KOMMENTAR AM MONTAG

Rendite bei Bestandsimmobilien optimieren

Daniel Preis Domicil

Niedrige Zinsen auf klassische Anlageformen wie Sparbriefe und Festgeldkonten tragen dazu bei, dass insbesondere Wohnimmobilien verstärkt in den Fokus von Kapitalanlegern rücken. Allerdings sind die Immobilienpreise in mehreren deutschen Großstädten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage zum Vermögensaufbau noch?

Die Investition in eine Wohnimmobilie ist und bleibt eine sehr wertstabile und inflationssichere Anlage. Das belegt auch eine aktuelle Studie von CBRE: Für bestimmte Bestandsobjekte in guten Lagen sieht der Dienstleister eine aktuelle Spitzenrendite von 3,5 %. Dieser Erfolg ist an ganz konkrete Kriterien wie etwa die Lage und den Objektzustand gebunden. Ein Finanzdienstleister sollte entsprechende Argumente liefern können, wenn er vom Kunden nach den Perspektiven gefragt wird. Schließlich können Renditen durch Risikominimierung optimiert und ein hoher Verwaltungsaufwand vermieden werden. Es gilt daher, solche Immobilien in den Vordergrund zu stellen, die eine positive Entwicklung versprechen. Hilfreich ist in jedem Fall ein erfahrenes Property Management, das die unterschiedlichen Facetten des Immobilienmarktes ausreichend kennt und wichtige Faktoren berücksichtigt.

Die Lage stellt das A und O einer Immobilie dar

Viele Kapitalanleger sind der Meinung, dass das Investment in der Nähe ihres Wohnortes liegen sollte. Das ist jedoch zu kurz gedacht. Nur dort, wo die Nachfrage bereits hoch ist oder steigt, sind attraktive Anfangsrenditen von 3 % oder mehr möglich. Es gilt, solche Standorte zu bevorzugen, durch die sich eine Vielzahl von Mietinteressenten angesprochen fühlt und für die eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert wird. Als Idealfall erweisen sich daher viele Großstädte und deren Ballungsräume, denn dort sind wichtige Lagekriterien erfüllt: Eine intakte Infrastruktur und nahe gelegene Versorgungseinrichtungen sind in der Regel bereits vorhanden. Weitere wichtige Merkmale einer perspektivreichen Lage sind zudem eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und möglichst kurze Wege zur Arbeitsstelle oder zu Bildungseinrichtungen. Ein Finanzdienstleister sollte solche Argumente beim Beratungsgespräch in den Vordergrund stellen. Am besten kann ihm ein zuverlässiger Partner bei der Betrachtung der komplexen Immobilienmärkte helfen und den Interessenten durch eine passgenaue Beratung bei der Suche nach einem lohnenden Immobilieninvestment unterstützen. Schon beim Sondieren des Markts legt das Property Management besonderes Augenmerk auf den Gebäudezustand der Objekte und den Standortfaktor. Der Anleger kann sich somit darauf verlassen, eine attraktive Anlage zu bekommen – und der Finanzdienstleister profitiert von der Expertise des Partners.

Absicherung der Mieteinnahmen und professionelle Hausverwaltung

Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer, kann sich eine auf dem Papier attraktiv wirkende Anlage in ein Hindernis für den Vermögensaufbau verwandeln. Ein effektives Modell zur Minimierung von Ausfallrisiken stellen Mietpools dar: Das Konzept sieht vor, alle anfallenden Mieten der Mietpool-Mitglieder sprichwörtlich in einem „Topf“ zu sammeln und jedem Eigentümer seinen Anteil als monatliche Miete auszuzahlen. Der Vorteil für die Mietpool-Teilnehmer liegt darin, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer im Falle eines Leerstands abgesichert ist. Oberste Priorität hat bei einem professionellen Mietpool-Modell die volle Transparenz für alle Beteiligten. Ein durchdachtes Konzept des Verwalters beinhaltet zudem umfassende Modernisierungsmaßnahmen, die zügig umgesetzt werden. Ein Instandhaltungsplan gibt den Eigentümern eine langfristige Planungssicherheit. Bei der Vermittlung eines Objekts sollte ein Finanzdienstleister daher auf die richtige Wahl einer professionellen Haus- und Mietverwaltung achten.

