken wie Kostenüberziehungen oder verfehlte Fertigstellungszeiträume übernehmen, sondern stattdessen solide Turn-Key-Verträge mit dem Projektentwickler abschließen. Idealerweise ist die Hotelimmobilie bereits vom Betreiber abgenommen und die erste Miete bezahlt worden, bevor der Investor die Schlusszahlung vornimmt.

Der Cashflow

Für eine solide Investitionsentscheidung sollten Investoren vom Betreiber die Ist-Zahlen der vergangenen drei Jahre und eine Prognose für die nächsten drei bis fünf Jahre verlangen. Eine wichtige Kennzahl in der Hotellerie ist der Revenue Per Available Room (RevPAR), also der Ertrag pro verfügbarem Zimmer. Dieser errechnet sich aus der Auslastung multipliziert mit der Zimmerrate. Ein Vorteil des RevPAR besteht darin, dass hierdurch Hotels unterschiedlicher Größe miteinander vergleichbar und Märkte transparenter werden. Die wichtigste Kennzahl innerhalb der Cashflow-Analyse ist jedoch der Gross Operating Profit (GOP), der das Ergebnis betriebsbedingter Einnahmen abzüglich betriebsbedingter Ausgaben darstellt. Letztendlich muss diese Kennziffer die Miete beziehungsweise Pacht, die Instandhaltungsrücklagen und objektbezogene Kosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung) sowie einen Betreibergewinn abdecken.

Spezialfonds als lohnenswerte Alternative zu Direktinvestments
Investieren können institutionelle Anleger über unterschiedliche Strukturen. Traditionell bei Versicherungen beliebt sind Direktinvestments. Sie verlangen jedoch ein sehr hohes Maß an Spezialwissen. Viele Investoren gehen daher den Weg über eine Beteiligung an einem professionell gemanagten Immobiliens-Spezialfonds. Bei diesem speziell für institutionelle Investoren geschaffenem Vehikel kümmern sich erfahrene Experten um die Auswahl des richtigen Objektes, eines geeigneten Betreibers sowie um die Vertragsgestaltung und die Sicherstellung des Cashflows. Im Idealfall handelt es sich dabei um ein seit Jahren erprobtes Team, welches möglichst viele Kompetenzen von der juristischen Seite bis zum Bauingenieur hausintern abdecken kann. Zudem investieren deren Fondsmanager meist in mehrere Objekte und erreichen somit für ihre Anleger je nach Portfoliogröße und Streuung der Regionen, Betreiber und Konzepte einen hohen Diversifikationsgrad zur Risikominderung.

Darüber hinaus sollten sich Investoren darüber informieren, wie das Fremdwährungsrisiko abgesichert ist und ob Kapitalabrufe nur bei konkreten Investitionen erfolgen. Letztlich ist auch die Gestaltung der Konditionen ein wichtiges Auswahlkriterium. Ist der Hotelimmobilienfonds als offener Spezial-AIF in Form eines Sondervermögens strukturiert, entfallen neben der Fondsverwaltungsgebühr in der Regel auch eine Verwahrstellengebühr, eine Ankaufsvergütung, eine Veräußerungsgebühr und eine Projektentwicklungsgebühr.

Dieser Artikel erschien bereits am 19.2. in der VERSICHERUNGSWIRTSCHAFT HEUTE.

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Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Gute Aussichten für die Immobilienbranche

Über die wohlwollenden Reaktion aus der Immobilienbranche auf die Berufung Gunther Adlers (CSU) auf die Position des Baustaatssekretärs berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. Schon während der Koalitionsverhandlungen habe die Immobilienbranche darauf gedrängt, dass es einen eigenen Baustaatssekretär geben solle, und sich dabei für Adler ausgesprochen, der als ausgewiesener Fachmann für Immobilienpolitik gelte. Ein weiterer Grund zur Freude in Branchenkreisen sei die voraussichtliche Einrichtung eines Ausschusses eigens für Bauen, Wohnen und Heimat, der hoffen lasse, dass dem Thema nach Jahren zu geringer Beachtung nun eine seiner Bedeutung angemessene Behandlung zuteilwerde. Jürgen Michael Schick vom IVD freue sich darüber hinaus über die Information, dass noch im Frühjahr mit der Umsetzung des Vorhabens eines Baukindergeldes begonnen werden solle.

