KOMMENTAR AM MONTAG

Die Mipim wird kreativer

Michael Borries und Boris Groth Dr. Lübke & Kelber

Stürmischer Anflug, Seitenwinde, Maschinen, die durchstarten müssen: die Landung in Nizza war dieses Jahr für viele Mipim-Besucher eine erste Prüfung. Doch wer Wellen und Wind als Omen für die Woche in Cannes deuten wollte, der dürfte eines Besseren belehrt worden sein. So arbeitsam war die Croisette lang nicht mehr, und das aus mehreren Gründen.

Das Jahr mag zwar noch jung sein, aber viele Investoren schauen schon jetzt, im März, auf die zu erzielenden Transaktionsvolumen. Ein knappes Angebot und die Angst, nicht zum Zuge zu kommen, ermuntern nicht nur zum Netzwerken, sondern auch zum Verhandeln. Die Ernsthaftigkeit von Bekundungen hat zugenommen: Waren die vergangenen Jahren davon geprägt, dass die Absichtserklärungen immer loser und loser wurden, hat sich die Lage 2019 gedreht. Letztes Jahr schrieben wir an dieser Stelle, dass sich viele gegenseitig beäugen und alle vorsichtiger geworden sind, Absichtserklärungen abzugeben. Dieses Jahr halten wir fest: Die Bereitschaft zur Einigung ist groß, der Handshake wieder etwas wert.

In beiden zentralen Assetklassen, Gewerbe und Wohnen, beobachten wir denn auch einen deutlichen Zuwachs an Fantasie und Kreativität auf Seiten der Finanzierer. Immer mehr Assetmanager sind willens, bereits sehr früh in die Projektentwicklung zu investieren. Einerseits haben Investoren zunehmend genaue Vorstellungen von den Projekten, die sie später im Portfolio haben wollen. Viele ziehen der schlüsselfertigen Übernahme die Möglichkeit vor, in der Planungs- und Genehmigungsphase aktiv mitzugestalten. Andererseits geht es dabei nicht mehr allein um Ausstattung und Kosten, sondern um langfristige Überlegungen. Investoren planen immer früher mit der Zweit- und Drittverwertung ihrer Assets. Die Folge: Pre-Development wird zu einem neuen Transaktionsbereich. Im Idealfall sitzen Projektentwickler und Investoren bereits bei der Ideenfindung an einem Tisch, zusammen mit Architekten und Bauplanern. Die Mipim 2019 war dafür ein idealer Ausgangspunkt.

Haben Sie Anmerkungen oder Fragen?

Dann schreiben Sie an den Leiter unserer Redaktion Dr. Josef Girshovich.

MARKT-NEWS

Stabiles Hoch oder erste Wolken?

Die Stimmung auf der MIPIM war gut wie eh und je, berichtet das HANDELSBLATT am 13.3. Doch habe die Frage im Raum gestanden, wie lange die nun schon zehn Jahre währende Hochkonjunkturphase noch anhalten werde. Hinsichtlich der Einschätzung der Wirtschaftslage seien die Branchenteilnehmer unterschiedlicher Meinung. Bei der Deutschen Hypo sei man eher vorsichtig und gebe zu bedenken, dass das Wachstum bereits an Dynamik eingebüßt habe und die geopolitischen Unsicherheiten ein „nicht zu unterschätzendes Risiko“ darstellten. Positiv zu bewerten sei, dass die Europäische Zentralbank ihren ersten Zinsschritt auf frühestens 2020 verschoben habe. Deutschland gelte weiterhin als sicherer Hafen und sei bei den Investoren sehr beliebt. Zwar sei der Anteil der ausländischen Investoren im vergangenen Jahr leicht auf 40 % gesunken, doch liege das vor allem am mangelnden Angebot, wie Peter Schreppel von CBRE erkläre: „Ich habe das Gefühl, dass aus dem Ausland noch mehr Geld nach Deutschland dringt.“ Vor allem Anleger aus Asien seien hier sehr aktiv. Wie die FAZ am 13.3. schreibt, geht die Deutsche Bank davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland aufgrund des Angebotsmangels noch einige Jahre lang weiter steigen werden. Ähnlich sieht es der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse, zumal der Zuzug in den Städten weiter anhalte, wie die FAZ am 15.3. berichtet. Etwas kritischer beurteilt die Lage CBRE, schreibt das PROPERTY MAGAZINE am 14.3. Zwar seien die Aussichten für die deutschen Immobilienmärkte den ‚Real Estate Market Outlooks‘ von CBRE zufolge weiterhin positiv, doch sei bei einzelnen Immobilien-Assetklassen Vorsicht geboten. „Die Erfolgsstory der deutschen Immobilienmärkte wird sich auch in den kommenden Monaten weiter fortsetzen“, sage Alexander von Erdély von CBRE: „Dennoch zeichnen sich in einigen Assetklassen kleinere Wolken am Horizont ab. Die Branche sollte dies als Erinnerung sehen, wichtigen Entscheidungen weiterhin sorgfältige Analysen zugrunde zu legen.“

