KOMMENTAR AM MONTAG

Dem Hauptstadt-Charme kann sich kaum jemand entziehen

Marcus Buder Berliner Sparkasse

Es ist ja fast schon gute Tradition: Zu jedem Jahreswechsel befürchten die Skeptiker, dass wir nun aber wirklich am Scheitelpunkt angelangt seien und der Berliner Immobilienmarkt im neuen Jahr die vermeintlich fällige Trendwende erleben werde. Bekanntlich wird ein Wettausgang nicht wahrscheinlicher, je öfter man auf ihn setzt. Sämtliche Argumente sprechen derzeit für eine Fortdauer des Booms. Natürlich wird auch Berlin an Wachstumsgrenzen stoßen. Doch 2019 wird es noch nicht so weit sein.

Denn Berlins Attraktivität bleibt ungetrübt. Die Bundeshauptstadt mit derzeit mehr als 3,7 Mio. Einwohnern ist ein regelrechter Magnet für Menschen aller Altersgruppen und Unternehmen jeglicher Größe. Sie punktet mit hoher Lebensqualität, reichhaltigem kulturellem Angebot und im Vergleich zu anderen deutschen und europäischen Metropolen immer noch niedrigeren Lebenshaltungskosten. So zog es zuletzt jährlich bis zu 30.000 Menschen neu nach Berlin, alle auf der Suche nach Wohnraum. Ein Ende des Zustroms ist nicht abzusehen: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen prognostiziert einen Anstieg um etwa 180.000 Personen bis zum Jahr 2030. Und die Anzahl der Studierenden hat dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zufolge erst kürzlich ein neues Rekordhoch erreicht.

Auch im Bürosektor sprechen die Zahlen für sich: Der Leerstand fiel zuletzt auf unter 2 %. Derzeit werden Mietverträge für Flächen ausgehandelt, die erst in zwei oder drei Jahren bezugsfähig sein werden. Um die raren Flächen konkurriert die öffentliche Hand mit deutschen und internationalen Unternehmen aus der Privatwirtschaft. Es muss also dringend neuer Büroraum her. Start-ups und somit die von ihnen bevorzugten Coworking-Spaces werden den Markt noch stärker als bisher prägen. Doch auch bei Konzernen herrscht hohe Nachfrage. In Berlin gibt es nach wie vor Gebiete, die sich in naher Zukunft noch sehr dynamisch entwickeln werden. Die Stadtteile außerhalb des S-Bahn-Rings bieten jede Menge Potenzial. Was aber keineswegs heißt, dass die Handels- und Geschäftszentren dann an Bedeutung verlieren.

Mancher Analyst spricht inzwischen sogar von einem „Superzyklus“ bis weit über 2020 hinaus. Eine hohe strukturelle Nachfrage, ein Bevölkerungszuwachs in sämtlichen Schichten und eine boomende Wirtschaft mit neuen Unternehmen jeder Größe lassen für 2019 nur ein Fazit zu: An Berlin kommt man nicht vorbei.

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MARKT-NEWS

Auf zu neuen Höhen

Einer Prognose von Immowelt zufolge wird es im kommenden Jahr nochmal deutliche Preissteigerungen am Markt für Eigentumswohnungen geben, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. Mit dem stärksten Anstieg sei in München zu rechnen, wo der Quadratmeterpreis im Median 2020 bei 8.200 Euro/qm und damit 15 % höher als zum jetzigen Zeitpunkt liegen werde, in Berlin werde sich der Preis um 13 % auf 4.390 Euro/qm steigern. Ebenfalls zweistellige Anstiege seien in Frankfurt und Hamburg zu erwarten. Die Angebotspreise, die Bevölkerungsentwicklung, der Verbraucherpreisindex und der Baupreisindex sowie ein leicht erhöhter Zinssatz von 1,85 % für Wohnbaukredite seien bei dieser Prognose miteingerechnet. Zu einer ähnlichen Einschätzung komme eine Studie von Homeday, die als Gründe für die zu erwartenden Preisanstiege die auch dank niedriger Bauzinsen und Baukindergeld wachsende Nachfrage und den Angebotsmangel nenne.