Alles im Blick

Der FOCUS SPEZIAL stellt in seiner April/Mai-Ausgabe IMMOBILIENATLAS 2018 in zahlreichen Artikeln, Tabellen und Übersichten Preise, Renditen und Prognosen für 100 deutsche Städte vor und fragt danach, wo trotz bereits deutlich gestiegener Preise der Kauf noch vielversprechend sei. So etwa lohne sich ein Blick auf Berlin. „Nirgends in der Stadt stagnieren oder sinken die Preise – weder bei Miete noch beim Kauf“, sage Brigitta Mühlhans von Dr. Lübke & Kelber. Während sich die Dynamik im Mietbereich mittlerweile wieder etwas verlangsame, stiegen die Wohneigentumspreise ungebremst weiter. „Gerade deshalb ist Eigentumsbildung in Berlin nun sinnvoll“, sage Jürgen Michael Schick vom IVD: „Noch sind die Preise in der Bundeshauptstadt deutlich günstiger als etwa in München. Aber Berlin holt zügig auf.“ Auch Gewerbeimmobilien verteuerten sich infolge wachsender Nachfrage. „Zukunftsbranchen wollen und müssen nach Berlin, da sie hier ihre Mitarbeiter und Kunden finden“, zitiert der FOCUS SPEZIAL Jan Linsin von CBRE in einem Artikel zu den Aussichten des Berliner Gewerbeimmobilienmarktes. Große zusammenhängende Flächen seien bereits Mangelware. In Köln sei es vor allem das linke Rheinufer, wo es kaum noch ein Angebot, dafür aber umso mehr Nachfrage gebe, sage Christian Dillenberger von Dr. Lübke & Kelber einem weiteren Artikel zufolge. Doch auch im preisgünstigeren Bereich fänden sich attraktive Projekte. So investiere Wertgrund 28 Mio. Euro in das ehemalige Westcenter in Köln-Bickendorf. Die Wohnungen würden nach der Sanierung zu einem moderaten Mietpreis von zehn Euro angeboten werden und sollten vor allem studentische Mieter ansprechen. Mittelfristig werde der Stadtteil als Wohnviertel deutlich aufgewertet werden, sei Timo Holland von Wertgrund überzeugt. Weitere Artikel zu verschiedenen Immobilienthemen runden die Sonderausgabe ab. So etwa erklärt Sun Jensch vom IVD im Interview, warum das neue Berufsrecht für Makler nicht ausreiche und worauf Immobilienkäufer in dieser Hinsicht achten sollten.

Hessische Mietpreisbremse unwirksam?

Das Landgericht Frankfurt hat die hessische Mietpreisbremse für unwirksam erklärt, schreibt die FAZ am 28.3. Der Grund hierfür sei ein Formfehler, nämlich ihre unzureichende Begründung. Anstelle einer ordentlichen Begründung habe bis ins Jahr 2017 nur der Entwurf einer Begründung vorgelegen, und erst dann sei ein PDF mit der offiziellen Version veröffentlicht worden.

Die neue Beliebtheit der Wohnhochhäuser

Einer Studie von bulwiengesa im Auftrag von Pandion zufolge werden Wohnhochhäuser immer beliebter. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. Zwar sei bei diesem Häusertyp aufgrund des zusätzlichen Aufwandes bei Gründung, Haustechnik und Brandschutz mit rund 1.000 Euro/qm Baukosten mehr zu rechnen, sodass vorwiegend Eigentumswohnungen im Premiumsegment entstünden. 37 % der Einheiten seien aber als Mietwohnungen vorgesehen. Das höchste deutsche Wohnhochhaus entstehe in Gestalt des 172 m hohen Grand Towers in Frankfurt, die deutschlandweit meisten Wohnungen in einem Projekt biete das Kölner Parkview Cologne. Auch in B-Städten fänden sich immer mehr Wohnhochhausprojekte. So habe es 2016 in sieben der 14 deutschen B-Städte jeweils eines gegeben, zum gegenwärtigen Zeitpunkt würden in zehn B-Städten derartige Projekte realisiert.

Schnell, gut, günstig

Über ein ungewöhnliches Projekt in Berlin berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. Dort entstehe seit dem Herbst vergangenen Jahres Deutschlands größtes Holzhaus. Das Besondere sei vor allem das Tempo, in dem es wachse. Nur Keller und Erdgeschoss seien in Beton gegossen worden, darauf würden seriell vorgefertigte Holzbauteile montiert. Nach seiner Fertigstellung voraussichtlich im Oktober dieses Jahres werde das Ensemble aus drei Gebäudeteilen 6.663 qm Nutzfläche bieten.