Institutionelle Investoren werden risikofreudiger

Einer Studie von Blackrock zufolge wollen 40 % der institutionellen Investoren ihre Immobilienquote erhöhen oder sogar deutlich erhöhen, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.3., und stellt die diesbezüglichen Strategien mehrerer deutscher Akteure vor. Zwar seien diese sich darüber im Klaren, dass sich der hiesige Immobilienzyklus in der Spätphase befinde, doch zwinge sie das Niedrigzinsumfeld zur Optimierung ihrer Portfolios. Viele deutsche Investoren würden diversifizierte paneuropäische Value-Add-Fonds wählen, doch auch Investitionen in Asien seien aufgrund der vergleichsweise hohen Wachstumsraten attraktiv. Der Trend gehe in Richtung risikofreudigerer Investments, vor allem im Value-Add-Segment. Befragt worden seien 230 von Blackrocks größten Versicherungs-, Pensionskassen- und Versorgungswerkkunden.

Steigende Preise in Budapest

Die Bauindustrie in Ungarn ist nach der Irlands und der der Niederlande die aktivste in der EU, berichtet die FAZ am 15.3. Bereits seit ein paar Jahren sei in Ungarn ein starkes Wirtschaftswachstum zu beobachten. Dass sich vor allem einheimische Investoren verstärkt auf dem ungarischen Markt betätigten, sei ein gutes Zeichen, sage Gabór Borbély von CBRE. Die Leerstandsquoten bei den Büros seien aufgrund vieler vorab geschlossener Mietverträge weiterhin sehr niedrig. Ein stark wachsender Zustrom von Touristen bewirke einen Mangel an Betten, weshalb viele neue Hotelprojekte entwickelt würden. Auch zahlreiche Wohnungen würden gebaut. Vor allem in Budapest seien die Preise für Wohnimmobilien stark gestiegen. Nur die Entwicklung von Kaufhausflächen werde behindert durch ein Gesetz, das neue Einzelhandelsflächen mit einer Größe von mehr als 300 qm verhindern solle.

Baugenehmigungszahlen sinken

Von den nötigen und im Koalitionsvertrag zum Ziel gesetzten 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr sei Deutschland weit entfernt, schreibt die FAZ am 15.3. Dem Statistischen Bundesamt zufolge seien die Baugenehmigungen im Jahr 2018 sogar um 0,2 % auf 347.300 gesunken. Zwar sei die Zahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um 4,7 % gestiegen, doch die der genehmigten Einfamilienhäuser sei um 1 %, die der Zweifamilienhäuser um 6,5 % gesunken. Vor diesem Hintergrund hätten mehrere Branchenverbände ihrer Forderung nach mehr Personal in den Bauämtern und weniger Bürokratie erneut Nachdruck verliehen.