Hessen haftet nicht für fehlerhafte Mietpreisbremse

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass Hessen Mietern keinen Schadenersatz wegen einer unwirksamen Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse zahlen muss, da der Gesetzgeber beim Erlass von Verordnungen grundsätzlich nur Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt. Das schreibt die FAZ am 26.3. Das Gericht habe damit die Klage des Inkassodienstleisters Lexfox, ehemals Mietright, abgelehnt. Dieser habe sich für die Pilotklage die Ansprüche eines Mieters abtreten lassen und behalte sich nun vor, Berufung einzulegen.

Die Aussichten am Markt für Mikrowohnen

Über die Hochkonjunktur am Markt für Mikrowohnen schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. ausführlich und stellt die Einschätzungen verschiedener Marktteilnehmer vor. CBRE zufolge habe das Transaktionsvolumen 2018 deutschlandweit bei mehr als 1,7 Mrd. Euro gelegen und sei damit 70 % größer gewesen als noch 2017. Das große Interesse der Investoren sei vor allem durch gesellschaftliche Entwicklungen und Trends bedingt, wie die zunehmende Urbanisierung, die Wohnungsknappheit und der seit Jahren steigende Anteil der Singlehaushalte. Hinzu kämen die vergleichsweise hohen erzielbaren Renditen. Allerdings seien nicht alle Investoren von dem Segment überzeugt. Der Studie ‚Wohnrtrends 2035′ von Analyse & Konzepte mit InWIS im Auftrag des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) zufolge seien nur für 5 % der rund 3.000 Befragten Mikroapartments eine echte Option.

Diskussion um Enteignungen wird fortgesetzt

Über die Diskussion um die von der Bürgerinitiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ angestrebte Enteignung von Wohnimmobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen schreibt die BERLINER MORGENPOST am 29.3. In der Berliner SPD sei man uneins, wie man sich in der Sache verhalten solle. Die Jungsozialisten, der Kreisverband Mitte unter Vorsitz der Bundestagsabgeordneten Eva Högl und viele Vertreter weiterer SPD-Kreise seien dafür, das Volksbegehren zu unterstützen. Die Facharbeitsgemeinschaft ‚Soziale Stadt‘ unter Leitung von Volker Härtig und Kreisverbände wie Reinickendorf oder Treptow-Köpenick hingegen seien dagegen. Auch der Regierende Bürgermeister Michael Müller habe sich dagegen ausgesprochen, die Initiative zu unterstützen. Wie der TAGESSPIEGEL online am 25.3. schreibt, plädiert Müller vielmehr für ein Mietenbündnis mit privaten Wohnungsunternehmen. Im TAGESSPIEGEL vom 26.3. ist ein Streitgespräch zwischen Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln und Rouzbeh Taheri, dem Sprecher der Initiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ veröffentlicht.

Spekulation ist nicht das Problem

Anders als oft angenommen ist es nicht Spekulation, die den Wohnungsbau ausbremst, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. Dass sich Ende 2017 rund 58.990 Berliner Wohnungen im Bauüberhang befunden hätten, sei der Investitionsbank Berlin (IBB) zufolge der immer längeren Bauzeite geschuldet, die derzeit bei 29 Monaten liege und damit ein halbes Jahr länger als noch vor fünf Jahren sei. Hinzu kämen Konflikte mit Anwohnern, die übermäßige Auslastung der Baufirmen und der Facharbeitermangel. 90 % der genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen seien zwischen 2015 und 2017 genehmigt worden. Die Zahl der genehmigten, aber nicht gebauten Geschosswohnungen habe sich seit 2008 fast verneunfacht.