Alles in einem

Über Supermarkt- und Discounterketten in ihren neuen Rollen als Bauherren und Vermieter berichtet das HANDELSBLATT am 29.3. Sowohl Lidl als auch Aldi Nord hätten die Vorteile erkannt, die sich böten, wenn ihre Objekte über den Verkaufsräumen im Erdgeschoss weitere Etagen mit Wohn- oder Büroräume hätten. Hintergrund sei vor allem der Mangel an für den Einzelhandel geeigneten innerstädtischen Standorten, sage Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung: „Für die Zukunft wird gelten: Wer den Menschen in der Stadt in Zukunft Lebensmittel in einem stationären Lebensmittelmarkt verkaufen will, der muss dort sein, wo die Menschen sind.“ Die zunehmende Konkurrenz um innerstädtische Flächen zwinge Lebensmittelfilialisten dazu, flexibler zu werden. Hinzu komme, dass die Politik solche Lösungen teils unterstütze, so etwa in München.

Einzelhandelsmieten steigen nur noch vereinzelt

Dem Marktbericht Highstreet Report 2018 von Comfort zufolge sind im vergangenen Jahr in 83 von 148 Städten in Deutschland, Österreich und der Schweiz die Einzelhandels-Höchstmieten in den 1-a-Lagen gesunken. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. In 50 Städten sei die Höchstmiete um mehr als 5 % gesunken, 60 Städte verzeichneten stagnierende Höchstmieten. Nur in Berlin, Bonn, Düsseldorf, Flensburg und Frankfurt seien die Höchstmietpreise gestiegen. Hintergrund sei, dass es dem Einzelhandel zwar gut gehe, die Branche aber dennoch zu kämpfen habe, worauf Joachim Stumpf von BBE hinweise: „Wir hatten im Einzelhandel selten so exzellente Rahmenbedingungen. Dennoch haben viele Händler Stress.“ Das Wachstum im Einzelhandel finde fast nur noch online statt. Anders sehe es am Investmentmarkt aus. Im Jahr 2017 seien Comfort zufolge rund 14 Mrd. Euro in deutsche Handelsimmobilien investiert worden, und damit eine Mrd. Euro mehr als 2016. In den Top-7-Städten hätten die Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser in Toplagen fast überall den Faktor 30 überschritten. „Wer in diesen Tagen Verkäufer für ein gutes Investment-Produkt sein darf, genießt den Verkaufsprozess wie einen Urlaub“, sage Jan-Dirk Poppinga von CBRE.

Heiß begehrte Immobilienberater

Über den Personalmangel deutscher Immobiliendienstleister berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. ausführlich. Stellen zu besetzen werde immer schwieriger, Abwerbeversuche würden häufiger und die umworbenen Immobilienfachleute anspruchsvoller. „Vergütung und weitere materielle Benefits sind längst nicht mehr die einzigen entscheidenden Faktoren“, sage Alexander von Erdély von CBRE: „So wird es immer wichtiger, dass wir interessante Aufgaben und Herausforderungen bieten können.“ Weiterbildungen und Karriereperspektiven gewönnen an Bedeutung, ebenso Flexibilität, Work-Life-Balance oder auch Auslandsaufenthalte. Da könnten internationale Unternehmen wie das seine punkten. „Den Austausch mit unseren weltweiten Niederlassungen haben wir über einen Mobilitätspakt institutionalisiert“, erkläre von Erdély.

Kaufhaus neu gedacht

Über die neue Kreativität der Kaufhäuser schreibt SPIEGEL ONLINE am 27.3. Weil sie aufgrund des Onlinehandels ins Hintertreffen zu geraten drohten, versuchten die Häuser, gerade der mit dem Internet aufgewachsenen Generation Angebote zu machen, die es online nicht gebe, so etwa Bars und Restaurants, Events und Serviceangebote. „Wer im Einzelhandel überleben will, muss eine Erlebniswelt kreieren“, sage Frank Emmerich von CBRE.