Familien kehren den Großstädten den Rücken

Familien ziehen dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge in Reaktion auf die hohen Immobilienpreise in den Großstädten zunehmend ins Umland, berichtet DIE WELT am 13.3. online. Das gelte vor allem für Familien mit deutscher Staatsangehörigkeit. Der Zuzug in die Städte sei zwar insgesamt weiter hoch, doch liege das vor allem an jungen Singles und Zuwanderern. Seit 2014 sei festzustellen, dass mehr Inländer aus den Großstädten heraus als zuzögen. Untersucht worden seien die demografischen Daten des Statistischen Bundesamts bis einschließlich 2017. Dabei sei in 61 von 71 betrachteten kreisfreien Großstädten mehr Zuwanderung als Abwanderung festgestellt worden.

Immobilienpreise drücken Personalnachfrage

Die Hochkonjunktur am Immobilienmarkt behindert mittlerweile die Schaffung neuer Stellen, schreibt DIE WELT am 12.3. Die Möglichkeiten der Unternehmen, zu expandieren, würden durch hohe Mieten und Immobilienpreise zunehmend eingeschränkt. Hinzu komme, dass nur wenige Unternehmen den Fachkräften Gehaltsaufschläge anbieten könnten, die die starken Wohnkostensteigerungen ausgleichen könnten, weshalb beispielsweise in München die Personalnachfrage inzwischen stagniere. In Berlin sei der Beschäftigungsausblick im Q1 2019 um zehn Prozentpunkte im Vergleich zum Vorquartal und um 13 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen.

Gewerbeimmobilien und Erbbaurecht

Darüber, dass das Erbbaurecht nicht nur angewendet werden kann, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sondern auch bei Investitionen in Gewerbeimmobilien angewendet werden kann, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.3. ausführlich. In anderen Ländern seien Erbbaurechte schon lange selbstverständlicher Teil des Immobiliengeschäfts. In London stünden rund zwei Drittel der Gebäude auf Erbbaugrundstücken, ähnlich hoch sei die Quote dem Deutschen Erbbaurechtsverband zufolge in Amsterdam und Rotterdam. In Israel sei der Besitz von Grund und Boden ausschließlich in Form von Erbbaurechten möglich. In Deutschland hingegen liege der Anteil von nach Erbbaurecht vergebenen Grundstücken laut einer Studie von Union Investment bei maximal 5 %. Der Artikel erläutert das deutsche Erbbaurechtsgesetz und stellt verschiedene Projekte vor, die auf diesem Modell beruhen.

Rechenzentren als Assetklasse

Über Datencenter als Anlageobjekt schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 14.3. Derzeit würden diese von Investoren oft als zu speziell, zu anspruchsvoll und zu unsicher angesehen, doch könnten der steigende Bedarf an modernen Rechenzentren und der Mangel an Investitionsobjekten dafür sorgen, dass sich dies ändere. Michael Dada von CBRE halte die Entwicklung einer eigenständigen Assetklasse für sehr wahrscheinlich, wenn es auch noch ein wenig dauern werde, bis es so weit sei. Doch habe Dada auf dem von Heuer Dialog organisierten Fachdialog ‚Datencenter in Frankfurt am Main‘ berichtet: „Wir haben immer wieder Anrufe von Investoren, die frustriert sind von anderen Anlageprodukten.“ Es gebe verschiedene Modelle, nach denen ein solches Investment gestaltet werden könne, so etwa die Sale-and-Leaseback-Variante von Corporates. CBRE habe 2017 und 2018 sowohl indirekte Investments als auch Sale and Leasebacks in Deutschland begleitet. Grundsätzlich seien die Rechenzentren weniger kompliziert, als oft angenommen werde. Allerdings erschwere die derzeit noch geringe Markttransparenz das Investieren in Rechenzentren.

FONDS- UND FINANZ-NEWS

LEG setzt auf Nachverdichtung

Die LEG Immobilien will ihren Wohnungsbestand bis 2028/29 mittels Nachverdichtung eigener Flächen um etwa 1.000 Wohnungen vergrößern, nachdem sie sich noch vor zehn Jahren bewusst aus dem Projektentwicklergeschäft zurückgezogen hatte, berichtet die BÖRSEN ZEITUNG am 12.3. Vor dem Hintergrund der zunehmenden regulatorischen Beschränkungen und der gestiegenen Wohnungspreisen sei Neubau der neue Weg zu Wachstum. Allerdings sollten auch weiterhin Wohnungen zugekauft werden.