Insgesamt entscheidet eine Vielzahl an Faktoren darüber, wenn Anfangsrenditen von 3 % und mehr erzielt werden wollen: Die Lage, die Absicherung der Mieteinnahmen und die Wahl des richtigen Verwalters. Ein Finanzdienstleister ist gut beraten, wenn er seinem Kunden ein Immobilieninvestment aus einer Hand anbietet: Der bisherige Eigentümer, der das Objekt am besten kennt, übernimmt im Nachgang die Verwalterrolle und bindet sich somit auch unternehmerisch weiter an die Immobilie. Der Anleger erhält eine stabile Kapitalanlage, die der Altersvorsorge dient – und der Finanzdienstleister hat einen zufriedenen Kunden.

Dieser Artikel erschien am 19.3. in der FINANZWELT.

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MARKT-NEWS

Kritik an Kompromiss zur Grundsteuerreform

Über die Reaktionen auf den Kompromiss zum Gesetzentwurf für die Grundsteuerreform, auf die sich Finanzminister Olaf Scholz (SPD) und die Mehrheit der Länderfinanzminister überraschend geeinigt haben, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.3. Die vereinbarten Eckpunkte sähen vor, der Berechnung der Steuer bei Wohngrundstücken die durchschnittliche Nettokaltmiete zugrunde zu legen, unterteilt in Preisgruppen. Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie Vereine und gemeinnützige Unternehmen solle eine reduzierte Steuermesszahl gelten. Zudem sollten die Bodenrichtwerte in die Berechnung einfließen. Kritik komme von verschiedenen Seiten. Der bayrische Staatsminister Albert Füracker (CSU) halte das Grundsteuer-Reformmodell in der derzeit vorgesehenen Ausgestaltung für Bayern für nicht zustimmungsfähig. Der Präsident des Bunds der Steuerzahler, Reiner Holznagel, lehne den Entwurf ab, da er zu keinem guten Gesetz führen werde, und fordere, endlich eine sinnvolle und praktikable Lösung zu erarbeiten. Hans-Joachim Beck vom IVD halte die vorgeschlagene Regelung für nicht verfassungsgemäß: „Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wäre nur dann gegeben, wenn es sich bei der Neuregelung lediglich um eine Fortentwicklung der bisherigen Einheitswerte handeln würde. Wenn bei der neuen Grundsteuer auch die Bodenrichtwerte berücksichtigt werden, entfernt sich die neue Grundsteuer so weit von der bisherigen Regelung, dass das Grundgesetz geändert werden müsste.“

Rahmenbedingungen für Neubau verschlechtern sich weiter

Eine Konjunkturumfrage des Bundesverbands freier Wohnungs- und Immobilienunternehmen (BFW) zufolge teilen fast 70 % der 1.600 befragten Immobilienunternehmen die Einschätzung, dass sich die Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben. Hierüber schreibt DIE WELT am 22.3. Der Fachkräftebedarf und damit -mangel werde durch die Zunahme der bauordnungsrechtlichen Vorgaben noch verschärft. Das von der Koalition beschlossene Fachkräfteeinwanderungsgesetz, das Abhilfe schaffen könne, lasse auf sich warten. Hinzu kämen die behördlichen Hürden bei der Planung und der Mangel an Baugrundstücken, den fast drei Viertel der Befragten durch Spekulation noch verstärkt sähen.

Stimmung in der Immobilienbranche trübt sich

Der IW-Immobilienindex vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln ist um 4,4 Prozentpunkte auf 39 und damit auf den schlechtesten Wert seit Beginn seiner Ermittung vor fünf Jahren gefallen, schreibt das HANDELSBLATT am 22.3., dem die Ergebnisse vorab vorlägen. Der Grund hierfür sei, dass sich die Aussichten für die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland vor dem Hintergrund der Unsicherheit rund um den globalen Handelskonflikt und der Sorgen hinsichtlich der europäischen Konjunktur in den vergangenen Monaten deutlich eingetrübt hätten. Vor allem die Stimmung der Unternehmen im Wohnsegment habe sich verschlechtert, nur im Bürosegment sei eine Verbesserung festzustellen. Für den IW-Immobilienindex würden alle Vierteljahre rund 600 Manager der deutschen Immobilienbranche befragt.