Büros lösen Wohnungen ab

Die Projektentwicklerstudie von bulwiengesa zeigt, dass Projektentwickler zunehmend das Interesse am Wohnungsbau verlieren und sich stattdessen Büros zuwenden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. Zwar habe sich das Gesamtvolumen der klassischen Projektentwicklungen zu Verkaufszwecken in den Top-7-Städten um 5,3 % auf 28,4 Mio. qm erhöht, doch das Projektflächenvolumen im Wohnsegment sei um 1,6 % zurückgegangen. Das gelte insbesondere für Berlin, wo sich im letzten und im aktuellen Studienjahr die Projektflächen im Wohnsegment um 4,6 % verringert hätten. Doch auch in München, Düsseldorf und Stuttgart ließen sich Rückgänge feststellen. Ein wachsendes Wohnsegment gebe es zwar in Hamburg, Köln und Frankfurt, doch könnten diese Zuwächse Rückgänge nicht ausgleichen. Auch der Umfang der Wohnungsbauflächen in Planung sei in den A-Städten zurückgegangen. Ganz anders sehe es im Bürosegment aus, wo nach jahrelangem Rückgang des Projektflächenvolumens zum dritten Mal in Folge ein Wachstum festgestellt worden sei, bulwiengesa zufolge um 23 %. Der Zuwachs sei in allen A-Städten feststellbar, vor allem in Berlin und München. Der Neubauradar vom BFW komme zu ähnlichen Ergebnissen.

Kreativ in die Zukunft des Einzelhandels

Darüber, was Einzelhändler angesichts sinkender Kundenzahlen mit ihren überschüssigen Flächen machen, schreibt das HANDELSBLATT am 27.3. Der E-Commerce wachse in Deutschland seit Jahren zweistellig, der Einzelhandel erziele inzwischen mehr als 10 % der Erlöse online. Zugleich sei die Verkaufsfläche im Einzelhandel in den vergangenen zehn Jahren um fünf Mio. qm auf 124 Mio. qm gestiegen, so dass insgesamt betrachtet die Flächenproduktivität gesunken sei. CBRE zufolge verschärfe sich bei Warenhäusern das Problem zusätzlich, weil ihre Fläche auf mehrere Etagen verteilt sei. Die Kundenfrequenz und der Umsatz nähmen von Etage zu Etage deutlich ab, sage Frank Emmerich von CBRE. Kreative Mittelständler aber fänden angesichts dessen ausgefallene Lösungen, die Flächen zu nutzen und Kunden in ihre Geschäfte zu locken. So habe der Modehändler L&T in Osnabrück eine stehende Welle für Surfer in sein Haus bauen lassen, auf dessen Tribüne an Samstagen bis zu 100 Zuschauer säßen. Auch sei L&T inzwischen der größte Gastronom der Stadt, habe vier eigene Betriebe im Haus, eine komplett vermietete Markthalle im Erdgeschoss und weitere, an andere Betreiber vergebene Flächen in der Innenstadt.

Wege aus der Renditefalle

Welche Wege aus der Renditekompression es gibt, hat DER FONDSBRIEF bei einer Webkonferenz mit Marco Kramer von Real I.S., Martin Leinemann von Arbireo Capital und Georg Reul von Hamburg Trust besprochen und schreibt darüber am 29.3. Kramer sehe Chancen auf dem Büromarkt und dem Logistikmarkt, wo mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen sei. Dabei sollte eine defensive Stratgie verfolgt und das Risiko soweit wie möglich reduziert werden. „Parallel dazu reduzieren wir die Fremdkapitalquote und gehen keine Foward-Deals über einen längeren Zeitraum ein“, sage Kramer. Arbireo setze auf den Lebensmittelhandel und Hotels. „Entgegen dem allgemeinen Trend im Handel registrieren wir im Lebensmittelhandel relativ stabile Cash-Flows und Einnahmen von finanzstarken Mietern“, gebe Leinemann zu bedenken. Reul wiederum nenne als Ausweg aus der Renditekomprimierung die „vier R“: Regionale Ausweitung, Reposition, Randprodukte und Risikoerweiterung. Er rate: „Der Wirtschaftsmotor Mittelstand findet sich oft außerhalb der Top-7.“

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Rendite vom Speckgürtel

Wealthcap legt für institutionelle Anleger den Fonda ‚Wealthcap Büro Spezial-AIF 6′ auf, der ausschließlich in Büros im Umland von München und Nürnberg investieren wird, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. So solle der Fonds von den angespannten Märkten in den Metropolen profitieren, zumal Unternehmen vermehrt in die Peripherie auswichen.