Dem Gewerbeimmobilienmarkt geht es gut

Knight Frank zufolge haben die Investitionen in europäische Büros, Einzelhandelsflächen, Hotel- und Logistikimmobilien 2017 gegenüber 2016 um 8,4 % zugenommen. Das schreibt die FAZ am 29.3. Insgesamt seien 232 Mrd. Euro investiert worden, davon 39 Mrd. Euro (17 %) in Logistik- und Industrieimmobilien, die somit als Assetklasse etabliert seien, während sie lange Zeit eine Nische dargestellt hätten. Am meisten sei mit 59,3 Mrd. Euro in Großbritannien investiert worden, gefolgt von Deutschland mit 50,9 Mrd. Euro.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Accentro freut sich

Accentro hat im Geschäftsjahr 2017 seinen Konzernumsatz um 18 % auf 147,3 Mio. Euro gesteigert, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 29.3. Vor Zinsen und Steuern (Ebit) sei das Ergebnis um 2,5 Mio. Euro auf 36,4 Mio. Euro gestiegen und damit noch etwas höher ausgefallen, als zuvor prognostiziert worden sei. Da das Unternehmen im vergangenen Jahr sein Portfolio an Vorratsimmobilien um 36 % auf 304 Mio. Euro ausgebaut und Ankäufe für weitere 63 Mio. Euro in Berlin bereits unterzeichnet habe, sei für 2018 nochmals mit einem zweistelligen Umsatzwachstum und einem Ebit von bis zu 40 Mio. Euro zu rechnen. In diesem Jahr wolle Accentro weiter wachsen und außerhalb ihres Kernmarkts Berlin expandieren. „Wir können uns vorstellen, in den Regionen Rhein-Main, Hamburg und Köln/Bonn/Düsseldorf, Leipzig und Hannover eine vergleichbare Position als Privatisierungsdienstleister aufzubauen“, sage Jacopo Mingazzini von Accentro.

Win-win mit Whole-Loan-Fonds

Enrico Flath und Prof. Dr. Steffen Metzner von Empira Asset Management erklären in DER IMMOBILIENBRIEF Nr. 420 vom 23.3., warum sich institutionelle Investoren zunehmend für Whole-Loan-Fonds als alternative Finanzierungsinstrumente interessieren. Angesichts relativ hoher Immobilienpreise, der niedrigen Zinsen und der Möglichkeit einer Zinswende werde die Fremdkapitalseite als Alternative zu den Banken attraktiv, da sie oftmals ein günstigeres Rendite-Risiko-Profil als Eigenkapitalinstrumente aufwiesen. Diese alternativen Instrumente verdankten ihre wachsende Bedeutung dabei aber nicht nur der steigenden Nachfrage auf Investorenseite, sondern auch der der Kreditnehmern auf der Immobilienseite, wofür es mehrere Gründe gebe, die die Autoren ausführlich erläutern.

VERSCHIEDENES

Eigentum in Berlin ist erschwinglich

Ioannis Moraitis von Hedera Bauwert schreibt auf WALLSTREET ONLINE am 27.3. über die Frage, ob sich in Berlin der Kauf einer Eigentumswohnung noch lohne. Ein Vergleich mit den Kaufpreisen in München und Frankfurt zeige, dass Berlin jenseits der 1-a-Lagen erschwinglich geblieben sei. Der Durchschnittswert liege laut CBRE bei 4.100 Euro/qm, während es in München mind. 3.000 Euro mehr seien. Gerade in Berlin seien Immobilien im Vergleich zu anderen Metropolen also immer noch erschwinglich, zugleich sei aufgrund des anhaltenden Zuzugs mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen.

Termine

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mit Unterstützung der FONDSZEITUNG

Sonderveranstaltung: Crowdfunding - was bieten die verschiedenen Plattformen Projektentwicklern und Investoren?

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung richtet sich vor allem an Projektentwickler / Bauträger, die vergleichen wollen, welche Crowdfunding-Plattform am besten zu ihren spezifischen Anforderungen passt, sowie an Family Offices und andere Investoren, die sich dafür interessieren, wie – jenseits des Crowdfunding im engeren Sinne – Möglichkeiten zur Investition angeboten werden. Kommen sollten außerdem weitere Mezz- und Crowdfunding-Anbieter.