Partner für studentisches Wohnen

Um in studentisches Wohnen zu investieren haben der Investmentmanager Nuveen Real Estate und der Immobilienentwickler Value One ein Joint Venture gegründet, berichteten KONII.DE, das DEAL MAGAZIN und weitere Medien am 12.3. online. Europaweit sollten 600 Mio. Euro in Bestandsobjekte und Projektentwicklungen investiert werden. Nuveen Real Estate fungiere als Investmentberater, während sich Value One auf das Development Management konzentriere. Das Tochterunternehmen Milestone von Value One werde als Betreiber agieren. Beraten worden sei Nuveen Real Estate von Linklaters, Cushman & Wakefield und CBRE.

VERSCHIEDENES

Gestiegene Zinsen heißt nicht gesunkene Chancen

Warum es sich trotz gestiegener Zinsen lohnt, in den US-Immobilienmarkt zu investieren, erklärt Thomas Gütle von US Treuhand in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 3-19. Nicht allein der Zins bestimme die Cap Rates. Eine Erhöhung der Leitzinsen durch die Fed müsse nicht zwangsläufig zu einer linearen Erhöhung der Anleiherenditen führen, denn kurzfristige Zinsen beeinflussten zwar die langfristigen Zinsen, bestimmten sie aber nicht. Zudem sei für 2019 ein Wirtschaftswachstum in einer Größenordnung von 2,5 % und somit im Bereich des langfristigen Durchschnitts zu erwarten, was keine Überhitzung erwarten lasse, auch nicht auf dem Immobilienmarkt. Vor allem der Multifamily-Sektor sei aussichtsreich, da die Bevölkerung der USA um rund zwei Mio. Einwohner pro Jahr wachse, und rund 20 Mio. ‚Millennials’noch zu Hause oder im College wohnten. Es sei damit zu rechnen, dass sie danach meist in eine Mietwohnung zögen, zumal der Trend zur Miete voraussichtlich weiter anhalten werde, da infolge der US-Steuerreform und der Preissteigerungen Wohneigentum weniger attraktiv geworden sei.

Investorenfreundlich trotz Regulierung

Dr. Georg Reul von Hamburg Trust schreibt in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 3-19 darüber, welche Vorteile der Wiener Wohnungsmarkt für Investoren hat, obwohl oder gerade weil die Gesetzgebung in Österreich sehr mieterfreundlich ist. Gerade der große Anteil kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen mache den frei finanzierten Wohnungsmarkt für Investoren besonders chancenreich, weil der durch lange Wartelisten und Kontakte geregelte Zugang zum Wohnungsmarkt Zugezogenen meist nicht offenstehe. Die vielen tausend Zuzügler pro Jahr seien deshalb auf den nur rund 200.000 Einheiten umfassenden frei finanzierten Wohnungsmarkt angewiesen, was sich in den Angebotsmieten dieses Teilmarktes entsprechend niederschlage. Zudem seien viele Wohnungsmietverträge befristet, was Neuverhandlungen der Miete erlaube.

Gewusst wie in Logistik investieren

Philipp Middendorp von HANSAINVEST Real Assets erklärt in seinem Beitrag in der IMMOBILIEN & FINANZIERUNG 3-19, welche Markzugänge Investoren, die in Logistikimmobilien investieren wollen, haben, auch wenn viele Objekte in Deutschland im Besitz ihrer Entwickler verbleiben und gar nicht erst auf den Markt gelangen. So sei es etwa möglich, Forward Fundings mit einem Entwickler abzuschließen, um günstigere Ankaufskonditionen zu erhalten. Eine Rendite oberhalb des Core-Segments zu erzielen sei möglich, wenn man sich in Form eines Joint Ventures mit einem lokalen Entwickler zusammenschließe, um gemeinsam vielversprechende Projekte zu realisieren und sie anschließend langfristig ins Portfolio aufzunehmen. Anleger mit Erfahrung im Logistikimmobiliensegment, aber ohne ausgewiesenen Schwerpunkt im Baubereich erhielten auf diese Weise ohne Bieterkampf Zugang zu attraktiven Projekten.