TLG will weiterwachsen

Die TLG blickt auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2018 zurück, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 28.3. Zwar hätten die FFO stagniert, doch habe die Bewertung der Bestände um 553 Mio. Euro erhöht werden können. Jürgen Overath von TLG habe angekündigt, das Wachstum seines Unternehmens noch intensiver über Investitionen in den Bestand vorantreiben zu wollen, um so bis 2029 ein Wertsteigerungspotenzial von rund 820 Mio. Euro zu heben. Für 2019 werde eine Steigerung der FFO um 5 % angestrebt.

VERSCHIEDENES

Sicher und lukrativ investieren

Lahcen Knapp von Empira erklärt am 29.3. in seinem Artikel auf GLOBAL INVESTOR, warum ein Develop-and-Hold-Ansatz vor dem Hintergrund der hohen Kaufpreise von Bestandswohnimmobilien für institutionelle Investoren lukrativ sein kann. Indem Investoren früher in die Wertschöpfungskette einsteigen, könnten sie sich vor dem Risiko einer Renditekompression schützen und perspektivisch von Verkäufen profitieren, da die Investitionskosten deutlich niedriger seien. Die Strategie ‚Develop and hold‘, also eine Immobilie selbst entwickeln, sie mittelfristig im eigenen Bestand halten und anschließend einen lukrativen Exit zu suchen, rücke zunehmend in den Fokus. Da Projektentwicklungen aber immer mit einem gewissen Risiko einhergingen, liege die Lösung in der Zusammenarbeit mit breit aufgestellten Investment Managern. Diese verfügten über Architekten, Ingenieure und Baurechtsexperten in den eigenen Reihen, was die Entwicklungsrisiken beherrschbar mache und teils gegen steigende Baukosten immunisiere.

Individelle Schönheit

Reinhold Knodel von Pandion spricht im Interview mit der FAZ vom 29.3. über die deutsche Architektur, die sich international durchaus sehen lassen könne. Wohngebäude unterlägen allein durch die Nutzungsanforderungen mehr Zwangspunkten, die die Freiheit in der Gestaltung einschränkten, bei Bürohochhäusern habe der Architekt mehr Gestaltungsfreiheit. Serielles Bauen halte Knodel nur partiell für eine Lösung. Einzelne Bauteile ließen sich seriell vorfertigen, doch große Gebäudeteile in der Fabrik herzustellen sei nicht möglich, sage Knodel: „Alle unsere Gebäude sind unterschiedlich. Und zwar deshalb, weil die Baufelder und die Ansprüche der Nutzer allesamt unterschiedlich sind.“

Wie eine Innovationskultur entsteht

Darüber, wie Asset-Management-Unternehmen eine neue Innovationskultur etablieren können, was Innovationen im Weg steht und welche Rollen die verschiedenen Mitarbeitertypen übernehmen können, schreibt Jochen Schenk von Real I.S. am 25.3. im IMMOBILIENMANAGER online. Verkompliziert werde dies dadurch, dass weite Teile des Asset Managements bis ins Detail reguliert und beaufsichtigt seien. Deshalb bestehe ein Lösungsansatz in der Einrichtung einer internen Organisation, die nicht länger entlang der Assetklassen ausgerichtet sei, sondern die Fähigkeiten und Talente der Mitarbeiter besser mit den Notwendigkeiten des Unternehmens verzahne. Anhand dieser ließen sich drei Typen von Mitarbeitern unterscheiden, der „Controller“, der „Manager“ und der „Enabler“, die je spezifische Aufgabe im Digitalisierungsprozess übernehmen und so dabei helfen könnten, alle Mitarbeiter auf dem Weg in die Innovation mitzunehmen.