REFERENTEN
Johannes Laub (CrowdDesk GmbH), Carl von Stechow (ZINSLAND), Michael Stephan (iFunded), Dr. Guido Sandler (BERGFÜRST AG), Simon Brunke (Exporo AG), Marc Laubenheimer (Engel & Völkers Capital), Lasse Kammer (ReaCapital), Patrick Mijnals (bettervest GmbH), Johannes Ranscht (Mezzany GmbH). Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
Finanzielle Parameter der Zusammenarbeit zwischen der Plattform und dem Projektentwickler/Bauträger (Zahlen!); Kriterien der Plattform für die Zusammenarbeit mit Bauträgern; Track Record der Plattform (Zahlen) und Beispiel für finanzierte Projekte; Welche Platzierungsgeschwindigkeiten sind realistisch? Was sind die einzelnen Schritte für die Zusammenarbeit und die Prüfung des Projektes? Zeitlicher Ablauf? Wie sehen die Kosten aus? Gibt es aus Investorensicht seitens der Plattformbetreiber andere Möglichkeiten (außerhalb des Crowd-Investings), im Bereich von Mezz-Finanzierungen mit Family Offices und Institutionellen zusammenarbeiten? Wie wird mit potentiellen Ausfallrisiken umgegangen? Am Ende des Tages haben Sie den besten Überblick über die aktuelle Crowdfunding-Szene, da erfahrungsgemäß auch andere Anbieter im Publikum sind.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 17. Mai 2018 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldung unter: info@immobilienrunde.de

BERLINER IMMOBILIENRUNDE in Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie

Sonderveranstaltung Basisseminar: Projektentwicklung

ZIELGRUPPEN
Das Seminar richtet sich insbesondere an neue Mitarbeiter bei Projektentwicklungsunternehmen, die aus anderen Bereichen (oder direkt von der Uni) kommen und sich an zwei Tagen einen Gesamtüberblick über die Tätigkeit eines Projektentwicklers verschaffen wollen. Es richtet sich aber auch an Mitarbeiter von Ingenieurbüros, Architekten, Finanzierer, Investoren (besonders solche, die Forward-Deals von Projektentwicklern kaufen), Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Mitarbeiter von Generalunternehmern/Bauunternehmen. Alle Teilnehmer bekommen eine Teilnahmebestätigung der IREBS Immobilienakademie.

THEMEN
Erster Tag: „Grundlagen der Projektentwicklung und Projektmanagement“: Projektentwicklung/Projektmanagement (Ablauf und Leistungsbilder); Standortanalyse/Due Diligence (Baurecht; Grundstücksanalyse); Planungskonzepte (Untersuchung vorhandener Bausubstanz; Nutzungskonzepte/Bedarfsplanung; Bildung von Gebäudemodellen); Kosten- und Terminplanung (Grundleistungen nach HOAI; Baukostenplanung in der Projektentwicklung; Rahmenterminplanung); Start der Projektmanagementaktivitäten (360°-Analyse als Einstieg; Objektplanung – durch wen? Projektorganisation – ist alles geregelt?

Zweiter Tag: „Die Arbeit eines Projektentwicklers und einfache Developerrechung“: Aufgaben eines Projektentwicklers (Grundlagen; Definition; klassische Aufgaben); idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung (prozessuale Aspekte; idealtypischer Ablauf einer Projektentwicklung); der Markt für Projektentwickler (Typen; Strategien; Marktfaktoren); Machbarkeitsstudien (Standort- und Marktanalyse; Wettbewerbsanalyse; Analyse des Nutzungskonzepts); Kalkulationsmodelle in der Projektentwicklung (von der „Bierdeckel-Kalkulation“ zur dynamischen Developer-Rechnung).

REFERENTEN
Prof. Dr. Ulrich Schütz, Drees & Sommer und Carsten Sellschopf, formart GmbH & Co. KG. Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 11. und 12. April im Maritim Hotel Berlin statt. Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular finden Sie unter: www.tvs-berlin.de/downloads/Einladung26091701.pdf

BERLINER IMMOBILIENRUNDE

Sonderveranstaltung: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht

ZIELGRUPPEN
Diese Veranstaltung, die wir bereits zum neunten Mal durchführen, richtet sich an alle Marktteilnehmer, die professionell Immobilien kaufen und verkaufen. Sie vermittelt an zwei Tagen sowohl Grundlagen als auch Wissen zu aktuellen Entwicklungen im Immobilien-Transaktionsrecht. Kommen sollten Projektentwickler, Bauträger, Investoren, Asset-Manager, Geschäftsführer von Immobilienunternehmen, Transaktionsberater, Makler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.

REFERENTEN
Dr. Peter Decker ist Rechtsanwalt und Partner von Gibson, Dunn & Crutcher LLP und berät in nationalen und internationalen Immobilientransaktionen. Er ist qualifiziert als Chartered Surveyor (MRICS) und leitet die Real Estate Praxis im Münchner Büro von Gibson Dunn, eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien.