Preissteigerungen in Brandenburg besonders stark

Dr. Klein hat die Steigerungen der Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in den Bundesländern verglichen, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 21.3. Am stärksten seien die Preise im Umfeld von Berlin gestiegen. Eigentumswohnungen in Brandenburg hätten sich seit 2013 um 69,8 % auf 2.675 Euro/qm verteuert, sodass das Land nun im oberen Mittelfeld des Immobilienpreisniveaus liege. In Berlin seien Wohnungen im besagten Zeitraum um knapp 50 % teurer geworden, Neubauten um 60 %. Das teuerste Bundesland sei weiterhin Hamburg, wo eine Wohnung Ende 2018 im Median 4.370 Euro/qm gekostet habe, und damit 29 % mehr als 2013. Die nach wie vor günstigste Region sei das Saarland.

Ist die Modernisierungsumlage verfassungswidrig?

Am Berliner Amtsgericht Tempelhof-Schöneberg hat ein Berliner Mieter Klage gegen die derzeitige Regelung der Modernisierungsumlage im Bürgerlichen Gesetzbuch eingereicht, berichten die BERLINER ZEITUNG am 18.3. und DIE WELT am 19.3. Der Berliner Mieterverein (BMV) und die Internetplattform wenigermiete.de unterstützten die Musterklage, da sie die derzeitige Regelung für verfassungswidrig hielten, insofern sie darin einen Verstoß gegen die im Grundgesetz verankerte Vertragsfreiheit sähen.

Enteignung wäre verfassungswidrig

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält die von der Bürgerinitiative ‚Deutsche Wohnen & Co. enteignen‘ angestrebte Enteignung von Wohnimmobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen für verfassungswidrig, schreibt die FAZ am 21.3. Ein Gutachten des Verfassungsrechtlers Helge Sodan zufolge sei ein solches Vorhaben weder mit dem Grundgesetz noch mit der Berliner Landesverfassung vereinbar. Da Wohnimmobilien keine Produktionsmittel seien, seien sie Sodan zufolge nicht nach Artikel 15 „sozialisierungsfähig“. Auch eine Sozialisierung von Grundstücken, auf denen sich Wohnimmobilien befänden, sei deshalb unzulässig.

Berliner Mietendeckel wird geprüft

Der Berliner Senat hat die Prüfung eines landesrechtlichen Mietendeckels beschlossen, berichtet die BERLINER MORGENPOST am 20.3. Zur Klärung der rechtlichen Fragen sollten diese ressortübergreifend zwischen den Senatsverwaltungen für Wirtschaft, Finanzen, Justiz und der Senatskanzlei geklärt werden. Die Eckpunkte eines Gesetzentwurfs und ein Zeitplan bis zum Inkrafttreten eines Gesetzes sollten zur Sommerpause vorgelegt werden.