Dr. Christian Schmidt ist Rechtsanwalt und seit 2014 Mitarbeiter in der Steuerabteilung der Deutschen Pfandbriefbank AG. Zuvor war er 14 Jahre als Rechtsanwalt für die internationale Anwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und Gibson, Dunn & Crutcher LLP auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts tätig. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehört u.a. das Immobiliensteuerrecht.

Einführung und Moderation durch Dr. Dr. Rainer Zitelmann.

THEMEN
1. Tag: Steuerliche Strukturierung der Transaktion: Asset Deal; Steuerliche Aspekte einer Immobilientransaktion; Asset Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Asset Deal aus Sicht des Erwerbers (Abschreibung der Anschaffungskosten); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtige Rechtsgeschäfte, Bemessungsgrundlage, Steuerausnahmen); Umsatzsteuer (Geschäftsveräußerung im Ganzen, Umsatzsteueroption); Haftung (Betriebssteuern, Grundsteuer, Haftungsregelung im Kaufvertrag). Steuerliche Strukturierung der Transaktion – Share Deal: Share Deal aus Sicht des Veräußerers (Veräußerungsgewinnbesteuerung); Share Deal aus Sicht des Erwerbers (Abzugsfähigkeit der Akquisitionsfinanzierung, Schicksal der Verlust- und Zinsvorträge); Besteuerung mit Auslandsbezug; Umsatzsteuer (Umsatzsteuerfreiheit des Share Deals); Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung; gem. §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, Strukturierungsmöglichkeiten); Haftung (Steuerklausel im Kaufvertrag); Geplante Änderungen zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals – wie können Investoren ggf. vorausschauend darauf reagieren? Vereinbarungen im Vorfeld der Transaktion: Letter of Intent, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Exklusivitätsvereinbarung; Vertraulichkeitsvereinbarung. Due Diligence: Käufer Due Diligence/Verkäufer Due Diligence; Red Flag List; Executive Summary; Report; Datenraumanforderungen. Asset Deal: Kaufgegenstand (Bestimmtheit, Dingliche Belastungen, Bauverpflichtung); Kaufpreis (Gestaltung, Fälligkeit, Sicherstellung, Verkäuferdarlehen); Dingliche Sicherung der Kaufpreisfinanzierung (Belastungsvollmacht, Sicherstellung der Löschung); Übergang von Vertragsverhältnissen (Mietverhältnisse, Service Verträge, Versorgungsverträge, Nachvereinbarungen); Garantiehaftung versus Haftungssystem des BGB; Rechtsfolgen der Haftung (Basket, Cap, Selbstbehalt, Vertragsstrafen); Übergang von Nutzen und Lasten; Rücktrittsrechte (Verzug des Käufers, Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen, Rechtsfolgen); Auflassungsvormerkung und Auflassung; Kostenregelung; Zusammenschlusskontrolle.

2. Tag: Share Deal – Ankauf einer Immobilie: Abgrenzung zum Asset Deal; Anwendbares Recht; Sprache der Transaktionsdokumente; Erforderlichkeit der notariellen Beurkundung; Kaufpreisgestaltung, Ablösung von Verbindlichkeiten und Kaufpreisanpassung; Physisches Closing versus reales Closing; Haftungssystematik beim Share Deal; Optionsvereinbarungen. Joint Venture für ein Immobilienprojekt: Arten von Immobilien-Joint Ventures; Wirtschaftliche Grundlagen von Joint Ventures (Objektbeschaffung, Asset Management, Exit, Budget); die Joint Venture Vereinbarungen (Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen, Geschäftsbesorgungsverträge, Leistungsverträge); die Master Vereinbarung, gesellschaftsrechtliche Regelungen (Kapitalausstattung, Stimmrechte, Tag along, Drag along, Vorkaufsrechte, Gewinnverteilung); Geschäftsbesorgungsverträge (Verwaltung des Joint Ventures, Beschaffung, Verwaltung, Wertschöpfung, Finanzierung, Verkauf).

TERMIN
Die Sonderveranstaltung findet am 18. und 19. April 2018 im Steigenberger Hotel in Berlin statt. Fordern Sie weitere Informationen zu Programm und Kosten sowie das Anmeldeformular an unter: info@immobilienrunde.de