Arbeiten statt Shoppen

Über die Umwandlung von Einzelhandelsflächen in Büros schreibt die FAZ am 22.3. Der stationäre Einzelhandel leide immer stärker unter der Konkurrenz des E-Commerce, rückläufige Spitzenmieten in den meisten deutschen Einkaufslagen seien Sebastian Müller von GfK zufolge Zeichen eines nahenden Wandels. Zugleich sei der Büromarkt von hoher Nachfrage und Flächenmangel geprägt. Viele Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien dächten deshalb über eine Umnutzung nach, manche gingen schon an die Umsetzung. Real I.S. zusammen mit Unibail-Rodamco-Westfield das Forum Steglitz auf die Zukunft vorbereiten und die Einzelhandelsflächen im zweiten und dritten Obergeschoss in Büroflächen umwandeln. „Wir mussten erkennen, dass die Struktur des Forums Steglitz nicht mehr zeitgemäß ist und die oberen der fünf Geschosse von den Kunden nicht mehr angenommen werden“, erkläre Maximilian Ludwig von Real I.S. „Die Umnutzung von Teilen des Forums Steglitz könnte ein erfolgreiches Experiment sein“, sage Christoph Korff von Creo, dessen Projektentwicklungsgesellschaft bei Ankäufen prüfe, ob eine Umnutzung von Einzelhandels- in Büroflächen möglich sei. CBRE, wo man wie bei Real I.S. die Erfahrung gemacht habe, dass die oberen Geschosse von den Kunden nicht mehr ausreichend frequentiert würden, wandle das vierte Geschoss des Berliner Designkaufhauses Stilwerk in eine Büroetage um. Dies biete Marius Schöner von CBRE zufolge die Möglichkeit, „den Wert der Immobilie zu erhöhen, da die Einzelhandelsmieten im vierten Obergeschoss deutlich unter den derzeitigen Büromieten liegen.“

FONDS- UND FINANZ-NEWS

Immobilien sind am attraktivsten

Aktien und Fonds werden einer Anlegerumfrage von Union Investment zufolge von deutschen Sparern weiterhin als deutlich attraktiver als Sparbuch, Tages- und Festgeld oder festverzinsliche Wertpapiere wahrgenommen, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 21.3. Auf dem ersten Platz in der Anlegergunst lägen mit deutlichem Abstand Immobilien, die von 80 % der Befragten als ‚attraktiv‘ oder ‚sehr attraktiv‘ eingestuft würden.

TLG setzt auf Büros

Die TLG will durch gezielte Investitionen in den Bestand das Wachstum vorantreiben, schreibt die BÖRSEN ZEITUNG am 22.3. Das Wertentwicklungspotenzial des Immobilienbestands liege bei 820 Mio. Euro, was einem Fünftel des Portfoliowerts entspreche. Dieses Potenzial solle über einen Zeitraum von zehn Jahren gehoben werden, weshalb man bereits mehrere Büroentwicklungen in Angriff genommen, darunter ein Projekt am Berliner Alexanderplatz. Perspektivisch wolle die TLG sich auf Büroimmobilien in Deutschlands Ballungsgebieten fokussieren und dazu die bereits begonnene Portfoliobereinigung fortsetzen.

VERSCHIEDENES

Win-win mit Revitalisierungsprojekten

Wie es seinem Unternehmen gelungen ist, in zentraler Lage den Segro CityPark Köln möglich zu machen, ist Thema des Beitrags von Oliver Kuropka von Segro im MATERIALFLUSS 3-2019. Auf einer Fläche von elf Hektar entstehe ein moderner Industrie- und Gewerbepark vor allem für mittelständische Unternehmen und Citylogistik. Genutzt werde hierfür das ehemalige Werksgelände eines Chemieunternehmens, das auf Schadstoffe überprüft und revitalisiert worden sei. Die neuen Gebäude würden unter Einhaltung hoher Umweltstandards errichtet und bewahrten weitestgehend das historische Erscheinungsbild des Areals. Solche Revitalisierungsprojekte seien nicht nur aus wirtschaftlicher, sondern auch aus städteplanerischer Sicht sinnvoll, da sie dem Gebot der innerstädtischen Nachverdichtung folgten, Raum für neue Arbeitsplätze schüfen und den Pendelverkehr reduzierten.

Kostenprognosen leicht gemacht

Prof. Dr. Steffen Metzner von Empira erklärt im IMMOBILIENBRIEF vom 22.3., warum die Entwicklung der Baulandpreise einen entscheidenden Faktor für den Preisanstieg im Immobiliensektor bilden und in den vergangenen Jahren deutlich stärker als die Inflationsrate gestiegen sind. Empira habe die kreisfreien deutschen Städte ab 100.000 Einwohnern analysiert und anhand verschiedener Indikatoren Märkte unterschieden und Cluster gebildet. Diese Erkenntnisse könnten für Kostenprognosen und Risikoanalysen von Entwicklern, Investoren, Gebietskörperschaften und Banken genutzt werden.